天苑商都商業(yè)裙樓營銷策劃導(dǎo)入報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-22 20:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 保非銷售設(shè)施所需的通道 、 電梯等 。 原則五： 出入口設(shè)置在來店人數(shù)量最多 、 最集中的車站方向 ， 或靠近主要道路的地方 。 原則六： 立體交叉 。 原則七： 人車分離 （ 購物者與停車場(chǎng)分離 、 步行者與機(jī)動(dòng)車 分離 ） 。 原則八： 貨車流線和店員流線 、 貨車流線和購物者流線 、 店 員流線和購物者流線分開布置 。 原則九： 采用不同交通手段顧客的流線設(shè)計(jì) 動(dòng)線類別 l 客流動(dòng)線 l 員工動(dòng)線 l 車流動(dòng)線 l 貨物動(dòng)線 l 棄物動(dòng)線 l 避難流線 l 水平交通 l 垂直交通 停車場(chǎng) 流線設(shè)計(jì) l 顧客出入口 l 自動(dòng)扶梯 l 樓梯 l 客用電梯 l 客貨兩用電梯 l 辦公電梯 第四節(jié) 物業(yè)管理定位 一、日常管理工作 經(jīng)營管理 服務(wù)管理 房屋設(shè)備管理 人力資源管理 物資管理 財(cái)務(wù)管理 二、物業(yè)公司服務(wù)管理的內(nèi)容 日?；痉?wù) 三、物業(yè)管理公司品牌形象建設(shè) 第五章 租售策略及價(jià)格定位 第一節(jié) 價(jià)格體系構(gòu)成（包括租售策略） 一、銷售模式 結(jié)合前期我們對(duì)菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng) 、 項(xiàng)目特性 、 目標(biāo)消費(fèi)群的特點(diǎn)的了解 ， 我們對(duì)本項(xiàng)目采用兩種模式來實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo) ， 在銷售模式上和推廣順序上 ， 作如下安排 說 明： 在操作中 ， 小范圍內(nèi)兩種銷售模式會(huì)有所交叉 ， 但推廣主題及推廣節(jié)奏在不同推廣階段側(cè)重面會(huì)有所不同 。 二 、 價(jià)格體系 平均銷售價(jià)格 本項(xiàng)目的平均售價(jià)制定在 5650元 /㎡ （ 實(shí)際成交價(jià) ） 。 不同銷售模式的價(jià)格體系 。 在不同樓層中 ， 不同銷售模式銷售價(jià)格有所不同 。 采用返租模式銷售的區(qū)域 ， 由于采用回購方式 ， 因此該區(qū)域的定價(jià)從理論上講 ， 可根據(jù)對(duì)資金的需求來確定 ， 但考慮到還有部分物業(yè)是業(yè)主買斷了產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán) ， 該部分物業(yè)的售價(jià)應(yīng)從市場(chǎng)的角度來考慮；所有業(yè)主在成交前都會(huì)對(duì)價(jià)格進(jìn)行比較 ， 因此 ， 出售產(chǎn)權(quán)部分的物業(yè) ， 兩種銷售模式的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不同 。 不同區(qū)域的銷售價(jià)格 （ 1）針對(duì) 1F商鋪部分 主要位置： 主力店出入口 商場(chǎng)的出入口 中庭周邊 自動(dòng)扶梯上下通道 人流集中的區(qū)位與所在樓層平均售價(jià)的關(guān)系 其它影響售價(jià)的因素 : ① 門頭房 ， 比樓層平均售價(jià)高 30%－ 80% ② 小面積鋪位 （ 30－ 40㎡ ） ， 比同位置大面積鋪位高 2%－ 5%。 ③ 主通道沿線鋪位比樓層平均售價(jià)高 2%－ 10% ④ 整體價(jià)格走勢(shì) : 影響價(jià)格的因素還很多 ， 更為詳細(xì)的銷售價(jià)格有待于各鋪位的面積和業(yè)態(tài)方案最終確定后 （ 2） 針對(duì) 24F（ 出售收益權(quán)年回報(bào)率 810％ ） 部分 由于該部分僅出售收益權(quán) ， 所以其體定價(jià)就不再受位置 、 通道 、 人流量等因素的制約 ， 其每層價(jià)格在單層平面上沒有差價(jià)之分 。 第二節(jié) 定 價(jià) 依 據(jù) 一、定價(jià)策略的操作建議 定價(jià)原則 我們建設(shè)采用雙軌式定價(jià)法 。 定價(jià)原則是從兩點(diǎn)出發(fā) ， 最終綜合得出最佳結(jié)論 。 ① 從生產(chǎn)成本出發(fā)的定價(jià)原則 ② 從市場(chǎng)需求出發(fā)的定價(jià)原則 項(xiàng)目定價(jià)策略七大戰(zhàn)術(shù) ● 價(jià)位戰(zhàn)術(shù)之一：采用循序漸進(jìn)的價(jià)格戰(zhàn)術(shù) ， 分期 、 分段進(jìn)行 ， 以及靈活統(tǒng)籌 。 ● 價(jià)位戰(zhàn)術(shù)之二：鑒于本項(xiàng)目價(jià)格的可比性 ， 為避免 “ 有價(jià)無市 ” 使最先購買者購買滿足 ， 故以 “ 低開高走 ” 策略入高 ， 從而創(chuàng)造項(xiàng)目價(jià)格上揚(yáng)空間 。 （ 本戰(zhàn)術(shù)控制要限量 20％ 以內(nèi) ， 內(nèi)部購房號(hào)要留足空號(hào)放量 ， 以求將口岸被 “ 假購 ” ， 待價(jià)升時(shí)暗售 。 ） ● 價(jià)位戰(zhàn)術(shù)之三：結(jié)合差異化營銷策略 ， 嚴(yán)格運(yùn)用逐層加價(jià)和檔次分類 ，規(guī)模大 、 中 、 小價(jià)差的方法 ， 制定細(xì)分格 ， 區(qū)分客戶提高品牌形象 。 ● 價(jià)位戰(zhàn)術(shù)之四：依據(jù)市場(chǎng)銷售狀狀況 ， 銷售節(jié)奏 ， 結(jié)合動(dòng)態(tài)企劃戰(zhàn)略 ，對(duì)項(xiàng)目價(jià)格實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整 （ 此戰(zhàn)術(shù)要求決策權(quán)高度集中 ， 反饋信息精確 ，價(jià)位走趨清晰 ） 。 ● 價(jià)位戰(zhàn)術(shù)之五：留一定升值余地 ， 促進(jìn)銷售 ， 為更好掌握市場(chǎng)脈膊 ， 建議前期購號(hào)階段和開盤時(shí) ， 拿出少量單元優(yōu)惠銷售 。 ● 價(jià)位戰(zhàn)術(shù)之六：以誠信的形象面市 ， 對(duì)低價(jià)位 、 低折扣 ， 盡量保持內(nèi)外口徑統(tǒng)一 。 （ 任何時(shí)期報(bào)價(jià) ， 都要將價(jià)位的時(shí)效性先講清楚 。 ） ● 價(jià)位戰(zhàn)術(shù)之七：對(duì)特殊情況 ， 價(jià)格方面可 “ 暗箱 ” 運(yùn)作 （ 主要指安全需求置業(yè)的政府官員或灰色收入者 ） 。 本項(xiàng)目價(jià)位具體參數(shù) 依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研取得的大量數(shù)據(jù) ， 運(yùn)用產(chǎn)品成本定價(jià)法 、 類比加權(quán)法 、 需求定價(jià)法 ， 本項(xiàng)目具體價(jià)位應(yīng)為： 商業(yè)部分均價(jià) 5650元 /平方米 （ 1F均價(jià) 9000元 /平方米 ， 24F均價(jià)： 4500元 /平方米 ） 寫字樓 522F均價(jià)： 3500元 /平方米 。
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1