閬中國際營銷策劃書(參考版)
2025-01-22 07:51本頁面
【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。銷售說詞：（略）銷售媒體：（略）（5）、本階段應(yīng)注的幾點①把握銷控節(jié)奏②注意對大面積的促進(jìn)銷售③除了固定的銷售點外，在銷售過程中建立相對完善的兼職分銷體系，擴(kuò)大直銷面（考慮到二級城市的營銷特點——客戶之間的傳播效果比硬性廣告效果更好，信息傳遞是更迅捷）八、要點及總結(jié)鑒于本策劃正處于實施中，方案效果暫無法評價，有待項目完成后，與開發(fā)商一道進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的項目后評價；要取得“閬中第一國際”的品牌效果，當(dāng)?shù)卣拇罅Ψ龀植豢苫蛉保簧虡I(yè)房產(chǎn)項目一定需要有耀眼的光環(huán)籠罩，否則不易成功；項目各個參與方應(yīng)形成合力，形成整合效應(yīng)，否則效果將事倍功半；開發(fā)商不可過于顧及前期宣傳費(fèi)用的浪費(fèi)，因為那已是沉沒成本，對目前的決策沒有影響，并舍棄市場推廣費(fèi)按比例預(yù)算的僵化思路，仔細(xì)進(jìn)行方案預(yù)算評價，取得理想的實施效果；新型商業(yè)中心的形成，有賴于以下幾點：主力店帶動、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一的商業(yè)管理，形成規(guī)模和整合效應(yīng)，聚集人氣，形成商氣，取得知名度，贏得美譽(yù)度；開發(fā)商作為項目的具體實施方，在商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)者、投資者、經(jīng)營者三方的利益博弈中，應(yīng)有長遠(yuǎn)觀念，會放水養(yǎng)魚，只有經(jīng)營者有利可圖，才能吸引投資，最終開發(fā)商取得利益最大化，故在價格租金的制定過程中，低開高走，既能規(guī)避風(fēng)險，又能迅速帶熱項目租售；“國六條”頒布后的房地產(chǎn)市場將是越來越透明和規(guī)范的市場，可稱作后房產(chǎn)開發(fā)時代，將對開發(fā)商提出越來越全面的考核，資金實力、財務(wù)核算、內(nèi)部管理、知名度美譽(yù)度、公關(guān)能力等等，我們認(rèn)為，最重要的是對項目總體的戰(zhàn)略把控能力，即高水準(zhǔn)的、切合實際的、操作性強(qiáng)的市場營銷策劃能力。媒體氛圍環(huán)境營建的重點：銷售現(xiàn)場、與各類廣告表現(xiàn)出項目銷售封盤收尾，即將入住開業(yè)信息，吸引潛在客戶落單。直郵廣告：對意向潛在客群，進(jìn)行有針對性的直郵廣告。 推廣媒體：以DM單廣告為主，系列多種媒體發(fā)布；減少報紙、夾報、派報等媒體投放。⑤慮到二級城市的營銷特點——客戶之間的傳播效果比硬性廣告效果更好，信息傳遞是更迅速，實施關(guān)系營銷。 （6）、銷售環(huán)境建設(shè)銷售道具：樓書、折頁、DM單銷售人員: 作好信息跟蹤、邀請準(zhǔn)客戶參加活動等；發(fā)動老業(yè)主拉客戶。直銷策略：電話拜訪、直郵。（5）、銷售流程建設(shè)：銷售策略建設(shè)價格策略：拉大價格差，價格攀升，漲幅較上一次有所增大。公關(guān)活動：該階段的公關(guān)活動，重點為閬中國際和業(yè)主之間的互動。重點加強(qiáng)與意向客群之間的交流和溝通，使其加強(qiáng)對閬中國際的好感度，帶動其周邊親朋好友的購買熱情。銷控策略: 結(jié)合價格低開高走的策略，先以較有吸引力的價格推出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應(yīng)推出相對較好的鋪位，價格亦做相應(yīng)提升，制造局部供不應(yīng)求銷售態(tài)勢。在開盤后結(jié)合報紙廣告、根據(jù)銷售需求進(jìn)行投放；媒體氛圍環(huán)境營建的重點——銷售現(xiàn)場與各類廣告表現(xiàn)出項目的銷售炙手可熱。（3）、實施策略:推廣主題提出: 以主題賣點為核心進(jìn)行系列性宣傳 主題支撐:三大國際商業(yè)巨頭；兩大步行異國風(fēng)情街區(qū)；大戶型、大空間、大落地、大視野；專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司（4）、推廣策略:三位一體,多渠道,多通路的策略，多渠道媒體全方位立體轟炸；（5）、推廣媒體：長效式媒體為主，采用主打賣點重點突破式策略，戶外媒體逐步變?yōu)檩o助(銷售中心除外) ① 進(jìn)閬中的高速路口(大型戶外廣告)② 東大街(大型戶外廣告)③ 閬中劇場附近(大型戶外廣告) ④ 一橋,二橋的燈桿廣告⑤ 項目到二橋的燈桿廣告⑥ 銷售中心：道路彩旗、懸掛彩色小旋風(fēng)旗、條幅、升空模型、拱門，建設(shè)工地內(nèi)在不影響施工的情況下，進(jìn)行包裝烘托氣氛；⑦ 長效媒體，如：在開盤前沿通往閬中國際銷售中心的主要交通干道懸掛羅馬旗；⑧ 把印刷媒體及DM為主攻方向：樓書及DM單；⑨ SP活動做為主要媒體: 主要為節(jié)假日促銷、銷售進(jìn)度促銷等內(nèi)容，促銷方式建議以贈送為主，如活動當(dāng)天購買者，可以獲得禮品、私家花園或免一定時期的物業(yè)管理費(fèi)等；⑩ 閬中電視臺報紙:廣告內(nèi)容主要圍繞開盤活動做宣傳。④，力爭銷售過半，以減輕后期銷售壓力。②期房到現(xiàn)房，是一個銷售售價不斷上漲的過程，此階段銷售最能增加項目的預(yù)期收益。（5）、銷售流程建設(shè)：⑴銷售策略建設(shè)①價格策略：本期不公布價格②銷控策略: 無③直銷策略：電話拜訪④體驗策略：導(dǎo)入閬中國際的VIP會員卡體驗營銷策略⑵銷售環(huán)境建設(shè)①銷售道具:大型戶外廣告、條幅、羅馬旗、吊旗、沙發(fā)、談判桌等②銷售人員:大方、親切、親和力強(qiáng)及培訓(xùn)，達(dá)到超出客戶期望值的服務(wù)水準(zhǔn)，給與強(qiáng)有力的震撼③銷售說詞：答客問、統(tǒng)一銷售說辭④銷售媒體：數(shù)字電視媒體⑤銷售合同及其他：（6）、本階段應(yīng)注的幾點一定要塑造與項目本身的形象廣告；銷售中心重新設(shè)計及搭建；做好內(nèi)部
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