【文章內容簡介】 總建筑面積 容積率 占地 總建面 10萬平米 1600余戶 占地 18萬平米 總建筑面積 18萬平米 容積率約為 1 產品 多層 4棟、小高層 31棟 2300多套，主力戶型 100110平米占 50%， 125135/140152平米 占30%， 8090平米占 10% 多層 16棟，小高層 8棟，別墅 10棟， 698套；多層 7090平米 70%，小高層 80130平米 20% 多層、小高層、高層 一室一廳 41平米 10%，二室一廳 77平米 20%，二室二廳或三室 80100平米 70% 多層， 一室一廳 50平 10%，二室一廳 7095平 40% ，三室一廳 118130平米 30%，四室 152165 平米 20% 客戶 客層屬于具有一定支付能力的人群。本地客戶為主，中心城客戶主要來自西崗區(qū)，一次、二次置業(yè)比例相當 80%本地高端客戶，典型客戶如石化、大廠，自住為主 地緣性客戶為主， 80%為本地人， 50%60%為首次置業(yè)，年輕人為主，在本地工作居多，被較低價格、距離工作地點近和周邊配套吸引 地緣性客戶為主，職業(yè)比較復雜， 90%以上為自住 銷售 均價 6300元 /平米，大面積戶型較多，相對銷售困難，目前尾盤狀態(tài) 洋房均價 7600元 /平米（ 1層以上），別墅定價 1萬元 /平米以上； 100平米以下兩居銷售快速 均價 7200元 /平米 均價 6700元 /平米 ； 05年5月開盤，一千余戶，月均銷售 100余套 價格平臺 65007000元 /平米，成熟配套，居住氛圍 本報告是嚴格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 泉水板塊 道路通達性： ?城市核心區(qū)距離泉水板塊的直線距離為 12公里； ?城市核心區(qū)和泉水板塊的連接主要依靠華東路、華北路、東快路、輕軌； ?車行時間在 3040分鐘。 公交系統(tǒng)： ?開往泉水方向的公交主要包括： 1路、 1路加車、 8路、303路加車、 515路加車、泉水小區(qū) 長興市場等 8趟班車等； ?輕軌 3號線通達，可以順利到達大連各主要區(qū)域。 泉水板塊 城市核心區(qū) 東快路 華北路 華東路 輕軌 3號線 商業(yè) /商圈 板塊內尚未形成大型商業(yè)設施，以不成規(guī)模、零散社區(qū)商業(yè)為主 ，如南關嶺街道附件商業(yè)圈，規(guī)劃建設泉水新區(qū)（新火車站）區(qū)域級商業(yè)中心 醫(yī)院 以華南地區(qū)的醫(yī)院為主 學校 泉水新區(qū)小學、泉水新區(qū)中學均在建，各兩座 規(guī)劃 泉水新區(qū)作為大連重點建設的住宅區(qū)，社區(qū)內次級道路 4號路開始鋪設，泉水污水處理廠在建，占地 88公頃的體育中心在建 ，中小學學校各兩座將在十一五期間建成 本報告是嚴格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 泉水板塊 項目 美域盛景 富士莊園 駿騰名苑 泉水奧林園 位置 甘井子區(qū)泉水源泉路以西，風華路以南 甘井子區(qū)泉水（友好園北側） 甘井子區(qū)松江路與山東路交匯處王家橋北 400米 甘井子區(qū)泉水華東路 規(guī)模 占地 總建面 32萬平米 容積率 占地 總建面 13萬平米 容積率 占地 16萬平米 總建面 25萬平米 容積率 占地 總建面 容積率 產品 多層、小高層、高層 一居室 65平米左右， 二居室 90105平米，三居室 140平米以上；以二居室為主力戶型 聯(lián)排、小高層 聯(lián)排以 300400平米為主小高層以 100平米為主 多層、小高層、高層 90平米的為主， 100平米和 130平米為輔，只有高層有部分的 55平米的一居 多層、小高層 一居室 50平米左右，二居室 6585平米左右，三居室 100115平米；二居室是主力戶型 客戶 客戶以首次置業(yè)自住為主，30及以上人群為主要客戶群，有不少工薪階層和動遷戶，交通和價格是吸引置業(yè)的主要因素 客戶以地緣性為主，關注高性價比與交通便利 客戶以地緣性為主，自住居多，有部分二次置業(yè)的人；看重項目的高性價比，交通便利等 區(qū)域內客戶自住為主，價格和交通以及環(huán)境是置業(yè)重要因素 銷售 限價房 5500元 /平米 （三期小高層商品房 6200元 /平米） 聯(lián)排的總價在 300萬以上；小高層均價 6300元 /平米 均價 5500元 /平米，分四期上市 均價 6200元 /平米 價格平臺 6000元 /平米，低價房，被動郊區(qū)化 本報告是嚴格保密的。 D 別人有什么 —— 城市外溢板塊特征 板塊 西南科教 西山 機場新區(qū) 華南 泉水 價格平臺 7500元 /平米 9000元 /平米 預期 8000元 /平米 65007000元 /平米 6000元 /平米 區(qū)域依托價值 ?高校和產業(yè)聚集 ?交通便利 ?成熟居住氛圍 ?產品性價比 ?優(yōu)質自然環(huán)境 ?交通便利 ?成熟居住氛圍 ?規(guī)劃利好與高認知度 ?交通便利 ?性價比 ?區(qū)域配套成熟 ?交通便利 ?成熟居住氛圍 ?性價比 ?高性價比 ?交通便利 ?成熟居住氛圍 城市外溢區(qū)域依托核心價值： 交通連接下的成熟居住氛圍 +產品性價比 城市尺度小、市場價格梯度緊湊、各區(qū)域價值相對同質，決定了競爭格局的 弱區(qū)域性與強產品性 2 依靠 區(qū)域強勢質素 （如自然環(huán)境）可形成差異化價值突破市場 3 中心區(qū) 東海區(qū) 南部風景區(qū) 星海區(qū) 西山板塊 機場新區(qū)板塊 華南板塊 泉水板塊 西南科 教板塊 前革板塊 12023元 8000元 5000元 1 本報告是嚴格保密的。 思考：現(xiàn)狀下的全面 PK —— 城市外溢下的區(qū)域、產品競爭 本報告是嚴格保密的。 E 區(qū)域之爭 —— 區(qū)域價值比對 板塊 前革區(qū)域 西南科教 西山 機場新區(qū) 華南 泉水 交通連接 公交車 +BRT，交通便利 公交車，交通 便利 公交車，交通 便利 公交車，交通 便利 公交車，交通 便利 公交車，交通 便利 居住氛圍 不成熟 高成熟度 成熟 不成熟 高成熟度 高成熟度 附加價值 新城崛起 產業(yè)、高校聚 集 自然環(huán)境，跳 出競爭 規(guī)劃熱點區(qū)域 —— —— 區(qū)域價值比對：居住氛圍不成熟影響競爭力，需通過營銷價值傳遞彌補 本報告是嚴格保密的。 E 區(qū)域之爭 —— 新城崛起價值理解 區(qū)域價格原點低：起步期，未來擁有最大升值空間 區(qū)域發(fā)展速度和高度： 2 區(qū)域質素原點不低： BRT快速城市聯(lián)系，機場新區(qū)未來城市功能輻射，城市規(guī)劃發(fā)展方向 3 1 本報告是嚴格保密的。 E 75平米左右 2居 85平米左右 2居 基 礎 因 素 戶型功能 戶型基本 舒適度 主臥 +次臥 +客廳 +餐廳 +廚房 +1衛(wèi)生間 +洗衣間 +1陽臺 +玄關 ?朝向： 南北通透 +純南向 ?采光： 85平米左右 2居全明設計， 75平米 2居 2臥室 +客廳采光 ?舒適功能空間： 洗衣間 7 85平米左右 2居 產品之爭 —— 本項目基礎價值 總價 6065萬（精裝修） 本報告是嚴格保密的。 E 基 礎 因 素 戶型功能 戶型基本 舒適度 主臥 +次臥 +書房 +客廳 +餐廳 +廚房+1衛(wèi)生間 +洗衣間 +1陽臺 +玄關 ?朝向： 南北通透 ?采光： 全明設計 ?舒適功能空間： 洗衣間 90平米 3居 產品之爭 —— 本項目基礎價值 90平米 3居 總價 70萬（精裝修） 本報告是嚴格保密的。 E 產品之爭 —— 市場同類基礎價值 美樹日記 86平米 2居，總價 68萬 鑫境界 90平米 2居，總價 67萬 加州洋房 93平米 2居，總價 70萬 動力院景 100平米 2居，總價 63萬 基 礎 因 素 戶型功能 戶型基本 舒適度 主臥 +次臥 +客廳 +餐廳 +廚房 +1衛(wèi)生間 +12陽臺 +玄關 ?朝向： 南北通透 ?采光： 全明設計居多，少數(shù)衛(wèi)生間無采光 ?舒適功能空間： 不具備 86100平米 2居 總價 6870萬（當前價格） 本報告是嚴格保密的。 E 產品之爭 —— 市場同類基礎價值 美樹日記 101平米 3居，總價 81萬 鑫境界 107平米 3居，總價 80萬 加州洋房 110平米 2居，總價 83萬 動力院景 122平米 2居，總價 77萬 基 礎 因 素 戶型功能 戶型基本 舒適度 主臥 +次臥 + 書房 +客廳 +餐廳 +廚房 +12衛(wèi)生間 +12陽臺 +玄關 ?朝向： 南北通透 ?采光： 全明設計 ?舒適功能空間： 不具備 101122平米 3居 總價 7783萬 （當前價格） 本報告是嚴格保密的。 E 產品之爭 —— 基礎產品價值比對 7 85平米左右 2居 完備功能空間 +舒適功能空間 舒適度符合“市場標準” 總價 6065萬（精裝修） 86100平米 2居 完備功能空間 舒適度符合“市場標準” 總價 6870萬（當前價格） 90平米 3居 完備功能空間 +舒適功能空間 舒適度符合“市場標準” 總價 70萬（精裝修） 101122平米 3居 完備功能空間 舒適度符合“市場標準” 總價 7783萬（當前價格） VS 基礎產品價值競爭力：完備居住功能之上的超低總價與絕對稀缺 本項目 市場同類 本報告是嚴格保密的。 E 產品之爭 —— 附加產品價值比對 項目 開發(fā)商品牌 項目規(guī)模 物業(yè)服務 附加值 本項目 大連萬科 40萬平米 萬科物業(yè) 萬科標準化精裝修 西山陽光水岸 大連鵬德 19萬平米 萬科物業(yè) 毛坯 美樹日記 大連廣泰 19萬平米 未定 毛坯 鑫境界 大連鑫奇 未定 商住兩用產品精裝 動力院景 大連鐵龍 28萬平米 未定 毛坯 加州