【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 關(guān)注自我享受和子女的前途 身份感 /地緣情節(jié) 圈子效應(yīng) /跟風(fēng) 項(xiàng)目品質(zhì)打造，利用羊群效應(yīng)捕捉領(lǐng)頭客戶 ★★★★ 公務(wù)員 收入穩(wěn)定，事業(yè)穩(wěn)定，追求生活的品質(zhì)，注重配套； 身份感 /喜歡眼見為實(shí) 配套 /品質(zhì) 打造配套 ★★★★ 區(qū)域原有樓盤的換房客戶 追求生活的品質(zhì)，產(chǎn)品和社區(qū)檔次的提高； 社區(qū)感，檔次感 實(shí)景 /服務(wù) 注重展示、服務(wù)品質(zhì)打造 ★★★★★ 附近工廠管理層及中高技術(shù)人員 事業(yè)小有成就，收入穩(wěn)定，購買力較強(qiáng)，工廠多有住房補(bǔ)助 工作便利，生活品質(zhì)感提高，走出出租房和宿舍 檔次、工作方便 注重檔次和配套 ★★★★★ 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶心理 特點(diǎn)分析 37 配套解析： 主力客戶對(duì)交通、配套要求較高，配套需要加強(qiáng) ?大交通四通八達(dá)，小交通情況不佳，目前主要依賴公共交通； ?項(xiàng)目周邊目前只有青云譜小學(xué)（距離項(xiàng)目 2023米），教育配套不完善； ?商業(yè)：目前片區(qū)內(nèi)的商業(yè)主要家樂福、三店西路沃爾瑪?shù)呐涮?；建議項(xiàng)目引進(jìn)集中商業(yè)，提升項(xiàng)目賣點(diǎn)； 本項(xiàng)目尚需加強(qiáng)相關(guān)配套 38 38 強(qiáng)勢(shì) 資源 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)下一站； ，是市場(chǎng)標(biāo)簽 4. 高品質(zhì)園林，規(guī)劃因地制宜，品質(zhì)保證 限制 因素 ，客戶牽引力弱； 、配套要求較高，配套需要加強(qiáng) 本項(xiàng)目的市場(chǎng)意向： 高品質(zhì)、形象項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)解析 32 占位。 作為南昌南板塊的 “ 門戶 ” 項(xiàng)目，我們?nèi)绾未_定自己的市場(chǎng)位置 ？ 40 本項(xiàng)目 VS天使 水榭花都： 本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略：借勢(shì) 選擇 “象湖” 參照系，延續(xù)其高品質(zhì)和湖居生活，凸顯市中心所沒有的景觀資源； 物業(yè)地址 青云譜象湖公園施堯路 669號(hào) 開發(fā)商 天使集團(tuán) 產(chǎn)品類型 高層、疊墅洋房、雙拼別墅、商業(yè)樓、配套用房 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地： 110160㎡ 總建面： ㎡ 容積率： 建筑密度： % 得房率： % 綠地率：51% 戶數(shù) 1644戶 土地年限 70年 物業(yè)公司 江西萬佳物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費(fèi) 高層 3元 /月 /平方米 小高層 /月 /平方米 商鋪 4元 /月 /平方米 車位 總 1612個(gè)：地上 160個(gè)，地下 1452個(gè) 41 物業(yè)地址 象湖公園施堯路 1111號(hào)（臨象湖公園景區(qū)） 開發(fā)商 天使集團(tuán) 產(chǎn)品類型 酒店式公寓、超五星級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地： 畝 總建面： 106382㎡ 容積率： 建筑密： % 得房率： 綠地率： 戶數(shù) 470套 土地年限 70年產(chǎn)權(quán)公寓 物業(yè)公司 萬佳物業(yè) 物業(yè)費(fèi) 多層 *元 /月 /平方米 高層 *元 /月 /平方米 商鋪 *元 /月 /平方米 車位 總 470個(gè)：地上 **個(gè)，地下 **個(gè) 本項(xiàng)目 VS水榭公館： 借鑒意義： 豐富完善的配套展現(xiàn)項(xiàng)目的核心價(jià)值 42 本項(xiàng)目 VS城市中心區(qū)： 明確本項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值：城市生活的先發(fā)地帶 競(jìng)爭(zhēng)策略： 通過彰顯城市大盤價(jià)值，形成強(qiáng)勢(shì)牽引 中心城區(qū) 本區(qū)域 43 青云譜區(qū)域內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目較少，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不多。 7月 25日，南昌市有關(guān)部門發(fā)布象湖隧道工程環(huán)境影響評(píng)價(jià)公示 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手直指 朝陽新城 象湖隧道工程總投資約 10億元，是九洲大街的延伸工程，西起子羽路，東至迎賓大道，路線全長(zhǎng)約 ，其中暗埋段長(zhǎng)度約為 1725米，東西兩端接線分別長(zhǎng)約 600米和 350米。施堯路西側(cè)南、北兩側(cè)設(shè)臵右進(jìn)右出的匝道長(zhǎng)約 500米。 朝陽新城 28塊地成交總情報(bào)表 地塊編號(hào)和位置 交易時(shí)間 土地用途 土地面積 容積率 起始單價(jià) 成交單價(jià) 成交溢價(jià) 成交總價(jià) 樓面地價(jià) 競(jìng)得企業(yè) (畝 ) (萬元 /畝 ) (萬元 /畝 ) （ %） (萬元 ) (元 /平方 ) JDP0916 20231214 商住用地 4 350 662 89% 37084 2482 力高地產(chǎn) JDP0923 20231214 居住用地 320 600 % 20565 2571 中大地產(chǎn) JDP0918 20231214 居住用地 235 420 % 42581 2864 凱潤(rùn)地產(chǎn) JDP0917 20231214 居住用地 300 510 70% 21202 3060 正榮集團(tuán) JDP0907 2023831 居住用地 280 392 40% 8428 1680 嘉圓地產(chǎn) JDP1006 202335 居住用地 590 821 % 26855 3519 萬科集團(tuán) JDP1037 2023930 商住用地 4 480 611 % 2291 聯(lián)發(fā)置業(yè) JDP1011 2023528 商業(yè)用地 520 660 % 22524 2829 水利投資 JDP1050 20231230 居住用地 476 545 % 華潤(rùn)置地 JDP1005 202335 居住用地 396 424 % 33173 2891 廈門國(guó)貿(mào) JDP1003 202335 居住用地 390 414 % 31492 2823 廈門國(guó)貿(mào) JDP0805 2023716 居住用地 260 260 0% 21979 1560 恒泰路橋 JDP0906 2023825 居住用地 260 260 0% 19172 1560 筑城地產(chǎn) JDP1004 202335 服務(wù)業(yè)用地 5 396 396 0% 11482 1188 萬豪投資 JDP1013 2023528 居住用地 5 476 476 0% 14013 1428 東亞新華 JDP1019 202382 居住用地 346 346 0% 24386 2359 正榮集團(tuán) JDP1020 202382 居住用地 350 350 0% 11647 2386 正榮集團(tuán) JDP1021 202382 辦公 388 388 0% 7013 1663 東亞新華 JDP1022 202382 辦公 388 388 0% 8647 1663 煌上煌 JDP1038 2023930 居住用地 360 360 0% 2455 正榮集團(tuán) JDP1051 20231230 居住用地 476 476 0% 華潤(rùn)置地 JDP1103 2023218 旅館業(yè)用地 390 390 0% 新力置地 JDP1104 2023218 辦公 83 390 390 0% 新力置地 JDP1111 202331 居住用地 526 526 0% 中海地產(chǎn) JDP1112 202331 居住用地 2 466 466 0% 中海地產(chǎn) JDP1113 202331 居住用地 526 526 0% 中海地產(chǎn) JDP1121 2023622 居住用地 2 496 JDP1122 2023622 居住用地 2 496 平均每塊地面積 1782 464 19% 665242 案名 總建面積（㎡） 產(chǎn)品形態(tài) 力高濱江國(guó)際 一棟 45F寫字樓、五棟用于居住的 28F~33F高層建筑、 3F商業(yè)裙樓建筑、 1F社區(qū)服務(wù)及物業(yè)用房等組成； 東亞盛世濱江 42178 一棟 30層雙樓梯環(huán)抱型建筑 東亞朝陽 SOHO 98135 三棟 26F~40F的高層建筑組成 國(guó)貿(mào)天琴灣 282880 20棟 18F~32F的高層建筑組成 萬科金域藍(lán)灣 76000 由 5棟 28~39層高層與超高層組成（精裝修）， 正榮御園 69217 34套純正法式別墅， 1棟 15層小高層， 2棟 32層高層 朝陽新城目前區(qū)域建設(shè)停滯，交通、配套等基礎(chǔ)設(shè)施跟進(jìn)緩慢，雖眾多品牌開發(fā)商入駐，但客戶置業(yè)認(rèn)可較差 ?朝陽新城規(guī)劃商貿(mào) 、 住宅 、 休閑設(shè)施完善 ， 目前土地出讓主要以住宅為主 ， 商貿(mào) 、 休閑文化等配套用地暫無出讓； ?區(qū)域雖 09年開始大規(guī)模出讓土地 ， 但目前基礎(chǔ)設(shè)施幵未大規(guī)模建設(shè) ， 主要市政建設(shè)集中在路網(wǎng)改造方面； ?區(qū)域內(nèi)安置房基本建設(shè)完畢 ，但因配套較差 ， 暫無入住 。 目前在售樓盤 ， 基本都面臨外區(qū)域客戶置業(yè)關(guān)注較少及認(rèn)可較難的困境； 2023年，南昌一中、云飛路小學(xué)，是目前政府規(guī)劃中唯一完成的配套設(shè)施，除朝陽大橋規(guī)劃面向招標(biāo)實(shí)施外，其它區(qū)域建設(shè)均未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，區(qū)域整體發(fā)展堪憂 朝陽新城在區(qū)域定位、地段、開發(fā)力度及發(fā)展?jié)摿Ψ矫嬲紦?jù)一定優(yōu)勢(shì) 地段價(jià)值 區(qū)域 政府定位 資源價(jià)值 人文價(jià)值 開發(fā)力度 未來升值潛力 朝陽新城 紅角洲 在南昌市“東拓西進(jìn)”“南沿北控”城市發(fā)展指導(dǎo)下，朝陽新城、紅角洲、京東成為板塊焦點(diǎn) 板塊競(jìng)爭(zhēng) 京東 紅谷灘 青山湖 市中心 鳳凰洲 青云譜 象湖新城 48 營(yíng)銷基礎(chǔ) 41 營(yíng)銷。 作為四特天工開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，在安排推售之前我們需要回答 —— 如何從 ‘四特’ 品牌經(jīng)營(yíng)的角度考慮本項(xiàng)目的營(yíng)銷？ 49 泰華 天驕?zhǔn)兰遥?21萬 m2，容積率 ，寶安首席生態(tài)社區(qū) 泰華明珠： 6萬 m2 ，容積率 ，寶安第一高樓 冠城世家： 19萬 m2，容積率 ，寶安地王 產(chǎn)品差異 檔次差異 自然價(jià)差 老帶新 企業(yè)品牌利用 品牌增值 母品牌 子品牌 A 子品牌 D 子品牌 C 子品牌 B 隱性互助 隱性互助 隱形互助 隱形互助 “ 惠澤模式” 母品牌 子品牌 A 子品牌 C 子品牌 D 子品牌 B 顯性互助 顯性互助 顯性互助 顯性互助 “ 系統(tǒng)互動(dòng)模式” 華僑城 天鵝堡二期 1區(qū) ： m2 ，容積率 ，小高層 波托菲諾： 108萬 m2，平均容積率 ，意大利小鎮(zhèn) 錦繡花園： 30萬 m2，平均容積率 ，世界的錦繡花園 天鵝堡二期 3區(qū) ：多層 天鵝堡二期 2 區(qū) ： 11萬 m2 ，容積率 ，高層 產(chǎn)品同質(zhì) 檔次相當(dāng) “ 粘客” 田忌賽馬 集體博弈 深圳華僑城案例 深圳泰華案例 一般地產(chǎn)品牌經(jīng)營(yíng)路徑是“惠澤模式”，本項(xiàng)目在氣質(zhì)屬性上面臨一些沖突，需尋求四特天工品牌本身的可延續(xù)點(diǎn) 50 資料來源：世聯(lián)模型 『客觀性』 主動(dòng)式 被動(dòng)式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 環(huán)境 新進(jìn)者 品牌 社會(huì)資源 自然資源 區(qū)域價(jià)值 ?人文是領(lǐng)導(dǎo)者品牌的特征 ——萬科屬此例，其萬科青山湖項(xiàng)目通過品牌牽引促成順利銷售； ?產(chǎn)品創(chuàng)新及高品質(zhì)打造是新進(jìn)入者的常用策略，本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型及概念上的創(chuàng)新性足以引領(lǐng)市場(chǎng)、但高品質(zhì)園林在初期難以展示到位； 我們選取“創(chuàng)新高品質(zhì)產(chǎn)品”作為本項(xiàng)目營(yíng)銷的基本點(diǎn)，作為四特天工品牌發(fā)展的可延續(xù)內(nèi)容 本案 延續(xù)四特品牌主張： 品牌 品牌根基 文化背景 客戶評(píng)價(jià) 品牌舉措 中海 11年進(jìn)入南昌，以 “誠信卓越、精品永恒”的經(jīng)營(yíng)宗旨打造朝陽郡項(xiàng)目 港式 形象高、品質(zhì)好、貴、好、值 中海向南昌人民問好 萬科 01年進(jìn)入南昌，四季花城項(xiàng)目聲譽(yù)鵲起，迅速布點(diǎn)南昌； 12年金域藍(lán)灣、青山湖、潤(rùn)園、萬科城四盤開花，來勢(shì)洶洶 全國(guó)性 實(shí)力名企，服務(wù)貼心、細(xì)致 南昌，你好！ 保利 廣州一線品牌發(fā)展商，擁有保利高爾夫、保利東灣、保利香檳、保利半山項(xiàng)目聯(lián)動(dòng) 國(guó)企背景 實(shí)力國(guó)企 —— 綠地 扎根南昌數(shù)十年，品牌客戶基礎(chǔ)雄厚 珠三角 實(shí)力開發(fā)商，擅長(zhǎng)“造城” —— 成熟開發(fā)規(guī)模大盤 用心建筑生活 以愛回報(bào)社會(huì) 市場(chǎng)新品牌進(jìn)駐新區(qū)域的兩種營(yíng)銷姿態(tài)： 高調(diào)亮相方式（適用于市場(chǎng)有一定認(rèn)知但還不被當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)熟悉的品牌）