【文章內(nèi)容簡介】 中等品質(zhì) ? 由世紀商貿(mào)廣場案例我們可以看出， 客戶更看重片區(qū)的的重要性 ，世紀商貿(mào)廣場臨近淮海路商務區(qū) ? 本項目雖然靠近淮海路商圈，但無法與世紀商貿(mào)相比。 ? 雖然我們可以借鑒世紀商貿(mào)的成功點發(fā)揮大區(qū)域的優(yōu)勢，但交通，以及項目本身的硬件配套幾乎以及無法改變 寫字 樓 結(jié)論： 通過比較不難發(fā)現(xiàn)，項目的各個屬性都 不足以支撐 其成為像世紀商貿(mào)這樣，在商務中心周邊，卻能超越或者抗衡商務中心寫字樓的項目 現(xiàn)在供應以及未來供應寫字樓項目較本項目 有絕對優(yōu)勢 寫字 樓 項目 位臵 入市時間 規(guī)模 （平方米） 品牌 /附加 東淮海 1號 淮海東路 49號 2022 40000 上海展中房地產(chǎn)開發(fā)公司 恒利廣場 威海路 233號 2022 50000 銷售 3年，去化率 10% 東海廣場 南京西路 1486號 2022年 80000 長江計算機集團 會德豐大廈 南京西路 1717號 2022年 106609 上海會德豐廣場發(fā)展有限公司 恒基 688項目 南京西路 688號 2022年 63199 恒基中國地產(chǎn) 南京西路 1788號項目 南京西路 1788號 2022年 69900 臺企基金 大中里項目 南京西路石門一路 2022年 71000 太古地產(chǎn)與香港興業(yè) 嘉里中心二期 南京西路 1515號 2022年 79000 嘉里發(fā)展（上海）有限公司 參考在售項目 —— 恒利國際大廈位置比本案好，產(chǎn)品配置較高，但銷售停滯 ? 位臵：威海路成都北路 , 東側(cè)距人民廣場約500米，南側(cè)臨近淮海中路商業(yè)集中區(qū)，處于南京西路、淮海中路及人民廣場三大 CBD的包圍之中 ? 高度： 100米， 26層主樓與一棟高 30米的 7層副樓構(gòu)成 ? 總建筑面積： 45896平 ? 標準層面積： 10001200平 ? 凈高： ? 大堂： 28米挑高，連接主流與副樓 ? 電梯： 5部進口原裝三菱 ? 外墻： 3層中空 LOWE夾膠玻璃幕墻 ? 5A智能化 ? 物管公司：仲量聯(lián)行 ? 物管費： 35元 /平 /月 ? 車位： 133個 恒利國際大廈部分出售，少量開發(fā)商持有出租。租金 46元 /平 /天，現(xiàn)房 30000元 /平。 ? 潔具品牌： TOTO ? 空調(diào)系統(tǒng)：分區(qū)加新風空調(diào)系統(tǒng)， 24小時 ? 配套設施：公共秘書、國際視頻會議中心、主題餐飲、雪茄酒吧 恒利國際大廈 寫字 樓 結(jié)論： 雖然擁有市中心稀缺的地段優(yōu)勢，同時也擁有較高的硬件配臵水品，但現(xiàn)狀下仍然無法吸引客戶的眼光 上海寫字樓市場近期成交平淡 上海全市 08 年 1 月至今寫字樓成交情況13051110520810871412541216600011729482374595217157665449102399109095913746466732892986796100113531509941691557 54951711099888314348110202204000060000800001000001202201400001600001800002008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月面積02004006008001000120014001600套數(shù)成交面積 成交套數(shù)寫字 樓 近一年上海寫字樓市場成交隨經(jīng)濟的波動非常顯著，整體成交呈現(xiàn)下滑趨勢，月均去化量為 10萬平米左右 ，現(xiàn)狀下寫字樓存量 約 400萬 ，去化存量房約 3年左右。 寫字樓可行性總結(jié) 寫字 樓 項目有做寫字樓的條件，但不足以支撐未來高價銷售 項目地塊周邊現(xiàn)狀下旅游文化商業(yè) /高檔住宅價值高于商務價值的情況很難改變 上海做為中國經(jīng)濟金融中心，受國際金融危機的影響較大，甲級寫字樓空臵持續(xù)攀升 近期 2萬元 /平米以上寫字樓市場成交慘淡 上海未來甲級寫字樓市場供應量巨大 …… 無論從未來 /機會 /收益因素考慮，做寫字樓風險巨大 ? 1—— 項目界定 ? 2—— 開發(fā)商目標與問題 ? 3—— 寫字樓可行性論證 ? 4—— 酒店式公寓可行性論證 ? 5—— 整體項目定位思考 ? 6—— 項目具體執(zhí)行操作 ? 7—— 中原操盤優(yōu)勢 公寓租售情況不同分為公寓式酒店及銷售型豪宅公寓 公 寓 公寓 酒店式服務公寓 銷售型豪宅公寓 擁有指定的酒店管理公司，負責物業(yè)管理。經(jīng)營方式主要有兩種： 1，戶主把經(jīng)營權(quán)委托給酒店管理公司 （分短租和長租兩種） 2，戶主保留經(jīng)營權(quán)但同時享受酒店服務 開發(fā)商銷售完，交給物業(yè)，物業(yè)并不提供酒店服務?？蛻糁荒芟碛幸话阕≌^(qū)的物業(yè)服務 短租服務式公寓戶型多為 50— 100M2間，此類產(chǎn)品通常是酒店替代產(chǎn)品；客戶對便捷交通要求較高 公 寓 上海短租酒店式公寓情況分析 —— 香港廣場 公 寓 概況及交通： 上海香港廣場酒店服務式公寓坐落在淮海中路，附近有上海市高雅消費旅游熱點 —— 新天地，具有歷史意義的中共一大會址，上海市博物館、音樂廳、城市規(guī)劃館，交通樞紐人民廣場以及上海市人民政府所在地亦近在咫尺。 開業(yè)時間 1998年 10月，新近裝修時間 2022年 8月，樓高 38層，有客房總數(shù) 390間（套）。 公寓位于南北高架延安路高架出入口附近，交通十分便捷，周圍有多條公交線路及地鐵一號線（黃陂南路站），距虹橋及浦東國際機場分別只需 20/45分鐘車程。 服務： 由香港富麗華國際酒店管理集團管理。 外幣兌換服務、票務服務、 DDD電話、 IDD電話、洗衣服務、殘疾人客房、限時送餐 配套設施： 桌球室、室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場、健身室、按摩室、桑拿浴室 西餐廳、咖啡廳、酒吧、商場、理發(fā)美容室、會議廳、商務中心、停車場 戶型 建筑面積 分布樓層 租金（元 /日） 豪華大床房 54M2 1421層 850 豪華雙床房 54M2 1421層 850 1房套房 64M2 2236層 750 1房商務套房 98M2 2236層 850 2房商務套房 95M2 2236層 950 2房豪華套房 100M2 1421層 1050 2房尊尚套房 110M2 1421層 1150 3房套房 120M2 2236層 1050 上海市盧灣區(qū)淮海中路 282號 上海短租酒店式公寓情況分析 —— 愛儷軒 概況及交通： 上海愛儷軒酒店式公寓位于華山路側(cè)，毗鄰戲劇學院，與靜安公園相隔不過數(shù)步之遙。附近酒店眾多，是靜安區(qū)鬧中取靜的地點，將上海的恬靜與繁華從容掌握。 由 1幢樓高 38F，共 80個單元組成，總建筑面積 M2。 公寓位于鎮(zhèn)寧路上，周圍有多條公交線路及地鐵二號線。 服務： 由泛利酒店管理有限公司進行管理，提供洗衣、 24小時前臺服務及地下停車場等服務。 一周 2次客房清潔服務。 配套設施： 商務中心、健身房 戶型 建筑面積 租金（元 /日） 租金（元 /月）， 3個月起 單間 57M2 380 7000 一房一廳 84M2 480 8500 小二房二廳 115M2 580 10000 大二房二廳 130M2 680 12022 復式 150M2 公 寓 上海市靜安區(qū)鎮(zhèn)寧路 98號 上海短租酒店式公寓情況分析 —— 上海商城 概況及交通： 上海商城位于南京路商圈的核心地帶 , 可搭乘定期開往市內(nèi)主要國際學校、高爾夫球場和其他重要地點的來回班車還有眾多公交線路，出行極為便利。 上海商城擁有 472間全裝修的高檔公寓房，從標準單間到三臥公寓、直至定制式套房，