【正文】 據(jù)系統(tǒng)的市調(diào)和分析，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新包裝定位，期望通過(guò)本策劃案，使這個(gè)讓開發(fā)商幾乎束手無(wú)策、陷入困境的以商業(yè)房產(chǎn)為主的項(xiàng)目起死回生，重新得到市場(chǎng)的認(rèn)可。閬中調(diào)研參考項(xiàng)目景屏花園藍(lán)灣國(guó)際江南城嘉利花園箐華苑恒瑞苑主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤項(xiàng)目鑒于本項(xiàng)目住宅市場(chǎng)狀況較好，我方認(rèn)為，只要營(yíng)銷組合策劃到位，銷售難度將不會(huì)太大，本策劃案將重點(diǎn)對(duì)商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行重點(diǎn)分析和策劃。從目前項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展的歷史環(huán)境來(lái)看，由于受旅游資源的影響，及早期住宅的聚集，已經(jīng)在此逐漸形成了三大核心業(yè)態(tài)圈。塑造項(xiàng)目大氣、高雅、時(shí)尚、國(guó)際、規(guī)模、國(guó)際化，時(shí)尚化的市場(chǎng)路線戰(zhàn)略定調(diào): 高調(diào)入市：閬中城市第一高度（透露政府大力扶持、積極助推的信息）戰(zhàn)略品牌背景:三大國(guó)際商業(yè)巨頭打造 第一，國(guó)際化連鎖品牌超市“佳又多”（核心主力店，保障人氣） 第二，實(shí)力派青春美麗百貨“英聯(lián)華百貨”（品質(zhì)主力店，保障時(shí)尚）第三，全國(guó)五星級(jí)國(guó)際影城“大西洋影城”（娛樂(lè)主力店，保障文化內(nèi)涵）戰(zhàn)略業(yè)態(tài)規(guī)劃：三大國(guó)際商業(yè)巨頭+兩大異國(guó)風(fēng)情步行街區(qū)戰(zhàn)略組織整合：專業(yè)商管機(jī)構(gòu)+專業(yè)時(shí)尚百貨+佳又多+大西洋電影城+專業(yè)開發(fā)管理+專業(yè)營(yíng)銷管理戰(zhàn)略整體策略:①在品牌心理上采取漸高的策略；②在產(chǎn)品訴求上采取性高價(jià)低的策略；③在市場(chǎng)迎合上采取強(qiáng)大的羊群效應(yīng)，產(chǎn)生強(qiáng)大的口碑工程；④在市場(chǎng)渲染上制造絕高的產(chǎn)品市場(chǎng)地位；⑤整體營(yíng)銷環(huán)境要講究一定的大氣、品位、規(guī)模、時(shí)尚的特征。直銷策略：電話拜訪 體驗(yàn)策略：導(dǎo)入閬中國(guó)際的VIP貴賓卡體驗(yàn)營(yíng)銷策略優(yōu)惠策略：（略）②銷售環(huán)境建設(shè)銷售道具、銷售人員、銷售說(shuō)詞、銷售媒體、銷售合同及其他（7）、本階段應(yīng)注的幾點(diǎn)①把握銷控節(jié)奏②對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的評(píng)估及營(yíng)銷策略的預(yù)測(cè)③做好SP活動(dòng)確?，F(xiàn)場(chǎng)人氣第三階段 : 實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略價(jià)值的基本回收 (持續(xù)期)（1）、實(shí)施周期:12月31日07年3月31日（2）、實(shí)施目標(biāo)市場(chǎng)目的：營(yíng)銷策略全面升級(jí)銷售目標(biāo): 完成銷售額3000萬(wàn)品牌目標(biāo): 建立良好的品牌知名度戰(zhàn)略目標(biāo): 保持溫?zé)徜N售局面（3）、實(shí)施策略:推廣主題提出: 以主題賣點(diǎn)為核心進(jìn)行系列性宣傳主題支撐:三大國(guó)際商業(yè)巨頭；兩大步行異國(guó)風(fēng)情街區(qū)；大戶型、大空間、大落地、大視野；專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司（4）、推廣策略: 耳語(yǔ)傳播策略；減少投放，集中整合， 直復(fù)營(yíng)銷 推廣媒體： 以DM單廣告為主，系列多種媒體發(fā)布；減少報(bào)紙、夾報(bào)、派報(bào)等媒體投放。公關(guān)活動(dòng)：該階段的公關(guān)活動(dòng)，重點(diǎn)為閬中國(guó)際和業(yè)主之間的互動(dòng)。第四階段 : 實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略價(jià)值的最大利益化（尾盤期） （1）、實(shí)施周期:07年3月31日后（2）、實(shí)施目標(biāo)市場(chǎng)目的:銷售完美謝幕,整體經(jīng)營(yíng)正式拉開銷售目標(biāo):完成剩下的銷售額品牌目標(biāo):建立良好的品牌知名度戰(zhàn)略目標(biāo):保持溫?zé)徜N售局面（3）、實(shí)施策略:推廣主題提出:以主題賣點(diǎn)為核心進(jìn)行系列性宣傳 主題支撐: 三大國(guó)際商業(yè)巨頭即將開業(yè)；兩大步行異國(guó)風(fēng)情街區(qū)正式落成；住宅準(zhǔn)備入?。粚I(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司推廣策略:耳語(yǔ)傳播策略；減少投放，集中整合；直復(fù)營(yíng)銷。夾報(bào):夾報(bào)主要配合報(bào)紙廣告的發(fā)布進(jìn)行推廣，在內(nèi)容上和報(bào)紙廣告形成延續(xù)性和補(bǔ)充性，使閬中國(guó)際產(chǎn)品信息更加完整的傳達(dá)。七、整體戰(zhàn)略規(guī)劃（一）、戰(zhàn)略整體周期2006年9月2007年3月底戰(zhàn)略目標(biāo):①市場(chǎng)目標(biāo): 為企業(yè)塑造絕佳的品牌影響力及一定的品牌號(hào)召力，打破現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)的冰封期，率先推出項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)的商鋪專業(yè)管理運(yùn)行模式，牽動(dòng)市場(chǎng)。機(jī)會(huì)：當(dāng)?shù)卣畬?duì)本項(xiàng)目將引入國(guó)際超市業(yè)、百貨業(yè)、電影院線等將進(jìn)行大力扶持，給予配套的一攬子優(yōu)惠政策。二、 閬中房產(chǎn)整體市場(chǎng)分析（1）住宅市場(chǎng)閬中房產(chǎn)市場(chǎng)需求潛力巨大，目前供需基本平衡。二期占地約60余畝，建筑形態(tài)為16＋1層電梯公寓，其中裙樓部分全部規(guī)劃為商業(yè)用途，地下層約8000m2，規(guī)劃為大型超市，底層和二層各8000m2，規(guī)劃為產(chǎn)權(quán)式商鋪，開發(fā)商期望通過(guò)招商，進(jìn)行整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)，使該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值得到迅速的體現(xiàn)，形成濃厚的商業(yè)氛圍，實(shí)現(xiàn)二期商鋪的銷售，并帶動(dòng)一期積壓獨(dú)立商鋪的銷售。五、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅分析（1）住宅（略）（2）商業(yè)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：位置口岸得天獨(dú)厚；市政配套完善；周邊已形成眾多中高檔居住小區(qū)，消費(fèi)人群基數(shù)大（約30萬(wàn)城鎮(zhèn)人口）；已有休閑、娛樂(lè)、酒店業(yè)等商業(yè)中心元素存在。從以上三個(gè)商圈的發(fā)展來(lái)看，第一商圈發(fā)展相對(duì)比較平穩(wěn)，第二商圈發(fā)展逐漸回落調(diào)整，第三商圈發(fā)展正在回升。④，力爭(zhēng)銷售過(guò)半，以減輕后期銷售壓力。 （6