【正文】 報(bào)道。 , March 29, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 。 2023年 3月 29日星期三 9時(shí) 34分 25秒 09:34:2529 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :34:2509:34Mar2329Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 G 常規(guī)舉措 —— 客戶策略 萬客會(huì)、萬科業(yè)主論壇項(xiàng)目宣傳 1 針對(duì)性蓄客方式 機(jī)場區(qū)域、泡崖居住區(qū)、 BDT沿線大型老居住區(qū) DM 2 BRT沿線站點(diǎn)窗體廣告， BRT車身廣告 3 西安路商圈熱點(diǎn)區(qū)域（如羅斯福）設(shè)立外展場 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 G 項(xiàng)目形象定位 大連魅力之城 “魅系列” —— 大連 —— 橫空出世 中國 ?萬科首推 ?第七代“魅系列” 萬科引領(lǐng)中國的新一代產(chǎn)品系列 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城陽區(qū)作為青島北部經(jīng)濟(jì)中心，是青島市新興的熱點(diǎn)區(qū)域 40萬平米 85平米 2居 115140平米 3居 多層、小高層（情景花園洋房、國際公寓、 酒店式公寓） 毛坯（國際公寓精裝修） 杭州 座落于九堡艮山東路、德勝路北側(cè)，杭海路以西，九環(huán)路與九盛路交匯處 19萬平米 90平米 2居 130平米 3居 多層、小高層 毛坯 成都 成華區(qū)三環(huán)路東五段，地處蜀都大道以東，東方 新城版圖之上 76萬平米 8689平米 2居 116120平米 3居 多層、小高層、高 層 毛坯（三居廚衛(wèi)精裝） 鎮(zhèn)江 位于南徐新城中央，檀山路于團(tuán)山路交匯處。 F 城市外溢典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成分析 唯美品格 高層公寓客戶特征： ?以首次臵業(yè)為主，年齡在 2635歲，主要來自中心區(qū)； ?80中教師、新婚夫婦、年輕白領(lǐng)； ?也有少部分養(yǎng)老型空巢家庭； ?出行依托公共交通。 思考：現(xiàn)狀下的全面 PK —— 城市外溢下的區(qū)域、產(chǎn)品競爭 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 西山板塊 項(xiàng)目 萬科假日風(fēng)景 西山陽光水岸 長鷺晶品緣林 位置 甘井子區(qū)紅旗中路西山水庫 甘井子區(qū)紅旗中路西山水庫北側(cè) 甘井子區(qū)紅旗中路西山水庫 規(guī)模 占地面積 總建筑面積 15萬平米 容積率 占地面積 15萬 建筑面積 19萬平米 容積率 占地 4萬平米 總建面 容積率 產(chǎn)品 多層、小高層、高層 1400多套 主力戶型 90100平米 2棟聯(lián)排別墅、 35棟多層住宅、 5棟小高層、 1棟高層， 41棟，共 1150套；主力戶型：三居 115平米 / 127144平米 占 60%，兩居 7090平米 占 30%，一居 70平米 ； 150190平米 10% 5棟疊拼， 9棟多層， 1棟小高層，2棟高層，共 480戶，主力戶型為 90平米左右戶型 客戶 外地客戶 1/3，主要來自東三省；市內(nèi)客戶 2/3，大連人本地 1/3；在大連工作的人占 1/3；二次置業(yè)比例80%，自住比例 10%到 20%，二次置業(yè)的客戶年紀(jì)在 35到 40歲之間 客戶中以 “雙高 ”客戶為主， IT行業(yè)；首次置業(yè)和二次置業(yè)的比例大約各占 50%；客戶中有 30%的投資型客戶； 90115平米銷售最好， 年輕人多選擇 6070平米 40%50%的市內(nèi)客戶；部分軟件園中高層， 4050歲客戶為主流客戶；二次置業(yè)的比例占絕大多數(shù)；投資客戶占到 20%30%；有養(yǎng)老、度假型的客戶； 銷售 目前剩余高層尾房，價(jià)格 70008000元 /平米 一期： — ，共 10棟 ,8棟多層 ,2棟小高層， 280套，均價(jià)6500元 /平米；二期： —， 8棟 180套，均價(jià) 7000元 /平米；三期 ，目前均價(jià) 950010000元 /平米 小高層均價(jià) 8800 價(jià)格平臺(tái) 9000元 /平米，優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境形成差異化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 區(qū)域價(jià)值 —— 時(shí)間節(jié)點(diǎn)判定 啟示：大連政府通過土地供應(yīng) +交通改善引導(dǎo)外圍區(qū)域開發(fā) 萬科前革項(xiàng)目土地 城市快速公交通車 前革區(qū)域發(fā)展正當(dāng)時(shí)，必將成為近期熱點(diǎn) + 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2/17/2023 A 本體認(rèn)知 —— 四至和配套 農(nóng)田 規(guī)劃路 張前路 自然山體 采石場 姚砬路 宗地 地塊外現(xiàn)有商業(yè) 地塊內(nèi)現(xiàn)有小學(xué) 泡崖居住區(qū) 北側(cè)規(guī)劃路 北側(cè)現(xiàn)狀 地塊內(nèi)現(xiàn)狀 萬科項(xiàng)目 用地 地塊四至： ?北側(cè)緊鄰農(nóng)田 ?南臨 10萬平米政府新農(nóng)村三新工程地塊 ?西部 30萬平米待開發(fā)用地 ?東臨張前路（規(guī)劃寬度 30米） 配套設(shè)施： ?步行尺度 配套：小學(xué)一所、幼兒園一所、低檔商業(yè) ?區(qū)域性配套：大型超市、綜合性醫(yī)院、餐飲、娛樂等生活配套設(shè)施主要依托 泡崖居住區(qū) ，車行 15分鐘 步行尺度生活配套較少，區(qū)域性配套可滿足基礎(chǔ)生活需求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2/17/2023 A 大規(guī)模，中等密度，中小戶型精裝產(chǎn)品 本體認(rèn)知 —— 本體界定 城市邊緣，相對(duì)陌生， 緊鄰大規(guī)模成熟居住區(qū)與未來城市副中心 快速公共交通聯(lián)系 步行尺度生活配套較少，區(qū)域性配套可滿足基礎(chǔ)生活需求 快速聯(lián)系下的城市邊緣大規(guī)模居住物業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 區(qū)域價(jià)值挖掘 2個(gè)層次， 4個(gè)因素 BRT快速公交 泡崖居住區(qū) 機(jī)場新區(qū) 機(jī)場后前革區(qū)域 當(dāng)前兌現(xiàn) 未來實(shí)現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 機(jī)場新區(qū)板塊 道路通達(dá)性： ?機(jī)場新區(qū)板塊距市中心直線距離約 8公里； ?若干條城市主干道通達(dá)區(qū)域 —— 西部大通道、西北路、華北路； ?車行時(shí)間為 25分鐘。 E 區(qū)域之爭 —— 區(qū)域價(jià)值比對(duì) 板塊 前革區(qū)域 西南科教 西山 機(jī)場新區(qū) 華南 泉水 交通連接 公交車 +BRT，交通便利 公交車，交通 便利 公交車，交通 便利 公交車，交通 便利 公交車，交通 便利 公交車，交通 便利 居住氛圍 不成熟 高成熟度 成熟 不成熟 高成熟度 高成熟度 附加價(jià)值 新城崛起 產(chǎn)業(yè)、高校聚 集 自然環(huán)境，跳 出競爭 規(guī)劃熱點(diǎn)區(qū)域 —— —— 區(qū)域價(jià)值比對(duì)：居住氛圍不成熟影響競爭力，需通過營銷價(jià)值傳遞彌補(bǔ) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 多層洋房客戶特征： ?自住客為主，主要來自周邊區(qū)域，也有來自軟件園、金州開發(fā)區(qū)，占 6070%，另外 30%來自黑龍江、吉林； ?客戶年齡在 4050歲，家庭結(jié)構(gòu)是兩代三人居住，中高財(cái)富層級(jí) ； ?出行方式以私家車為主； ?由于 80中就在旁邊，有部分客戶考慮孩子上學(xué)方便而購買。南 徐新城將建成鎮(zhèn)江副中心 26萬平米 8590平米 2居 113129平米 3居 多層為主、小高層、 聯(lián)排 毛坯 “魅力之城”系列 在區(qū)域特質(zhì)與產(chǎn)品規(guī)劃方面已形成一些共性 但尚無明確的系列標(biāo)準(zhǔn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 G 針對(duì) 08年目標(biāo)的營銷策略 核心營銷策略 常規(guī)舉措 推廣策略 展示策略 客戶策略 活動(dòng)策略 1 3 營銷策略下的關(guān)鍵舉措 2 價(jià)格建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 G 常規(guī)舉措 —— 價(jià)格建議 保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)完全超越市場的目標(biāo) 1 價(jià)格建議原則 市場外溢區(qū)域目前價(jià)格平臺(tái)及與本區(qū)域校對(duì) 2 相同功能產(chǎn)品的總價(jià)優(yōu)勢，保證產(chǎn)品性價(jià)比競爭力 3 除去精裝修成本之外，對(duì)本項(xiàng)目品質(zhì)的合理體現(xiàn) 4 本項(xiàng)目一期入市價(jià)格為 8000元 /平米（含精裝修） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 09:34:2509:34:2509:34Wednesday, March 29, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 上午 9時(shí) 34分 25秒 上午 9時(shí) 34分 09:34: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 3月 29日星期三 上午 9時(shí) 34分 25秒 09:34: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 G 關(guān)鍵舉措 舉辦“新城崛起”論壇活動(dòng) 1 ?萬科牽頭，聯(lián)合政府等權(quán)威專家部門以及“萬客會(huì)”會(huì)員代表，發(fā)起前革區(qū)域 “新城崛起”論壇； ?網(wǎng)上開辟“新城崛起”專欄的虛擬論壇； ?出于成本控制考慮，可邀請至項(xiàng)目現(xiàn)場。 大連市地處歐亞大陸東岸，中國東北遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，南與山東半島隔海相望，北依遼闊的東北平原。具有一定的攀比心理，以擁有一套大連房子作為地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的象征； ?中小戶型臵業(yè)者，或?yàn)楹⒆有禄榕Z業(yè)購買，或因養(yǎng)老而將原有大戶型換成中小戶型； ?白領(lǐng)客戶月收入 3000元以上。 E 75平米左右 2居 85平米左右 2居 基 礎(chǔ) 因 素 戶型功能 戶型基本 舒適度 主臥 +次臥 +客廳 +餐廳 +廚房 +1衛(wèi)生間 +洗衣間 +1陽臺(tái) +玄關(guān) ?朝向： 南北通透 +純南向 ?采光： 85平米左右 2居全明設(shè)計(jì)， 75平米 2居 2臥室 +客廳采光 ?舒適功能空間： 洗衣間 7 85平米左右 2居 產(chǎn)品之爭 —— 本項(xiàng)目基礎(chǔ)價(jià)值 總價(jià) 6065萬（精裝修） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)場新區(qū)板塊 旅順中路 迎客路 張前路 西部大通道 華北路 城市核心區(qū) 旅順北路 區(qū)域配套： ?機(jī)場新區(qū)板塊目前處于配套建設(shè)起步階段，現(xiàn)有生活配套不完善； ?未來區(qū)域配套規(guī)劃有行政中心、商務(wù)、文化、體育、醫(yī)療等，兼有酒店、會(huì)展及商品服務(wù)配套設(shè)施功能 ； ?未來成為城市完善配套集合。 C 區(qū)域價(jià)值挖掘 —— 遠(yuǎn)期價(jià)值 城市中心 商業(yè)區(qū) 西安路城市 副中心區(qū) 城市副中心，未來西北大連的“市中心”，城市綜合功能與完善配套的“輻射核” 機(jī)場新區(qū) “城市中心”輻射下的純粹居住區(qū) 機(jī)場后前革區(qū)域 城市中心背后的純粹居住區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 B 08年目標(biāo)的理解 2023年 9月 10月 11月 12月 蓄客期 高層（ 7090平米 2居） 275