【正文】 重點(diǎn)加強(qiáng)與意向客群之間的交流和溝通，使其加強(qiáng)對(duì)閬中國(guó)際的好感度，帶動(dòng)其周邊親朋好友的購(gòu)買(mǎi)熱情。（6）、銷(xiāo)售流程建設(shè)：①銷(xiāo)售策略建設(shè)價(jià)格策略：低開(kāi)高“走”策略?xún)r(jià)格略升，保持旺銷(xiāo)態(tài)勢(shì)；“特價(jià)單位”策略；消化風(fēng)險(xiǎn)單位促銷(xiāo)策略。②銷(xiāo)售目標(biāo):周期12月31日07年1月31日07年3月31日目標(biāo)4000萬(wàn)6000萬(wàn)8000萬(wàn)③品牌目標(biāo): 屏棄原閬中商業(yè)廣場(chǎng)名稱(chēng)，結(jié)合本項(xiàng)目環(huán)境和文化底蘊(yùn)，以全新的名稱(chēng)重新包裝定位，隆重推出：閬中第一國(guó)際 24小時(shí)繁華國(guó)際基地④戰(zhàn)略后續(xù)目標(biāo): 后期交房后，由專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的管理運(yùn)行與品牌化的業(yè)態(tài)整體組合，啟動(dòng)項(xiàng)目整體運(yùn)行市場(chǎng)功能，為后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)提供強(qiáng)大的市場(chǎng)影響力與號(hào)召力。那種沿街為市、散兵游勇的業(yè)態(tài)必將被專(zhuān)業(yè)規(guī)劃、科學(xué)定位、整體管理的市場(chǎng)形態(tài)所代替，如現(xiàn)在的南關(guān)步行街、政府街步行街。但長(zhǎng)期以來(lái)，閬中房地產(chǎn)處于一個(gè)落后狀態(tài)，近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，閬中以其獨(dú)特的地理和環(huán)境優(yōu)勢(shì)迎來(lái)了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的春天，到2006年已是百花齊放。該區(qū)域目前集中了閬中市最高檔的三家星級(jí)酒店，是外來(lái)觀光旅游、經(jīng)商的集中下榻地，市政基礎(chǔ)設(shè)施齊備，另農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、公交線路等配套完善。三、 項(xiàng)目所在區(qū)域分析（見(jiàn)下頁(yè)）從位置圖可以看出，本項(xiàng)目的商業(yè)口岸潛在價(jià)值，未來(lái)升值潛力巨大，具備成為未來(lái)商業(yè)中心的得天獨(dú)厚的口岸條件。這樣北門(mén)的高檔購(gòu)物消費(fèi)群已經(jīng)開(kāi)始形成。②期房到現(xiàn)房，是一個(gè)銷(xiāo)售售價(jià)不斷上漲的過(guò)程，此階段銷(xiāo)售最能增加項(xiàng)目的預(yù)期收益。直銷(xiāo)策略：電話拜訪、直郵。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。（5）、銷(xiāo)售流程建設(shè)：銷(xiāo)售策略建設(shè)價(jià)格策略：拉大價(jià)格差，價(jià)格攀升，漲幅較上一次有所增大。（5）、銷(xiāo)售流程建設(shè)：⑴銷(xiāo)售策略建設(shè)①價(jià)格策略：本期不公布價(jià)格②銷(xiāo)控策略: 無(wú)③直銷(xiāo)策略：電話拜訪④體驗(yàn)策略：導(dǎo)入閬中國(guó)際的VIP會(huì)員卡體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)策略⑵銷(xiāo)售環(huán)境建設(shè)①銷(xiāo)售道具:大型戶外廣告、條幅、羅馬旗、吊旗、沙發(fā)、談判桌等②銷(xiāo)售人員:大方、親切、親和力強(qiáng)及培訓(xùn)，達(dá)到超出客戶期望值的服務(wù)水準(zhǔn)，給與強(qiáng)有力的震撼③銷(xiāo)售說(shuō)詞：答客問(wèn)、統(tǒng)一銷(xiāo)售說(shuō)辭④銷(xiāo)售媒體：數(shù)字電視媒體⑤銷(xiāo)售合同及其他：（6）、本階段應(yīng)注的幾點(diǎn)一定要塑造與項(xiàng)目本身的形象廣告；銷(xiāo)售中心重新設(shè)計(jì)及搭建；做好內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的總結(jié)分析工作；入市時(shí)機(jī)把握。第三、高檔住宅區(qū)域形成購(gòu)物商圈隨著城市區(qū)域發(fā)展理論的演變，區(qū)域消費(fèi)進(jìn)入清晰化。由于商業(yè)的傳統(tǒng)性及區(qū)域性的特點(diǎn)，我們根據(jù)商業(yè)商圈的規(guī)模性、相對(duì)獨(dú)立、自身特色進(jìn)行研究分析,給予不同商業(yè)元素以不同的權(quán)重,以東大街做為參考點(diǎn),但同時(shí)體現(xiàn)新型復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，分析如下：因 素序號(hào)權(quán)重張飛路南關(guān)步行街政府街步行街東大街本項(xiàng)目區(qū)域分值得分分值得分分值得分分值得分分值得分位置123342價(jià)格/回報(bào)233343業(yè)態(tài)業(yè)種33542321建筑質(zhì)量444434交通5333323商業(yè)規(guī)模643523外觀7451323發(fā)展商信譽(yù)834324付款方式944444廣告1034332停車(chē)位113422人流動(dòng)線1224343得分合計(jì)以下代表閬中各個(gè)商業(yè)圈的平均價(jià)格以東大街為中心的傳統(tǒng)商業(yè)零售區(qū),有嘉利紡織城、紅星商場(chǎng),集中了肯德基、德克士為主的高檔快餐, 紅星商場(chǎng)以聯(lián)營(yíng)的方式,是經(jīng)營(yíng)比較好的大型商場(chǎng),以它為中心的月租金分布在每平米80—120元之間；以政府街步行街、南關(guān)步行街為中心的新型商業(yè)街,其經(jīng)營(yíng)模式及手法未真正突破傳統(tǒng)的沿街為市、散兵游勇的特點(diǎn)，業(yè)態(tài)分區(qū)混亂、品質(zhì)不能體現(xiàn)其當(dāng)初的發(fā)展定位,加之商業(yè)街發(fā)展本身的周期性，所以現(xiàn)階段的經(jīng)營(yíng)效果不好，其每平米月租金在4070元；以人民中路為中心的大型餐飲商業(yè),其每平米月租金在20——40元；以項(xiàng)目為中心的周邊,摩登領(lǐng)地一層每平米月租金在30元。內(nèi)容提要本案根據(jù)閬中市規(guī)劃的位于城北新城區(qū)中心區(qū)域，以商業(yè)為主、城鎮(zhèn)混合住宅項(xiàng)目為策劃主體，根