06年世聯(lián)某項目策劃報告(編輯修改稿)
2025-02-01 03:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 成功啟示 ?新區(qū)的開發(fā)，只有市政設(shè)施先啟動才能帶給住宅、辦公樓、商業(yè)等項目的實質(zhì)性利好 ?隨著新區(qū)的成熟，物業(yè)適宜開發(fā)次序為住宅、辦公樓、大型商業(yè) ?辦公樓的檔次隨著區(qū)域的成熟而逐漸提升 ?大型商業(yè)只有在區(qū)域完全成熟、知名度提升、輻射范圍擴(kuò)大后才有開發(fā)和經(jīng)營成功的可能性 ?新區(qū)只要市政的真實投入，住宅是可以與新區(qū)同步開發(fā)的 不成功借鑒 ?東莞國際會展中心在新區(qū)未形成之前早期開發(fā)，導(dǎo)致經(jīng)營狀況較差 ?南京河西新城市政設(shè)施（如政府大樓）實質(zhì)性建設(shè)弱，因此住宅項目銷售受影響，而寫字樓銷售也遇到問題 20 本報告是嚴(yán)格保密的。 城市新中心區(qū)開發(fā)對本區(qū)域的啟示 近期應(yīng)以住宅開發(fā)為主，商業(yè)以社區(qū)級和區(qū)域性商業(yè)為主 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 商業(yè)項目 辦公項目 市政配套 土地開發(fā) 路網(wǎng)設(shè)施 居住項目 中高檔住宅 市政設(shè)施 中低檔辦公 社區(qū)級商業(yè) 中檔辦公 政府公務(wù)類設(shè)施 高檔住宅 社區(qū)級商業(yè) 區(qū)域級商業(yè) 區(qū)域級商業(yè) 城市級商業(yè) 高檔辦公 開發(fā)次序 城市新中心區(qū)成功開發(fā)次序 本項目 4塊地開發(fā)周期 ?本項目 4塊地應(yīng)主要以中高檔住宅開發(fā)為主先開發(fā)，商業(yè)以社區(qū)級商業(yè)和區(qū)域性商業(yè)為主，辦公以中檔為主 ?因項目開發(fā)周期較長，物業(yè)類型和容積率的設(shè)臵應(yīng)保持彈性 03年 45年 610年 10年后 時間 開發(fā)類型 ?不同城市新中心區(qū)的開發(fā)歷程基本一致 ?不同城市，開發(fā)力度不同，則開發(fā)周期不同 21 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目 4塊地功能及指標(biāo)確定總原則 原則 1：中高檔住宅開發(fā)為主，先期開發(fā) 原則 3：以社區(qū)級商業(yè)和區(qū)域性商業(yè)為主 原則 2：辦公以中檔為主，中后期開發(fā) ?在 102萬平米的總開發(fā)量中，住宅將占到 50%以上的比例 ?中高檔住宅將是最早入市的物業(yè)類型 ?辦公樓檔次不宜走高檔以及大投入的超高層 ?應(yīng)在新市區(qū)會展等市政設(shè)施投入之后再開發(fā) ?商業(yè)公建的總量將主要由住宅區(qū)的人口決定 ?集中性大型商業(yè)將不會是本項目商業(yè)的核心形式 原則 4：物業(yè)類型和容積率的設(shè)臵要彈性化 ?部分地塊物業(yè)類型定位應(yīng)綜合考慮，功能最好復(fù)合化 ?容積率以給出區(qū)間和范圍，不宜固定為具體數(shù)值 22 本報告是嚴(yán)格保密的。 新中心案例借鑒明確了 4塊地主要開發(fā)類型，但各地塊合適的物業(yè)類型是什么 ?下面將從市場和地塊價值屬性角度來確定 23 本報告是嚴(yán)格保密的。 從地塊濱海屬性分析，也應(yīng)高檔住宅開發(fā)為主體， 地塊屬性價值 市場現(xiàn)狀 ?濱海路沿線項目：貴族城、海天名人廣場 ?物業(yè)類型：高檔住宅、別墅 ?價格： 7000元 /平米，煙臺中價格最高板塊 濱海沿線項目借鑒 ?青島：銀都花園、弄海園、金光都市名家等90%為高 檔住宅，均價 10000元 /平米，全市豪宅區(qū) ?大連：星海國寶、一品星海等 90%為高檔住宅，均價 9000/平米，全市豪宅區(qū) ?香港：淺水灣區(qū)為香港著名的豪宅區(qū)，多為演藝名星或商界政界要人的居住區(qū) ?國外：美國黃金海岸、澳洲 NOOSA灣區(qū)等濱海區(qū)均有世界著名的豪宅住宅區(qū) 高檔住宅為主 高檔住宅為主 ?本項目 4塊地均屬近海項目，應(yīng)以高檔住宅開發(fā)為主 ?海景最好的 1號地塊開發(fā)高檔住宅則是價值的最大化利用 24 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目 4塊地價值盤點 2號地高檔住宅的價值最高， 3號地商務(wù)價值最高， 1號地有部分商業(yè)價值 價值點： ?體育公園 ?煙臺大學(xué) ?市政府 劣勢： ?臨近原有普通居住區(qū) ?距海較遠(yuǎn) 濱州醫(yī)學(xué)院 (規(guī)劃中 ) 煙大三期 (規(guī)劃中 ) 貴族城住宅區(qū)(部分建成 ) 黑松林 (原始狀態(tài) ) 3號地 4號地 1號地 2號地 市政府 (已使用 ) 國際商城 體育公園 （基本建成） 大海 濱海路 價值點： ?直面大海 ?體育公園 ?煙臺大學(xué) 價值點： ?已規(guī)劃的會展中心 ?規(guī)劃中的兩所大學(xué) ?市政府 劣勢： ?近黑松林 價值點： ?近會展中心 ?近規(guī)劃中的兩所大學(xué) ?近住宅區(qū) 劣勢： ?近黑松林 商業(yè)價值弱 高檔住宅價值最高 有部分商業(yè)價值 住宅價值較高 商務(wù)價值最高 住宅價值較高 商業(yè)價值弱 地塊市場價值 25 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目 4塊功能及物業(yè)類型 地塊 核心價值 物業(yè)類型 原政府規(guī)劃 1號地 ?住宅價值較高 ?有部分商業(yè)價值 ?住宅為主體 ?公建（商業(yè) +其他配套）為輔 ?住宅 21萬平米 ?公建 21萬平米 2號地 ?高檔住宅價值最高 ?商業(yè)價值弱 ?高檔海景住宅 ?10萬平米純商業(yè)娛樂用地 3號地 ?商務(wù)價值最高 ?會展 ?酒店 ?辦公（中檔） ?會展 10萬平米 ?酒店 10萬平米 ?辦公（高檔） 10萬平米 4號地 ?住宅價值高 ?商業(yè)價值弱 ?住宅為主 ?社區(qū)配套型商業(yè) ?住宅為主 ?少量商業(yè) 26 本報告是嚴(yán)格保密的。 容積率確定的主要內(nèi)容 4地塊容積率 公建商業(yè)總量 商業(yè) ?級次及設(shè)臵原因 ?規(guī)模及設(shè)臵依據(jù) ?開發(fā)時間 寫字樓 ?檔次及設(shè)臵原因 ?開發(fā)時間 住宅 ?容積率 ?物業(yè)類型 27 本報告是嚴(yán)格保密的。 問題的解決思路 區(qū)域?qū)傩苑治? 區(qū)域功能界定 地塊總體定位 案例借鑒 地塊功能定位 容積率 物業(yè)類型 區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明確存在問題 確定區(qū)域主要功能，明確發(fā)展方向 在區(qū)域發(fā)展方向之下，四地塊總體定位 在區(qū)域總定位下，結(jié)合案例明確各地塊功能 研究時點：四塊地將在未來 35年開發(fā)結(jié)束 28 本報告是嚴(yán)格保密的。 煙臺市場上濱海項目容積率在 14之間，有高容積率化的趨勢 在售項目容積率 ?銀河怡海山莊： ，多層 ?銀河怡?；▓@： ，多層 ?海天名人廣場： ， 20多層的高層 ?碧海云天： ，高層與小高層 在建項目容積率 ?北京天鴻濱海廣場項目： ， 20層和 26層 ?早期開發(fā)項目容積率在 14之間 ?近兩年新拍地塊容積率偏高 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 29 本報告是嚴(yán)格保密的。 成熟濱海城市海景項目容積率相對較高，以高層物業(yè)為主 其他 3以上 高層為主 青島 ?頤灝園： ?金光都市名家： 22層高層為主 ?魯信未央： 多層 ?碧佛利山莊： 小高層為主 13之間 小高層為主 大連 ?星海國寶： 高層 ?一品星海： 小高層和高層 ?星海陽光： 高層為主 34之間 高層為主 ?香港淺水灣：高層為主 ,容積率約在 3以上
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