【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 住宅竣工面積萬(wàn)㎡0500100015002023250030003500400020 0120 0220 0320 0420 0520 0620 0720 0820 0920 10 一季度0%5%10%15%20%25%30%35%住宅均價(jià) 增長(zhǎng)率20232023年首府房地產(chǎn)供應(yīng)指標(biāo)（單位：萬(wàn)平米） 20232023年烏魯木齊住宅銷(xiāo)售均價(jià)變化（單位：元 /平米） ?2023年一季度，烏魯木齊商品房平均成交價(jià)格為 /平方米，同比增長(zhǎng) %。其中， 商品住房平均成交價(jià)格為 /平方米，同比增長(zhǎng)%。 ?取消經(jīng)適房銷(xiāo)售后，購(gòu)房需求集中釋放是 05年以來(lái)房?jī)r(jià)穩(wěn)步大幅增長(zhǎng)的主要原因之一 ?05年 08年，首府住宅竣工面積和銷(xiāo)售面積基本持平，空臵率逐年降低，市場(chǎng)整體循環(huán)良好，轉(zhuǎn)至今年的結(jié)余供應(yīng)數(shù)量十分有限； ?09年烏市房市投資熱度逐漸升溫。 09年住宅竣工面積 ，供不應(yīng)求，市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。 目前市區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)主要分為五大板塊，根據(jù)城市規(guī)劃和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向，以及 “ ” 事件的影響， 人口向新市區(qū)、外環(huán)流向性較為明顯。 城市 核心 沙區(qū) 市政府 外環(huán)路 水磨溝區(qū) 新市區(qū) 天山區(qū) 人口流動(dòng)方向 土地集中供應(yīng)區(qū) 土地相對(duì)集中供應(yīng)區(qū) 01020304050607080沙區(qū) 天區(qū)新市區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)米區(qū) 頭區(qū) 水區(qū)住宅商住商業(yè)及辦公37%14%49%住宅 商業(yè) 商住2023年 2023年 5月烏市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 2023年 2023年 5月烏市土地成交情況 (萬(wàn)平方米） 土地供應(yīng)情況 050100150200250住宅( 總） 商?。偅?商業(yè)及辦公（總） 總開(kāi)發(fā)量南部老城區(qū)北部新開(kāi)發(fā)區(qū)2023年 2023年 5月烏市土地供應(yīng)情況（萬(wàn)平米） 沙區(qū)用于住宅成交用地面積77%23%非項(xiàng)目周邊成交用地項(xiàng)目周邊成交用地土地供應(yīng)集中區(qū)域 土地供應(yīng)集中區(qū)域 大慶路區(qū)域 南昌、青峰、平川路區(qū)域 倉(cāng)房溝區(qū)域 項(xiàng)目周邊的供地僅占沙區(qū)的 23% 沙區(qū)供地主要集中在三個(gè)片區(qū)，北部片區(qū)位臵優(yōu)越，項(xiàng)目地塊價(jià)值凸顯。 房地產(chǎn)市場(chǎng) 經(jīng)歷市場(chǎng)波動(dòng)，未來(lái)將快速發(fā)展 1 城市購(gòu)房需求十分旺盛 2 ? 烏魯木齊市場(chǎng)不成熟，開(kāi)發(fā)投資受政策影響較大， 09年整體房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅下??； ? 經(jīng)濟(jì)刺激政策出臺(tái)后， 09年銷(xiāo)售面積大幅反彈，下半年價(jià)格快速上漲， 10年第一季度住宅平均成交價(jià)格為 /平方米，同比增長(zhǎng) ； ? ，給外環(huán)區(qū)域項(xiàng)目提升帶來(lái)強(qiáng)大的基礎(chǔ) ? 城市首位度的增強(qiáng)和就業(yè)機(jī)會(huì)增多使得人口數(shù)量穩(wěn)定增長(zhǎng)，為首府市場(chǎng)的發(fā)展提供了基礎(chǔ) ? 人均 GDP從快速發(fā)展階段向平穩(wěn)發(fā)展階段發(fā)展，居民生活水平的增長(zhǎng)，使得居住改善需求快速增長(zhǎng) 城市急速外擴(kuò)，區(qū)域土地價(jià)值日益凸顯 3 ? 土地以新市區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)為主集中成交，住宅用地占 37%，商業(yè)用地占 14%，商住用地占49% ? 2023— 2023年老城區(qū)（沙區(qū)、天山區(qū)、水磨溝區(qū)）土地供應(yīng)量不足新城區(qū)的 30%，項(xiàng)目周邊的供地僅占沙區(qū)的 23%，地塊價(jià)值稀缺性已經(jīng)凸顯 房地產(chǎn)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系研究 —— 房地產(chǎn)現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 5 ? 以不同占位姿態(tài)確定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，確保基礎(chǔ)客戶(hù)量及目標(biāo)利潤(rùn) ? 以快為前提下分析三個(gè)占位確定最佳選擇 針對(duì)全市供應(yīng)格局及區(qū)域發(fā)展可承載人群的特點(diǎn)，在不同占位思路下分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 區(qū)域領(lǐng)先 城市高端 城市領(lǐng)袖 城市 核心 沙區(qū)： 08年及以前多層產(chǎn)品為主，未來(lái)以高層產(chǎn)品為主 市政府 外環(huán)路 新市區(qū)：以高層產(chǎn)品為主 天山區(qū) 水磨溝區(qū)： 以低密度產(chǎn)品為主 水磨溝區(qū)： 07年及以前多層產(chǎn)品為主，目前供地產(chǎn)品較少推出產(chǎn)品多為高層 蘇州路（ 20232023年） 長(zhǎng)春路、河南路（ 2023年） 喀什路（ 20232023年） 迎賓路（未來(lái)幾年） 主流房產(chǎn)方向，重點(diǎn)區(qū)域分布圖及時(shí)間變化圖 市場(chǎng)發(fā)展區(qū)域性較為明顯，明確呈現(xiàn)了城市發(fā)展方向 ?蘇州路（ 20232023年） ?長(zhǎng)春路、河南路（ 2023年） ?喀什路（ 20232023年） ?迎賓路（未來(lái)幾年） 通過(guò)與項(xiàng)目的距離及確定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 白云尚都 金域藍(lán)灣 亞信新天地 藍(lán)調(diào)一品 西湖小鎮(zhèn) 宜品 家春秋 主力面積區(qū)間 總價(jià) 0 80 130 120 110 100 90 140 150 170 180 35 45 55 65 75 85 中央郡 翠湖藍(lán)灣 尚品家園 宜品家春秋 龍潤(rùn)西湖小鎮(zhèn) 萬(wàn)元 主流產(chǎn)品區(qū)間 翠湖藍(lán)灣銷(xiāo)售經(jīng)理 阮先生 翠湖藍(lán)灣項(xiàng)目 80%的房子都是 995的㎡，稍大點(diǎn) 1 130㎡這兩個(gè)面積都不多，所以賣(mài)的快。依個(gè)人判斷 90㎡以下的婚房和剛性需求也許是這片區(qū)域的需求主力，不過(guò)現(xiàn)在水庫(kù)周邊的項(xiàng)目很少做小的。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 城市核心地段、齊備的設(shè)施、濃厚的商業(yè)及商務(wù)氛圍、通達(dá)的交通條件和烏魯木齊最好的教育配套 主要客戶(hù)是烏魯木齊及地州市的中、高端客戶(hù)，以投資為主，包括政府官員、企業(yè)中、高管理層 區(qū)域內(nèi)均價(jià)都在 10000以上，高端產(chǎn)品價(jià)格達(dá)到 16000/平 區(qū)域 資源 客戶(hù) 敏感點(diǎn) 客戶(hù) 來(lái)源 特征 價(jià)格 平臺(tái) 地理位臵，產(chǎn)品形式是不是有創(chuàng)新，有沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的景觀資源，配套是否完善 占據(jù)優(yōu)勢(shì)地理環(huán)境，強(qiáng)調(diào)內(nèi)部小環(huán)境 首次別墅臵業(yè)客戶(hù)為 90%； 40歲左右、私企老總、全家庭客戶(hù)、有較高的視野和閱歷； 周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格差異較大，單價(jià)為800018000之間，目前區(qū)域 200萬(wàn)元以上 /套 客戶(hù) 來(lái)源 特征 價(jià)格 平臺(tái) 區(qū)域 資源 15 16 是否安全、有沒(méi)有好的社區(qū)外部環(huán)境、有沒(méi)有水景觀資源、產(chǎn)品是否舒適、有沒(méi)有好的物業(yè)等 客戶(hù) 敏感點(diǎn) 地處美居物流園商圈，城市意向明顯沒(méi)，擁有完善的配套設(shè)施及便捷的交通，市民認(rèn)知較高 有沒(méi)有好的園林、產(chǎn)品形式怎樣、周邊配套怎樣、交通是否便捷、有無(wú)地下車(chē)庫(kù) 市內(nèi)外溢客戶(hù)；地緣性客戶(hù)（如美居、華凌等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)小商貿(mào)主） 不同產(chǎn)品形式，價(jià)格相差加大，平臺(tái)均價(jià)約 5500左右 區(qū)域 資源 客戶(hù) 敏感點(diǎn) 客戶(hù) 來(lái)源 特征 價(jià)格 平臺(tái) 地處城市中心區(qū)外延，交通便捷，擁有完善的配套設(shè)施 是否有主題化的社區(qū)、停車(chē)位是否充足、有無(wú)好的景觀、是否安全 地緣性客戶(hù)為主；各地投資客戶(hù)占一定比例；城市南端剛性外溢人口占較大比例 不同產(chǎn)品形式，價(jià)格相差加大，平臺(tái)均價(jià)在 6000元 /平米左右 區(qū)域 資源 客戶(hù) 敏感點(diǎn) 客戶(hù) 來(lái)源 特征 價(jià)格 平臺(tái) 距離友好商圈 5分鐘距離，北園春水果市場(chǎng)搬入園區(qū)，公務(wù)員小區(qū)的建設(shè)帶動(dòng)加速配套的成熟 新烏市人買(mǎi)房比例大，做生意的人比例也挺大，個(gè)體工商戶(hù)，小私營(yíng)企業(yè)主這些都是新購(gòu)買(mǎi)主力群體 目前區(qū)域多為尾盤(pán)，價(jià)格在 5200元 /平米 客戶(hù) 來(lái)源 特征 價(jià)格 平臺(tái) 區(qū)域 資源 小區(qū)內(nèi)部景觀，產(chǎn)品戶(hù)型是否舒適，有沒(méi)有停車(chē)庫(kù) 客戶(hù) 敏感點(diǎn) 距城市核心區(qū)較近，擁有完善的配套設(shè)施及便捷的交通，屬于低端居住區(qū)市 產(chǎn)品總價(jià)、與城市的交通是否便利、周邊的學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施、小區(qū)綠化等 以地緣性客戶(hù)及周邊企業(yè)、事業(yè)單位員工為主，做生意的為輔，靠近城區(qū)處多為烏魯木齊本地人，向西以新烏市人為主 產(chǎn)品形式以多層為主，價(jià)格相差不大，平臺(tái)均價(jià)約 4500左右 區(qū)域 資源 客戶(hù) 敏感點(diǎn) 客戶(hù) 來(lái)源 特征 價(jià)格 平臺(tái) 以快速消化作為第一要素進(jìn)行分析，選取各競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)最快項(xiàng)目進(jìn)行分析 區(qū)域領(lǐng)先 城市高端 城市領(lǐng)袖 盤(pán)點(diǎn)各個(gè)占位下產(chǎn)品的未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)狀況及短時(shí)間內(nèi)的區(qū)承載人群狀況；以快為前提下分析三個(gè)占位確定最佳選擇 1 2 3 4 5 6 中央郡 宜品家春秋 尚品家園 翠湖藍(lán)灣 雅山新天地 臥龍山莊 西山區(qū)域被認(rèn)知為傳統(tǒng)的棚戶(hù)區(qū)，產(chǎn)品總價(jià)不高，以多層為主，吸引大量的中低人群，目前克西路價(jià)值大大提高，但仍有分流剛性客群的特點(diǎn)，區(qū)域價(jià)格平臺(tái)為 4500— 5300元 /平米，區(qū)域產(chǎn)品以多層為主，西山路出現(xiàn) 75平米小型產(chǎn)品，主力在 90110平米兩居、三居戶(hù)型，消化速度約 85套 /月；克西路以多層為主、躍層類(lèi)產(chǎn)品為輔，產(chǎn)品追求品質(zhì)，主力在 90110平米兩居、三居戶(hù)型，躍層最大做到 180平米 ,單盤(pán)消化速度約 95套 /月； 區(qū)域分為兩類(lèi)人群以外來(lái)新烏市人與地緣老烏市人為主，新烏市人包括：做生意的人比例也挺大，個(gè)體工商戶(hù)，小私營(yíng)企業(yè)主這些都是新購(gòu)買(mǎi)主力群體；老烏市人包括：以地緣性客戶(hù)及周邊企業(yè)、事業(yè)單位員工為主 競(jìng)爭(zhēng) 區(qū)域 狀況 成交 客戶(hù) 特征 信達(dá) 雅山新天地 龍潤(rùn) 西湖小鎮(zhèn) 翠湖藍(lán)灣 尚品家園 中央郡 臥龍山莊 8月 12月 10月 8月 6月 4月 剩余 25萬(wàn)平米 (預(yù)計(jì)銷(xiāo)售 12個(gè)月 ) 剩余 11萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售 11個(gè)月 剩余 3萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售到 10月份 剩余 3000平米，預(yù)計(jì)到 8月份 剩余 1000余平米，預(yù)計(jì)到 8月初 剩余 1000余平米，預(yù)計(jì)到 8月份 西域 印象 剩余 ，預(yù)計(jì)明年銷(xiāo)售 10月 12月 ?沙區(qū)南板塊被認(rèn)知為城市中心區(qū)外延，交通便捷，擁有完善的配套設(shè)施的區(qū)域，產(chǎn)品總價(jià)不低，以高層為主，吸引大量的地緣性客戶(hù)，城市南端剛性外溢人口占較大比例，目前平臺(tái)均價(jià)在 6000元 /平米左右； ?蘇州路地處美居物流園商圈，城市意向明顯，擁有完善的配套設(shè)施及便捷的交通，區(qū)域以高層為主，面積集中在 90— 160，產(chǎn)品以大三居為主，最大面積在 260平米，目前平臺(tái)均價(jià)約 5500左右； ?市中心片區(qū)地處城市核心地段，齊備的設(shè)施、濃厚的商業(yè)及商務(wù)氛圍、通達(dá)的交通條件和烏魯木齊最好的教育配套吸引了烏魯木齊及地州市的中、高端客戶(hù)，以投資為主，包括政府官員、企業(yè)中、高管理層；產(chǎn)品呈現(xiàn)投資和享受型兩類(lèi)，投資類(lèi)產(chǎn)品在 40—80之間、享受類(lèi)產(chǎn)品在 110— 275之間，區(qū)域內(nèi)均價(jià)都在 10000以上，高端產(chǎn)品價(jià)格達(dá)到 16000/平。 三片區(qū)域價(jià)格較高，客戶(hù)為烏市中高收入階層，包括商人，企業(yè)的中高管理層，居住改善性客戶(hù)等，其中蘇州路板塊客戶(hù)分流了大量新市區(qū)客戶(hù)，沙南板塊吸引了大量天山區(qū)改善性客戶(hù)，市中心片區(qū)客戶(hù)輻射烏市各個(gè)方向，乃至整個(gè)新疆。 競(jìng)爭(zhēng) 區(qū)域 狀況 成交 客戶(hù) 特征 時(shí)間 樓盤(pán)名稱(chēng) 7月 9月 8月 10月 12月 11月 2023以后 剩余 21萬(wàn)平米， (預(yù)計(jì)銷(xiāo)售 10個(gè)月 ) 剩余 500余平米，由于是尾盤(pán)大戶(hù)型，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售到 8月份。 剩余 14萬(wàn)平米 (預(yù)計(jì)銷(xiāo)售 56個(gè)月， ) 凱旋門(mén) 和楓雅居 錦華名居 金色港灣 漢唐天下 金領(lǐng)時(shí)代 E陽(yáng)臻品 剩余 20230平米，預(yù)計(jì)到 10月份 剩余 43萬(wàn)平米 (預(yù)計(jì)銷(xiāo)2430個(gè)月 ) 剩余 700平米，預(yù)計(jì)到年底 剩余 600平米，預(yù)計(jì)到年底 馬德里春天 剩余 700000平米，預(yù)計(jì)消化 36個(gè)月 水磨溝北部為礦業(yè)采空層，不適合建筑高層等高密度項(xiàng)目，價(jià)值水磨溝公園等影響，這篇區(qū)域?yàn)闉跏袀鹘y(tǒng)的低密度高端區(qū)。此區(qū)域的一些項(xiàng)目更加帶動(dòng)了此區(qū)域的低密度高端印象，已綠城玫瑰園、綠城百合最具有代表性。一個(gè)是頂級(jí)別墅、一個(gè)是高級(jí)平層官邸，戶(hù)型面積偏大，烏市新疆乃至西北部客戶(hù)在此臵業(yè)。市中心的時(shí)代廣場(chǎng)為寫(xiě)字樓商住兩用樓，處于市中心，面積可自由分割，客戶(hù)主要 烏市企業(yè)主、投資客。烏市為主。 這幾個(gè)項(xiàng)目為代表的跳脫項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高，客戶(hù)為烏市收入頂尖階層，包括企業(yè)高層、外國(guó)人，居住享受行客戶(hù)。烏市內(nèi)部無(wú)任何項(xiàng)目進(jìn)行截留，吸引各個(gè)方向的客戶(hù)。 競(jìng)爭(zhēng) 區(qū)域 狀況 成交 客戶(hù) 特征 15 16 14 時(shí)間 樓盤(pán)名稱(chēng) 7月 9月 8月 10月 12月 11月 2023以后 剩余 20萬(wàn)平米左右，包括商業(yè)和公寓 (寫(xiě)字樓部分售罄 )， (預(yù)計(jì)銷(xiāo)售個(gè) 24個(gè)月 ) 剩余 18萬(wàn)平米