【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)附近 。 中心區(qū)板塊 外擴區(qū)板塊 合肥市住宅市場板塊格局概況 —— 9大地產(chǎn)板塊區(qū)分明顯 ， 價格差異不大 ， 中心區(qū)內(nèi)產(chǎn)品以小高和多層為主 ， 外擴區(qū)以小高和多層為主 39 站北片區(qū) 在建項目多 ， 但更偏離二環(huán) ， 靠近瑤海工業(yè)區(qū) 火車站 元一廣場 1 3 4 2 5 6 7 8 9 10 11 12 安徽大市場 1. 香江生態(tài)麗景 2. 城建 康城水云間 3. 巴黎春天 4. 信達 格蘭云天 5. 晨陽世紀城 6. 帝景星港灣 7. 東湖山莊 8. 公園 2046 9. 西湖花園 10. 竹絲苑二期 11. 中環(huán) 東方名景 12. 陽光匯景 售完 現(xiàn)房在售 在建在售 瑤海區(qū) 已推售套數(shù) 4500套 已推售面積 36萬平米 目前價格 2900元 /平米 40 區(qū)域內(nèi) 在售樓盤 物業(yè)類型豐富，多層為主流，且會有繼續(xù)供應(yīng)， 小高層正被接受 ? 目前本區(qū)域是合肥為數(shù)不多的 多層供應(yīng)較多區(qū)域 ， 很多客戶即是因此而來購房 。 ? 從目前在售和即將推出的樓盤物業(yè)來看 ， 小高層將逐漸是區(qū)域供應(yīng)的主流 。 樓盤 規(guī)模（ ㎡ ） 多層 小高層 高層 備注 東湖山莊三期 √ √ 東方名景 √ 3月基本售完 公園 2046 √ √ 西湖花園二期 √ 后續(xù)計劃高層改小高 康城水云間三期 √ 以前為多層 香江生態(tài)麗景 √ 后續(xù)小高層計劃改多層 巴黎春天 √ √ 陽光匯景 √ 在建 信達 格蘭云天 √ 后續(xù)小高層 晨陽世紀城 √ √ √ 帝豪星港灣 疊拼別墅 竹絲苑二期 √ √ 5月開盤 本項目一期 √ √ 1011月開盤 41 片區(qū)在售狀況：截至到目前為止，片區(qū)直接競爭樓盤可售套數(shù)約 1500套，可售面積達 18萬平方米 樓盤名稱 康城 水云間 香江生態(tài)麗景 信達格 蘭云天 巴黎 春天 東湖山莊 中興西湖花園 東方名景 小結(jié) 在售 套數(shù) 230 431 207 46 138 187 270 1500 在售 面積 26490 49344 23450 460 18193 24000 31549 180000 物業(yè)類型 小高層 小高層 +高層 +小戶型公寓 小高層 +高層 +小戶型公寓 多層 小高層 小高層為主 戶型 小戶型 小戶型 小戶型 大戶型 大戶型 大戶型 小戶型為主 市場分析 樓盤 名稱 康城水云間 格蘭云天 巴黎春天 中興西湖花園 東方名景 香江生態(tài)麗景 東湖山莊 帝景星港灣 晨陽世紀城 小結(jié) 待售 面積 158020 15907 195103 100745 104916 306233 25883 168261 53322 1361390 42 競爭樓盤賣點分析 —— 同質(zhì)競爭比較嚴重，公園是本片區(qū)最大的賣點，其次是產(chǎn)品差異化 樓盤 名稱 香江 生態(tài)麗景 信達 格蘭云天 巴黎春天 康城 水云間 華府 竹絲苑 中興 西湖花園 公園 √ √ √ √ √ √ 產(chǎn)品 √ √ √ 大盤 √ √ 低價 √ 內(nèi)部園林 √ √ 配套 √ √ 開發(fā)商實力 √ 市場分析 43 片區(qū)物業(yè)類型：以多層，小高層為主，其中多層普遍比小高層好賣。由于本區(qū)域臵業(yè)者多為年輕一族， 70— 90㎡是本區(qū)域的暢銷戶型，大部分滯銷戶型都是小高層大戶型 市場分析 樓 盤 名稱 香江 生態(tài) 麗景 信達 格蘭 云天 巴黎春天 康城 水云 間 中興 西湖 花園 容積率 物業(yè) 類型 小高層 +高層 +小戶型公寓 小高層 +高層+小戶型公寓 多層 多層 +小高層 多層 +小高層 主 力 戶型 80—90㎡ 80—140㎡ 產(chǎn)品比較齊全 多層 120130㎡為主 小高層 80120㎡小戶型為主 130多平米 3房 暢 銷 戶型 80—90㎡ 100—110 偏小戶型 剩下的是 140150㎡的小高層 多層小戶型 小戶型 44 片區(qū)物業(yè)類型：以多層，小高層為主，其中多層普遍比小高層好賣。由于本區(qū)域臵業(yè)者多為年輕一族， 70— 90m2是本區(qū)域的暢銷戶型，大部分滯銷戶型都是小高層大戶型 市場分析 樓 盤 名稱 香江 生態(tài) 麗景 信達 格蘭 云天 巴黎春天 康城 水云 間 中興 西湖 花園 容積率 物業(yè) 類型 小高層 +高層 +小戶型公寓 小高層 +高層+小戶型公寓 多層 多層 +小高層 多層 +小高層 主 力 戶型 80—90m2 80—140m2 產(chǎn)品比較齊全 多層 1 2 0 130m2為主 小 高 層 80120m 2小戶型為主 130多平米 3房 暢 銷 戶型 80—90m2 100—110 偏小戶型 剩下的是 140150m2的小高層 多層小戶型 小戶型 45 運作階段 銷售節(jié)奏 工程進度 時間軸 施工 入住 項目工程進度及銷售節(jié)奏安排 銷售許可證 開盤 Ⅰ 、戰(zhàn)略定位階段 Ⅱ 、營銷籌備階段 Ⅲ 、銷售執(zhí)行階段 Ⅳ 、銷售策略調(diào)整 07年 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 08年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 完成施 工 客戶 積累 強銷期 促銷期 尾盤期 46 區(qū)域樓盤開盤情況：共約 173萬平方米，其中大部分樓盤將和本項目直接競爭 客戶 積累 本項目 開盤 04年 05年 06年 07年 1月 3月 5月 7月 9月 11月 08年 1月 3月 5月 7月 9月 1 2 3 4 5 7 8 9 10 11 12 13 18萬在售 +140萬待售 ①康城水云間 ②中興西湖花園 ③晨陽世紀城 ④東湖碧云閣 ⑤巴黎春天 ⑥香江生態(tài)麗景 ⑦中環(huán)東方名景 ⑧格蘭云天 ⑨帝豪星港灣 ⑩巴黎春天 ⑾中興西湖花園 ⑿華府竹絲苑 計劃推出樓盤： 40棟，約 15萬平方米 47 片區(qū)在售狀況：截至到目前為止，片區(qū)直接競爭樓盤可售套數(shù)約 1500套，可售面積達 18萬平方米 樓盤名稱 康城 水云間 香江生態(tài)麗景 信達格 蘭云天 巴黎 春天 東湖山莊 中興西湖花園 東方名景 小結(jié) 在售 套數(shù) 230 431 207 46 138 187 270 1500 在售 面積 26490 49344 23450 460 18193 24000 31549 180000 物業(yè)類型 小高層 小高層 +高層 +小戶型公寓 小高層 +高層 +小戶型公寓 多層 小高層 小高層為主 戶型 小戶型 小戶型 小戶型 大戶型 大戶型 大戶型 小戶型為主 市場分析 48 片區(qū)待售狀況：片區(qū)已開發(fā)樓盤待售總面積約140萬平方米 市場分析 樓盤 名稱 康城水云間 格蘭云天 巴黎春天 中興西湖花園 東方名景 香江生態(tài)麗景 東湖山莊 帝景星港灣 晨陽世紀城 小結(jié) 待售 面積 158020 15907 195103 100745 104916 306233 25883 168261 53322 1361390 49 片區(qū)未來預計推售量 ：除項目北面的陽光匯景目前尚無基本資料，其他計劃推出樓盤約 40棟，按照保守估計，至少將達到 15萬平方米 樓盤名稱 巴黎春天 中興 西湖花園 華府竹絲苑 陽光匯景 小結(jié) 預計推出面積 17棟 4棟多層 400多套 ，約 10棟 未知 31棟 +陽光匯景 50 片區(qū)樓盤銷售速度 10131520212226454705101520253035404550帝景 西湖花園 世紀城 東方名景 東湖山莊 康城 格蘭云天 生態(tài)麗景 巴黎春天套數(shù)市場分析 51 片區(qū)價格 樓盤均價分布圖24562628 263226662761 274729800500100015002023250030003500東方名景 東湖山莊 生態(tài)麗景 康城水云間 巴黎春天 格蘭云天 中興西湖花園52 銷售速度比較：銷售速度基本可以實現(xiàn) 按照片區(qū)標桿速度，銷售量 60% 計算，本項目需要銷售速度達到 （ 320*60%） /4 = 48 片區(qū)標桿速度： 47套 /月 片區(qū)標桿價格： 2980元 /平方米 背景 ?一組團預計推出套數(shù) 320套 ?在一組團銷售 60%的情況下才能開盤 ?二組團預期在年前開盤，才能利用過年期間充分 吸引外地打工的安徽人。因此，假設(shè)二組團在 12月 中旬開盤。 ≈ 53 價格比較：價格是本項目最大的難點 標桿價格： 2980元 /平方米 標桿速度下的價格： 2761元 /平方米 本項目預計： 3000元 /平方米 本項目銷售速度可以實現(xiàn) 價格需要在片區(qū)內(nèi)突破 54 我們解決問題的技術(shù)思路 項目背景 項目核心問題 營銷戰(zhàn)略 項目解析 客戶分析 營銷策略 市場營銷現(xiàn)狀 競爭分析 推廣策略 銷售策略 核心問題分析 營銷戰(zhàn)略制定 營銷策略制定 客戶目標 案例借鑒 55 ? 5年內(nèi)有臵業(yè)意向的人群中計劃一年內(nèi)購房的比例大幅度降低 ， 市場觀望情緒較濃 ? 對單套面積選擇： 中等戶型需求上升 ? 總價 、 單價承受能力提高：超過 78%的消費者接受的 總價在 2040萬之間 ，超過 70%的消費者 接受的單價在 25003500之間 。 50%3 7 . 7 0 %1 3 . 2 0 %24%56%20%0%10%20%30%40%50%60%1 年內(nèi) 1 2 年內(nèi) 3 5 年內(nèi)202320235年內(nèi)有臵業(yè)意向人群變化對比 60%29%8%3%多層小高層高層其他購房人群物業(yè)類型偏好 26%44%13%5%12%51%27%10%0%10%20%30%40%50%60%2 0 萬以下 2 0 3 0 萬 3 0 4 0 萬 4 0