【文章內(nèi)容簡介】 住宅竣工面積萬㎡0500100015002023250030003500400020 0120 0220 0320 0420 0520 0620 0720 0820 0920 10 一季度0%5%10%15%20%25%30%35%住宅均價 增長率20232023年首府房地產(chǎn)供應(yīng)指標(biāo)（單位：萬平米） 20232023年烏魯木齊住宅銷售均價變化（單位：元 /平米） ?2023年一季度，烏魯木齊商品房平均成交價格為 /平方米，同比增長 %。其中， 商品住房平均成交價格為 /平方米，同比增長%。 ?取消經(jīng)適房銷售后，購房需求集中釋放是 05年以來房價穩(wěn)步大幅增長的主要原因之一 ?05年 08年，首府住宅竣工面積和銷售面積基本持平，空臵率逐年降低，市場整體循環(huán)良好，轉(zhuǎn)至今年的結(jié)余供應(yīng)數(shù)量十分有限； ?09年烏市房市投資熱度逐漸升溫。 09年住宅竣工面積 ，供不應(yīng)求，市場表現(xiàn)活躍。 目前市區(qū)內(nèi)競爭主要分為五大板塊，根據(jù)城市規(guī)劃和城市經(jīng)濟發(fā)展的方向，以及 “ ” 事件的影響， 人口向新市區(qū)、外環(huán)流向性較為明顯。 城市 核心 沙區(qū) 市政府 外環(huán)路 水磨溝區(qū) 新市區(qū) 天山區(qū) 人口流動方向 土地集中供應(yīng)區(qū) 土地相對集中供應(yīng)區(qū) 01020304050607080沙區(qū) 天區(qū)新市區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)米區(qū) 頭區(qū) 水區(qū)住宅商住商業(yè)及辦公37%14%49%住宅 商業(yè) 商住2023年 2023年 5月烏市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 2023年 2023年 5月烏市土地成交情況 (萬平方米） 土地供應(yīng)情況 050100150200250住宅( 總） 商?。偅?商業(yè)及辦公（總） 總開發(fā)量南部老城區(qū)北部新開發(fā)區(qū)2023年 2023年 5月烏市土地供應(yīng)情況（萬平米） 沙區(qū)用于住宅成交用地面積77%23%非項目周邊成交用地項目周邊成交用地土地供應(yīng)集中區(qū)域 土地供應(yīng)集中區(qū)域 大慶路區(qū)域 南昌、青峰、平川路區(qū)域 倉房溝區(qū)域 項目周邊的供地僅占沙區(qū)的 23% 沙區(qū)供地主要集中在三個片區(qū)，北部片區(qū)位臵優(yōu)越，項目地塊價值凸顯。 房地產(chǎn)市場 經(jīng)歷市場波動，未來將快速發(fā)展 1 城市購房需求十分旺盛 2 ? 烏魯木齊市場不成熟，開發(fā)投資受政策影響較大， 09年整體房產(chǎn)開發(fā)投資增幅下??； ? 經(jīng)濟刺激政策出臺后， 09年銷售面積大幅反彈，下半年價格快速上漲， 10年第一季度住宅平均成交價格為 /平方米，同比增長 ； ? ，給外環(huán)區(qū)域項目提升帶來強大的基礎(chǔ) ? 城市首位度的增強和就業(yè)機會增多使得人口數(shù)量穩(wěn)定增長，為首府市場的發(fā)展提供了基礎(chǔ) ? 人均 GDP從快速發(fā)展階段向平穩(wěn)發(fā)展階段發(fā)展，居民生活水平的增長，使得居住改善需求快速增長 城市急速外擴，區(qū)域土地價值日益凸顯 3 ? 土地以新市區(qū)和開發(fā)區(qū)為主集中成交，住宅用地占 37%，商業(yè)用地占 14%，商住用地占49% ? 2023— 2023年老城區(qū)（沙區(qū)、天山區(qū)、水磨溝區(qū)）土地供應(yīng)量不足新城區(qū)的 30%，項目周邊的供地僅占沙區(qū)的 23%，地塊價值稀缺性已經(jīng)凸顯 房地產(chǎn)市場及競爭關(guān)系研究 —— 房地產(chǎn)現(xiàn)狀及競爭關(guān)系 5 ? 以不同占位姿態(tài)確定競爭關(guān)系，確?；A(chǔ)客戶量及目標(biāo)利潤 ? 以快為前提下分析三個占位確定最佳選擇 針對全市供應(yīng)格局及區(qū)域發(fā)展可承載人群的特點，在不同占位思路下分析市場競爭環(huán)境 區(qū)域領(lǐng)先 城市高端 城市領(lǐng)袖 城市 核心 沙區(qū)： 08年及以前多層產(chǎn)品為主，未來以高層產(chǎn)品為主 市政府 外環(huán)路 新市區(qū)：以高層產(chǎn)品為主 天山區(qū) 水磨溝區(qū)： 以低密度產(chǎn)品為主 水磨溝區(qū)： 07年及以前多層產(chǎn)品為主，目前供地產(chǎn)品較少推出產(chǎn)品多為高層 蘇州路（ 20232023年） 長春路、河南路（ 2023年） 喀什路（ 20232023年） 迎賓路（未來幾年） 主流房產(chǎn)方向，重點區(qū)域分布圖及時間變化圖 市場發(fā)展區(qū)域性較為明顯，明確呈現(xiàn)了城市發(fā)展方向 ?蘇州路（ 20232023年） ?長春路、河南路（ 2023年） ?喀什路（ 20232023年） ?迎賓路（未來幾年） 通過與項目的距離及確定競爭區(qū)域 白云尚都 金域藍灣 亞信新天地 藍調(diào)一品 西湖小鎮(zhèn) 宜品 家春秋 主力面積區(qū)間 總價 0 80 130 120 110 100 90 140 150 170 180 35 45 55 65 75 85 中央郡 翠湖藍灣 尚品家園 宜品家春秋 龍潤西湖小鎮(zhèn) 萬元 主流產(chǎn)品區(qū)間 翠湖藍灣銷售經(jīng)理 阮先生 翠湖藍灣項目 80%的房子都是 995的㎡，稍大點 1 130㎡這兩個面積都不多，所以賣的快。依個人判斷 90㎡以下的婚房和剛性需求也許是這片區(qū)域的需求主力，不過現(xiàn)在水庫周邊的項目很少做小的。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 城市核心地段、齊備的設(shè)施、濃厚的商業(yè)及商務(wù)氛圍、通達的交通條件和烏魯木齊最好的教育配套 主要客戶是烏魯木齊及地州市的中、高端客戶，以投資為主，包括政府官員、企業(yè)中、高管理層 區(qū)域內(nèi)均價都在 10000以上，高端產(chǎn)品價格達到 16000/平 區(qū)域 資源 客戶 敏感點 客戶 來源 特征 價格 平臺 地理位臵，產(chǎn)品形式是不是有創(chuàng)新，有沒有優(yōu)勢的景觀資源，配套是否完善 占據(jù)優(yōu)勢地理環(huán)境，強調(diào)內(nèi)部小環(huán)境 首次別墅臵業(yè)客戶為 90%； 40歲左右、私企老總、全家庭客戶、有較高的視野和閱歷； 周邊項目價格差異較大，單價為800018000之間，目前區(qū)域 200萬元以上 /套 客戶 來源 特征 價格 平臺 區(qū)域 資源 15 16 是否安全、有沒有好的社區(qū)外部環(huán)境、有沒有水景觀資源、產(chǎn)品是否舒適、有沒有好的物業(yè)等 客戶 敏感點 地處美居物流園商圈，城市意向明顯沒，擁有完善的配套設(shè)施及便捷的交通，市民認(rèn)知較高 有沒有好的園林、產(chǎn)品形式怎樣、周邊配套怎樣、交通是否便捷、有無地下車庫 市內(nèi)外溢客戶；地緣性客戶（如美居、華凌等專業(yè)市場小商貿(mào)主） 不同產(chǎn)品形式，價格相差加大，平臺均價約 5500左右 區(qū)域 資源 客戶 敏感點 客戶 來源 特征 價格 平臺 地處城市中心區(qū)外延，交通便捷，擁有完善的配套設(shè)施 是否有主題化的社區(qū)、停車位是否充足、有無好的景觀、是否安全 地緣性客戶為主；各地投資客戶占一定比例；城市南端剛性外溢人口占較大比例 不同產(chǎn)品形式，價格相差加大，平臺均價在 6000元 /平米左右 區(qū)域 資源 客戶 敏感點 客戶 來源 特征 價格 平臺 距離友好商圈 5分鐘距離，北園春水果市場搬入園區(qū)，公務(wù)員小區(qū)的建設(shè)帶動加速配套的成熟 新烏市人買房比例大，做生意的人比例也挺大，個體工商戶，小私營企業(yè)主這些都是新購買主力群體 目前區(qū)域多為尾盤，價格在 5200元 /平米 客戶 來源 特征 價格 平臺 區(qū)域 資源 小區(qū)內(nèi)部景觀，產(chǎn)品戶型是否舒適，有沒有停車庫 客戶 敏感點 距城市核心區(qū)較近，擁有完善的配套設(shè)施及便捷的交通，屬于低端居住區(qū)市 產(chǎn)品總價、與城市的交通是否便利、周邊的學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施、小區(qū)綠化等 以地緣性客戶及周邊企業(yè)、事業(yè)單位員工為主，做生意的為輔，靠近城區(qū)處多為烏魯木齊本地人，向西以新烏市人為主 產(chǎn)品形式以多層為主，價格相差不大，平臺均價約 4500左右 區(qū)域 資源 客戶 敏感點 客戶 來源 特征 價格 平臺 以快速消化作為第一要素進行分析，選取各競爭層級最快項目進行分析 區(qū)域領(lǐng)先 城市高端 城市領(lǐng)袖 盤點各個占位下產(chǎn)品的未來競爭狀況及短時間內(nèi)的區(qū)承載人群狀況；以快為前提下分析三個占位確定最佳選擇 1 2 3 4 5 6 中央郡 宜品家春秋 尚品家園 翠湖藍灣 雅山新天地 臥龍山莊 西山區(qū)域被認(rèn)知為傳統(tǒng)的棚戶區(qū)，產(chǎn)品總價不高，以多層為主，吸引大量的中低人群，目前克西路價值大大提高，但仍有分流剛性客群的特點，區(qū)域價格平臺為 4500— 5300元 /平米，區(qū)域產(chǎn)品以多層為主，西山路出現(xiàn) 75平米小型產(chǎn)品，主力在 90110平米兩居、三居戶型，消化速度約 85套 /月；克西路以多層為主、躍層類產(chǎn)品為輔，產(chǎn)品追求品質(zhì)，主力在 90110平米兩居、三居戶型，躍層最大做到 180平米 ,單盤消化速度約 95套 /月； 區(qū)域分為兩類人群以外來新烏市人與地緣老烏市人為主，新烏市人包括：做生意的人比例也挺大，個體工商戶，小私營企業(yè)主這些都是新購買主力群體；老烏市人包括：以地緣性客戶及周邊企業(yè)、事業(yè)單位員工為主 競爭 區(qū)域 狀況 成交 客戶 特征 信達 雅山新天地 龍潤 西湖小鎮(zhèn) 翠湖藍灣 尚品家園 中央郡 臥龍山莊 8月 12月 10月 8月 6月 4月 剩余 25萬平米 (預(yù)計銷售 12個月 ) 剩余 11萬平米，預(yù)計銷售 11個月 剩余 3萬平米，預(yù)計銷售到 10月份 剩余 3000平米，預(yù)計到 8月份 剩余 1000余平米，預(yù)計到 8月初 剩余 1000余平米，預(yù)計到 8月份 西域 印象 剩余 ，預(yù)計明年銷售 10月 12月 ?沙區(qū)南板塊被認(rèn)知為城市中心區(qū)外延，交通便捷，擁有完善的配套設(shè)施的區(qū)域，產(chǎn)品總價不低，以高層為主，吸引大量的地緣性客戶，城市南端剛性外溢人口占較大比例，目前平臺均價在 6000元 /平米左右； ?蘇州路地處美居物流園商圈，城市意向明顯，擁有完善的配套設(shè)施及便捷的交通，區(qū)域以高層為主，面積集中在 90— 160，產(chǎn)品以大三居為主，最大面積在 260平米，目前平臺均價約 5500左右； ?市中心片區(qū)地處城市核心地段，齊備的設(shè)施、濃厚的商業(yè)及商務(wù)氛圍、通達的交通條件和烏魯木齊最好的教育配套吸引了烏魯木齊及地州市的中、高端客戶，以投資為主，包括政府官員、企業(yè)中、高管理層；產(chǎn)品呈現(xiàn)投資和享受型兩類，投資類產(chǎn)品在 40—80之間、享受類產(chǎn)品在 110— 275之間，區(qū)域內(nèi)均價都在 10000以上，高端產(chǎn)品價格達到 16000/平。 三片區(qū)域價格較高，客戶為烏市中高收入階層，包括商人，企業(yè)的中高管理層，居住改善性客戶等，其中蘇州路板塊客戶分流了大量新市區(qū)客戶，沙南板塊吸引了大量天山區(qū)改善性客戶，市中心片區(qū)客戶輻射烏市各個方向，乃至整個新疆。 競爭 區(qū)域 狀況 成交 客戶 特征 時間 樓盤名稱 7月 9月 8月 10月 12月 11月 2023以后 剩余 21萬平米， (預(yù)計銷售 10個月 ) 剩余 500余平米，由于是尾盤大戶型，預(yù)計銷售到 8月份。 剩余 14萬平米 (預(yù)計銷售 56個月， ) 凱旋門 和楓雅居 錦華名居 金色港灣 漢唐天下 金領(lǐng)時代 E陽臻品 剩余 20230平米，預(yù)計到 10月份 剩余 43萬平米 (預(yù)計銷2430個月 ) 剩余 700平米，預(yù)計到年底 剩余 600平米，預(yù)計到年底 馬德里春天 剩余 700000平米，預(yù)計消化 36個月 水磨溝北部為礦業(yè)采空層，不適合建筑高層等高密度項目，價值水磨溝公園等影響，這篇區(qū)域為烏市傳統(tǒng)的低密度高端區(qū)。此區(qū)域的一些項目更加帶動了此區(qū)域的低密度高端印象，已綠城玫瑰園、綠城百合最具有代表性。一個是頂級別墅、一個是高級平層官邸，戶型面積偏大，烏市新疆乃至西北部客戶在此臵業(yè)。市中心的時代廣場為寫字樓商住兩用樓，處于市中心，面積可自由分割，客戶主要 烏市企業(yè)主、投資客。烏市為主。 這幾個項目為代表的跳脫項目價格較高，客戶為烏市收入頂尖階層，包括企業(yè)高層、外國人，居住享受行客戶。烏市內(nèi)部無任何項目進行截留，吸引各個方向的客戶。 競爭 區(qū)域 狀況 成交 客戶 特征 15 16 14 時間 樓盤名稱 7月 9月 8月 10月 12月 11月 2023以后 剩余 20萬平米左右，包括商業(yè)和公寓 (寫字樓部分售罄 )， (預(yù)計銷售個 24個月 ) 剩余 18萬平米