【文章內(nèi)容簡介】 風(fēng) 系 統(tǒng) ； 集中供暖 ； 配 備 5A智能化系 統(tǒng)n 價格： 一期整體均價 11000元 /平方米左右 ； 二期目前均價 10700元 /平方米n 銷售情況： 1期 2023年 5月入市，已基本 銷 售完 畢 。 2期 2023年 7月入市 ，目前銷售了約 60％ n 客戶： 客 戶 行 業(yè)較為 廣泛， 購 房客 戶 多 為 自住，投資 客 戶約 占 1/4左右 代表性個案代表性個案住邦 2023n 三元橋商圈 n 供應(yīng)量在 20萬平方米以上 n 產(chǎn)品上除第三置業(yè)，其余項目仍有住宅產(chǎn)品的痕跡 n 主打高性價比 ，價格 集中在 10000元 /平方米左右n 代表性個案 ——第三置業(yè)第三置業(yè)n 位于燕莎商圈邊緣，高性價比項目n 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓部分已售完，因此不會對本項目造成直接競爭n 產(chǎn)品與銷售情況對于本項目都有借鑒意義北京市商住公寓概況北京市商住公寓概況n 項 目占地 2公 頃 ， 總 建筑面 積 20萬平方米 n 規(guī) 劃中包含寫字樓 、 商 業(yè) 、酒店 n 一期 兩 棟 公寓 產(chǎn)權(quán) 寫字樓建筑面積 60000平方米， 一棟 6層 寫字樓建筑面 積 5200平方米n 準(zhǔn) 層 面 積 ： A座 1165 平方米， B座 1020平方米 n 單元劃分： 100200平方米n 結(jié)構(gòu)形式為框架剪力墻；層高 3米； 辦 公區(qū)域 為 初裝修 代表性個案代表性個案建筑外觀第三置業(yè)建筑平面n 配套 設(shè) 施： 商 務(wù) 中心、金融中心、商 業(yè) 街、健身中心、 員 工餐 飲 中心（ 400平方米） n 停 車 ： 地下 停車 約 500個 n 設(shè)備 情況： 每 棟 樓配有 4部富士達 電 梯 ； 空 調(diào)為 分戶 空 調(diào) ； 噴 淋 設(shè)備為側(cè)噴 淋；采暖 為 市政 熱 力系統(tǒng) ；煙感 報 警系 統(tǒng) ； 隱 式 綜 合布 線 ，支持 100兆 寬帶 入 戶標(biāo) 準(zhǔn) n 價格： 最后價格達到 11500元 /平方米 n 銷售情況： 項 目一期寫字樓部分已全部售完 ； 300500平方米的 戶 型最好 賣 ， 投 資 客多數(shù) 購買 98平方米 n 客戶： 項 目客 戶 多數(shù) 購 房自用， 20%用于投 資 ； 行業(yè) 特征不太明 顯 ，區(qū)域也不太明 顯代表性個案代表性個案第三置業(yè)n 亞奧商圈n 總供應(yīng)量大約為 n 建筑形式基本以高層塔樓為主 ； 主力戶型面積在 100～ 200平方米之間 ； 外立面均按照寫字樓標(biāo)準(zhǔn) n 價格 差別較大，從 7800元 /平方米到 14000元 /平方米 北京市商住公寓概況北京市商住公寓概況n 中關(guān)村 商圈 n 總 供 應(yīng) 量大 約為 90萬平方米 n 產(chǎn)品大多采用框剪結(jié)構(gòu)，空間可自由分割；n 早期 產(chǎn) 品可商可住 ，新產(chǎn)品對為 純 粹的公寓 產(chǎn)權(quán) 的 寫字樓 n 平均售價約為 8000元 /平方米 n 代表性個案 —— 財智中心財智中心n 位于中關(guān)村商圈邊緣，已入住n 區(qū)位上與銷售上對于本項目都沒有競爭n 產(chǎn)品以及使用狀況對于本項目有借鑒意義北京市商住公寓概況北京市商住公寓概況n 項 目占地 8700平方米， 總 建筑面積 60000平方米 n 為 一 棟 U型 20層 建筑，分 為 3個獨立的樓座n 準(zhǔn) 層 面 積 ： A、 C座 層 面 積 在 900平方米左右， B座 層 面 積 780平方米 n 單元劃分： 60130平方米n 結(jié)構(gòu)形式為框架剪力墻；層高 3和6米；毛坯房代表性個案代表性個案建筑外觀財智中心建筑平面n 配套 設(shè) 施： 地下 員 工餐 廳 ； 中餐、西餐、會 議 室、健身中心、商 務(wù) 中心n 停 車 ： 地下 400多個 車 位 n 設(shè)備 情況： 分 戶 空 調(diào) 。n 價格： 3米 層 高均價在 9000元 /平方米左右， 6米 層 高均價 16800元 /平方米左右n 銷售情況： 已 經(jīng) 全部入住 ， 客 戶購買 面積 以 100多平方米 為 主n n 客戶： 投 資 客 戶 所占比例 較 大，有近50%； 在行 業(yè) 上以科技 發(fā) 展與 IT業(yè)為 主，占到 60%； 有相當(dāng)數(shù)量的公司與清華 、北大存在一定的依附關(guān)系6米層高單元使用實景財智中心3米層高單元使用實景n 依據(jù)產(chǎn)品類型 分類n 商住兩用型公寓 —— 住宅沒有本質(zhì)區(qū)別，辦公與居住混雜在一起n 商住過渡型公寓 —— 更多考慮了辦公需求，但是仍容納部分居住的功能，比如套內(nèi)保留了衛(wèi)生間n 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓 —— 基本按寫字樓產(chǎn)品要求設(shè)計 商住公寓類型商住公寓類型n 依據(jù) 所 處 位置與核心商圈的關(guān)系 分類內(nèi)部 —— 形象高、配置高、價格高邊緣 —— 要求形象高、交通好、性價比外部 —— 要求交通好、價格低商住公寓類型商住公寓類型n 周邊辦公市場概況n 在售項目個數(shù)： 30多個n 在售項目供應(yīng)量： 353萬平方米市市 場場 競競 爭爭n CBD商圈n 21個項目 n 以純寫字樓為主 n 價格較高，寫字樓 1500025000元 /平方米 ； 商住公寓在 1300014000元 /平方米 n 大規(guī)模綜合項目， 配套 齊 全，形象較 好 市市 場場 競競 爭爭n 周邊辦公市場概況n 朝外 商圈v 7個項目 v 以純寫字樓為主 v 寫字樓 1300016000元 /平方米 ；商住公寓 9500元 /平方米 v 規(guī) 模多在 78萬平方米 市市 場場 競競 爭爭n 周邊辦公市場概況n 燕莎 商圈v 3個項目 v 集中在三元 橋 附近v 均 為 商住 項 目 v 價格在 10000元 /平方米左右 v 規(guī)模比較大 市市 場場 競競 爭爭n 周邊潛在市場n 項目數(shù)量較多 ，有 16個n 涵蓋了從公寓、 辦 公、商 業(yè) 到公建的各種物 業(yè)n 辦 公 類 物 業(yè) 的 項 目比例大 n 由于拆遷等 費 用的存在，土地成本比 較 高，因此相 應(yīng) 的建設(shè) 的物 業(yè) 也會是比 較 高端的產(chǎn) 品 市市 場場 競競 爭爭n 結(jié)論n 項目周邊的辦公氛圍濃郁 n 在售以及潛在辦公類項目也非常豐富n 無論是價格還是產(chǎn)品上的競爭都是激烈的n 環(huán)境以及自身土地成本決定了要做高端產(chǎn)品n 配套以及規(guī)模效應(yīng)上的優(yōu)勢不大n 產(chǎn)品自身做到高端配置， 高性價比也是競爭所必需的市市 場場 競競 爭爭商住公寓價格普遍低于所屬或臨近商圈的寫字樓產(chǎn)品 CBD商圈商住公寓價格在 1000014000元 /平方米 三元橋以及朝外的商住公寓價格在 10000元 /平方米 價價 格格 確確 定定? 本項目價格應(yīng)低于 CBD商圈而高于三元橋附近的項目價價 格格 確確 定定位于核心商圈邊緣的住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓重點可比項目列表 重點可比 項 目與本 項 目的 優(yōu) 劣式比 較 位于核心商圈邊緣的項目都是性價比高的項目 本項目在綜合評估上與住邦 2023持平，優(yōu)于時間國際與財智中心，而略遜于第三置業(yè)價價 格格 確確 定定? 價格應(yīng)處于 1100011500元 /平方米左右 價價 格格 確確 定定寫字樓不同 銷 售價格 測 算 結(jié) 果比 較 n 當(dāng)售價 為 11500元 /平方米 時 ， 收益水平合理 ，符合市場價格n 辦公類產(chǎn)品客戶的分類 n 從企業(yè)性質(zhì)分類 v 國企通常規(guī)模較大 ， 重視形象， 偏好 中高檔寫字樓；但 辦 事 處 性 質(zhì) 的國企公司是適合商住 產(chǎn) 品的客 戶 群v 外企對于形象普遍比較重視，由于規(guī)模大小不一，在選擇物業(yè)檔次上會涉及比較廣泛v 民營企業(yè)通常比較重視性價比，相應(yīng)的對于形象等方面要求較低 客客 戶戶 確確 定定n 辦公類產(chǎn)品客戶的分類 n 從 行 業(yè) 構(gòu)成 分類 v IT科技 類 公司 發(fā) 展 變 化 較 快， 講 求效率和 實 用，對 于形象方面關(guān)注 較 少 ， 對 于 辦公 配套要求 較 高 v 金融、 貿(mào) 易 類 的公司 對 于 辦 公地點有 較 高的形象要求v 服 務(wù)類 的公司 對 于 辦 公空 間 的個性化要求 較 高 v 電 機、制造 業(yè) 公司 實 力相 對 比 較 雄厚、 穩(wěn) 定 ， 對于 辦 公物 業(yè) 的檔次等方面比 較務(wù)實 客客 戶戶 確確 定定n 辦公類產(chǎn)品客戶的分類 n 從 企 業(yè) 的 規(guī) 模 分類 v 中、大規(guī)模企業(yè) 偏好高檔次 、大規(guī)模的 寫字樓v 小規(guī)模企業(yè) 對 寫字樓檔次敏感 ， 更關(guān)注小 規(guī) 模的寫字樓 客客 戶戶 確確 定定n 辦公類產(chǎn)品客戶的分類 n 小結(jié) v 性質(zhì)上較適合民營企業(yè)與辦事處性質(zhì)公司 v 在行業(yè)上適合貿(mào)易業(yè)、科技發(fā)展等行業(yè)，金融與電機制造業(yè)也存在一定的市場 v 規(guī)模方面適合中小規(guī)模的公司 客客 戶戶 確確 定定n 適合本項目的目標(biāo)客戶群n 商住公寓客 戶 特點 v 對 于 項 目的位置 100%的關(guān)注 v 對 于與價格相關(guān)的因素非常敏感 v 對 于形象相關(guān)的因素比 較 在意v 對 于與 設(shè)備 相關(guān)的因素關(guān)注程度相 對較 低 n 商住公寓的客 戶 是一些 經(jīng)濟 能力相 對 有限但是注重形象品 質(zhì) 的公司 客客 戶戶 確確 定定客客 戶戶 確確 定定n 住邦 2023的客戶n 行業(yè)分部均勻n 自用客戶為主n 民營企業(yè)為主客客 戶戶 確確 定定n 企圖 ATT客戶n 以小公司 為 主 n 行 業(yè) 分布廣泛 ，以商貿(mào)、 IT為主 n 投 資 客的比例很大 n 適合本項目的目標(biāo)客戶群n 項 目用地自身的特點 對 于客 戶 的影響v 商 務(wù) 商 貿(mào) 氣氛 濃 郁 ， 商 貿(mào) 、服 務(wù)類 公司會占比 較大的比重 v 近 鄰農(nóng)業(yè) 部 ， 與 農(nóng)業(yè) 部相關(guān)的企事 業(yè)單 位也是不可忽 視 的一 類 客 戶 群 客客 戶戶 確確 定定n 結(jié)論n 以民 營 中小型公司 為 主 n 以金融、 貿(mào) 易 業(yè) ，服 務(wù) 、咨 詢業(yè) ， 設(shè)計 ， 辦事 處為 主， 預(yù)計 占到 70% n 科技 類 占到 5% n 教育文化 業(yè) 占到 10% n 其他行 業(yè) 占到 5% n 投 資 客的比例大概在 10% 客客 戶戶 確確 定定n 住宅 產(chǎn)權(quán) 寫字樓的定位 n 規(guī) 模 ：達到 次甲 級 甚至更高的水平 寫字樓要求n 市 場 條件 ：區(qū)位滿足高端產(chǎn)品要求n 功能完善 ： 框架或者框架剪力 墻結(jié) 構(gòu) ；設(shè)備、商業(yè)配套按照甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)產(chǎn) 品品 確確 定定n 獨立形象寫字樓 n 不 排除大集 團 整 購 可能 性n 在 產(chǎn) 品 設(shè)計 上 為 若干個相 對 獨立的 小規(guī)模 塔樓的形式 n 34座塔樓 ， 面 積 在 間 產(chǎn)產(chǎn) 品品 確確 定定n 單 元劃分n 客戶需求v 最小 單 元的劃分控制在100平方米以下v 主力 單 元的面 積 在 200300平方米左右v 單 元之 間 可以自由 組 合n 總價控制n 標(biāo) 準(zhǔn) 層 面 積 ： 8001,200平方米之 間 比 較 合適 產(chǎn)產(chǎn) 品品 確確 定定企圖 ATT客戶購買面積分析財智中心現(xiàn)狀使用客戶辦公面積 n 本 項 目位于 CBD、朝外、燕莎商圈之 間 ，屬于核心商圈 邊緣 的 項 目 n 來自市 場 上 競 爭，無 論 是價格 還 是 產(chǎn) 品上的