【正文】 重點加強與意向客群之間的交流和溝通，使其加強對閬中國際的好感度，帶動其周邊親朋好友的購買熱情。（6）、銷售流程建設(shè)：①銷售策略建設(shè)價格策略：低開高“走”策略價格略升，保持旺銷態(tài)勢；“特價單位”策略；消化風險單位促銷策略。②銷售目標:周期12月31日07年1月31日07年3月31日目標4000萬6000萬8000萬③品牌目標: 屏棄原閬中商業(yè)廣場名稱，結(jié)合本項目環(huán)境和文化底蘊，以全新的名稱重新包裝定位，隆重推出：閬中第一國際 24小時繁華國際基地④戰(zhàn)略后續(xù)目標: 后期交房后，由專業(yè)管理機構(gòu)進行專業(yè)化的管理運行與品牌化的業(yè)態(tài)整體組合，啟動項目整體運行市場功能，為后期的商業(yè)運營提供強大的市場影響力與號召力。那種沿街為市、散兵游勇的業(yè)態(tài)必將被專業(yè)規(guī)劃、科學定位、整體管理的市場形態(tài)所代替，如現(xiàn)在的南關(guān)步行街、政府街步行街。但長期以來，閬中房地產(chǎn)處于一個落后狀態(tài)，近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的升溫，閬中以其獨特的地理和環(huán)境優(yōu)勢迎來了房產(chǎn)開發(fā)的春天，到2006年已是百花齊放。該區(qū)域目前集中了閬中市最高檔的三家星級酒店，是外來觀光旅游、經(jīng)商的集中下榻地，市政基礎(chǔ)設(shè)施齊備，另農(nóng)貿(mào)市場、學校、醫(yī)院、公交線路等配套完善。三、 項目所在區(qū)域分析（見下頁）從位置圖可以看出，本項目的商業(yè)口岸潛在價值，未來升值潛力巨大，具備成為未來商業(yè)中心的得天獨厚的口岸條件。這樣北門的高檔購物消費群已經(jīng)開始形成。②期房到現(xiàn)房，是一個銷售售價不斷上漲的過程，此階段銷售最能增加項目的預期收益。直銷策略：電話拜訪、直郵。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。（5）、銷售流程建設(shè)：銷售策略建設(shè)價格策略：拉大價格差，價格攀升，漲幅較上一次有所增大。（5）、銷售流程建設(shè)：⑴銷售策略建設(shè)①價格策略：本期不公布價格②銷控策略: 無③直銷策略：電話拜訪④體驗策略：導入閬中國際的VIP會員卡體驗營銷策略⑵銷售環(huán)境建設(shè)①銷售道具:大型戶外廣告、條幅、羅馬旗、吊旗、沙發(fā)、談判桌等②銷售人員:大方、親切、親和力強及培訓，達到超出客戶期望值的服務(wù)水準，給與強有力的震撼③銷售說詞：答客問、統(tǒng)一銷售說辭④銷售媒體：數(shù)字電視媒體⑤銷售合同及其他：（6）、本階段應(yīng)注的幾點一定要塑造與項目本身的形象廣告；銷售中心重新設(shè)計及搭建；做好內(nèi)部認購的總結(jié)分析工作；入市時機把握。第三、高檔住宅區(qū)域形成購物商圈隨著城市區(qū)域發(fā)展理論的演變，區(qū)域消費進入清晰化。由于商業(yè)的傳統(tǒng)性及區(qū)域性的特點，我們根據(jù)商業(yè)商圈的規(guī)模性、相對獨立、自身特色進行研究分析,給予不同商業(yè)元素以不同的權(quán)重,以東大街做為參考點,但同時體現(xiàn)新型復合商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢，分析如下：因 素序號權(quán)重張飛路南關(guān)步行街政府街步行街東大街本項目區(qū)域分值得分分值得分分值得分分值得分分值得分位置123342價格/回報233343業(yè)態(tài)業(yè)種33542321建筑質(zhì)量444434交通5333323商業(yè)規(guī)模643523外觀7451323發(fā)展商信譽834324付款方式944444廣告1034332停車位113422人流動線1224343得分合計以下代表閬中各個商業(yè)圈的平均價格以東大街為中心的傳統(tǒng)商業(yè)零售區(qū),有嘉利紡織城、紅星商場,集中了肯德基、德克士為主的高檔快餐, 紅星商場以聯(lián)營的方式,是經(jīng)營比較好的大型商場,以它為中心的月租金分布在每平米80—120元之間；以政府街步行街、南關(guān)步行街為中心的新型商業(yè)街,其經(jīng)營模式及手法未真正突破傳統(tǒng)的沿街為市、散兵游勇的特點，業(yè)態(tài)分區(qū)混亂、品質(zhì)不能體現(xiàn)其當初的發(fā)展定位,加之商業(yè)街發(fā)展本身的周期性，所以現(xiàn)階段的經(jīng)營效果不好，其每平米月租金在4070元；以人民中路為中心的大型餐飲商業(yè),其每平米月租金在20——40元；以項目為中心的周邊,摩登領(lǐng)地一層每平米月租金在30元。內(nèi)容提要本案根據(jù)閬中市規(guī)劃的位于城北新城區(qū)中心區(qū)域，以商業(yè)為主、城鎮(zhèn)混合住宅項目為策劃主體，根