【正文】 附：摸摸運(yùn)營期間常用的市場推廣策略廣告營業(yè)推廣公關(guān)人員促銷服務(wù)促銷文化促銷印刷廣告廣播廣告包裝廣告電影廣告宣傳手冊企業(yè)名錄翻牌廣告廣告牌招牌POP廣告視聽材料標(biāo)志圖形說明書商品目錄比賽、游戲抽獎、獎券獎金與禮品會員卡交易會現(xiàn)場演示贈貨券回扣低息貨款招待會以舊換新折扣優(yōu)惠搭配商品信息報導(dǎo)演講、游說研討會年度報告慈善捐贈社區(qū)關(guān)系標(biāo)識宣傳公司期刊銷售展示銷售會議獎勵樣品試用展覽會電視購物電話購物郵購消閑夜市物品寄存代客交費(fèi)商品質(zhì)量鑒定使用前培訓(xùn)聯(lián)誼會企業(yè)文化研討文化廣場畫展、影展文化藝術(shù)講座圖書展賣第七章 營業(yè)人員行為規(guī)范 上班（進(jìn)店）上班要走職工專用門和專用通道，同時主動出示工作。視顧客滿意為企業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理的最高目標(biāo)。所有營業(yè)人員必須在營運(yùn)部和人事培訓(xùn)部備檔。十二、 單體推廣活動要求占用公共場地的由廣告部負(fù)責(zé)管理和收費(fèi)、需要懸掛條幅等道具的，廣告部有償提供服務(wù)，廣告部負(fù)責(zé)單體推廣活動的過程監(jiān)督和管理。八、 項目整體推廣的費(fèi)用以*元/月. 平方米計算。各商鋪的門市外壁屬項目的公共空間，不得擅自掛、貼任何物品，（包括畫各類圖案）并保證其干凈、清潔。門面除門頭外不得作以大的調(diào)整，對于門面的施工不得超過2天，過期者需給予鄰居店鋪每天50元以上的補(bǔ)償金。嚴(yán)重者清退出場，經(jīng)管理委員會批準(zhǔn)，項目有權(quán)將該商鋪轉(zhuǎn)租給他人，租金的70%作為產(chǎn)權(quán)方的補(bǔ)償金。 經(jīng)營者者要把住進(jìn)貨關(guān)，國產(chǎn)貨要做到：不進(jìn)三無產(chǎn)品（即無品各、無廠名、無廠址），進(jìn)口貨要有進(jìn)口產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)合格證明和中文標(biāo)識。 營運(yùn)科部負(fù)責(zé)全商場服裝質(zhì)量監(jiān)督管理工作的同時，要積極配合上級有關(guān)部門工作，協(xié)調(diào)質(zhì)檢部門與經(jīng)營業(yè)者關(guān)系。六、產(chǎn)權(quán)方將商鋪轉(zhuǎn)讓，須提前一個月通知摸摸營運(yùn)部，營運(yùn)部在核準(zhǔn)第三方入場資質(zhì)后可辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，摸摸收取雙方手續(xù)費(fèi)5000元。對摸摸內(nèi)業(yè)主、經(jīng)營者、從業(yè)人員有廣泛的約束力，涵蓋了經(jīng)營管理各方面的工作，由業(yè)主委員會監(jiān)督、管理委員會領(lǐng)導(dǎo)，摸摸有限公司負(fù)責(zé)執(zhí)行。維護(hù)項目整體的服務(wù)形象。7. 相互尊重、同業(yè)之間公平、公正地競爭，不欺行霸市、不采用到公共區(qū)域拉客、搶客、壓價等不正當(dāng)競爭手段。1. 按國家法規(guī)按理工商登記、稅務(wù)登記。崗位職責(zé)：部門經(jīng)理：對上級主管領(lǐng)導(dǎo)直接負(fù)責(zé)，定期參加會議、匯報工作、提出建議。經(jīng)營公司財務(wù)報表編制和分析報告 發(fā)票管理 統(tǒng)一收取各種規(guī)費(fèi)（工商管理費(fèi)、稅務(wù)、物業(yè)、推廣等） 項目運(yùn)營的各種費(fèi)用支出的審核 現(xiàn)金管理 稅金申報、交納。 收集商業(yè)情報，競爭對手的動態(tài)，并作出針對性的推廣策略 了解最新的項目管理模式和促銷公關(guān)手段，對項目的管理提出合理化建議 對于顧客的調(diào)研，了解顧客的構(gòu)成、消費(fèi)習(xí)慣、購買意向等方面的調(diào)研建立摸摸顧客滿意度監(jiān)控體系。關(guān)于收費(fèi)的列項及建議：l 摸摸管委會的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（定額營業(yè)稅另計）l 物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)l 市場推廣的統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議以上收費(fèi)按清單列支，并合并統(tǒng)一收取。統(tǒng)一的經(jīng)營理念、統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。引入全新的管理理念，作到統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營，規(guī)范管理、靈活經(jīng)營相結(jié)合，分權(quán)和集權(quán)相統(tǒng)一、管理與服務(wù)相統(tǒng)一。二、物業(yè)管理模式建議 三、物業(yè)管理重點(diǎn)建議（具體若需可另附） 在項目管理職能上，其職能大致如下：作為物業(yè)經(jīng)理l 負(fù)責(zé)項目公用設(shè)備的運(yùn)作和公共地方的保養(yǎng)維修l 負(fù)責(zé)項目的保安事務(wù)l 負(fù)責(zé)項目的清潔/滅蟲事務(wù)l 負(fù)責(zé)項目的綠化事務(wù)l 代表客戶與有關(guān)政府部門聯(lián)絡(luò)（主要為項目設(shè)施，服務(wù)方面的工作）l 負(fù)責(zé)項目運(yùn)作的帳目l 協(xié)助/監(jiān)管裝修工作l 解答業(yè)主的查詢作為大業(yè)主的租務(wù)代理人l 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主與租戶的租務(wù)管理工作l 負(fù)責(zé)租戶的查詢及提供有關(guān)協(xié)助l 負(fù)責(zé)商場部分的推廣工作作為停車場管理人l 負(fù)責(zé)停車場的日常運(yùn)作和管理工作另行提供特色服務(wù)：l 家政服務(wù)：家居清潔、代訂車票、代訂煤氣、代購報紙、衣物洗熨、小孩接送、保姆；l 節(jié)日特色活動：七、經(jīng)營管理建議目 錄1. 前言：2. 組織管理架構(gòu)圖3. 關(guān)于組織架購的說明4. 經(jīng)營各部門職能及崗位設(shè)置和崗位責(zé)任5. 摸摸業(yè)主經(jīng)營公約6. 摸摸經(jīng)營管理制度（附）*建議公司聘請專業(yè)的商場管理顧問公司作本項目的經(jīng)營管理顧問單位，一方面能夠切實(shí)確保摸摸的經(jīng)營管理的有序進(jìn)行，另一方面也是本項目的一個極具競爭力的賣點(diǎn)和優(yōu)勢，能夠極大促進(jìn)本案的銷售和招商。 外門市房采用玻璃門進(jìn)出，內(nèi)部也采用玻璃門相連。樓內(nèi)導(dǎo)購招牌、公共廊道吊旗效果、廣告燈廂效果等；硬環(huán)境： 總體上視覺通透、易選用亮色為主基調(diào)、突出商業(yè)氛圍。四、 商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)環(huán)境設(shè)計優(yōu)化建議（一） 商業(yè)規(guī)劃建議 業(yè)種分布 一樓：知名品牌服飾、鞋帽、皮具箱包、鐘表、眼鏡、工藝禮品、酒吧茶室、游藝、婚紗攝影、化妝品、美容、通訊器材、音像制品、超市、風(fēng)味小吃、金融網(wǎng)點(diǎn)等二樓以組團(tuán)形式分成人服飾（男區(qū)、女區(qū)）、兒童服飾、運(yùn)動休閑用品等 組團(tuán)案名 時尚街區(qū)春天百合美食街區(qū)零距離超市ULIFE歡樂谷嘉年華雅士閣說明： 延續(xù)了東大街以服飾為主原有經(jīng)營業(yè)種，又與現(xiàn)代商業(yè)步行街主流業(yè)種分布相吻合。唯有錯位經(jīng)營，迂回路線，才可能在另一陣地建立新標(biāo)志，；l 目前淮安市各類專業(yè)市場林立，競爭日益白熱化，唯有個性化、特色化經(jīng)營才能脫穎而出；l 淮安作為地級市府所在地，體現(xiàn)、提升城市形象與商業(yè)文化的一個有特色的、以經(jīng)營中高檔服飾類精品為主的集購物餐飲、休閑、居住為一體的步行街沒有形成；l 中國加入WTO，一些大的商業(yè)變數(shù)如SHOPPINGMALL、HYPERMARKET、GMS將全力取代百貨店的主力地位促使零售業(yè)態(tài)的加速變革和共生化；唯有前瞻，才能勝出；l 市府按照南京湖南路的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃東大街，與慈云寺、文廟相呼應(yīng)，形成廟市合一的淮安“夫子廟”l 東大街作為百年老街，經(jīng)營傳統(tǒng)產(chǎn)品多為服裝、鞋帽、箱包及小百貨類等。（五）項目競爭力綜述淮安市商業(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營業(yè)態(tài)種類較齊全，數(shù)量較多，淮安市場格局已經(jīng)成形，主要商區(qū)和市場各具特色，在消費(fèi)者、經(jīng)營者和投資者心中形成一定的心理積淀。u 本市居民對東大街缺乏信任度和美譽(yù)度,普遍認(rèn)為該市場檔次低下,質(zhì)量無保障。商居環(huán)境全面提升，有很大的升值潛力。總結(jié)：從上述的有關(guān)資料我們可以看出，目前新增在售在租商住樓基本具備以下幾個特點(diǎn)：l 在建商鋪門面房較多，短時間內(nèi)供大于求，租售招商普遍存在難度l 不同區(qū)域地段售價差別較大，同一個案沿街門面房與內(nèi)門市房、一樓與二樓差別較大l 各個案商鋪定位有差別（見后）競爭不對手層出不窮，如淮匯通商城、 八二鞋帽商城、荷花池小區(qū)商鋪及正在改造的東、西大街項目等，從目前市場情況看，商業(yè)市場競爭已到了白熱化階段。 銷售價格：商鋪提供5成10年按揭，住宅7成10年按揭。5．白鷺花園付款方式：一次性付款或分期付款，優(yōu)惠幅度可達(dá)5%東大街綜合市場位置：承德路與東大街交叉口東北角，規(guī)模：占地面積10000平方，建筑面積30000平方，其中營業(yè)面積16000平，900多個營業(yè)單位。商城配套設(shè)施先進(jìn)，空調(diào)、自動扶梯、貨梯、 通訊、保安、保潔齊全。 目前從淮安市開發(fā)市場、開發(fā)商鋪的角度來看，作為專業(yè)市場基本上以招商、招租的形式為主，但其中伴有使用權(quán)的優(yōu)先轉(zhuǎn)讓問題，這使得商鋪在不具備產(chǎn)權(quán)的前提下具有了一定的炒做行為，使租商鋪本身具有了一定的投資色彩，而不是直接的投資概念與行為； 而作為沿街商鋪，尤其是小區(qū)的商鋪基本以出售為主，較高。年交易額15億元。租售情況：由于目前進(jìn)行市場改造，市場經(jīng)營使用率在60%左右，除經(jīng)營副食、酒類的一區(qū)、五區(qū)外，其余各區(qū)使用率在50%。消費(fèi)季節(jié)性相對明顯，節(jié)假日通常是他們的采購高峰 淮安市消費(fèi)者分析 我們將消費(fèi)者按區(qū)域劃分為市區(qū)消費(fèi)者和郊區(qū)、郊縣消費(fèi)者及周邊地區(qū)消費(fèi)者，從調(diào)查資料來看：（1）市區(qū)消費(fèi)者的主要消費(fèi)行為 主要商區(qū)及專業(yè)市場分布 在淮安市最主要商業(yè)街淮海路從北而南分布了20多家專業(yè)市場，自北而南排列： 蘇北市場淮陰汽配城南方電腦城淮海市場匯通市場、淮萃市場紡織、五金、食品市場清中電子城東方電腦城淮海地下商城電信商城、金三角電訊城淮陰裝飾材料市場五星家具城、龍風(fēng)家具城、淮陰家具城城中城商業(yè)街淮陰電子市場東、西大街步行商業(yè)區(qū)清江市場和東郊南方批發(fā)市場。三、針對性商業(yè)環(huán)境分析商圈劃分二、淮安市區(qū)商業(yè)市場整體情況研究 （一）總體概況位置上、交通上以及對蘇北輻射面的優(yōu)勢與發(fā)展，有力地促進(jìn)了商貿(mào)流通的日趨活躍。 六大功能分區(qū)1) 淮安分區(qū)：總面積30平方公里，是以淮安市區(qū)為依托的歷史文化名城、旅游度假區(qū)，主要發(fā)展旅游業(yè)以及配套的餐飲、旅館、休閑娛樂等服務(wù)業(yè)。在崗職工平均工資:7978元,%。如今淮安公路、鐵路、水路四通八達(dá)，同三（京滬）高速、寧徐高速、寧連高速以及新沂到長興的鐵路均已在此相會，京杭運(yùn)河、蘇北灌溉總渠、淮河及其入海水道等縱橫交錯，形成了一個以高等級公路為主骨架、水路并舉的交 通網(wǎng)絡(luò)，又新成為了江蘇南北交通交匯中心。摸摸商業(yè)城營銷策劃報告目 錄1. 市場調(diào)研與項目競爭力分析2. 項目市場定位及概念設(shè)計3. 項目建筑規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化建議4. 項目商業(yè)規(guī)劃建議5. 項目商業(yè)環(huán)境設(shè)計建議6. 項目物業(yè)管理策略建議7. 項目經(jīng)營管理策略建議一、市場環(huán)境研究及項目競爭力分析目 錄1. 城市背景及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究2. 整體商業(yè)環(huán)境研究3. 針對性商業(yè)環(huán)境分析4. 典型商業(yè)場所調(diào)研分析5. 在建、在售商鋪?zhàn)》空{(diào)研分析6. 基地概況7. 項目SWOT分析一 城市背景及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析研究（一）城市概況淮安市是一代偉人周恩來的故鄉(xiāng)，地處江蘇腹地，位于江淮平原北部下游，轄清河、清浦、楚州、淮陰4個區(qū)和漣水縣、金湖縣、洪澤縣、盱眙縣4個縣；面積約10072平方公里，人口505萬。目前，淮安工業(yè)主導(dǎo)地位逐步確立，形成了以機(jī)械、化工、冶金、紡織、煙草為支柱的工業(yè)體系，擁有淮陰卷煙廠、淮鋼集團(tuán)、韓泰輪胎公司、中石化清江石化公司、安邦集團(tuán)、華新集團(tuán)、輝煌太陽能公司、清拖、清棉集團(tuán)等一批重點(diǎn)骨干企業(yè)。農(nóng)民人均純收入:3302元,%。2) 城南分區(qū)：,規(guī)劃建成區(qū)15平方公里,是淮陰外向型農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū) ，主要發(fā)展高新技術(shù)綠色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè).3) 青浦分區(qū):總面積15平方公里,是老城游購區(qū)和冶金、化工、煙草、紡織等工業(yè)區(qū)。,其中各類規(guī)模商品市場200多個，年成交額近110億元，其中成交額超億元的市場20多個。核心商業(yè)圈 以淮海路為主線，匯通市場、淮海廣場為中心。 淮海北路：最繁華商業(yè)街，主要分布中、高檔服裝、鞋類專賣店，賓館酒店、金融機(jī)構(gòu)、婚紗影樓、娛樂休閑中心鑲嵌其中，沿路分布10多家專業(yè)市場，淮海廣場有本市最大購物中心。日常生活用品的消費(fèi)，目前在超市消費(fèi)越來越成為主流時尚 消費(fèi)對象以低檔為主（3）市郊、縣和周邊地區(qū)批發(fā)商 租售價格（抽樣調(diào)查）： 地點(diǎn)面積（平米）月租金年租金/平米場內(nèi)門市房11．8210210臨街店鋪304012001500450480臨街店面3040總價1519萬45005000元/平方米 淮海北路汽配城位置：淮海北路黃河路附近規(guī)模：4層永久建筑物，6000平方米租售價格（抽樣調(diào)查）：位 置面積（平米）月租金/平方年租金/平米一樓38元456二樓22元264場外門面房28元336附近農(nóng)科所臨街門面： 兩層75+754000元267 淮海廣場附近商圈： A、家具市場市場名稱規(guī) 模月租金/平方年租金/平方備注 龍鳳家具城淮安最大45元/38元540元/456元共兩層經(jīng)營好 五星家具城8000平方43元/30元516元/360元共兩層經(jīng)營一般 淮陰家具城4000平方30元360元一層經(jīng)營差淮陰電子市場位置：水門橋南邊規(guī)模面積：經(jīng)營面積15000平方，經(jīng)營戶230戶。目前，已形成了一個以匯通市場為龍頭，以布匹市場、家電市場、五金市場為主體的匯通市場群。 目前淮安市的專業(yè)批發(fā)市場基本上處于一種簡單的商品匯聚集中狀態(tài)，對于相關(guān)的同類商品兼收并蓄，經(jīng)營者以及經(jīng)營的商品良莠不齊，其中上檔次、上水平的市場并不多。售價 單位商鋪在14平方左右 主力總價在812萬位 置臨街商鋪 室內(nèi)商鋪臨大治路一 層 8500二 層5800地 下4800銷售情況 12月28日開工，目前接受內(nèi)部預(yù)定。規(guī)劃：五金、舊貨、農(nóng)貿(mào)市場。金龍商城 位置：北臨和平路，南接越河路與里運(yùn)河相望，東連圩北路。位 置單價（元/平方）備 注沿街門面房968860882530平方內(nèi)部攤位50005800住宅1088146865139平方