【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地阻隔了外部灰塵和噪音的影響，又營(yíng)造了立體景觀并加強(qiáng)從中心花園觀賞江景的效果。n 在半地下車(chē)庫(kù)引入綠化和景觀。n 引入疊加式別墅設(shè)計(jì)概念，使上下兩戶(hù)都擁有各自的私家花園而又互不干擾。n 高層住宅入口大堂為水景與綠化相融的半公共空間216。 外立面n 簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，整體感強(qiáng)n 利用優(yōu)美的曲線造型，創(chuàng)造標(biāo)志性的濱江豪宅形象216。 園林 戶(hù)型評(píng)析兩梯兩戶(hù)型－－南北朝向，北望江，南通風(fēng)采光 廳側(cè)出陽(yáng)臺(tái)，客廳直接望江景 寬敞江景電梯廳 每四層設(shè)一擴(kuò)大綠化平臺(tái)主人房及其衛(wèi)生間、客廳、餐廳全望江結(jié)構(gòu)合理，方正實(shí)用設(shè)工人房或儲(chǔ)物間生活陽(yáng)臺(tái)兩梯三戶(hù)型－－廳側(cè)出陽(yáng)臺(tái)，客廳直接望江景 寬敞江景電梯廳 主人房、客廳、餐廳全望江結(jié)構(gòu)合理，方正實(shí)用生活陽(yáng)臺(tái)360176。全江景戶(hù)型入戶(hù)花園設(shè)計(jì) 6 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)216。 城市南進(jìn)：洛溪正處城市南進(jìn)的主軸上，是番禺與市的聯(lián)系樞紐。216。 中海品牌：中海在廣州享有極高的品牌效應(yīng)，尤其中海錦苑在廣州樹(shù)立的精品江景樓盤(pán)形象，易產(chǎn)生連動(dòng)效應(yīng)。216。 開(kāi)闊江景:一線臨江，江面開(kāi)闊，戶(hù)戶(hù)望江，將江景發(fā)揮到了極至。216。 一流設(shè)計(jì)：景觀先行的規(guī)劃設(shè)計(jì)、標(biāo)志性建筑外立面、陽(yáng)光綠意的車(chē)庫(kù)、豪華的住戶(hù)大堂、開(kāi)闊的景觀電梯間。216。 創(chuàng)新戶(hù)型：兩梯兩(三)戶(hù)、戶(hù)戶(hù)望江望園景、南北對(duì)流、視野開(kāi)闊、庭院式觀景陽(yáng)臺(tái)、入戶(hù)花園、間隔方正等極具吸引力。216。 成熟社區(qū)：洛溪已經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，社區(qū)比較成熟，居住氛圍濃厚，生活設(shè)施規(guī)模較齊全。216。 園林景觀：以休閑舒適、浪漫海濱為核心的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，使得產(chǎn)品更具差異性。216。 物業(yè)管理：中海的物管品牌為藍(lán)灣提供了軟件上的支持。216。 客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)：中海錦苑、錦城、名都的業(yè)主，東山廣場(chǎng)、健力寶大廈的租戶(hù)，以及各業(yè)務(wù)關(guān)系單位等廣泛的客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)資源。 劣勢(shì)216。 洛溪郊區(qū)概念：洛溪在廣州人心目中仍為郊區(qū)，位置相對(duì)較遠(yuǎn)。216。 區(qū)域形象較差：洛溪周邊樓盤(pán)檔次較低，外地人多，交通混亂，整體形象差。216。 規(guī)模小配套少：由于項(xiàng)目規(guī)模小，相應(yīng)的社區(qū)配套就少，更無(wú)屋村巴。216。 對(duì)岸景觀欠缺：正對(duì)面的大型船廠影響景觀。江上過(guò)往船只的噪音。216。 戶(hù)型實(shí)用率低：兩梯兩戶(hù)的設(shè)計(jì)使得戶(hù)型實(shí)用率較低，會(huì)成為今后銷(xiāo)售上最大的劣勢(shì)。216。 交通不容樂(lè)觀：廣州大道及洛溪橋的塞車(chē)成為交通的一大瓶頸，洛溪橋、華南快速的收費(fèi)。216。 高 層 住 宅 ：在洛溪板塊的高層住宅較少，市場(chǎng)接受度偏低。216。 價(jià) 格 偏 高 ：與周邊樓盤(pán)相比，單價(jià)偏高，因而總價(jià)高，壓力大。 機(jī)會(huì)216。 區(qū)域認(rèn)同逐增：隨著洛溪的居住氛圍和人文環(huán)境的行成，市場(chǎng)認(rèn)同度認(rèn)知度也在不斷增加。216。 市政利好不斷：廣州大道拓寬、新光快速動(dòng)工、大學(xué)城、廣州火車(chē)站落戶(hù)鐘村、加大南沙開(kāi)發(fā)力度、對(duì)岸客運(yùn)碼頭規(guī)劃等。216。 地鐵三線開(kāi)通：距離地鐵3號(hào)線出口約為15分鐘路程，彌補(bǔ)了交通上的不便，縮短了與市區(qū)的連接。216。 番禺購(gòu)房入戶(hù)：上半年停辦的番禺購(gòu)房入戶(hù)在10月后重新開(kāi)辦，加大了對(duì)樓市的刺激。216。 新興豪宅板塊：海心沙板塊被定位為未來(lái)的新濱江豪宅板塊，有利于對(duì)整個(gè)濱江樓盤(pán)檔次的托高。 威脅216。 市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩：目前市場(chǎng)上供遠(yuǎn)大于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈，壓力大。216。 華南板塊競(jìng)爭(zhēng)：隨著華南板塊各大樓盤(pán)的社區(qū)成熟，配套完善，再加上價(jià)格相對(duì)較低，會(huì)造成部分客源分流。216。 新豪宅板塊崛起:以海心沙為中心的兩岸將發(fā)展成為新的豪宅區(qū)，預(yù)計(jì)同期推出的樓盤(pán)會(huì)對(duì)藍(lán)灣造成影響。216。 建筑成本增大：現(xiàn)市場(chǎng)上的建成價(jià)格上漲，造成建筑成本增加，從而對(duì)影響售價(jià)。216。 價(jià)格壓力增大：該區(qū)基本上為中低檔樓盤(pán)，多數(shù)以?xún)r(jià)格作為主要競(jìng)爭(zhēng)手段的郊區(qū)項(xiàng)目會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定威脅。 SWOT綜合分析S：城市南進(jìn) 中海品牌 開(kāi)闊江景一流設(shè)計(jì) 創(chuàng)新戶(hù)型 成熟社區(qū)園林景觀 物業(yè)管理 客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)W：洛溪郊區(qū)概念 區(qū)域形象較差規(guī)模小配套少 對(duì)岸景觀欠缺 戶(hù)型實(shí)用率低 交通不容樂(lè)觀高 層 住 宅 價(jià) 格 偏 高發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)抓住機(jī)會(huì)，規(guī)避劣勢(shì)O：區(qū)域認(rèn)同逐增市政利好不斷地鐵三線開(kāi)通番禺購(gòu)房入戶(hù)新興豪宅板塊216。 高姿態(tài)切入市場(chǎng)，整合產(chǎn)品特點(diǎn)塑造標(biāo)志建筑。216。 用媒體提高市場(chǎng)關(guān)注度。216。 高質(zhì)高價(jià)，贏得市場(chǎng)美譽(yù)度。216。 利用市政的不斷利好來(lái)轉(zhuǎn)換洛溪形象。216。 適量的規(guī)模更能造成豪宅社區(qū)，化不利為有利。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，化解威脅規(guī)避劣勢(shì)，化解威脅T:市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩華南板塊競(jìng)爭(zhēng)新豪宅板塊崛起建筑成本增大價(jià)格壓力增大216。 利用大市托升板塊價(jià)值。216。 整合品牌及網(wǎng)絡(luò)資源，加強(qiáng)線下推廣。216。 突出江景、設(shè)計(jì)及物管，以增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力216。 突出項(xiàng)目的稀缺性。216。 相同特點(diǎn)的產(chǎn)品對(duì)比，突出性?xún)r(jià)比。216。 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)包裝第三部分：營(yíng)銷(xiāo)推廣篇7 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目形象定位“中海藍(lán)灣中海錦苑洛溪升級(jí)版”市場(chǎng)基礎(chǔ)該區(qū)域并沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)的江景高檔樓盤(pán)，而錦苑的檔次和價(jià)格市場(chǎng)上眾所周知。 推廣基礎(chǔ)中海錦苑有著良好的品牌知名度和美譽(yù)度，消費(fèi)者良好的口碑傳播。宣傳上容易喚起記憶。 銷(xiāo)售需要面對(duì)市場(chǎng)和周邊的競(jìng)爭(zhēng)壓力，推售價(jià)格需要強(qiáng)有力的項(xiàng)目形象支持 發(fā)展需要本項(xiàng)目是我司在番禺的第一個(gè)項(xiàng)目，需借錦苑之品牌樹(shù)立第一品牌形象，為后期推售奠定基礎(chǔ)。 項(xiàng)目基礎(chǔ)項(xiàng)目的地理位置、市場(chǎng)定位與錦苑較為相近，且產(chǎn)品的綜合質(zhì)素則更為優(yōu)越。1/2中海錦苑價(jià)格+15分鐘車(chē)程＝中海藍(lán)灣之中海錦苑升級(jí)版番禺華南、洛溪板塊各盤(pán)在形象上的大致共性溫和、雍容、典雅、繽紛、明麗藍(lán)灣項(xiàng)目自身具備的特點(diǎn)一線江景、高層為主、飄逸脫俗的建筑曲線清新、自然、現(xiàn)代、浪漫、休閑享受浪漫海濱生活，體驗(yàn)舒適感性家居中心語(yǔ)抽離之，建立獨(dú)特形象因勢(shì)利導(dǎo)，強(qiáng)化形象營(yíng)造感覺(jué) 宣傳推廣主題8 整合推廣策略 宣傳推廣策略216。 推廣目的根據(jù)項(xiàng)目目前的實(shí)際情況，緊扣項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，以本身具有的位置景觀的唯一性和產(chǎn)品的排它性的獨(dú)特營(yíng)銷(xiāo)思路貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的全程宣傳推廣中，不僅要達(dá)到我們最終的銷(xiāo)售目的，還要通過(guò)本項(xiàng)目的成功使中海品牌質(zhì)素得以進(jìn)一步鞏固和提升。216。 宣傳推廣策略制訂考慮到藍(lán)灣項(xiàng)目的貨量不多，目標(biāo)銷(xiāo)售期短，推廣費(fèi)用少等因素，因此在宣傳推廣切忌打細(xì)水長(zhǎng)流式的持久戰(zhàn)，而應(yīng)采用——壓力提前、借力打力、集中力量、點(diǎn)面結(jié)合壓力提前：將宣傳力度主要集中在開(kāi)盤(pán)前的鋪墊期和開(kāi)售初期，厚積薄發(fā)，追求首發(fā)的火爆熱銷(xiāo)，減低后期積壓量，為后期的迅速出貨奠定基礎(chǔ)。借力打力：借助中海地產(chǎn)的品牌，尤其是中海錦苑的市場(chǎng)口碑，以高效、快速、準(zhǔn)確地切入市場(chǎng)。集中力量：將推廣力度集中于主要的宣傳主題即項(xiàng)目的主要核心亮點(diǎn)，不面面俱道，只按不同銷(xiāo)售階段的不同情況而有所側(cè)重，避免宣傳力度分散。點(diǎn)面結(jié)合：宣傳渠道不宜過(guò)于分散，只選取主要的媒體進(jìn)行投放（“面”式覆蓋宣傳），并采取具針對(duì)性且行之有效的渠道作為補(bǔ)充（“點(diǎn)”式針對(duì)宣傳）216。 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略分析中海錦苑借力中海藍(lán)灣市政規(guī)劃支持江景+園林＝浪漫海濱生活泛銷(xiāo)售隊(duì)伍建立創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略一：借助中海錦苑的品牌效應(yīng)導(dǎo)出中海藍(lán)灣策略二：建立泛銷(xiāo)售隊(duì)伍，利用中海物業(yè)業(yè)主及業(yè)務(wù)單位進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)宣傳策略三：以市政規(guī)劃支持托升藍(lán)灣的附加值策略四：以一流、創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)將藍(lán)灣塑造成新的江景豪宅典范策略五：將江景、園林優(yōu)勢(shì)最大化，包裝成浪漫的海濱社區(qū)各策略點(diǎn)分述－－策略一：借助中海錦苑的品牌效應(yīng)導(dǎo)出中海藍(lán)灣n 如今，中海錦苑已成為江景豪宅的代名詞，一提及中海錦苑就能聯(lián)想到豪宅、江景和升值。n 充分利用中海錦苑前期的品牌積累與轟動(dòng)效應(yīng)，將中海藍(lán)灣以高效、快速、準(zhǔn)確地切入市場(chǎng)，讓客戶(hù)能在第一時(shí)間里理解藍(lán)灣的檔次定位，并產(chǎn)生好感，加深記憶。n 在前期的推廣當(dāng)中，以軟文宣傳為主，將中海藍(lán)灣包裝成為中海錦苑的升級(jí)之作，以較少的廣告投入達(dá)到較為理想的推廣效果，事半功倍。策略二：建立泛銷(xiāo)售隊(duì)伍，利用中海物業(yè)業(yè)主及業(yè)務(wù)單位進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)宣傳n 操作思路鑒于藍(lán)灣的銷(xiāo)售期短，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用少、資金回籠要快等具體特點(diǎn)，建議在銷(xiāo)售方面采用強(qiáng)勢(shì)的宣傳推廣，通過(guò)與前期中海物業(yè)的業(yè)主以及與中海公司有業(yè)務(wù)往來(lái)的公司進(jìn)行推廣，并以他們?yōu)橹行南蚱渲苓叺挠H朋好友傳播。n 操作要點(diǎn)：全體動(dòng)員：在中海公司內(nèi)進(jìn)行全員營(yíng)銷(xiāo)，要讓員工以購(gòu)買(mǎi)或推介中海樓盤(pán)為己任。業(yè)主活動(dòng)：邀請(qǐng)錦苑、錦城及名都的誠(chéng)意業(yè)主參加高爾夫邀請(qǐng)賽。產(chǎn)品巡展：在東山廣場(chǎng)、健力寶大廈、中海錦苑、錦城花園、中海名都等處進(jìn)行產(chǎn)品推介。銀行推介：針對(duì)中行、工行、中信銀行的職工各銀行、廣州證券、廣發(fā)證券的大戶(hù)室客戶(hù)業(yè)務(wù)單位：由各主要聯(lián)絡(luò)部門(mén)向其業(yè)務(wù)單位派發(fā)宣傳資料，發(fā)布產(chǎn)品信息，讓其認(rèn)可中海品牌，達(dá)到只要周邊人想買(mǎi)樓就首推中海藍(lán)灣。策略三：以市政規(guī)劃支持托升藍(lán)灣的附加值n 地鐵3號(hào)線將于2005年底開(kāi)通，屆時(shí)洛溪又將成為置業(yè)投資的一塊熱土，而藍(lán)灣距離地鐵站步行距離約為1520分鐘，可以包裝成地鐵概念的樓盤(pán)。n 2003年12月動(dòng)工的新光快速干線將與地鐵3線同期開(kāi)通，將解決洛溪大橋交通瓶頸的問(wèn)題。n 廣州大道正在拓寬，使得交通更為便利。n 位于對(duì)面的珠江航運(yùn)客