【正文】 綜合質素的重要組成部分，在商鋪營銷中占有主導地位，只有好的產(chǎn)品才能經(jīng)得起市場的考驗，即使任何一個營銷高手，假如面對低劣的產(chǎn)品，也只有望洋興嘆。 離傳統(tǒng)的武廣商圈較近，大量的商業(yè)人流分流至漢口傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域。威脅點（T）： 銅鑼灣購物中心的緊鄰而建，形成較強的商業(yè)競爭力。 鐘家村新興商圈正在形成，緊鄰而建的銅鑼灣購物中心可以幫助聚積人流及人 氣。 本項目的推出，填補區(qū)域商業(yè)空白點，市場空間較大。機會點（O）： 武漢新區(qū)的建設，帶來良好的發(fā)展契機。 原設計方案中，4號樓群樓部分為剪力墻結構，剪力墻墻體太多，不適合做商鋪。D、 原設計方案：西區(qū)商業(yè)步行街商鋪數(shù)量少，難以聚集人氣，有必要將西區(qū)與東區(qū)相連通。B、 原設計方案：東區(qū)3層，西區(qū)2層不利于分割，只能分割成大型或特大型商鋪，不宜于業(yè)態(tài)的組合，市場接受度低。A、 東區(qū)一層層高6M，24層垂直交通、平面交通。 前期商業(yè)規(guī)劃不盡完善。劣勢（W）： 位于漢陽區(qū)域內，相對于漢口商業(yè)中心來說商業(yè)不發(fā)達。 多功能的產(chǎn)品定位，能夠形成互補的商業(yè)人流。易初蓮花作為大型超市，擁有較強的商業(yè)輻射力。 易初蓮花超市是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，他的入駐解決了主力店招商的問題，同時帶來了商氣與人氣。項目位于漢陽、漢口、武昌三鎮(zhèn)相連的咽喉處，且是漢陽區(qū)傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟、文化中心，擁有較完善的商業(yè)配套，在消費者中有一定的商業(yè)影響力。剩余商鋪的營銷策劃是本次營銷策劃的重點，主要是東區(qū)一層約1567㎡，二層約1845㎡，三層約1935㎡，四層約9150㎡；西區(qū)一層約2495㎡，二層約2495㎡，三層約833㎡。第四部分 項目分析項目商業(yè)及配套總建筑面積達42343㎡，%；商業(yè)部分比重非常大，商業(yè)部分經(jīng)營銷售的好壞將直接影響到項目的成敗。 租賃價格區(qū)間：漢陽鐘家村天橋附近，較好的沿街鋪面租金在120元/㎡.月左右,而相對較差的沿街鋪面租金在60元/㎡/月左右。 區(qū)域商業(yè)市場以租賃市場為主，中、小型商鋪面積在2060㎡以內的鋪面租賃情況非常好，供不應求。樓盤對比表項目名稱商鋪建面主力面積樓層層高均價銷售方式萬豪國際40603層單賣大連萬達1萬161381層3萬先賣一層金色華府200300二層1F 2F 聯(lián)賣（已售完）漢飛青年城5060四層只售二樓根據(jù)以上市場調查分析，我們對本項目面臨的市場行情有如下認識： 漢陽鐘家村區(qū)域是一個傳統(tǒng)的商業(yè)老區(qū)，十多年來，沒有新增的商業(yè)物業(yè)。 銷售規(guī)模差異較大，有大型購物中心，也有臨街底層商鋪；從市場接受度來看，臨街底層商鋪較受市場歡迎。 從以上類比性樓盤分析來看， 以上幾個樓盤都擁有絕佳的地段，周邊消費水平較高，整體來講都要略優(yōu)于閩東國際城項目。項目分析： 位于江漢路核心商圈內，開發(fā)商大連萬達集團實力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富；盡管定價遠遠高于周邊鋪面，但開發(fā)商憑借雄厚的實力，依托時代華納、大洋百貨、沃爾瑪?shù)却笮蜕碳业倪M駐給業(yè)主以極強的信心，同時采用售后代租，確保投資回報率的銷售策略，取得了超常的成功。商鋪價格： 未定估計均價18000元/平方米銷售策略： 單賣主力商鋪面積： 4060平方米左右銷售情況： 未開盤項目分析： 處于建設大道高檔商業(yè)圈內，自然環(huán)境好，區(qū)域商業(yè)檔次高，消費能力強。項目分析： 該項目開發(fā)商實力雄厚，地處建設大道商務圈核心，位置優(yōu)越，周邊生活配套設施齊全，區(qū)域消費群體消費能力強。二、 參照性樓盤情況分析：本項目所在區(qū)域沒有可以比較的在售樓盤，因此我們選擇了金色華府底層商鋪、萬豪國際底層商鋪、萬達商業(yè)廣場、漢飛青年城底層商鋪4個項目作為參照樓盤；雖然這四個樓盤所在區(qū)位、項目特性上與本項目有較大的差異，與本項目不可比，但其所處的地理位置特性，物業(yè)類型上有一定的相似性，因此對本項目也有一定的參照性。B．租金價格以鐘家村天橋為坐標中心，向四周輻射，價格曲線呈漸弱趨勢。以鐘家村天橋為中心步行2分鐘范圍內，面積在60㎡以內的一樓臨街商鋪，面寬大于井深的鋪面月租金約為150元/㎡；井深大于面寬深的鋪面，月租金約為120元/㎡。B．數(shù)據(jù)統(tǒng)計有148家，其中面積小于60㎡的鋪面有98家，%；面積在60120㎡的鋪面有32家，%；面積120300㎡的鋪面有10家，%，面積300500㎡的鋪面有3家，%，面積500㎡以上的鋪面有5家，%。C. 大商鋪較少、且有空置現(xiàn)象。 區(qū)域商鋪需求情況分析：分析：A. 區(qū)域內無新增商業(yè)物業(yè)，基本上沒有商鋪的銷售市場，主要是臨街一層商鋪租賃市場。主要是租賃市場。分析：A. 漢陽鐘家村是一個傳統(tǒng)的商業(yè)老區(qū)，十多年來基本沒有新增的商業(yè)物業(yè)。漢陽鐘家村商圈仍以漢陽商場為龍頭，以鐘家村天橋為中心，沿漢陽大道、鸚鵡大道分布著200多家臨街鋪面，構成了鐘家村商圈。一、 鐘家村區(qū)域商鋪市場行情分析鐘家村區(qū)域商業(yè)市場概況鐘家村區(qū)域是漢陽地區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)中心，本項目原址上就是漢陽地區(qū)的購物、休閑、娛樂中心；特別是漢商集團與中商、武商、中百曾是武漢的商業(yè)四巨頭，鐘家村區(qū)域也是武漢市市級商業(yè)中心圈，在武漢傳統(tǒng)商業(yè)市場中占有重要的地位。因此，要成功運作本項目就必須在充分了解、分析市場行情的基礎上，重視商業(yè)策劃及商鋪營銷工作。總體說來，武漢市整體商業(yè)地產(chǎn)市場行情來看，前景是非?？春玫?。時代廣場、金凱購物中心、金色港灣商業(yè)街、泰合 （七） 新城區(qū)商業(yè)項目和社區(qū)商鋪開發(fā)將成熱點新城區(qū)商業(yè)設施少、配套相對落后，商機多，競爭壓力小，今后將成為開發(fā)商的新寵；社區(qū)商鋪穩(wěn)定、經(jīng)營方式靈活、受經(jīng)濟環(huán)境影響小，將繼續(xù)成為開發(fā)商的最愛。培育發(fā)展特色專業(yè)商業(yè)街20條左右；培育發(fā)展功能完善的社區(qū)商業(yè)服務中心80100個。 （六）武漢市政府對商業(yè)市場的規(guī)劃將推動商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展 根據(jù)武漢市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃（2003～2010年），武漢市商業(yè)網(wǎng)點建設和發(fā)展的主要任務為：通過創(chuàng)新業(yè)態(tài)，發(fā)展連鎖，提升功能，加強漢口中心商業(yè)區(qū)的建設；推動中南路、鐘家村兩個市級商業(yè)中心的繁榮繁華；培育發(fā)展后湖、漢口火車站前、古田二村、十升路、四新等30個市級商業(yè)副中心，培育一批專業(yè)特色商業(yè)街；在居民集中區(qū)規(guī)劃設置一批社區(qū)商業(yè)中心；逐步在中心城區(qū)減少商住混雜的低水平小網(wǎng)點，讓臨街鋪子淡出市場。全球最大連鎖零售業(yè)沃爾瑪將在今年10月正式進駐武漢，再加上已經(jīng)在武漢攻城略地的家樂福、麥德龍、華聯(lián)、易初蓮花、新一佳以及武漢本土商業(yè)大鱷武商、中百等等，武漢零售業(yè)競爭已經(jīng)白熱化，這對于商業(yè)地產(chǎn)來說有兩個方面的利好：第一，連鎖零售業(yè)要想在競爭中獲勝，就必須重新布點，新開“賣場”，這沒有商業(yè)地產(chǎn)的支持是不行的；第二，在中心城區(qū)零售商業(yè)已經(jīng)基本飽和和競爭激烈的情況下，郊區(qū)商業(yè)卻相對落后，競爭緩和，商家當然不會錯過如此良機，他們正積極向郊區(qū)進軍，這也需要商業(yè)地產(chǎn)的支持。WTO的最大特點就是“國民待遇”和“無歧視原則”。 （五） 武漢零售業(yè)的激烈競爭將成為刺激武漢商業(yè)地產(chǎn)快速升溫的催化劑隨著市場經(jīng)濟的成熟與發(fā)展，區(qū)域經(jīng)濟一體化和經(jīng)濟全球化的趨勢越來越明顯。在此歷史時刻，武漢市政府審時度勢，高瞻遠矚，提出了武漢城市圈的構想：武漢城市圈將以武漢市為中心，前期包括黃崗、黃石、鄂州、咸寧、天門、潛江、孝感、仙桃省內八市縣，繼而通過“第三層交通圈”輻射至長沙、南昌、重慶、合肥、漯河、南陽、襄樊、宜昌、常德等省內外城市，進而使城市圈變成經(jīng)濟發(fā)展圈，并按區(qū)域經(jīng)濟一體化要求，實現(xiàn)優(yōu)勢互補、經(jīng)濟互動、資源共享、共同發(fā)展，使其成為繼以廣州、深圳為首的珠江經(jīng)濟三角洲、以上海為首的長江三角洲后的以第三個經(jīng)濟“三角洲”。（四） 武漢“8+1”城市經(jīng)濟圈的形成和發(fā)展將使商業(yè)地產(chǎn)市場的需求在宏觀層面上增量擴容 武漢湖北省會，九省通衢，地理位置得“中”獨厚，自古以來就是商家必爭之地。這一情況表明：一方面，舊城改造中大量商鋪被拆除；另一方面，商業(yè)地產(chǎn)隨著武漢經(jīng)濟快速發(fā)展、城市化進程加快以及居民收入水平的提高，新的需求在不斷增長，這一減一增，將預示著商業(yè)用房告缺！這無疑將給商業(yè)地產(chǎn)帶來新的機遇，新的“錢”景。（二）在國家進行西部大開發(fā)的宏觀經(jīng)濟下,武漢作為承東啟西的重要城市,權威機構專家認為,武漢商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮蟾鶕?jù)權威機構對城市人口、人均ＧＤＰ、商業(yè)地產(chǎn)的年銷售面積、年竣工面積、空置率、潛在需求、當前滿足需求程度、市場表現(xiàn)、潛在供給等多項經(jīng)濟指標的研究，認為2004年商業(yè)用房開發(fā)投資最具潛力的十強城市分別是：北京、上海、深圳、廣州、寧波、武漢、廈門、杭州、沈陽、濟南，武漢位列第6位，排在杭州之前，可見發(fā)展?jié)摿薮?。二、武漢市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景(一) 從宏觀上看,武漢商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)字表明,%；武漢市經(jīng)濟自1998年以來,%的經(jīng)濟高增長率,經(jīng)濟快速增長對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起著推動和支撐的作用；2003年,武漢計劃的490萬平方米的規(guī)劃用地中,有55萬多平方米投向商業(yè)地產(chǎn),所占比例為12%。9. 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品百花齊放以中商團結銷品茂為代表的Shopping Mall，以華氏儒商百貨為代表的百貨商場，以大連萬達商業(yè)廣場（沃爾馬）為代表的大型連鎖超市，以泰合在開發(fā)商樂意購買社區(qū)商鋪的情況下，投資者（消費者）樂意購買社區(qū)商鋪的情況下，社區(qū)商鋪是全線飄紅，高歌猛進。7 社區(qū)商業(yè)高歌猛進社區(qū)商鋪具有市場基礎穩(wěn)定、投資小、容易出租、轉讓、風險低、產(chǎn)權比其他商鋪年限長等特點，作為住宅小區(qū)的配套設施，雖然不是主流產(chǎn)品，但卻是房地產(chǎn)開發(fā)商進行住宅項目開發(fā)的重要贏利點，也是提高樓盤附加值，增加樓盤“賣點”不可或缺的地產(chǎn)因子。中央街、金地如以產(chǎn)權式商鋪亮相的鉆石大廈在銷售不到3個月的時間里銷售率就達到60%；奧林花園的社區(qū)商鋪甚至采取拍賣的方式進行銷售，其火暴程度可見一斑；萬達商業(yè)廣場最高售價達4萬元/㎡，也沒能影響投資者熱情的步伐。預計未來，隨著房地產(chǎn)向郊區(qū)大盤化發(fā)展，城市邊緣商圈與城市中心商圈將優(yōu)勢互補、同臺競爭，并在競爭中發(fā)展，在發(fā)展中繁榮。時代廣場、金凱購物中心、泰合5 商業(yè)地產(chǎn)中心化VS邊緣化以武商集團武廣、世貿(mào)為核心的解放大道商圈，以江漢路、六渡橋為核心的中山大道商圈，地處鉆石地段、黃金商圈，在武漢商業(yè)中具有舉足輕重的地位和作用，但在近年遭到了重大挑戰(zhàn)。中央街為代表的商業(yè)項目如雨后春筍，破土而出，漢陽商業(yè)地產(chǎn)以時尚的風貌、嶄新的業(yè)態(tài)令世人矚目。2003年以來，隨著武漢新區(qū)規(guī)劃方案的孕育與誕生，地產(chǎn)開發(fā)加速，漢陽商業(yè)迅速崛起，新區(qū)商業(yè)初露崢嶸：以中百倉儲、銅鑼灣廣場、21世紀娛樂中心、湘隆武漢傳統(tǒng)商業(yè)中心將按照國際大都市商業(yè)規(guī)劃的要求，在舊城改造中“洗心革面”，迎來商業(yè)繁華的“第二春”。今年年初，徐東地產(chǎn)又是大手筆，以35800萬元，畝均716萬元，㎡的豪氣。去年下半年，繼武漢龍騰置業(yè)公司以總價36100萬元、畝均350萬元、樓面地價2616元/㎡取得橋口多福南路（漢正街大水巷）一塊占地69畝的商業(yè)地塊之后，甘肅大橋以總價19800萬元、樓面地價3545元/㎡。3. 舊城改造使武漢傳統(tǒng)商業(yè)中心重現(xiàn)勃勃生機漢正街是武漢商業(yè)的發(fā)源地，但在經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，其經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營條件、經(jīng)營環(huán)境已經(jīng)嚴重滯后，阻礙了漢正街商業(yè)的繼續(xù)繁榮和發(fā)展。這還僅僅是去年開工的項目，若加上今年漢陽新開工的銅鑼灣廣場、21世紀娛樂中心、湘隆武漢市商業(yè)地產(chǎn)是投資與消費比翼雙飛。我司經(jīng)過了大量的市場調查，對產(chǎn)品進行了深入的研究，并與業(yè)內人士多方交流，在充分了解產(chǎn)品、市場、需求的基礎上針對閩東國際城項目制作了這份營銷策劃報告，報告中有很多措施需要開發(fā)商的大力支持，相信我們能夠與開發(fā)商一起將閩東國際城打造成一個完美的商業(yè)地產(chǎn)項目。究其原因，是因為開發(fā)商在項目的定位不準確，不了解當?shù)叵M者的消費習慣、管理團隊不完善、商戶結構不合理、就匆忙將產(chǎn)品推向市場，結果當然是終端消費者不買單、經(jīng)營者不能賺取合理利潤、投資者不能得到合理回報、開發(fā)商忙著對已開業(yè)的商場以及管理團隊的重新調整，項目所在地的稅收部門沒有收取到合理的稅費等一系列的“連鎖反應”。李超人（李嘉誠）曾說過投資房地產(chǎn)最重要的就是地段、地段、地段，但是；投資商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是考慮地段這么簡單，地段在一個已成功運營起來的商業(yè)地產(chǎn)項目中只是屬于一個重要的硬件部分，而地產(chǎn)商和商鋪投資者在充分考慮了地段的因素之外，更要考慮的是項目的定位、商戶結構、經(jīng)營管理、推廣等更重要的“軟件”部分！在這方面較有說服力的案例有北京站前的恒基中心，廣州火車東站的中泰廣場及位于廣州中山五路的中旅廣場?！　≡诜康禺a(chǎn)開發(fā)商看來，這樣的現(xiàn)象應該是很高興的事情，但是商業(yè)地產(chǎn)，商鋪投資是一個復雜，系統(tǒng)的科學。就連一些不是老板的，手中有些閑錢的白領人士和部分的中產(chǎn)階級，也紛紛加入到這一股“旋風”中，讓原本門檻較高，總價動不動就需過百萬的商鋪投資，也實行了親民政策：手里有十幾，二十萬元的閑置資金也可以做一下“鋪主”。閩東國際城商鋪營銷策劃書前言第一部分 宏觀環(huán)境分析第二部分 市場行情分析第三部分 項目分析第四部分 項目策劃第五部分 營銷策劃第六部分 推廣執(zhí)行第七部分 銷售執(zhí)行第八部分 我們的承諾前 言買賣、租賃商鋪無非就為了兩個字——“賺錢” 2004年在中國各地掀起了一股商鋪投資熱潮，這股由南到北的商鋪旋風讓買商鋪的人們著實體驗了一把。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在這次旋風當中，各地的媒體，以及一些全國性的財經(jīng)類媒體也起到了煽風點火的作用，讓原本一些商業(yè)氛圍并不濃，投資意識并不很強地區(qū)的老百姓深深的記住了一句話“一鋪養(yǎng)三代”。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛加入，商業(yè)地產(chǎn)在企業(yè)發(fā)