【文章內容簡介】 作為一種新的住宅形式已經出現(xiàn)多年，但成都人的慣有居住習慣使得電梯公寓的被接受程度較低。根據 1997 年時的一份調查資料顯示，成都人對電梯公寓的接受程度相當低，愿意居住在電梯公寓內的成都人不足 10%。但今非昔比，電梯公寓經過多年的不懈推廣，成都人對電梯公寓的認知程度已經有了極大改變， 2020 年電梯公寓的熱銷就足以證明這一點。再加上住宅消費新生代居住觀的改變，電梯公寓已經開始 引領成都的居住時尚，并且這一大群人已經成為住宅購買的中堅力量。住現(xiàn)代時尚的電梯公寓，將成為 2020 的一大潮流。 〖中海格林威治城〗營銷策劃報告 16 別墅開發(fā)大盤趨勢明顯 經濟型別墅（類別墅）活躍三環(huán)外、別墅開發(fā)區(qū)域外延、有很好景觀資源的近郊豪宅型純別墅價格走高等等，都將是 2020 成都別墅開發(fā)的必然走向。 2020 年的別墅項目首先表現(xiàn)在規(guī)模超常走大，小則 200 畝左右，大則上千畝。 三環(huán)和外環(huán)附近開發(fā)活躍在三環(huán)外甚至外環(huán)周圍經濟型別墅（類別墅）表現(xiàn)活躍。不過在產品上除了聯(lián)排別墅、雙拼、疊拼、上下僅為兩戶的躍層住宅外，小獨棟設計更受 歡迎，總價在五六十萬元左右的小獨棟別墅受城市中產階級的關注。 成都城西北樓市逐步升溫 與城中、城東、城南、城西四區(qū)域樓市相比，成都城北樓市顯然沒有那么風光，但眾多的專業(yè)市場卻使城北的消費能力不可小視。在以下幾方面原因：舊城改造激活城西北樓市； 公共設施提升居住環(huán)境；區(qū)域成熟度不斷提升；城西北房產顯出升值潛力； 成都樓市開發(fā)規(guī)模平穩(wěn)、銷售價格平穩(wěn)增長預計漲幅達到 10% 成都市近年來樓市發(fā)展迅速，但由于城區(qū)可供開發(fā)的土地愈來愈稀缺以及國土局實施的嚴格的土地批租制度，導致房地產開發(fā)的門檻逐步提 高，土地吸納難度逐步加大。 2020 年全市土地購置面積 萬平米，與去年相比下降了 %，預計今年成都市樓市的開發(fā)規(guī)模會平穩(wěn)發(fā)展。 a 成都市國民經濟的良性發(fā)展拉動成都地產的持續(xù)發(fā)展 近年來，成都國民經濟全年市累計國內生產總值 億元、完成固定資產投資 億元，分別增長 13%和 %。國民經濟的持續(xù)高速發(fā)展，居民收入水平逐步上升， 2020 年成都城市居民人均可支配收入達 9641 元，比去年同期增長 %。逐步提高的居民可支配收入為商品房消費提供了經濟保證。 2020 年是成都市舊 城改造力度最大的一年，在 2020 年中，舊城改造將進一步深入，改造的范圍繼續(xù)擴大，城市的舊城改造為城區(qū)帶來巨大的購買需求，為房地產發(fā)展帶來的巨大的需求動力，將進一步加快樓市房價上漲的速度。 b 成都樓市房價上漲空間較大 近來來，成都市房地產迅如發(fā)展，商品房銷售價格亦連年上漲，但比較全國平均水平，成都市的商品房銷售價格仍然處于較低的水平，上漲的空間較大。 c 外來品牌發(fā)展商拉動項目品質上升 近年來，隨著西部開發(fā)進程的逐步深入，越來越多的外地知名開發(fā)商進入成都從事房地 〖中海格林威治城〗營銷策劃報告 17 產開發(fā)。從最早的華新國際、深萬科到近年來的華潤 置地、深長城等等品牌發(fā)展商，上海綠地、長江實業(yè)亦于今年正式進入成都，上海城開等知名企業(yè)亦在成都做前期市場調研，積極吸納土地。知名地產公司進入成都房地產市場，為成都帶來了先進的地產開發(fā)模式，整個行業(yè)對新都房地產市場認識不斷提高，帶來先進的小區(qū)規(guī)劃、戶型設計、營銷觀念的逐步轉變，新型產品亦不斷出現(xiàn)。 隨著成都房地產競爭日趨激烈，品牌在房地產市場中的地位將越來越明顯。消費者已逐漸由對品牌認知過渡到對品牌的認同。品牌本身的價值正在逐漸顯現(xiàn)，品牌的整合競爭力已逐漸成為市場的有效競爭手段。成都地產業(yè)內正在形成種積品牌開 發(fā)、經營和管理為輸出導向的公司，他們利用他們先進的開發(fā)理念、豐富的項目運作經驗及專業(yè)化的人才隊伍，以品牌輸出、團隊輸出的方式推動整個行業(yè)的發(fā)展。在這一方面置信已作出了一些有效的嘗試。 外來發(fā)展上的強勢介入帶來地產業(yè)的品質升級，亦必然促使商品房銷售價格的逐步上揚。 d 市區(qū)土地資源的稀缺導致房價不斷上揚 國土資源管理體制將實施重大改革，省級以下實行垂直管理體制，將會使土地的放量和供給受到控制，市區(qū)的郊區(qū)的土地供應量會相互匹配，既有利于土地市場宏觀調控，也使房價會保持在一定的水平。 隨著成都市內可供開發(fā)土地逐漸 減少，開發(fā)量日漸萎縮，而市場需求依然保持旺盛，供應不足導致市內房價將有所上漲。 目前市內房地產開發(fā)土地來源主要來自舊城改造和拆遷，土地總供應量十分有限，且土地成本高昂，分布零散，地塊狀況復雜。成片成規(guī)模的房地產開發(fā)已不具備條件；隨著市內城市改造，特別是城市交通系統(tǒng)和公共配套設施的改造，將使市中區(qū)的中心商業(yè)功能進一步加強；土地價值進一步提高，也導致房價將有可能進一步上揚。 e 建筑主材價格上漲拉動房地產成本上升 2020 年 11 月，全國鋼材開始漲價以來，價格直線上漲，從每噸從 2300 到 3300 元，漲價高達 1000 元，漲幅達 30%，創(chuàng)歷年鋼材漲價之最。據了解， 2020 年，全國年產鋼 18155 萬噸，產銷率達到 103%，不僅當年生產的鋼材全部消費，還吃掉了以前余下的庫存。 2020 年，我國還進口鋼材 2449 萬噸、進口鋼坯 460 萬噸，成為全球鋼材第一大進口國，按我國目前經濟建設發(fā)展需求，鋼材價格將還很難下跌?，F(xiàn)在由于建筑要求相當高，實行建筑責任終身制，推行環(huán)保建筑及新型建筑材料， 6 月 1 日起，又取消了粘土磚，都直接抬高了建筑的成本。 建筑成本的上漲直接導致房地產開發(fā)成本的上升，最終反映在商品房銷售價格的提升上。 區(qū) 域市場特征 〖中海格林威治城〗營銷策劃報告 18 A 舊城改造以及水井坊、香格里拉入駐帶動區(qū)域房地產市場發(fā)展 受舊城改造規(guī)劃影響，到今年底致民路及水井坊兩個片區(qū)將完成總面積超過 26 萬平方米的拆遷量，總投資額達到 6 個億；同時水井坊、香格里拉項目方案的確定將使片區(qū)商業(yè)和居住還擊大為改善，進一步促進區(qū)域房地產市場的發(fā)展。 B 區(qū)域住宅需求旺盛，市場供應仍顯不足 該區(qū)域屬居住密集區(qū)，區(qū)內擁有川大及諸多企事業(yè)單位，隨著城市發(fā)展原有的舊式住宅無論在面積及功能上都不能滿足目前生活居住的需求，住宅市場需求日趨旺盛；但由于地處城東與城南的交界帶，房地產開發(fā)起步 較晚，供應量有限，目前市場總體供應量仍顯不足。 C 沿河區(qū)域正在成為住宅開發(fā)熱點地區(qū) 從去年蓮花低洼區(qū)改造、萬達河濱印象入駐開始， 目前該區(qū)域府南河沿線已聚集了包括中海、新加坡吉寶、華潤、深長城等多家大型房地產企業(yè)的多個房地產項目入駐，在這一帶動力影響下，該區(qū)域正在成為房地產開發(fā)的熱點地區(qū)。 D 以府南河為界，東西兩岸房地產市場差異明顯 由于成都市住宅消費的地域性差異，城東和城南素有“窮人”和“富人”居住區(qū)之分。而項目所在區(qū)域，城南和城東恰以府南河為界。兩岸房地產項目無論在檔次、價格、消費群（包括消費群覆蓋 范圍）、區(qū)域配套等各方面均存在較大差距。 E 小戶型有較高的市場接受度，并受到市場追捧 由于臨近市中心商業(yè)中心區(qū)域，同時片區(qū)內商業(yè)、商務辦公聚集，又有川大校園經濟圈支撐，小戶型在該區(qū)域擁有龐大的市場，從新近開盤的櫻花假日、棕北國際以及南府錦等項目來看，小戶型受到市場追捧，銷售形勢看好。 F 已建項目規(guī)模普遍偏小，但有向規(guī)?；?、社區(qū)化發(fā)展的趨勢 受區(qū)域整體環(huán)境及土地供應影響，該區(qū)域房產開發(fā)條件及受關注都相對不高，已建成的項目規(guī)模普遍偏小，如鴻喜花園、萊茵河畔、棕東小區(qū)等。但隨著舊城改造規(guī)模的擴大，土地供應量（ 規(guī)模）及大環(huán)境大為改善，吸引了大量知名房地產開發(fā)企業(yè)進入，目前該區(qū)域房地產項目正在向規(guī)模化和社區(qū)化發(fā)展。 G 區(qū)域商業(yè)消費需求旺盛，商業(yè)配套仍顯不足 由于區(qū)域住宅密集，人口密度大，區(qū)域內商業(yè)消費十分旺盛，但就目前該區(qū)域內商業(yè)分布而言，僅科華北路、致民路、宏濟中路的商業(yè)配套，無論在規(guī)模、檔次，還是商業(yè)分布、業(yè)態(tài)結構上都不能滿足區(qū)域消費的要求。 〖中海格林威治城〗營銷策劃報告 19 H 無商業(yè)核心節(jié)點，商業(yè)分布分散 目前該區(qū)域商業(yè)主要集中在沿街底商或群房內，由于去缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，形成臨街自發(fā)商業(yè)為主的商業(yè)形態(tài)（除科華北路形成以好友多為中心的商業(yè)帶外） ，分布較為零散，缺乏核心商業(yè)，商業(yè)輻射力不強、凝聚力較差。 I 九眼橋附近存在商業(yè)覆蓋空白點 從區(qū)域商業(yè)分布來看，目前區(qū)域內擁有包括科華北路一線、致民路一線、以及宏濟中路一線等幾個商業(yè)帶，但這幾個商業(yè)帶無論業(yè)態(tài)構成還是規(guī)模都不具備較大的消費輻射范圍。隨著九眼橋區(qū)域太平南街商業(yè)帶的沒落（其商業(yè)帶本身也具有較強的校園商業(yè)傾向），九眼橋區(qū)域出現(xiàn)商業(yè)覆蓋空白點。 1. 6 成都市電梯公寓發(fā)展狀況 由于本項目物業(yè)形態(tài)是以電梯公寓為主，在此我們對成都市的電梯公寓的發(fā)展狀況作簡單的分析。 新開發(fā)以及目前正在發(fā)售項目中，經統(tǒng)計電梯 公寓項目約占總數量的一半，在成都市三環(huán)內可供開發(fā)土地的逐漸減少，以及高昂的土地價格，建筑成本的不斷增長，開發(fā)商為確保正常開發(fā)和保證開發(fā)品質，開發(fā)電梯公寓就成為了一種廣為采用的一種途徑。 項目分布分析 A 成都市電梯公寓環(huán)域分布情況 成都市電梯公寓環(huán)域分布情況% %%%%%%%%%%%%%%市中心 目前，成都市電梯公寓的分主要布在二三環(huán)之間，其占總量的 %；其次是一二環(huán)之間，占 %；另外市中心（府河內）和一環(huán)內分布量差不多，分別為 %和 % B 成都市電梯公寓方位分布情況 〖中海格林威治城〗營銷策劃報告 20 成都市電梯公寓方位分布情況東10%中16%北7%西30%南37% 在方位分布上，城南和城西所開發(fā)的電梯公寓最多，城南占 37%，城西占 30%。其次是市中心、城東和城北，三者分別占 16%、 10%、 7%的比率。 從電梯公寓的環(huán)域分布和方位分布來看，反映了目前成都市房地產開發(fā)的基本狀況：城南的棕南、棕北、桐梓林、紫荊小區(qū)、神仙樹是成都的“富人區(qū)”，在樓盤開發(fā)規(guī)模、規(guī)劃設計、樓盤品質等方面都領先于市內其他片區(qū)，區(qū)域內配套完善，社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，是目前成都公認的最成熟的社區(qū)之一。城西在傳統(tǒng)上有“上風上水”之說，特別是財大、金沙片區(qū)開發(fā)商利用 濃郁人文優(yōu)勢、優(yōu)美的地理環(huán)境，開發(fā)了大小項目幾十個，形成了一個居住人口達 40萬的中高檔社區(qū)。所以城南、城西二環(huán)路附近所開發(fā)的電梯公寓較多。 C 電梯公寓建筑形態(tài)分布 目前在成都市房地產市場電梯公寓主要有小高層電梯公寓和高層電梯公寓兩種。就目前在售電梯公寓而言，小高層電梯公寓占比重較大，約占三分之二。而小戶型項目是小高層電梯公寓中的主要類型，據統(tǒng)計 2020 年成都市房地產市場新開工和目前仍在銷售的小戶項目有近 50 個，這是一個不小的數字，可以說 2020 年的成都刮起了一股小戶型旋風。尤其以打著校園經濟的小戶型項目銷售 勢頭極好，比如：金沙時代城、海棠月色、凱蒂陽光、銅鑼灣、純真年代、太陽門、好望角商業(yè)文化廣場、美 麗人生、凱悅新城、櫻花假日等。 〖中海格林威治城〗營銷策劃報告 21 小高層電梯公寓項目簡表 序號 樓盤名稱 位置 方位 項目類別 開發(fā)商 總建筑面積（㎡） 總戶數（戶） 面積區(qū)間（㎡） 出售價格（元 /㎡） 配套設施 賣點 定位 /倡導理念 1 駿翔南苑 火車南站 南 三環(huán)路內 小高層 成都岷蜀房地產 79127 2080 起 緊鄰城南高檔社區(qū) 紫荊小區(qū) 、火車南站和西南地區(qū)最大的農貿市場 與 錦繡 為鄰和 芳草地 相伴 2 新世界麗舍花園 西安中路 西一環(huán)內 1 幢 12 層小高層 華能 /中拓 28000 382 3270 3145 起 3 柳堤苑 九里堤南路 北 二環(huán)路內 小高層 鐵道部第二勘測設計院房地產 46198 1998 起 智能化居住型（兼商務）公寓 高品質電梯公寓 4 嘉怡苑 一環(huán)路西三段 西 二環(huán)路內 1 棟 11 層小高層 成都永益房地產 10000 54123 2690 起 5 北麗苑 九里堤南路 北 二環(huán)路內 2 棟 12 層小高層 成都富強房地產 27000 52128 2700（均價） 成都西北靚麗社區(qū) 6 黃金時代城 永豐路 20號 南 二環(huán)路內 8 棟 12 層小高層 成都黃金洲房地產 47000 407 80230 2680 起 半圍合與底層架空的通透設計植綠全園，與中心花園及空中花園等構成三重立體綠化戶型設計，采用異型框架短支剪力墻結構，室內空間無梁無柱 城南一、二環(huán)路之間時尚板式小高層電梯公寓 7 博雅庭韻 御都花園背后 西 三環(huán)路內