武漢某地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃(編輯修改稿)
2025-06-08 00:20 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，使得漢陽(yáng)舊城區(qū)的開發(fā)呈現(xiàn)區(qū)域性、扎堆性的特點(diǎn)，即以鐘家村為中心的東部板塊，以墨水湖為中心的中部板塊和以十里鋪為中心的西部板塊三大區(qū)域?yàn)橹?。鐘家村本是中小企業(yè)的開發(fā)天堂，是低價(jià)房的超市（鸚鵡花園除外），但這種低價(jià)房仿佛在一夜之間煙消云散；墨水湖板塊，則成為創(chuàng)新模式競(jìng)爭(zhēng)的試驗(yàn)田，漢陽(yáng)環(huán)境改造工程的最直接受益者，在漢陽(yáng)區(qū)域開發(fā)中，凸現(xiàn)出中部崛起的新格局；而在十里鋪，由于中心區(qū)域的可利用土地稀少，樓盤開始向周邊擴(kuò)散，向漢水、墨水湖畔延伸。在武漢的房市中，外地開發(fā)商扎堆最明顯的地方有兩處：金銀湖和漢陽(yáng)。初步統(tǒng)計(jì)，扎堆于漢陽(yáng)的外地開發(fā)商有復(fù)地、新億勝、楚都、鸚鵡花園等，雖然只占開發(fā)商總數(shù)的25%，但開發(fā)面積接近總開發(fā)面積的45%。五、競(jìng)爭(zhēng)促使整體開發(fā)水平得以不斷提高，市場(chǎng)制勝的法寶在于創(chuàng)新和品牌中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)（包括武漢）歷經(jīng)了三個(gè)階段： 以賣房子、買家居為代表的初級(jí)階段； 以賣規(guī)劃、賣環(huán)境、賣房型為代表的中級(jí)階段； 以賣生活品味、生活方式為代表的高級(jí)階段。雖然武漢有個(gè)別樓盤在向高級(jí)階段邁進(jìn)，但在現(xiàn)階段，漢陽(yáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要還是體現(xiàn)在中級(jí)階段，引領(lǐng)潮流的開發(fā)模式也僅體現(xiàn)在開發(fā)面積、戶型設(shè)計(jì)、景觀建設(shè)、等表面層次。景觀資源的利用也停留于借助自然景觀，對(duì)人性化的生活方式和對(duì)豐富的人文景觀的利用鮮有創(chuàng)新。第三章 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析一、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 未來(lái)小區(qū)外圍交通便利； 項(xiàng)目的地理位置鬧中取靜，空氣新鮮； 項(xiàng)目所在區(qū)域人氣旺盛； 面臨漢陽(yáng)房市啟動(dòng)的大好時(shí)機(jī)； 開發(fā)商成功的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。二、 項(xiàng)目劣勢(shì) 地板形狀不規(guī)則； 道路網(wǎng)絡(luò)不完善，受制于城市建設(shè)的快慢； 周邊教育配套（特別是小學(xué)）設(shè)施不足； 項(xiàng)目缺少自然景觀的支撐，且周邊的視覺景觀不佳； 企業(yè)品牌知名度屬于弱勢(shì)品牌。三、 機(jī)會(huì)點(diǎn) 漢陽(yáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步入快車道，馬鸚路即將動(dòng)工； 漢陽(yáng)人文景觀的發(fā)掘存在市場(chǎng)空白點(diǎn)； 漢陽(yáng)樓盤綜合素質(zhì)水平不高； 市民購(gòu)房的地域概念（漢口人不去漢陽(yáng)購(gòu)房）正悄然改變； 舊城改造所引發(fā)的購(gòu)買力。四、 威脅點(diǎn) 漢陽(yáng)舊城區(qū)現(xiàn)存可開發(fā)的面積達(dá)434萬(wàn)㎡； 競(jìng)爭(zhēng)門檻正不斷提高，貸款條件日漸苛刻； 先期開盤的樓盤，筑起了品牌、規(guī)模等市場(chǎng)壁壘； 主打景觀住宅的中部板塊，自然景觀匱乏是本項(xiàng)目易受攻擊的軟肋； 面臨舊城改造、二次置業(yè)高潮后的需求疲勞期。五、 綜述通過對(duì)前述項(xiàng)目的SWOT分析，我們關(guān)注到項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于區(qū)位優(yōu)勢(shì)，而項(xiàng)目的劣勢(shì)存在于自然資源不足、企業(yè)品牌知名度、影響力不夠等諸多方面。因而如何破譯項(xiàng)目宗地的基因密碼，充分挖掘項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，培育項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，化解品牌及自然資源的劣勢(shì)，成為我們思考的關(guān)鍵。第四章 項(xiàng)目開發(fā)思路的探索本宗地的開發(fā)取舍十分簡(jiǎn)單，一種是市場(chǎng)追隨戰(zhàn)略，開發(fā)一種市場(chǎng)成熟的主流產(chǎn)品，以1950元/㎡的價(jià)格推向市場(chǎng)；另外一種是推行旗幟鮮明的差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，提供風(fēng)格獨(dú)樹一幟的產(chǎn)品，也就是市場(chǎng)相對(duì)稀缺的產(chǎn)品。此種產(chǎn)品定價(jià)在23002400元/㎡之間。水墨清城價(jià)格定位比較：在沒有創(chuàng)新的前提下，依據(jù)競(jìng)爭(zhēng)樓盤定價(jià)法，本項(xiàng)目的價(jià)格為：比較因素花前樹下繽紛四季金龍花園碧水晴天水墨清城文化品位2020202020交通條件2120212120周邊環(huán)境2021222220品牌實(shí)力1922192220總體規(guī)劃1919191820合計(jì)99102101103100比較權(quán)重花前樹下繽紛四季金龍花園碧水晴天樓盤均價(jià)1880189020001900修正均價(jià)1898185319801845權(quán)重水墨清城折后均價(jià)=各比較物業(yè)修正價(jià)格權(quán)重1898+1853+1980+1845=（元/平方米）一、 是否需要?jiǎng)?chuàng)新思路決定出路在項(xiàng)目開發(fā)成功的三要素（開發(fā)策略、實(shí)力、信心）中，開發(fā)模式和開發(fā)策略，是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)和前提。但創(chuàng)新只能是超前半步，或者適度，步伐太快，曲高和寡 ，無(wú)人響應(yīng)，最終憂郁而死；不創(chuàng)新，被大潮所淹沒，難逃死路一條。但適度在何方，如何把握的尺度，是我司長(zhǎng)期探索和孜孜研究的主題，本文僅從項(xiàng)目角度予以闡述。二、如何創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新的模式不外乎兩種，即兵法創(chuàng)新和劍法創(chuàng)新。 兵法創(chuàng)新所謂的兵法創(chuàng)新，乃是以地產(chǎn)界“黑馬”之名，斜刺中殺出。以獨(dú)創(chuàng)的開發(fā)模式、理念、產(chǎn)品，迅速占領(lǐng)某一細(xì)分市場(chǎng)的制高點(diǎn)、空白點(diǎn)，建立自己的“灘頭陣地”，搶下足夠的市場(chǎng)份額，從此“一夜成名”的開發(fā)模式。代表作：廣州南園奧林匹克花園 武漢長(zhǎng)城置業(yè)（水藍(lán)郡） 劍法創(chuàng)新 乃是在規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型結(jié)構(gòu)、景觀綠化略高于競(jìng)爭(zhēng)樓盤的基礎(chǔ)上，尋找局部突破，創(chuàng)造出超越競(jìng)爭(zhēng)樓盤的比較優(yōu)勢(shì)，以此擊敗對(duì)手。依據(jù)本宗地及競(jìng)爭(zhēng)樓盤的資源占有結(jié)果，本項(xiàng)目應(yīng)選擇后一種模式，提供高性價(jià)比的產(chǎn)品。三、創(chuàng)新途徑劍法創(chuàng)新成功之典范，當(dāng)數(shù)南國(guó)奧林匹克花園，其首創(chuàng)復(fù)合地產(chǎn)之要領(lǐng)風(fēng)靡全國(guó)，并常勝不敗。僅以地處金銀湖最偏僻之處的武漢奧林匹克花園為例，其宗地之景觀資源并不優(yōu)于萬(wàn)科、汀香水榭、黃金海岸，且交通十分不便，就是憑借其品牌和復(fù)合地產(chǎn)之優(yōu)勢(shì)。開盤不
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