世聯(lián)_大連某地產(chǎn)魅力之城項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告_78p(編輯修改稿)
2025-03-28 21:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 舒適度 主臥 +次臥 +客廳 +餐廳 +廚房 +1衛(wèi)生間 +洗衣間 +1陽臺 +玄關(guān) ?朝向： 南北通透 +純南向 ?采光： 85平米左右 2居全明設(shè)計(jì)， 75平米 2居 2臥室 +客廳采光 ?舒適功能空間： 洗衣間 7 85平米左右 2居 產(chǎn)品之爭 —— 本項(xiàng)目基礎(chǔ)價值 總價 6065萬（精裝修） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 基 礎(chǔ) 因 素 戶型功能 戶型基本 舒適度 主臥 +次臥 +書房 +客廳 +餐廳 +廚房+1衛(wèi)生間 +洗衣間 +1陽臺 +玄關(guān) ?朝向： 南北通透 ?采光： 全明設(shè)計(jì) ?舒適功能空間： 洗衣間 90平米 3居 產(chǎn)品之爭 —— 本項(xiàng)目基礎(chǔ)價值 90平米 3居 總價 70萬（精裝修） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 產(chǎn)品之爭 —— 市場同類基礎(chǔ)價值 美樹日記 86平米 2居，總價 68萬 鑫境界 90平米 2居，總價 67萬 加州洋房 93平米 2居，總價 70萬 動力院景 100平米 2居，總價 63萬 基 礎(chǔ) 因 素 戶型功能 戶型基本 舒適度 主臥 +次臥 +客廳 +餐廳 +廚房 +1衛(wèi)生間 +12陽臺 +玄關(guān) ?朝向： 南北通透 ?采光： 全明設(shè)計(jì)居多，少數(shù)衛(wèi)生間無采光 ?舒適功能空間： 不具備 86100平米 2居 總價 6870萬（當(dāng)前價格） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 產(chǎn)品之爭 —— 市場同類基礎(chǔ)價值 美樹日記 101平米 3居，總價 81萬 鑫境界 107平米 3居，總價 80萬 加州洋房 110平米 2居，總價 83萬 動力院景 122平米 2居，總價 77萬 基 礎(chǔ) 因 素 戶型功能 戶型基本 舒適度 主臥 +次臥 + 書房 +客廳 +餐廳 +廚房 +12衛(wèi)生間 +12陽臺 +玄關(guān) ?朝向： 南北通透 ?采光： 全明設(shè)計(jì) ?舒適功能空間： 不具備 101122平米 3居 總價 7783萬 （當(dāng)前價格） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 產(chǎn)品之爭 —— 基礎(chǔ)產(chǎn)品價值比對 7 85平米左右 2居 完備功能空間 +舒適功能空間 舒適度符合“市場標(biāo)準(zhǔn)” 總價 6065萬（精裝修） 86100平米 2居 完備功能空間 舒適度符合“市場標(biāo)準(zhǔn)” 總價 6870萬（當(dāng)前價格） 90平米 3居 完備功能空間 +舒適功能空間 舒適度符合“市場標(biāo)準(zhǔn)” 總價 70萬（精裝修） 101122平米 3居 完備功能空間 舒適度符合“市場標(biāo)準(zhǔn)” 總價 7783萬（當(dāng)前價格） VS 基礎(chǔ)產(chǎn)品價值競爭力：完備居住功能之上的超低總價與絕對稀缺 本項(xiàng)目 市場同類 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 產(chǎn)品之爭 —— 附加產(chǎn)品價值比對 附加產(chǎn)品價值競爭力：全方位附加值超越 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 競爭解析 —— 核心競爭力體系 區(qū)域競爭 產(chǎn)品競爭 核心 競爭力 體系 居住氛圍不足，營銷“新城崛起” 補(bǔ)足區(qū)域競爭力 基礎(chǔ)價值 附加價值 完備居住功能之上的 超低總價 與絕對稀缺 全方位附加值超越 城市外溢區(qū)域依托核心價值： 交通連接下的成熟居住氛圍 +產(chǎn)品性價比 性價比領(lǐng)先 以項(xiàng)目現(xiàn)有競爭力實(shí)現(xiàn)完全超越市場水平的目標(biāo)仍存在不確定性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 思考：“不確定性”是不是因?yàn)槲覀儧]有找足客戶 —— 城市外溢下的客戶構(gòu)成 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 F 城市外溢典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成分析 中心區(qū) 東海區(qū) 南部風(fēng)景區(qū) 星海區(qū) 1 4 2 3 5 萬科假日風(fēng)景 唯美品格 香洲心城 新星綠城 動力院景 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 F 城市外溢典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成分析 萬科假日風(fēng)景 整體客戶特征： ?本地客群約占 60％，以家庭結(jié)構(gòu)兩代三人居住較多； 4050%二次臵業(yè)為主，4050歲的養(yǎng)老型客戶； ?40%有車， 15%準(zhǔn)備買車； ?工作地點(diǎn)集中在沙河口和高新技術(shù)園區(qū)； ?外地客群主要來自廣東、黑龍江、吉林以及北京，約占比例的 40%左右。 花園洋房客戶特征： ?主力客戶在 4055歲之間的活躍長者，有較為深厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，二次臵業(yè)升級改善居住生活和養(yǎng)老居多； ?尖端部分占有客戶的 20%30%的比例，二次臵業(yè)占總臵業(yè)比例的 40%50%，養(yǎng)老客戶為 30%； ?有車族較多，一般轎車型為奧迪、寶馬、馬自達(dá)等系列有車族占有 40%。 高層、小高層客戶特征： ?主力客戶集中在 2635歲左右，以一次臵業(yè)為主，年輕白領(lǐng)居多； ?臵業(yè)主要關(guān)注點(diǎn) : ； ； 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 F 城市外溢典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成分析 唯美品格 高層公寓客戶特征： ?以首次臵業(yè)為主，年齡在 2635歲，主要來自中心區(qū)； ?80中教師、新婚夫婦、年輕白領(lǐng)； ?也有少部分養(yǎng)老型空巢家庭； ?出行依托公共交通。 多層洋房客戶特征： ?自住客為主，主要來自周邊區(qū)域，也有來自軟件園、金州開發(fā)區(qū)，占 6070%，另外 30%來自黑龍江、吉林； ?客戶年齡在 4050歲，家庭結(jié)構(gòu)是兩代三人居住，中高財(cái)富層級 ； ?出行方式以私家車為主； ?由于 80中就在旁邊，有部分客戶考慮孩子上學(xué)方便而購買。 香洲心城 客戶特征： ?二次臵業(yè)居多，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對不錯，中山區(qū)換房臵業(yè)者，一般購買大戶型產(chǎn)品，月收入一般在 10000元左右（包括灰色收入）； ?外地客群主要來自在大連長期生活工作和養(yǎng)老的消費(fèi)群體，東北三省占有主體，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，根據(jù)承受能力而定。具有一定的攀比心理，以擁有一套大連房子作為地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的象征； ?中小戶型臵業(yè)者，或?yàn)楹⒆有禄榕Z業(yè)購買，或因養(yǎng)老而將原有大戶型換成中小戶型； ?白領(lǐng)客戶月收入 3000元以上。工作區(qū)域來自市中心，主要作為過渡性居所。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 F 城市外溢典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成分析 新星綠城 動力院景 客戶特征： ?主力客戶集中為被動郊區(qū)化客戶； ?市區(qū)內(nèi)工作，認(rèn)可交通便利，可以接受 3040分鐘的通勤時間； ?工薪階層，收入較低，財(cái)富積累少； ?在此區(qū)域臵業(yè)主要因?yàn)閮r格，價格承受能力低，買不起市內(nèi)的房子 . 客戶特征： ?原小辛寨子區(qū)域拆遷客戶，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，認(rèn)可原區(qū)域生活便利度與城市距離； ?初級改善型客戶，政府機(jī)關(guān)工作人員與工薪階層，由于基本功能改善與婚房購買，收入穩(wěn)定但不豐厚，價格敏感； ?機(jī)場工作人員，之前住宿舍或單位分房，在機(jī)場周圍區(qū)域臵業(yè)，總價敏感，首次臵業(yè)者居多。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 F 城市外溢下的客戶細(xì)分 基礎(chǔ)型 基礎(chǔ)型 上升型 本項(xiàng)目整體上可以覆蓋全市所有類型的外溢客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 F 本項(xiàng)
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