【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 風(fēng) 系 統(tǒng) ； 集中供暖 ； 配 備 5A智能化系 統(tǒng)n 價(jià)格： 一期整體均價(jià) 11000元 /平方米左右 ； 二期目前均價(jià) 10700元 /平方米n 銷售情況： 1期 2023年 5月入市，已基本 銷 售完 畢 。 2期 2023年 7月入市 ，目前銷售了約 60％ n 客戶： 客 戶 行 業(yè)較為 廣泛， 購 房客 戶 多 為 自住，投資 客 戶約 占 1/4左右 代表性個(gè)案代表性個(gè)案住邦 2023n 三元橋商圈 n 供應(yīng)量在 20萬平方米以上 n 產(chǎn)品上除第三置業(yè)，其余項(xiàng)目仍有住宅產(chǎn)品的痕跡 n 主打高性價(jià)比 ，價(jià)格 集中在 10000元 /平方米左右n 代表性個(gè)案 ——第三置業(yè)第三置業(yè)n 位于燕莎商圈邊緣，高性價(jià)比項(xiàng)目n 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓部分已售完，因此不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成直接競(jìng)爭(zhēng)n 產(chǎn)品與銷售情況對(duì)于本項(xiàng)目都有借鑒意義北京市商住公寓概況北京市商住公寓概況n 項(xiàng) 目占地 2公 頃 ， 總 建筑面 積 20萬平方米 n 規(guī) 劃中包含寫字樓 、 商 業(yè) 、酒店 n 一期 兩 棟 公寓 產(chǎn)權(quán) 寫字樓建筑面積 60000平方米， 一棟 6層 寫字樓建筑面 積 5200平方米n 準(zhǔn) 層 面 積 ： A座 1165 平方米， B座 1020平方米 n 單元?jiǎng)澐郑?100200平方米n 結(jié)構(gòu)形式為框架剪力墻；層高 3米； 辦 公區(qū)域 為 初裝修 代表性個(gè)案代表性個(gè)案建筑外觀第三置業(yè)建筑平面n 配套 設(shè) 施： 商 務(wù) 中心、金融中心、商 業(yè) 街、健身中心、 員 工餐 飲 中心（ 400平方米） n 停 車 ： 地下 停車 約 500個(gè) n 設(shè)備 情況： 每 棟 樓配有 4部富士達(dá) 電 梯 ； 空 調(diào)為 分戶 空 調(diào) ； 噴 淋 設(shè)備為側(cè)噴 淋；采暖 為 市政 熱 力系統(tǒng) ；煙感 報(bào) 警系 統(tǒng) ； 隱 式 綜 合布 線 ，支持 100兆 寬帶 入 戶標(biāo) 準(zhǔn) n 價(jià)格： 最后價(jià)格達(dá)到 11500元 /平方米 n 銷售情況： 項(xiàng) 目一期寫字樓部分已全部售完 ； 300500平方米的 戶 型最好 賣 ， 投 資 客多數(shù) 購買 98平方米 n 客戶： 項(xiàng) 目客 戶 多數(shù) 購 房自用， 20%用于投 資 ； 行業(yè) 特征不太明 顯 ，區(qū)域也不太明 顯代表性個(gè)案代表性個(gè)案第三置業(yè)n 亞奧商圈n 總供應(yīng)量大約為 n 建筑形式基本以高層塔樓為主 ； 主力戶型面積在 100～ 200平方米之間 ； 外立面均按照寫字樓標(biāo)準(zhǔn) n 價(jià)格 差別較大，從 7800元 /平方米到 14000元 /平方米 北京市商住公寓概況北京市商住公寓概況n 中關(guān)村 商圈 n 總 供 應(yīng) 量大 約為 90萬平方米 n 產(chǎn)品大多采用框剪結(jié)構(gòu)，空間可自由分割；n 早期 產(chǎn) 品可商可住 ，新產(chǎn)品對(duì)為 純 粹的公寓 產(chǎn)權(quán) 的 寫字樓 n 平均售價(jià)約為 8000元 /平方米 n 代表性個(gè)案 —— 財(cái)智中心財(cái)智中心n 位于中關(guān)村商圈邊緣，已入住n 區(qū)位上與銷售上對(duì)于本項(xiàng)目都沒有競(jìng)爭(zhēng)n 產(chǎn)品以及使用狀況對(duì)于本項(xiàng)目有借鑒意義北京市商住公寓概況北京市商住公寓概況n 項(xiàng) 目占地 8700平方米， 總 建筑面積 60000平方米 n 為 一 棟 U型 20層 建筑，分 為 3個(gè)獨(dú)立的樓座n 準(zhǔn) 層 面 積 ： A、 C座 層 面 積 在 900平方米左右， B座 層 面 積 780平方米 n 單元?jiǎng)澐郑?60130平方米n 結(jié)構(gòu)形式為框架剪力墻；層高 3和6米；毛坯房代表性個(gè)案代表性個(gè)案建筑外觀財(cái)智中心建筑平面n 配套 設(shè) 施： 地下 員 工餐 廳 ； 中餐、西餐、會(huì) 議 室、健身中心、商 務(wù) 中心n 停 車 ： 地下 400多個(gè) 車 位 n 設(shè)備 情況： 分 戶 空 調(diào) 。n 價(jià)格： 3米 層 高均價(jià)在 9000元 /平方米左右， 6米 層 高均價(jià) 16800元 /平方米左右n 銷售情況： 已 經(jīng) 全部入住 ， 客 戶購買 面積 以 100多平方米 為 主n n 客戶： 投 資 客 戶 所占比例 較 大，有近50%； 在行 業(yè) 上以科技 發(fā) 展與 IT業(yè)為 主，占到 60%； 有相當(dāng)數(shù)量的公司與清華 、北大存在一定的依附關(guān)系6米層高單元使用實(shí)景財(cái)智中心3米層高單元使用實(shí)景n 依據(jù)產(chǎn)品類型 分類n 商住兩用型公寓 —— 住宅沒有本質(zhì)區(qū)別，辦公與居住混雜在一起n 商住過渡型公寓 —— 更多考慮了辦公需求，但是仍容納部分居住的功能，比如套內(nèi)保留了衛(wèi)生間n 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓 —— 基本按寫字樓產(chǎn)品要求設(shè)計(jì) 商住公寓類型商住公寓類型n 依據(jù) 所 處 位置與核心商圈的關(guān)系 分類內(nèi)部 —— 形象高、配置高、價(jià)格高邊緣 —— 要求形象高、交通好、性價(jià)比外部 —— 要求交通好、價(jià)格低商住公寓類型商住公寓類型n 周邊辦公市場(chǎng)概況n 在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)： 30多個(gè)n 在售項(xiàng)目供應(yīng)量： 353萬平方米市市 場(chǎng)場(chǎng) 競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng)n CBD商圈n 21個(gè)項(xiàng)目 n 以純寫字樓為主 n 價(jià)格較高，寫字樓 1500025000元 /平方米 ； 商住公寓在 1300014000元 /平方米 n 大規(guī)模綜合項(xiàng)目， 配套 齊 全，形象較 好 市市 場(chǎng)場(chǎng) 競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng)n 周邊辦公市場(chǎng)概況n 朝外 商圈v 7個(gè)項(xiàng)目 v 以純寫字樓為主 v 寫字樓 1300016000元 /平方米 ；商住公寓 9500元 /平方米 v 規(guī) 模多在 78萬平方米 市市 場(chǎng)場(chǎng) 競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng)n 周邊辦公市場(chǎng)概況n 燕莎 商圈v 3個(gè)項(xiàng)目 v 集中在三元 橋 附近v 均 為 商住 項(xiàng) 目 v 價(jià)格在 10000元 /平方米左右 v 規(guī)模比較大 市市 場(chǎng)場(chǎng) 競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng)n 周邊潛在市場(chǎng)n 項(xiàng)目數(shù)量較多 ，有 16個(gè)n 涵蓋了從公寓、 辦 公、商 業(yè) 到公建的各種物 業(yè)n 辦 公 類 物 業(yè) 的 項(xiàng) 目比例大 n 由于拆遷等 費(fèi) 用的存在，土地成本比 較 高，因此相 應(yīng) 的建設(shè) 的物 業(yè) 也會(huì)是比 較 高端的產(chǎn) 品 市市 場(chǎng)場(chǎng) 競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng)n 結(jié)論n 項(xiàng)目周邊的辦公氛圍濃郁 n 在售以及潛在辦公類項(xiàng)目也非常豐富n 無論是價(jià)格還是產(chǎn)品上的競(jìng)爭(zhēng)都是激烈的n 環(huán)境以及自身土地成本決定了要做高端產(chǎn)品n 配套以及規(guī)模效應(yīng)上的優(yōu)勢(shì)不大n 產(chǎn)品自身做到高端配置， 高性價(jià)比也是競(jìng)爭(zhēng)所必需的市市 場(chǎng)場(chǎng) 競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng)商住公寓價(jià)格普遍低于所屬或臨近商圈的寫字樓產(chǎn)品 CBD商圈商住公寓價(jià)格在 1000014000元 /平方米 三元橋以及朝外的商住公寓價(jià)格在 10000元 /平方米 價(jià)價(jià) 格格 確確 定定? 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格應(yīng)低于 CBD商圈而高于三元橋附近的項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià) 格格 確確 定定位于核心商圈邊緣的住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓重點(diǎn)可比項(xiàng)目列表 重點(diǎn)可比 項(xiàng) 目與本 項(xiàng) 目的 優(yōu) 劣式比 較 位于核心商圈邊緣的項(xiàng)目都是性價(jià)比高的項(xiàng)目 本項(xiàng)目在綜合評(píng)估上與住邦 2023持平，優(yōu)于時(shí)間國際與財(cái)智中心，而略遜于第三置業(yè)價(jià)價(jià) 格格 確確 定定? 價(jià)格應(yīng)處于 1100011500元 /平方米左右 價(jià)價(jià) 格格 確確 定定寫字樓不同 銷 售價(jià)格 測(cè) 算 結(jié) 果比 較 n 當(dāng)售價(jià) 為 11500元 /平方米 時(shí) ， 收益水平合理 ，符合市場(chǎng)價(jià)格n 辦公類產(chǎn)品客戶的分類 n 從企業(yè)性質(zhì)分類 v 國企通常規(guī)模較大 ， 重視形象， 偏好 中高檔寫字樓；但 辦 事 處 性 質(zhì) 的國企公司是適合商住 產(chǎn) 品的客 戶 群v 外企對(duì)于形象普遍比較重視，由于規(guī)模大小不一，在選擇物業(yè)檔次上會(huì)涉及比較廣泛v 民營企業(yè)通常比較重視性價(jià)比，相應(yīng)的對(duì)于形象等方面要求較低 客客 戶戶 確確 定定n 辦公類產(chǎn)品客戶的分類 n 從 行 業(yè) 構(gòu)成 分類 v IT科技 類 公司 發(fā) 展 變 化 較 快， 講 求效率和 實(shí) 用，對(duì) 于形象方面關(guān)注 較 少 ， 對(duì) 于 辦公 配套要求 較 高 v 金融、 貿(mào) 易 類 的公司 對(duì) 于 辦 公地點(diǎn)有 較 高的形象要求v 服 務(wù)類 的公司 對(duì) 于 辦 公空 間 的個(gè)性化要求 較 高 v 電 機(jī)、制造 業(yè) 公司 實(shí) 力相 對(duì) 比 較 雄厚、 穩(wěn) 定 ， 對(duì)于 辦 公物 業(yè) 的檔次等方面比 較務(wù)實(shí) 客客 戶戶 確確 定定n 辦公類產(chǎn)品客戶的分類 n 從 企 業(yè) 的 規(guī) 模 分類 v 中、大規(guī)模企業(yè) 偏好高檔次 、大規(guī)模的 寫字樓v 小規(guī)模企業(yè) 對(duì) 寫字樓檔次敏感 ， 更關(guān)注小 規(guī) 模的寫字樓 客客 戶戶 確確 定定n 辦公類產(chǎn)品客戶的分類 n 小結(jié) v 性質(zhì)上較適合民營企業(yè)與辦事處性質(zhì)公司 v 在行業(yè)上適合貿(mào)易業(yè)、科技發(fā)展等行業(yè)，金融與電機(jī)制造業(yè)也存在一定的市場(chǎng) v 規(guī)模方面適合中小規(guī)模的公司 客客 戶戶 確確 定定n 適合本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群n 商住公寓客 戶 特點(diǎn) v 對(duì) 于 項(xiàng) 目的位置 100%的關(guān)注 v 對(duì) 于與價(jià)格相關(guān)的因素非常敏感 v 對(duì) 于形象相關(guān)的因素比 較 在意v 對(duì) 于與 設(shè)備 相關(guān)的因素關(guān)注程度相 對(duì)較 低 n 商住公寓的客 戶 是一些 經(jīng)濟(jì) 能力相 對(duì) 有限但是注重形象品 質(zhì) 的公司 客客 戶戶 確確 定定客客 戶戶 確確 定定n 住邦 2023的客戶n 行業(yè)分部均勻n 自用客戶為主n 民營企業(yè)為主客客 戶戶 確確 定定n 企圖 ATT客戶n 以小公司 為 主 n 行 業(yè) 分布廣泛 ，以商貿(mào)、 IT為主 n 投 資 客的比例很大 n 適合本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群n 項(xiàng) 目用地自身的特點(diǎn) 對(duì) 于客 戶 的影響v 商 務(wù) 商 貿(mào) 氣氛 濃 郁 ， 商 貿(mào) 、服 務(wù)類 公司會(huì)占比 較大的比重 v 近 鄰農(nóng)業(yè) 部 ， 與 農(nóng)業(yè) 部相關(guān)的企事 業(yè)單 位也是不可忽 視 的一 類 客 戶 群 客客 戶戶 確確 定定n 結(jié)論n 以民 營 中小型公司 為 主 n 以金融、 貿(mào) 易 業(yè) ，服 務(wù) 、咨 詢業(yè) ， 設(shè)計(jì) ， 辦事 處為 主， 預(yù)計(jì) 占到 70% n 科技 類 占到 5% n 教育文化 業(yè) 占到 10% n 其他行 業(yè) 占到 5% n 投 資 客的比例大概在 10% 客客 戶戶 確確 定定n 住宅 產(chǎn)權(quán) 寫字樓的定位 n 規(guī) 模 ：達(dá)到 次甲 級(jí) 甚至更高的水平 寫字樓要求n 市 場(chǎng) 條件 ：區(qū)位滿足高端產(chǎn)品要求n 功能完善 ： 框架或者框架剪力 墻結(jié) 構(gòu) ；設(shè)備、商業(yè)配套按照甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)產(chǎn) 品品 確確 定定n 獨(dú)立形象寫字樓 n 不 排除大集 團(tuán) 整 購 可能 性n 在 產(chǎn) 品 設(shè)計(jì) 上 為 若干個(gè)相 對(duì) 獨(dú)立的 小規(guī)模 塔樓的形式 n 34座塔樓 ， 面 積 在 間 產(chǎn)產(chǎn) 品品 確確 定定n 單 元?jiǎng)澐謓 客戶需求v 最小 單 元的劃分控制在100平方米以下v 主力 單 元的面 積 在 200300平方米左右v 單 元之 間 可以自由 組 合n 總價(jià)控制n 標(biāo) 準(zhǔn) 層 面 積 ： 8001,200平方米之 間 比 較 合適 產(chǎn)產(chǎn) 品品 確確 定定企圖 ATT客戶購買面積分析財(cái)智中心現(xiàn)狀使用客戶辦公面積 n 本 項(xiàng) 目位于 CBD、朝外、燕莎商圈之 間 ，屬于核心商圈 邊緣 的 項(xiàng) 目 n 來自市 場(chǎng) 上 競(jìng) 爭(zhēng)，無 論 是價(jià)格 還 是 產(chǎn) 品上的