【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 總建筑面積 容積率 占地 總建面 10萬(wàn)平米 1600余戶(hù) 占地 18萬(wàn)平米 總建筑面積 18萬(wàn)平米 容積率約為 1 產(chǎn)品 多層 4棟、小高層 31棟 2300多套，主力戶(hù)型 100110平米占 50%， 125135/140152平米 占30%， 8090平米占 10% 多層 16棟，小高層 8棟，別墅 10棟， 698套；多層 7090平米 70%，小高層 80130平米 20% 多層、小高層、高層 一室一廳 41平米 10%，二室一廳 77平米 20%，二室二廳或三室 80100平米 70% 多層， 一室一廳 50平 10%，二室一廳 7095平 40% ，三室一廳 118130平米 30%，四室 152165 平米 20% 客戶(hù) 客層屬于具有一定支付能力的人群。本地客戶(hù)為主，中心城客戶(hù)主要來(lái)自西崗區(qū)，一次、二次置業(yè)比例相當(dāng) 80%本地高端客戶(hù)，典型客戶(hù)如石化、大廠，自住為主 地緣性客戶(hù)為主， 80%為本地人， 50%60%為首次置業(yè)，年輕人為主，在本地工作居多，被較低價(jià)格、距離工作地點(diǎn)近和周邊配套吸引 地緣性客戶(hù)為主，職業(yè)比較復(fù)雜， 90%以上為自住 銷(xiāo)售 均價(jià) 6300元 /平米，大面積戶(hù)型較多，相對(duì)銷(xiāo)售困難，目前尾盤(pán)狀態(tài) 洋房均價(jià) 7600元 /平米（ 1層以上），別墅定價(jià) 1萬(wàn)元 /平米以上； 100平米以下兩居銷(xiāo)售快速 均價(jià) 7200元 /平米 均價(jià) 6700元 /平米 ； 05年5月開(kāi)盤(pán)，一千余戶(hù)，月均銷(xiāo)售 100余套 價(jià)格平臺(tái) 65007000元 /平米，成熟配套，居住氛圍 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 泉水板塊 道路通達(dá)性： ?城市核心區(qū)距離泉水板塊的直線(xiàn)距離為 12公里； ?城市核心區(qū)和泉水板塊的連接主要依靠華東路、華北路、東快路、輕軌； ?車(chē)行時(shí)間在 3040分鐘。 公交系統(tǒng)： ?開(kāi)往泉水方向的公交主要包括： 1路、 1路加車(chē)、 8路、303路加車(chē)、 515路加車(chē)、泉水小區(qū) 長(zhǎng)興市場(chǎng)等 8趟班車(chē)等； ?輕軌 3號(hào)線(xiàn)通達(dá)，可以順利到達(dá)大連各主要區(qū)域。 泉水板塊 城市核心區(qū) 東快路 華北路 華東路 輕軌 3號(hào)線(xiàn) 商業(yè) /商圈 板塊內(nèi)尚未形成大型商業(yè)設(shè)施，以不成規(guī)模、零散社區(qū)商業(yè)為主 ，如南關(guān)嶺街道附件商業(yè)圈，規(guī)劃建設(shè)泉水新區(qū)（新火車(chē)站）區(qū)域級(jí)商業(yè)中心 醫(yī)院 以華南地區(qū)的醫(yī)院為主 學(xué)校 泉水新區(qū)小學(xué)、泉水新區(qū)中學(xué)均在建，各兩座 規(guī)劃 泉水新區(qū)作為大連重點(diǎn)建設(shè)的住宅區(qū)，社區(qū)內(nèi)次級(jí)道路 4號(hào)路開(kāi)始鋪設(shè)，泉水污水處理廠在建，占地 88公頃的體育中心在建 ，中小學(xué)學(xué)校各兩座將在十一五期間建成 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 泉水板塊 項(xiàng)目 美域盛景 富士莊園 駿騰名苑 泉水奧林園 位置 甘井子區(qū)泉水源泉路以西，風(fēng)華路以南 甘井子區(qū)泉水（友好園北側(cè)） 甘井子區(qū)松江路與山東路交匯處王家橋北 400米 甘井子區(qū)泉水華東路 規(guī)模 占地 總建面 32萬(wàn)平米 容積率 占地 總建面 13萬(wàn)平米 容積率 占地 16萬(wàn)平米 總建面 25萬(wàn)平米 容積率 占地 總建面 容積率 產(chǎn)品 多層、小高層、高層 一居室 65平米左右， 二居室 90105平米，三居室 140平米以上；以二居室為主力戶(hù)型 聯(lián)排、小高層 聯(lián)排以 300400平米為主小高層以 100平米為主 多層、小高層、高層 90平米的為主， 100平米和 130平米為輔，只有高層有部分的 55平米的一居 多層、小高層 一居室 50平米左右，二居室 6585平米左右，三居室 100115平米；二居室是主力戶(hù)型 客戶(hù) 客戶(hù)以首次置業(yè)自住為主，30及以上人群為主要客戶(hù)群，有不少工薪階層和動(dòng)遷戶(hù)，交通和價(jià)格是吸引置業(yè)的主要因素 客戶(hù)以地緣性為主，關(guān)注高性?xún)r(jià)比與交通便利 客戶(hù)以地緣性為主，自住居多，有部分二次置業(yè)的人；看重項(xiàng)目的高性?xún)r(jià)比，交通便利等 區(qū)域內(nèi)客戶(hù)自住為主，價(jià)格和交通以及環(huán)境是置業(yè)重要因素 銷(xiāo)售 限價(jià)房 5500元 /平米 （三期小高層商品房 6200元 /平米） 聯(lián)排的總價(jià)在 300萬(wàn)以上；小高層均價(jià) 6300元 /平米 均價(jià) 5500元 /平米，分四期上市 均價(jià) 6200元 /平米 價(jià)格平臺(tái) 6000元 /平米，低價(jià)房，被動(dòng)郊區(qū)化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 D 別人有什么 —— 城市外溢板塊特征 板塊 西南科教 西山 機(jī)場(chǎng)新區(qū) 華南 泉水 價(jià)格平臺(tái) 7500元 /平米 9000元 /平米 預(yù)期 8000元 /平米 65007000元 /平米 6000元 /平米 區(qū)域依托價(jià)值 ?高校和產(chǎn)業(yè)聚集 ?交通便利 ?成熟居住氛圍 ?產(chǎn)品性?xún)r(jià)比 ?優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境 ?交通便利 ?成熟居住氛圍 ?規(guī)劃利好與高認(rèn)知度 ?交通便利 ?性?xún)r(jià)比 ?區(qū)域配套成熟 ?交通便利 ?成熟居住氛圍 ?性?xún)r(jià)比 ?高性?xún)r(jià)比 ?交通便利 ?成熟居住氛圍 城市外溢區(qū)域依托核心價(jià)值： 交通連接下的成熟居住氛圍 +產(chǎn)品性?xún)r(jià)比 城市尺度小、市場(chǎng)價(jià)格梯度緊湊、各區(qū)域價(jià)值相對(duì)同質(zhì)，決定了競(jìng)爭(zhēng)格局的 弱區(qū)域性與強(qiáng)產(chǎn)品性 2 依靠 區(qū)域強(qiáng)勢(shì)質(zhì)素 （如自然環(huán)境）可形成差異化價(jià)值突破市場(chǎng) 3 中心區(qū) 東海區(qū) 南部風(fēng)景區(qū) 星海區(qū) 西山板塊 機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊 華南板塊 泉水板塊 西南科 教板塊 前革板塊 12023元 8000元 5000元 1 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 思考：現(xiàn)狀下的全面 PK —— 城市外溢下的區(qū)域、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 區(qū)域之爭(zhēng) —— 區(qū)域價(jià)值比對(duì) 板塊 前革區(qū)域 西南科教 西山 機(jī)場(chǎng)新區(qū) 華南 泉水 交通連接 公交車(chē) +BRT，交通便利 公交車(chē)，交通 便利 公交車(chē)，交通 便利 公交車(chē)，交通 便利 公交車(chē)，交通 便利 公交車(chē)，交通 便利 居住氛圍 不成熟 高成熟度 成熟 不成熟 高成熟度 高成熟度 附加價(jià)值 新城崛起 產(chǎn)業(yè)、高校聚 集 自然環(huán)境，跳 出競(jìng)爭(zhēng) 規(guī)劃熱點(diǎn)區(qū)域 —— —— 區(qū)域價(jià)值比對(duì)：居住氛圍不成熟影響競(jìng)爭(zhēng)力，需通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值傳遞彌補(bǔ) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 區(qū)域之爭(zhēng) —— 新城崛起價(jià)值理解 區(qū)域價(jià)格原點(diǎn)低：起步期，未來(lái)?yè)碛凶畲笊悼臻g 區(qū)域發(fā)展速度和高度： 2 區(qū)域質(zhì)素原點(diǎn)不低： BRT快速城市聯(lián)系，機(jī)場(chǎng)新區(qū)未來(lái)城市功能輻射，城市規(guī)劃發(fā)展方向 3 1 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 75平米左右 2居 85平米左右 2居 基 礎(chǔ) 因 素 戶(hù)型功能 戶(hù)型基本 舒適度 主臥 +次臥 +客廳 +餐廳 +廚房 +1衛(wèi)生間 +洗衣間 +1陽(yáng)臺(tái) +玄關(guān) ?朝向： 南北通透 +純南向 ?采光： 85平米左右 2居全明設(shè)計(jì)， 75平米 2居 2臥室 +客廳采光 ?舒適功能空間： 洗衣間 7 85平米左右 2居 產(chǎn)品之爭(zhēng) —— 本項(xiàng)目基礎(chǔ)價(jià)值 總價(jià) 6065萬(wàn)（精裝修） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 基 礎(chǔ) 因 素 戶(hù)型功能 戶(hù)型基本 舒適度 主臥 +次臥 +書(shū)房 +客廳 +餐廳 +廚房+1衛(wèi)生間 +洗衣間 +1陽(yáng)臺(tái) +玄關(guān) ?朝向： 南北通透 ?采光： 全明設(shè)計(jì) ?舒適功能空間： 洗衣間 90平米 3居 產(chǎn)品之爭(zhēng) —— 本項(xiàng)目基礎(chǔ)價(jià)值 90平米 3居 總價(jià) 70萬(wàn)（精裝修） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 產(chǎn)品之爭(zhēng) —— 市場(chǎng)同類(lèi)基礎(chǔ)價(jià)值 美樹(shù)日記 86平米 2居，總價(jià) 68萬(wàn) 鑫境界 90平米 2居，總價(jià) 67萬(wàn) 加州洋房 93平米 2居，總價(jià) 70萬(wàn) 動(dòng)力院景 100平米 2居，總價(jià) 63萬(wàn) 基 礎(chǔ) 因 素 戶(hù)型功能 戶(hù)型基本 舒適度 主臥 +次臥 +客廳 +餐廳 +廚房 +1衛(wèi)生間 +12陽(yáng)臺(tái) +玄關(guān) ?朝向： 南北通透 ?采光： 全明設(shè)計(jì)居多，少數(shù)衛(wèi)生間無(wú)采光 ?舒適功能空間： 不具備 86100平米 2居 總價(jià) 6870萬(wàn)（當(dāng)前價(jià)格） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 產(chǎn)品之爭(zhēng) —— 市場(chǎng)同類(lèi)基礎(chǔ)價(jià)值 美樹(shù)日記 101平米 3居，總價(jià) 81萬(wàn) 鑫境界 107平米 3居，總價(jià) 80萬(wàn) 加州洋房 110平米 2居，總價(jià) 83萬(wàn) 動(dòng)力院景 122平米 2居，總價(jià) 77萬(wàn) 基 礎(chǔ) 因 素 戶(hù)型功能 戶(hù)型基本 舒適度 主臥 +次臥 + 書(shū)房 +客廳 +餐廳 +廚房 +12衛(wèi)生間 +12陽(yáng)臺(tái) +玄關(guān) ?朝向： 南北通透 ?采光： 全明設(shè)計(jì) ?舒適功能空間： 不具備 101122平米 3居 總價(jià) 7783萬(wàn) （當(dāng)前價(jià)格） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 產(chǎn)品之爭(zhēng) —— 基礎(chǔ)產(chǎn)品價(jià)值比對(duì) 7 85平米左右 2居 完備功能空間 +舒適功能空間 舒適度符合“市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)” 總價(jià) 6065萬(wàn)（精裝修） 86100平米 2居 完備功能空間 舒適度符合“市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)” 總價(jià) 6870萬(wàn)（當(dāng)前價(jià)格） 90平米 3居 完備功能空間 +舒適功能空間 舒適度符合“市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)” 總價(jià) 70萬(wàn)（精裝修） 101122平米 3居 完備功能空間 舒適度符合“市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)” 總價(jià) 7783萬(wàn)（當(dāng)前價(jià)格） VS 基礎(chǔ)產(chǎn)品價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)力：完備居住功能之上的超低總價(jià)與絕對(duì)稀缺 本項(xiàng)目 市場(chǎng)同類(lèi) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 產(chǎn)品之爭(zhēng) —— 附加產(chǎn)品價(jià)值比對(duì) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商品牌 項(xiàng)目規(guī)模 物業(yè)服務(wù) 附加值 本項(xiàng)目 大連萬(wàn)科 40萬(wàn)平米 萬(wàn)科物業(yè) 萬(wàn)科標(biāo)準(zhǔn)化精裝修 西山陽(yáng)光水岸 大連鵬德 19萬(wàn)平米 萬(wàn)科物業(yè) 毛坯 美樹(shù)日記 大連廣泰 19萬(wàn)平米 未定 毛坯 鑫境界 大連鑫奇 未定 商住兩用產(chǎn)品精裝 動(dòng)力院景 大連鐵龍 28萬(wàn)平米 未定 毛坯 加州