閬中國際營銷策劃書-預(yù)覽頁
【正文】 、要點及總結(jié)20一、 項目背景本項目位于閬中市規(guī)劃的城北新城區(qū)核心區(qū)域，兩條城市主干道交叉路口，屬未來城市北部新的商業(yè)中心，商業(yè)地段價值無庸質(zhì)疑，升值潛力巨大。我項目組進入前，開發(fā)商已先后委托了兩家營銷代理公司操盤，但鑒于各種主客觀原因，合作并不成功，且在當(dāng)?shù)卦斐闪艘欢ǖ呢撁嬗绊?，使本項目陷入困境。但長期以來，閬中房地產(chǎn)處于一個落后狀態(tài)，近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的升溫，閬中以其獨特的地理和環(huán)境優(yōu)勢迎來了房產(chǎn)開發(fā)的春天，到2006年已是百花齊放。從市場反饋回來的信息分析，在未來幾年內(nèi)，將沖破這一標(biāo)準(zhǔn)。原始數(shù)據(jù)序號樓盤名稱樓盤得分樓價（均價）1東大街156002南關(guān)步行街96003政府街步行街76004張飛路57605本區(qū)域4500由以上分析可得出結(jié)論：東大街的商業(yè)中心區(qū)域價值最大，商業(yè)中心地位暫時無法撼動，本項目區(qū)域目前的商業(yè)價值還有待培育和挖掘。劣勢：歷史遺留問題，當(dāng)?shù)貙ν顿Y商鋪的恐懼和抗性；目前項目位置處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，商業(yè)價值有待培育和挖掘。那種沿街為市、散兵游勇的業(yè)態(tài)必將被專業(yè)規(guī)劃、科學(xué)定位、整體管理的市場形態(tài)所代替，如現(xiàn)在的南關(guān)步行街、政府街步行街。第二、原有“娛樂”時尚商圈以花園路、濱江路為主的休閑場所，曾經(jīng)火極一時,現(xiàn)在雖然在逐步退化當(dāng)中。本區(qū)域前期的800余戶的高檔小區(qū)形成,加上本期近500余戶,及以前的老住宅區(qū)域,北門的購物商圈，由原來的空白區(qū)，將進入繁榮區(qū)。結(jié)論：本區(qū)域?qū)⑿纬砷佒袕?fù)合式的集餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的新型商圈。②銷售目標(biāo):周期12月31日07年1月31日07年3月31日目標(biāo)4000萬6000萬8000萬③品牌目標(biāo): 屏棄原閬中商業(yè)廣場名稱，結(jié)合本項目環(huán)境和文化底蘊，以全新的名稱重新包裝定位，隆重推出：閬中第一國際 24小時繁華國際基地④戰(zhàn)略后續(xù)目標(biāo): 后期交房后，由專業(yè)管理機構(gòu)進行專業(yè)化的管理運行與品牌化的業(yè)態(tài)整體組合，啟動項目整體運行市場功能，為后期的商業(yè)運營提供強大的市場影響力與號召力。銷售目標(biāo):完成項目一、二期內(nèi)部認購品牌目標(biāo):塑造閬中第一國際的整體品牌高度戰(zhàn)略目標(biāo):實現(xiàn)形象的塑造,市場的整體預(yù)熱（3）、實施策略:推廣主題提出:閬中國際——閬中上層國際生活閬中國際——24小時繁華國際基地主題支撐:三大國際商業(yè)巨頭，兩大步行異國風(fēng)情街區(qū)，大戶型、大空間、大落地、大視野。鑒于目前項目的工程進度安排、銷售準(zhǔn)備工作的進展情況，以及房地產(chǎn)特有的淡完旺季銷售規(guī)律，將入市時機定在2006年10月中旬，主要因為以下原因：①在建項目大部分都已經(jīng)具備了銷售條件，隨著時間的推移，項目將進入準(zhǔn)現(xiàn)房階段，對房地產(chǎn)銷售來講，是最佳銷售時機，既能在短短的幾個月交房，有能有效避免完全現(xiàn)房的一些弊端。第二階段 : 實現(xiàn)規(guī)模羊群效應(yīng)(策略的全面爆破期)(公開期)（1）、實施周期:(10月10日12月31日)（2）、實施目標(biāo)市場目的: 實現(xiàn)規(guī)模羊群效應(yīng)、掀起銷售熱潮；銷售目標(biāo)：提高銷售業(yè)績，加快銷售周期完成銷售金額4000萬； 品牌目標(biāo): 進一步塑造閬中第一國際的整體品牌高度；戰(zhàn)略目標(biāo): 進一步完善項目形象的塑造, 以低價開盤為日后的漲價提供有利空間，在開盤一定時間后即可提價，從而使已購房客戶對自己所購房心理上有升值感，獲得他們的承認，樹立良好口碑，為以后銷售奠定基礎(chǔ)。（6）、銷售流程建設(shè)：①銷售策略建設(shè)價格策略：低開高“走”策略價格略升，保持旺銷態(tài)勢；“特價單位”策略；消化風(fēng)險單位促銷策略。直郵廣告:對意向潛在客群，進行有針對性的直郵廣告。銷控策略: 依據(jù)銷售狀況，以價格促進難銷戶型；定期漲價促銷。銷售說詞：（略）銷售媒體：（略）（7）、本階段應(yīng)注的幾點①把握銷控節(jié)奏②注意對大面積的促進銷售③ 在持續(xù)期，封盤數(shù)量不能超過15%④除了固定的銷售點外，在銷售過程中建立相對完善的兼職分銷體系，擴大直銷面。重點加強與意向客群之間的交流和溝通，使其加強對閬中國際的好感度，帶動其周邊親朋好友的購買熱情。（4）、銷售流程建設(shè)：①銷售策略建設(shè)價格策略：價格不宜降低，但優(yōu)惠幅度可以有所增大銷控策略: 依據(jù)銷售狀況，以價格促進難銷戶型；定期漲價促銷直銷策略：電話拜訪、直郵 體驗策略：導(dǎo)入閬中國際的VIP金卡體驗營銷策略優(yōu)惠活動：推出“首期兩成，三成免息分期付款”促銷策略②銷售環(huán)境建設(shè)銷售道具：樓書、折頁、DM單銷售人員: 作好信息跟蹤、邀請準(zhǔn)客戶參加活動等；發(fā)動老業(yè)主拉客戶。
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