某地產(chǎn)香港名都營(yíng)銷策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2025-04-17 12:50 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中等品質(zhì) ? 由世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)案例我們可以看出， 客戶更看重片區(qū)的的重要性 ，世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)臨近淮海路商務(wù)區(qū) ? 本項(xiàng)目雖然靠近淮海路商圈，但無(wú)法與世紀(jì)商貿(mào)相比。 ? 雖然我們可以借鑒世紀(jì)商貿(mào)的成功點(diǎn)發(fā)揮大區(qū)域的優(yōu)勢(shì)，但交通，以及項(xiàng)目本身的硬件配套幾乎以及無(wú)法改變 寫(xiě)字 樓 結(jié)論： 通過(guò)比較不難發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目的各個(gè)屬性都 不足以支撐 其成為像世紀(jì)商貿(mào)這樣，在商務(wù)中心周邊，卻能超越或者抗衡商務(wù)中心寫(xiě)字樓的項(xiàng)目 現(xiàn)在供應(yīng)以及未來(lái)供應(yīng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目較本項(xiàng)目 有絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 寫(xiě)字 樓 項(xiàng)目 位臵 入市時(shí)間 規(guī)模 （平方米） 品牌 /附加 東淮海 1號(hào) 淮海東路 49號(hào) 2022 40000 上海展中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 恒利廣場(chǎng) 威海路 233號(hào) 2022 50000 銷售 3年，去化率 10% 東海廣場(chǎng) 南京西路 1486號(hào) 2022年 80000 長(zhǎng)江計(jì)算機(jī)集團(tuán) 會(huì)德豐大廈 南京西路 1717號(hào) 2022年 106609 上海會(huì)德豐廣場(chǎng)發(fā)展有限公司 恒基 688項(xiàng)目 南京西路 688號(hào) 2022年 63199 恒基中國(guó)地產(chǎn) 南京西路 1788號(hào)項(xiàng)目 南京西路 1788號(hào) 2022年 69900 臺(tái)企基金 大中里項(xiàng)目 南京西路石門(mén)一路 2022年 71000 太古地產(chǎn)與香港興業(yè) 嘉里中心二期 南京西路 1515號(hào) 2022年 79000 嘉里發(fā)展（上海）有限公司 參考在售項(xiàng)目 —— 恒利國(guó)際大廈位置比本案好，產(chǎn)品配置較高，但銷售停滯 ? 位臵：威海路成都北路 , 東側(cè)距人民廣場(chǎng)約500米，南側(cè)臨近淮海中路商業(yè)集中區(qū)，處于南京西路、淮海中路及人民廣場(chǎng)三大 CBD的包圍之中 ? 高度： 100米， 26層主樓與一棟高 30米的 7層副樓構(gòu)成 ? 總建筑面積： 45896平 ? 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 10001200平 ? 凈高： ? 大堂： 28米挑高，連接主流與副樓 ? 電梯： 5部進(jìn)口原裝三菱 ? 外墻： 3層中空 LOWE夾膠玻璃幕墻 ? 5A智能化 ? 物管公司：仲量聯(lián)行 ? 物管費(fèi)： 35元 /平 /月 ? 車位： 133個(gè) 恒利國(guó)際大廈部分出售，少量開(kāi)發(fā)商持有出租。租金 46元 /平 /天，現(xiàn)房 30000元 /平。 ? 潔具品牌： TOTO ? 空調(diào)系統(tǒng)：分區(qū)加新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)， 24小時(shí) ? 配套設(shè)施：公共秘書(shū)、國(guó)際視頻會(huì)議中心、主題餐飲、雪茄酒吧 恒利國(guó)際大廈 寫(xiě)字 樓 結(jié)論： 雖然擁有市中心稀缺的地段優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也擁有較高的硬件配臵水品，但現(xiàn)狀下仍然無(wú)法吸引客戶的眼光 上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)近期成交平淡 上海全市 08 年 1 月至今寫(xiě)字樓成交情況13051110520810871412541216600011729482374595217157665449102399109095913746466732892986796100113531509941691557 54951711099888314348110202204000060000800001000001202201400001600001800002008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月面積02004006008001000120014001600套數(shù)成交面積 成交套數(shù)寫(xiě)字 樓 近一年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交隨經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)非常顯著，整體成交呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，月均去化量為 10萬(wàn)平米左右 ，現(xiàn)狀下寫(xiě)字樓存量 約 400萬(wàn) ，去化存量房約 3年左右。 寫(xiě)字樓可行性總結(jié) 寫(xiě)字 樓 項(xiàng)目有做寫(xiě)字樓的條件，但不足以支撐未來(lái)高價(jià)銷售 項(xiàng)目地塊周邊現(xiàn)狀下旅游文化商業(yè) /高檔住宅價(jià)值高于商務(wù)價(jià)值的情況很難改變 上海做為中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融中心，受國(guó)際金融危機(jī)的影響較大，甲級(jí)寫(xiě)字樓空臵持續(xù)攀升 近期 2萬(wàn)元 /平米以上寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交慘淡 上海未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量巨大 …… 無(wú)論從未來(lái) /機(jī)會(huì) /收益因素考慮，做寫(xiě)字樓風(fēng)險(xiǎn)巨大 ? 1—— 項(xiàng)目界定 ? 2—— 開(kāi)發(fā)商目標(biāo)與問(wèn)題 ? 3—— 寫(xiě)字樓可行性論證 ? 4—— 酒店式公寓可行性論證 ? 5—— 整體項(xiàng)目定位思考 ? 6—— 項(xiàng)目具體執(zhí)行操作 ? 7—— 中原操盤(pán)優(yōu)勢(shì) 公寓租售情況不同分為公寓式酒店及銷售型豪宅公寓 公 寓 公寓 酒店式服務(wù)公寓 銷售型豪宅公寓 擁有指定的酒店管理公司，負(fù)責(zé)物業(yè)管理。經(jīng)營(yíng)方式主要有兩種： 1，戶主把經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給酒店管理公司 （分短租和長(zhǎng)租兩種） 2，戶主保留經(jīng)營(yíng)權(quán)但同時(shí)享受酒店服務(wù) 開(kāi)發(fā)商銷售完，交給物業(yè)，物業(yè)并不提供酒店服務(wù)?？蛻糁荒芟碛幸话阕≌^(qū)的物業(yè)服務(wù) 短租服務(wù)式公寓戶型多為 50— 100M2間，此類產(chǎn)品通常是酒店替代產(chǎn)品；客戶對(duì)便捷交通要求較高 公 寓 上海短租酒店式公寓情況分析 —— 香港廣場(chǎng) 公 寓 概況及交通： 上海香港廣場(chǎng)酒店服務(wù)式公寓坐落在淮海中路，附近有上海市高雅消費(fèi)旅游熱點(diǎn) —— 新天地，具有歷史意義的中共一大會(huì)址，上海市博物館、音樂(lè)廳、城市規(guī)劃館，交通樞紐人民廣場(chǎng)以及上海市人民政府所在地亦近在咫尺。 開(kāi)業(yè)時(shí)間 1998年 10月，新近裝修時(shí)間 2022年 8月，樓高 38層，有客房總數(shù) 390間（套）。 公寓位于南北高架延安路高架出入口附近，交通十分便捷，周圍有多條公交線路及地鐵一號(hào)線（黃陂南路站），距虹橋及浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)分別只需 20/45分鐘車程。 服務(wù)： 由香港富麗華國(guó)際酒店管理集團(tuán)管理。 外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、 DDD電話、 IDD電話、洗衣服務(wù)、殘疾人客房、限時(shí)送餐 配套設(shè)施： 桌球室、室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身室、按摩室、桑拿浴室 西餐廳、咖啡廳、酒吧、商場(chǎng)、理發(fā)美容室、會(huì)議廳、商務(wù)中心、停車場(chǎng) 戶型 建筑面積 分布樓層 租金（元 /日） 豪華大床房 54M2 1421層 850 豪華雙床房 54M2 1421層 850 1房套房 64M2 2236層 750 1房商務(wù)套房 98M2 2236層 850 2房商務(wù)套房 95M2 2236層 950 2房豪華套房 100M2 1421層 1050 2房尊尚套房 110M2 1421層 1150 3房套房 120M2 2236層 1050 上海市盧灣區(qū)淮海中路 282號(hào) 上海短租酒店式公寓情況分析 —— 愛(ài)儷軒 概況及交通： 上海愛(ài)儷軒酒店式公寓位于華山路側(cè)，毗鄰戲劇學(xué)院，與靜安公園相隔不過(guò)數(shù)步之遙。附近酒店眾多，是靜安區(qū)鬧中取靜的地點(diǎn)，將上海的恬靜與繁華從容掌握。 由 1幢樓高 38F，共 80個(gè)單元組成，總建筑面積 M2。 公寓位于鎮(zhèn)寧路上，周圍有多條公交線路及地鐵二號(hào)線。 服務(wù)： 由泛利酒店管理有限公司進(jìn)行管理，提供洗衣、 24小時(shí)前臺(tái)服務(wù)及地下停車場(chǎng)等服務(wù)。 一周 2次客房清潔服務(wù)。 配套設(shè)施： 商務(wù)中心、健身房 戶型 建筑面積 租金（元 /日） 租金（元 /月）， 3個(gè)月起 單間 57M2 380 7000 一房一廳 84M2 480 8500 小二房二廳 115M2 580 10000 大二房二廳 130M2 680 12022 復(fù)式 150M2 公 寓 上海市靜安區(qū)鎮(zhèn)寧路 98號(hào) 上海短租酒店式公寓情況分析 —— 上海商城 概況及交通： 上海商城位于南京路商圈的核心地帶 , 可搭乘定期開(kāi)往市內(nèi)主要國(guó)際學(xué)校、高爾夫球場(chǎng)和其他重要地點(diǎn)的來(lái)回班車還有眾多公交線路，出行極為便利。 上海商城擁有 472間全裝修的高檔公寓房，從標(biāo)準(zhǔn)單間到三臥公寓、直至定制式套房，
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