【正文】 附：摸摸運(yùn)營(yíng)期間常用的市場(chǎng)推廣策略廣告營(yíng)業(yè)推廣公關(guān)人員促銷服務(wù)促銷文化促銷印刷廣告廣播廣告包裝廣告電影廣告宣傳手冊(cè)企業(yè)名錄翻牌廣告廣告牌招牌POP廣告視聽材料標(biāo)志圖形說(shuō)明書商品目錄比賽、游戲抽獎(jiǎng)、獎(jiǎng)券獎(jiǎng)金與禮品會(huì)員卡交易會(huì)現(xiàn)場(chǎng)演示贈(zèng)貨券回扣低息貨款招待會(huì)以舊換新折扣優(yōu)惠搭配商品信息報(bào)導(dǎo)演講、游說(shuō)研討會(huì)年度報(bào)告慈善捐贈(zèng)社區(qū)關(guān)系標(biāo)識(shí)宣傳公司期刊銷售展示銷售會(huì)議獎(jiǎng)勵(lì)樣品試用展覽會(huì)電視購(gòu)物電話購(gòu)物郵購(gòu)消閑夜市物品寄存代客交費(fèi)商品質(zhì)量鑒定使用前培訓(xùn)聯(lián)誼會(huì)企業(yè)文化研討文化廣場(chǎng)畫展、影展文化藝術(shù)講座圖書展賣第七章 營(yíng)業(yè)人員行為規(guī)范 上班（進(jìn)店）上班要走職工專用門和專用通道，同時(shí)主動(dòng)出示工作。視顧客滿意為企業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理的最高目標(biāo)。所有營(yíng)業(yè)人員必須在營(yíng)運(yùn)部和人事培訓(xùn)部備檔。十二、 單體推廣活動(dòng)要求占用公共場(chǎng)地的由廣告部負(fù)責(zé)管理和收費(fèi)、需要懸掛條幅等道具的，廣告部有償提供服務(wù)，廣告部負(fù)責(zé)單體推廣活動(dòng)的過(guò)程監(jiān)督和管理。八、 項(xiàng)目整體推廣的費(fèi)用以*元/月. 平方米計(jì)算。各商鋪的門市外壁屬項(xiàng)目的公共空間，不得擅自掛、貼任何物品，（包括畫各類圖案）并保證其干凈、清潔。門面除門頭外不得作以大的調(diào)整，對(duì)于門面的施工不得超過(guò)2天，過(guò)期者需給予鄰居店鋪每天50元以上的補(bǔ)償金。嚴(yán)重者清退出場(chǎng)，經(jīng)管理委員會(huì)批準(zhǔn)，項(xiàng)目有權(quán)將該商鋪轉(zhuǎn)租給他人，租金的70%作為產(chǎn)權(quán)方的補(bǔ)償金。 經(jīng)營(yíng)者者要把住進(jìn)貨關(guān)，國(guó)產(chǎn)貨要做到：不進(jìn)三無(wú)產(chǎn)品（即無(wú)品各、無(wú)廠名、無(wú)廠址），進(jìn)口貨要有進(jìn)口產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)合格證明和中文標(biāo)識(shí)。 營(yíng)運(yùn)科部負(fù)責(zé)全商場(chǎng)服裝質(zhì)量監(jiān)督管理工作的同時(shí)，要積極配合上級(jí)有關(guān)部門工作，協(xié)調(diào)質(zhì)檢部門與經(jīng)營(yíng)業(yè)者關(guān)系。六、產(chǎn)權(quán)方將商鋪轉(zhuǎn)讓，須提前一個(gè)月通知摸摸營(yíng)運(yùn)部，營(yíng)運(yùn)部在核準(zhǔn)第三方入場(chǎng)資質(zhì)后可辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，摸摸收取雙方手續(xù)費(fèi)5000元。對(duì)摸摸內(nèi)業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者、從業(yè)人員有廣泛的約束力，涵蓋了經(jīng)營(yíng)管理各方面的工作，由業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督、管理委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，摸摸有限公司負(fù)責(zé)執(zhí)行。維護(hù)項(xiàng)目整體的服務(wù)形象。7. 相互尊重、同業(yè)之間公平、公正地競(jìng)爭(zhēng)，不欺行霸市、不采用到公共區(qū)域拉客、搶客、壓價(jià)等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段。1. 按國(guó)家法規(guī)按理工商登記、稅務(wù)登記。崗位職責(zé)：部門經(jīng)理：對(duì)上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)直接負(fù)責(zé)，定期參加會(huì)議、匯報(bào)工作、提出建議。經(jīng)營(yíng)公司財(cái)務(wù)報(bào)表編制和分析報(bào)告 發(fā)票管理 統(tǒng)一收取各種規(guī)費(fèi)（工商管理費(fèi)、稅務(wù)、物業(yè)、推廣等） 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的各種費(fèi)用支出的審核 現(xiàn)金管理 稅金申報(bào)、交納。 收集商業(yè)情報(bào)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)態(tài)，并作出針對(duì)性的推廣策略 了解最新的項(xiàng)目管理模式和促銷公關(guān)手段，對(duì)項(xiàng)目的管理提出合理化建議 對(duì)于顧客的調(diào)研，了解顧客的構(gòu)成、消費(fèi)習(xí)慣、購(gòu)買意向等方面的調(diào)研建立摸摸顧客滿意度監(jiān)控體系。關(guān)于收費(fèi)的列項(xiàng)及建議：l 摸摸管委會(huì)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（定額營(yíng)業(yè)稅另計(jì)）l 物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)l 市場(chǎng)推廣的統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議以上收費(fèi)按清單列支，并合并統(tǒng)一收取。統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)理念、統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。引入全新的管理理念，作到統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營(yíng)，規(guī)范管理、靈活經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，分權(quán)和集權(quán)相統(tǒng)一、管理與服務(wù)相統(tǒng)一。二、物業(yè)管理模式建議 三、物業(yè)管理重點(diǎn)建議（具體若需可另附） 在項(xiàng)目管理職能上，其職能大致如下：作為物業(yè)經(jīng)理l 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公用設(shè)備的運(yùn)作和公共地方的保養(yǎng)維修l 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的保安事務(wù)l 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的清潔/滅蟲事務(wù)l 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的綠化事務(wù)l 代表客戶與有關(guān)政府部門聯(lián)絡(luò)（主要為項(xiàng)目設(shè)施，服務(wù)方面的工作）l 負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作的帳目l 協(xié)助/監(jiān)管裝修工作l 解答業(yè)主的查詢作為大業(yè)主的租務(wù)代理人l 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主與租戶的租務(wù)管理工作l 負(fù)責(zé)租戶的查詢及提供有關(guān)協(xié)助l 負(fù)責(zé)商場(chǎng)部分的推廣工作作為停車場(chǎng)管理人l 負(fù)責(zé)停車場(chǎng)的日常運(yùn)作和管理工作另行提供特色服務(wù)：l 家政服務(wù)：家居清潔、代訂車票、代訂煤氣、代購(gòu)報(bào)紙、衣物洗熨、小孩接送、保姆；l 節(jié)日特色活動(dòng)：七、經(jīng)營(yíng)管理建議目 錄1. 前言：2. 組織管理架構(gòu)圖3. 關(guān)于組織架購(gòu)的說(shuō)明4. 經(jīng)營(yíng)各部門職能及崗位設(shè)置和崗位責(zé)任5. 摸摸業(yè)主經(jīng)營(yíng)公約6. 摸摸經(jīng)營(yíng)管理制度（附）*建議公司聘請(qǐng)專業(yè)的商場(chǎng)管理顧問(wèn)公司作本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)單位，一方面能夠切實(shí)確保摸摸的經(jīng)營(yíng)管理的有序進(jìn)行，另一方面也是本項(xiàng)目的一個(gè)極具競(jìng)爭(zhēng)力的賣點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，能夠極大促進(jìn)本案的銷售和招商。 外門市房采用玻璃門進(jìn)出，內(nèi)部也采用玻璃門相連。樓內(nèi)導(dǎo)購(gòu)招牌、公共廊道吊旗效果、廣告燈廂效果等；硬環(huán)境： 總體上視覺通透、易選用亮色為主基調(diào)、突出商業(yè)氛圍。四、 商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)優(yōu)化建議（一） 商業(yè)規(guī)劃建議 業(yè)種分布 一樓：知名品牌服飾、鞋帽、皮具箱包、鐘表、眼鏡、工藝禮品、酒吧茶室、游藝、婚紗攝影、化妝品、美容、通訊器材、音像制品、超市、風(fēng)味小吃、金融網(wǎng)點(diǎn)等二樓以組團(tuán)形式分成人服飾（男區(qū)、女區(qū)）、兒童服飾、運(yùn)動(dòng)休閑用品等 組團(tuán)案名 時(shí)尚街區(qū)春天百合美食街區(qū)零距離超市ULIFE歡樂谷嘉年華雅士閣說(shuō)明： 延續(xù)了東大街以服飾為主原有經(jīng)營(yíng)業(yè)種，又與現(xiàn)代商業(yè)步行街主流業(yè)種分布相吻合。唯有錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，迂回路線，才可能在另一陣地建立新標(biāo)志，；l 目前淮安市各類專業(yè)市場(chǎng)林立，競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化，唯有個(gè)性化、特色化經(jīng)營(yíng)才能脫穎而出；l 淮安作為地級(jí)市府所在地，體現(xiàn)、提升城市形象與商業(yè)文化的一個(gè)有特色的、以經(jīng)營(yíng)中高檔服飾類精品為主的集購(gòu)物餐飲、休閑、居住為一體的步行街沒有形成；l 中國(guó)加入WTO，一些大的商業(yè)變數(shù)如SHOPPINGMALL、HYPERMARKET、GMS將全力取代百貨店的主力地位促使零售業(yè)態(tài)的加速變革和共生化；唯有前瞻，才能勝出；l 市府按照南京湖南路的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃東大街，與慈云寺、文廟相呼應(yīng)，形成廟市合一的淮安“夫子廟”l 東大街作為百年老街，經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)產(chǎn)品多為服裝、鞋帽、箱包及小百貨類等。（五）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力綜述淮安市商業(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類較齊全，數(shù)量較多，淮安市場(chǎng)格局已經(jīng)成形，主要商區(qū)和市場(chǎng)各具特色，在消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者心中形成一定的心理積淀。u 本市居民對(duì)東大街缺乏信任度和美譽(yù)度,普遍認(rèn)為該市場(chǎng)檔次低下,質(zhì)量無(wú)保障。商居環(huán)境全面提升，有很大的升值潛力?？偨Y(jié)：從上述的有關(guān)資料我們可以看出，目前新增在售在租商住樓基本具備以下幾個(gè)特點(diǎn)：l 在建商鋪門面房較多，短時(shí)間內(nèi)供大于求，租售招商普遍存在難度l 不同區(qū)域地段售價(jià)差別較大，同一個(gè)案沿街門面房與內(nèi)門市房、一樓與二樓差別較大l 各個(gè)案商鋪定位有差別（見后）競(jìng)爭(zhēng)不對(duì)手層出不窮，如淮匯通商城、 八二鞋帽商城、荷花池小區(qū)商鋪及正在改造的東、西大街項(xiàng)目等，從目前市場(chǎng)情況看，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已到了白熱化階段。 銷售價(jià)格：商鋪提供5成10年按揭，住宅7成10年按揭。5．白鷺花園付款方式：一次性付款或分期付款，優(yōu)惠幅度可達(dá)5%東大街綜合市場(chǎng)位置：承德路與東大街交叉口東北角，規(guī)模：占地面積10000平方，建筑面積30000平方，其中營(yíng)業(yè)面積16000平，900多個(gè)營(yíng)業(yè)單位。商城配套設(shè)施先進(jìn)，空調(diào)、自動(dòng)扶梯、貨梯、 通訊、保安、保潔齊全。 目前從淮安市開發(fā)市場(chǎng)、開發(fā)商鋪的角度來(lái)看，作為專業(yè)市場(chǎng)基本上以招商、招租的形式為主，但其中伴有使用權(quán)的優(yōu)先轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，這使得商鋪在不具備產(chǎn)權(quán)的前提下具有了一定的炒做行為，使租商鋪本身具有了一定的投資色彩，而不是直接的投資概念與行為； 而作為沿街商鋪，尤其是小區(qū)的商鋪基本以出售為主，較高。年交易額15億元。租售情況：由于目前進(jìn)行市場(chǎng)改造，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)使用率在60%左右，除經(jīng)營(yíng)副食、酒類的一區(qū)、五區(qū)外，其余各區(qū)使用率在50%。消費(fèi)季節(jié)性相對(duì)明顯，節(jié)假日通常是他們的采購(gòu)高峰 淮安市消費(fèi)者分析 我們將消費(fèi)者按區(qū)域劃分為市區(qū)消費(fèi)者和郊區(qū)、郊縣消費(fèi)者及周邊地區(qū)消費(fèi)者，從調(diào)查資料來(lái)看：（1）市區(qū)消費(fèi)者的主要消費(fèi)行為 主要商區(qū)及專業(yè)市場(chǎng)分布 在淮安市最主要商業(yè)街淮海路從北而南分布了20多家專業(yè)市場(chǎng)，自北而南排列： 蘇北市場(chǎng)淮陰汽配城南方電腦城淮海市場(chǎng)匯通市場(chǎng)、淮萃市場(chǎng)紡織、五金、食品市場(chǎng)清中電子城東方電腦城淮海地下商城電信商城、金三角電訊城淮陰裝飾材料市場(chǎng)五星家具城、龍風(fēng)家具城、淮陰家具城城中城商業(yè)街淮陰電子市場(chǎng)東、西大街步行商業(yè)區(qū)清江市場(chǎng)和東郊南方批發(fā)市場(chǎng)。三、針對(duì)性商業(yè)環(huán)境分析商圈劃分二、淮安市區(qū)商業(yè)市場(chǎng)整體情況研究 （一）總體概況位置上、交通上以及對(duì)蘇北輻射面的優(yōu)勢(shì)與發(fā)展，有力地促進(jìn)了商貿(mào)流通的日趨活躍。 六大功能分區(qū)1) 淮安分區(qū)：總面積30平方公里，是以淮安市區(qū)為依托的歷史文化名城、旅游度假區(qū)，主要發(fā)展旅游業(yè)以及配套的餐飲、旅館、休閑娛樂等服務(wù)業(yè)。在崗職工平均工資:7978元,%。如今淮安公路、鐵路、水路四通八達(dá)，同三（京滬）高速、寧徐高速、寧連高速以及新沂到長(zhǎng)興的鐵路均已在此相會(huì)，京杭運(yùn)河、蘇北灌溉總渠、淮河及其入海水道等縱橫交錯(cuò)，形成了一個(gè)以高等級(jí)公路為主骨架、水路并舉的交 通網(wǎng)絡(luò)，又新成為了江蘇南北交通交匯中心。摸摸商業(yè)城營(yíng)銷策劃報(bào)告目 錄1. 市場(chǎng)調(diào)研與項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析2. 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及概念設(shè)計(jì)3. 項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化建議4. 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議5. 項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)建議6. 項(xiàng)目物業(yè)管理策略建議7. 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理策略建議一、市場(chǎng)環(huán)境研究及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析目 錄1. 城市背景及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究2. 整體商業(yè)環(huán)境研究3. 針對(duì)性商業(yè)環(huán)境分析4. 典型商業(yè)場(chǎng)所調(diào)研分析5. 在建、在售商鋪?zhàn)》空{(diào)研分析6. 基地概況7. 項(xiàng)目SWOT分析一 城市背景及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析研究（一）城市概況淮安市是一代偉人周恩來(lái)的故鄉(xiāng)，地處江蘇腹地，位于江淮平原北部下游，轄清河、清浦、楚州、淮陰4個(gè)區(qū)和漣水縣、金湖縣、洪澤縣、盱眙縣4個(gè)縣；面積約10072平方公里，人口505萬(wàn)。目前，淮安工業(yè)主導(dǎo)地位逐步確立，形成了以機(jī)械、化工、冶金、紡織、煙草為支柱的工業(yè)體系，擁有淮陰卷煙廠、淮鋼集團(tuán)、韓泰輪胎公司、中石化清江石化公司、安邦集團(tuán)、華新集團(tuán)、輝煌太陽(yáng)能公司、清拖、清棉集團(tuán)等一批重點(diǎn)骨干企業(yè)。農(nóng)民人均純收入:3302元,%。2) 城南分區(qū)：,規(guī)劃建成區(qū)15平方公里,是淮陰外向型農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū) ，主要發(fā)展高新技術(shù)綠色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè).3) 青浦分區(qū):總面積15平方公里,是老城游購(gòu)區(qū)和冶金、化工、煙草、紡織等工業(yè)區(qū)。,其中各類規(guī)模商品市場(chǎng)200多個(gè)，年成交額近110億元，其中成交額超億元的市場(chǎng)20多個(gè)。核心商業(yè)圈 以淮海路為主線，匯通市場(chǎng)、淮海廣場(chǎng)為中心。 淮海北路：最繁華商業(yè)街，主要分布中、高檔服裝、鞋類專賣店，賓館酒店、金融機(jī)構(gòu)、婚紗影樓、娛樂休閑中心鑲嵌其中，沿路分布10多家專業(yè)市場(chǎng)，淮海廣場(chǎng)有本市最大購(gòu)物中心。日常生活用品的消費(fèi)，目前在超市消費(fèi)越來(lái)越成為主流時(shí)尚 消費(fèi)對(duì)象以低檔為主（3）市郊、縣和周邊地區(qū)批發(fā)商 租售價(jià)格（抽樣調(diào)查）： 地點(diǎn)面積（平米）月租金年租金/平米場(chǎng)內(nèi)門市房11．8210210臨街店鋪304012001500450480臨街店面3040總價(jià)1519萬(wàn)45005000元/平方米 淮海北路汽配城位置：淮海北路黃河路附近規(guī)模：4層永久建筑物，6000平方米租售價(jià)格（抽樣調(diào)查）：位 置面積（平米）月租金/平方年租金/平米一樓38元456二樓22元264場(chǎng)外門面房28元336附近農(nóng)科所臨街門面： 兩層75+754000元267 淮海廣場(chǎng)附近商圈： A、家具市場(chǎng)市場(chǎng)名稱規(guī) 模月租金/平方年租金/平方備注 龍鳳家具城淮安最大45元/38元540元/456元共兩層經(jīng)營(yíng)好 五星家具城8000平方43元/30元516元/360元共兩層經(jīng)營(yíng)一般 淮陰家具城4000平方30元360元一層經(jīng)營(yíng)差淮陰電子市場(chǎng)位置：水門橋南邊規(guī)模面積：經(jīng)營(yíng)面積15000平方，經(jīng)營(yíng)戶230戶。目前，已形成了一個(gè)以匯通市場(chǎng)為龍頭，以布匹市場(chǎng)、家電市場(chǎng)、五金市場(chǎng)為主體的匯通市場(chǎng)群。 目前淮安市的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)基本上處于一種簡(jiǎn)單的商品匯聚集中狀態(tài)，對(duì)于相關(guān)的同類商品兼收并蓄，經(jīng)營(yíng)者以及經(jīng)營(yíng)的商品良莠不齊，其中上檔次、上水平的市場(chǎng)并不多。售價(jià) 單位商鋪在14平方左右 主力總價(jià)在812萬(wàn)位 置臨街商鋪 室內(nèi)商鋪臨大治路一 層 8500二 層5800地 下4800銷售情況 12月28日開工，目前接受內(nèi)部預(yù)定。規(guī)劃：五金、舊貨、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。金龍商城 位置：北臨和平路，南接越河路與里運(yùn)河相望，東連圩北路。位 置單價(jià)（元/平方）備 注沿街門面房968860882530平方內(nèi)部攤位50005800住宅1088146865139平方