【正文】 華爾茲廣場 新希望路 南 三環(huán)路內(nèi) 高層 岷江新希望 600 酒店公寓41—105商務公寓71131 酒店公寓：3580（均價 商務 公寓 :3180(均價 ) 辦公、居住、餐飲、娛樂、休閑 、購物功能 周邊中高檔社區(qū)林立 名流社區(qū)，青春貴族 12 蜀都花園三期物管成熟 格林威治城〗營銷策劃報告 25 序號 樓盤名稱 位置 方位 項目類別 開發(fā)商 總建筑面積（㎡） 總戶數(shù)（戶） 面積區(qū)間（㎡） 出售價格（元 /㎡） 配套設施 賣點 定位 /倡導理念 41 金色起 跑線 南二環(huán)內(nèi) 小高層 54—157 21682868 精品小戶型電梯商務公寓 42 星城銀座 紅星路四段 中府河內(nèi) 小高層 金康房屋 29115 3090 3450 均價 精彩生活，讓我作主 43 好萊塢廣場 二環(huán)路南 南三環(huán)內(nèi) 小高層 布魯斯拓展實業(yè) 48000 39100 2900 均價 純正酒店式管理、國際級影院紫荊電影城 全景落地大玻窗 44 貝多小屋 一環(huán)路北 北一環(huán)內(nèi) 小高層 計達房產(chǎn) 9071 2461 3200 均價 45 王府玉林風華 玉林小區(qū) 南二環(huán)內(nèi) 小高層 棠湖屋業(yè) 2976 3300 均價 玉林絕版小戶型，王府尊貴大社區(qū) 46 朝陽逸景 東二環(huán)內(nèi) 小高層 朝陽企業(yè) 98275 224 55128 19002980 兒童戲水池、兒童游樂場、雕塑 城東新生活全景觀精品時代 47 愛家麗苑 錦華路與二環(huán)路交匯處 東三環(huán)內(nèi) 小高層 煌鑫房地產(chǎn) 26780 138 50160 2100 均價 花園 新城東核心生活圈 48 博瑞都市花園三期 青羊大道 西三環(huán)內(nèi) 多層、小高層 博瑞地產(chǎn) 490 89260 3000 均價 休閑商業(yè)街、超市、藥店、托管中心、茶肆 戶型均采用無梁無柱設計，大部分戶型增設外挑 米的陽光大露臺。都市情調(diào)夜生活 23 怡景園 石人東路 西 二環(huán)路內(nèi) 小高層 中盛實業(yè)、金牧實業(yè) 22020 50110 2500 均價 公園擁抱的家 24 紫荊馨苑 中海 名城旁 南 三環(huán)路內(nèi) 3 棟 6 層多層、 1 棟 12層小高層 誼興房屋 40000 315 88220 2480 起 中心花園、休閑廣場 25 紅帆風林假日 蜀漢西路 西 三環(huán)路外 多層、小高層 紅帆房地產(chǎn) 50000 54210 2300 均價 泛會所、陽光康體區(qū)、 23號球場、泳池、噴泉、親水陽臺、迎賓廣場、翠風亭、童趣樂園 360176。尤其以打著校園經(jīng)濟的小戶型項目銷售 勢頭極好，比如：金沙時代城、海棠月色、凱蒂陽光、銅鑼灣、純真年代、太陽門、好望角商業(yè)文化廣場、美 麗人生、凱悅新城、櫻花假日等。格林威治城〗營銷策劃報告 20 成都市電梯公寓方位分布情況東10%中16%北7%西30%南37% 在方位分布上，城南和城西所開發(fā)的電梯公寓最多，城南占 37%，城西占 30%。 G 區(qū)域商業(yè)消費需求旺盛，商業(yè)配套仍顯不足 由于區(qū)域住宅密集，人口密度大，區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費十分旺盛，但就目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布而言，僅科華北路、致民路、宏濟中路的商業(yè)配套，無論在規(guī)模、檔次，還是商業(yè)分布、業(yè)態(tài)結構上都不能滿足區(qū)域消費的要求。 B 區(qū)域住宅需求旺盛，市場供應仍顯不足 該區(qū)域屬居住密集區(qū)，區(qū)內(nèi)擁有川大及諸多企事業(yè)單位，隨著城市發(fā)展原有的舊式住宅無論在面積及功能上都不能滿足目前生活居住的需求，住宅市場需求日趨旺盛；但由于地處城東與城南的交界帶，房地產(chǎn)開發(fā)起步 較晚，供應量有限，目前市場總體供應量仍顯不足。成片成規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)已不具備條件；隨著市內(nèi)城市改造，特別是城市交通系統(tǒng)和公共配套設施的改造，將使市中區(qū)的中心商業(yè)功能進一步加強；土地價值進一步提高，也導致房價將有可能進一步上揚。消費者已逐漸由對品牌認知過渡到對品牌的認同。逐步提高的居民可支配收入為商品房消費提供了經(jīng)濟保證。 2020 年的別墅項目首先表現(xiàn)在規(guī)模超常走大，小則 200 畝左右，大則上千畝。隨著可供開 發(fā)的土地、特別是市區(qū)土地越來越少，土地價格也越來越高，這都決定了市區(qū)開發(fā)的主流必將是電梯公寓。 電梯公寓將逐漸被消費者所接受 a 新規(guī)出臺，鼓勵建高層 2020 年底，《成都市規(guī)劃管理技術規(guī)定》出臺，市場敏感人士從相關條例中可以讀出這樣一個信息：政府鼓勵開發(fā)商修建高層住宅。 附： 2020 年成都（小成都）各環(huán)域商品房供求狀況（單位：萬平米） 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)環(huán)至一環(huán) 一環(huán)至二環(huán) 二環(huán)至三環(huán) 三環(huán)外 總體 供給 銷售 住宅 供給 銷售 辦公用房 供給 銷售 商業(yè)用房 供給 銷售 注：由于統(tǒng)計范圍不同，數(shù)據(jù)與市區(qū)同郊區(qū)比例略有不同。一至二環(huán)已經(jīng)成為供銷的主力環(huán)域，住宅供應缺口達 萬平方米。但可以看到一個明顯的趨勢就是城東的辦公用房供應加快，全年城東供應辦公用房達到 萬平米，同 比增幅達到 %。 市區(qū)商業(yè)用房供略過于求 2020 年市區(qū)商業(yè)用房供應面積達 萬平米，同比增長 %，而銷售面積為 萬平米同比增長 %，有 20 余萬的商業(yè)用房待銷售，但這仍屬于合理范圍之內(nèi)。城南 的開發(fā)面積有進一步萎縮的趨勢，同比減少 %。 房地產(chǎn)銷售價格 從 2020 年成都住宅銷售價格對銷售情況的影響來分析 ，總體購買趨勢還是集中在1800—2700 元 /㎡和 2700—3600 元 /㎡這個區(qū)間段里，這一區(qū)間銷售的面積量占總銷售量的%，價格一旦突破 3600 元 /㎡，它的銷售抗力就相當大。格林威治城〗營銷策劃報告 9 200 2年 、2 003 年住宅空置面積 0102030405060第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020年 注： 2020 年起成都市住宅空置統(tǒng)計面積為空置一年以上住宅面積（ 2020 年以前為空置總面積） 2020 年住宅空置面積 (空置一年及一年以上 ) 萬㎡。 B 辦公用房銷售面積 〖中海 B 辦公用房竣工面積 200 3年辦公用房竣工面積 024681012第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020 年辦公用房竣工面積 萬㎡，與去年同期相比下降了 %?？傮w看，在建規(guī)模適中，但商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模偏大。 A 住宅開發(fā)投資 2 0 0 3 年住宅開發(fā)投資完成額020406080第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020 年住宅開發(fā)投資累計達 億元，比 2020 年同期增長 27%。住宅銷售占據(jù)市場份額的 %，反映出我市以住宅為主體的房地產(chǎn)市場格局。其中住宅、寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房在建規(guī)模分別達到 萬平米、 萬平米、 萬平米；支付土地購置費受供地方式改變的影響大幅增長 %，總量達 億元。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資來源合計 億元，增長 %，反映出房地產(chǎn)開發(fā)有充足的資金作保證。 從房價上來看，穩(wěn)中有漲，漲幅有限。 B 辦公樓開發(fā)投資 2 0 0 3 年辦公用房開發(fā)投資額 01234第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020 年辦公樓開發(fā)投資達到 億元，與去年同期相比增長 %。 B 辦公用房施工面積 2 0 0 3 、2 0 0 4 年辦公用房施工面積 020406080第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020年 2020 年辦公用房施工面積達 萬㎡，同比增長 %。 C 營業(yè)用房竣工面積 〖中海格林威治城〗營銷策劃報告 8 2 0 0 3 年辦公用房銷售面積012345第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2020年 2020 年辦公用房銷售面積 萬㎡，與去年同期相比下降了 %。與去年同期相比上升 %。 2020 年一季度成都市商品房均價 2332 元，每平米比去年同期上漲 108 元，增長 %。 附： 2020 年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)面積情況統(tǒng)計 開發(fā)土地面積（萬平米） 同比增長 城東 % 城南 % 城西 % 城北 % 合計 注：由于統(tǒng)計范圍不同，數(shù)據(jù)與市區(qū)同郊區(qū)比例略有不同。成都市的舊城改造和城市規(guī) 劃師商業(yè)務也紅火的主要原因，但在這種交替變遷的局面下，開發(fā)商需要保持清醒的頭腦進行理性投資。城南的商業(yè)用房供應很旺盛，全年有 萬平米商業(yè)用房面世，同比增長 %。從這種情況看，成都房地產(chǎn)市場的明年、后年的房地產(chǎn)會進一步外拓，三環(huán)外區(qū)域將成為一個亮點投資區(qū)域。 1． 4 未 來市場的發(fā)展趨勢 小戶型競爭進入白熱化，區(qū)域重心向東偏移，開發(fā)逐步回落 市內(nèi)其他區(qū)域可供開發(fā)地塊越來越少，在政府的向東發(fā)展，城東的大規(guī)模拆遷工作，沙河片區(qū)的改造工程的影響下，城東反而將會成為開發(fā)小戶型的新戰(zhàn)場。新規(guī)中關于建筑容積率的相關規(guī)定表述明確，成都市中區(qū)到二環(huán)路 以內(nèi)，高層建筑的容積率可以達到 ，這比常規(guī)的高層建筑容積率不能超過 3~ 足足高出 15%，這意味著，在同樣面積的土地上，建筑高度將可以得更高。 c 居住觀念改變，電梯公寓受寵 盡管電梯公寓作為一種新的住宅形式已經(jīng)出現(xiàn)多年，但成都人的慣有居住習慣使得電梯公寓的被接受程度較低。 三環(huán)和外環(huán)附近開發(fā)活躍在三環(huán)外甚至外環(huán)周圍經(jīng)濟型別墅（類別墅）表現(xiàn)活躍。 2020 年是成都市舊 城改造力度最大的一年，在 2020 年中，舊城改造將進一步深入，改造的范圍繼續(xù)擴大，城市的舊城改造為城區(qū)帶來巨大的購買需求，為房地產(chǎn)發(fā)展帶來的巨大的需求動力，將進一步加快樓市房價上漲的速度。品牌本身的價值正在逐漸顯現(xiàn)，品牌的整合競爭力已逐漸成為市場的有效競爭手段。 e 建筑主材價格上漲拉動房地產(chǎn)成本上升 2020 年 11 月，全國鋼材開始漲價以來，價格直線上漲，從每噸從 2300 到 3300 元，漲價高達 1000 元，漲幅達 30%，創(chuàng)歷年鋼材漲價之最。 C 沿河區(qū)域正在成為住宅開發(fā)熱點地區(qū) 從去年蓮花低洼區(qū)改造、萬達河濱印象入駐開始， 目前該區(qū)域府南河沿線已聚集了包括中海、新加坡吉寶、華潤、深長城等多家大型房地產(chǎn)企業(yè)的多個房地產(chǎn)項目入駐，在這一帶動力影響下，該區(qū)域正在成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)。 〖中海其次是市中心、城東和城北，三者分別占 16%、 10%、 7%的比率。 〖中海陽光綠色視野，室室采光，戶戶對流，窗窗納景 風游 新成都生活樣板區(qū)之力作 49 盛錦華庭二期 九茹村 南一環(huán)內(nèi) 小高層 盛錦房產(chǎn) 22274 148 88237 3300 均價 4000 平方米的地下停車庫 50 西景花園 二環(huán)路西三段 西三環(huán)內(nèi) 小高層 金攀置業(yè) 54000 480 80120 2900 均價 5000 平方米中庭生態(tài)園林和 3000 平方城市休閑廣場 51 水漪裊銅 新希望路 南三 環(huán)內(nèi) 小高層 龍威實業(yè) 85000 90200 2800 起 會所、入口廣場 〖中海配套成熟 城南 御景江山 水碾河路 東二環(huán)內(nèi) 高層 華盛實業(yè)蜀都花園 380000㎡ 2370 30220 3200 起價 豪華會所、幼兒園、中心音樂廣場、網(wǎng)球場、室內(nèi)恒溫游泳池、56000 ㎡商務 “摩 ”。格林威治城〗營銷策劃報告 30 序號 樓盤名稱 位置 方位 項目類別 開發(fā)商 總建筑面積（㎡） 總戶數(shù)（戶） 面積區(qū)間（㎡） 出售價格（元 /㎡） 配套設施 賣點 定位 /倡導理念 其他 10 棕北國際 錦繡路 33 號 南 二環(huán)路內(nèi) 1 棟 19 層、3 棟 28層高層 五岳房地產(chǎn) 76851 一期：3755；二期： 68125 3500—4000 游泳池、童趣園 大幅面落地窗 城南顯赫領地，時尚國際生