【正文】 * 同時(shí)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目廣告推廣必須是小牌面，高頻度的在一定時(shí)間段內(nèi)持續(xù)進(jìn)行，伴隨強(qiáng)有力的新聞炒作，因?yàn)?，我們的最終目的是出售，必須讓客戶(hù)產(chǎn)生強(qiáng)有力的信心，投資本商場(chǎng)鋪位是非常有前途的，租家、用家都看好，自然可以投資?？稍谝幻鎵ι狭幸粡埓蟊?，注明南山八大樓盤(pán)的建筑規(guī)模、戶(hù)數(shù)、入伙時(shí)間等。 羅湖租金與羅湖生意以及本物業(yè)租金與生意對(duì)比 物業(yè)命名 物業(yè)命名恰如產(chǎn)品品牌，良好的品牌可以博得消費(fèi)者強(qiáng)烈的忠誠(chéng)，增加產(chǎn)品的價(jià)值。 專(zhuān)設(shè)交樓直通車(chē)及形象宣傳車(chē)。 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話(huà)： 3264624 3214820 郵編： 518028 33 E、 完美商業(yè)規(guī)劃，適應(yīng)時(shí)代潮流 主題訴求： 商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)新革命，讓客戶(hù)常來(lái)看看 提供客戶(hù)利益：將改變南山商鋪格子間的現(xiàn)狀 ,全面大商場(chǎng)開(kāi)放式 格局設(shè) 計(jì)，細(xì)致的人流規(guī)劃貫穿全場(chǎng)，令客戶(hù)逛遍 商場(chǎng)每一個(gè)角落。 C、 位置及昭示力 主題訴求： 南油大道咽喉要地，物業(yè)形象深入民心。 證明： * 樓盤(pán)列表（含 LOGO、開(kāi)發(fā)面積、總戶(hù)數(shù)、入伙時(shí) 間）例，蔚藍(lán)海岸 80 萬(wàn)平方米，星海名城 80 萬(wàn) 平方米，招商海月 40 萬(wàn)平方米等。 我們?cè)O(shè)定物業(yè)招租市場(chǎng)定位如下： 順應(yīng)南山開(kāi)發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)變革浪潮， 應(yīng)運(yùn)而生的核心區(qū)位大型家居主題商場(chǎng)。 * 進(jìn)行各種各樣的抽獎(jiǎng)、促銷(xiāo)活動(dòng)，制造熱賣(mài)氣氛，多造節(jié)、多過(guò)節(jié)，這是很多大型商場(chǎng)的制勝法寶。 表四：建議租金表 市場(chǎng)比較租金（元 /M2） 理論租金 （元 /M2） 建議租金 （元 /M2） 1 層 110 154 120 2 層 90 100 90 3 層 40 74 60 4 層 35 70 45 上表的建議租金僅 為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期內(nèi)視市場(chǎng)反應(yīng)及時(shí)做出調(diào)整，如果市場(chǎng)不接受，則仍需調(diào)低；若市場(chǎng)反應(yīng)良 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話(huà)： 3264624 3214820 郵編： 518028 28 好，則租金馬上漲價(jià)。主要經(jīng)營(yíng)品種所在位置和分區(qū)情況將在附圖中標(biāo)明，輔助類(lèi)的產(chǎn)品由于數(shù)量不多，要求面積不大，可在具體招租過(guò)程中靈活安排。 三 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種分區(qū)設(shè)計(jì) * 本商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種主力推薦方案： 1F 潔具 浴室 陶瓷 浴室五金（水龍頭、毛巾架） 2F 櫥柜 木地板 石材 五金（把手、鎖） 防火板 塑鋼門(mén) 窗 3F 布藝 地毯 墻紙 文化石 藝術(shù)墻面 涂料 油漆 4F 燈具 飾品 鐵花 藝術(shù)玻璃 藝術(shù)天花 裝飾公司 其中“蘭色”字體的經(jīng)營(yíng)品種為該層的主力品種，其他為輔助品種。 這樣做既使得購(gòu)物者覺(jué)得商場(chǎng)商品集中，人氣鼎旺，又可以提高商場(chǎng)面積使用率，增加商場(chǎng)的租金收入。 金麗家居廣場(chǎng)有許多值得我們借鑒的地方，無(wú)論從商場(chǎng)布局、功能分區(qū)和廣 告推廣方面都較為先進(jìn)。 香江裝飾廣場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)范圍 1F： 精品家私、櫥柜城、瓷片、潔具 2F： 陶瓷城：瓷片、潔具、淋浴房、蒸氣房、按摩房、 小五金 3F： 地板城：地板、門(mén)類(lèi)、鐵藝、地毯、墻紙 4F： 燈飾城：燈飾、工藝品、布藝 管理費(fèi) 28 元 /月 實(shí)用率 60% 租期 1 年 檔次 中高檔 鋪位面積 2080 平米不等 企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話(huà)： 3264624 3214820 郵編： 518028 海雅百貨： 這家位于濱海大道與南山大道交匯處的商城，是海雅集團(tuán)投資三億多元修建的超大型百貨商場(chǎng)，上下共八層，總面積為３． ５萬(wàn)平方米，是目前深圳西部最大的百貨商場(chǎng)，同時(shí)也是我市單體面積最大的商場(chǎng)。以老字號(hào)雅庭裝飾公司為首的數(shù)十家正規(guī)家庭裝修公司的資深設(shè)計(jì)師現(xiàn)場(chǎng)演示。 企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話(huà)： 3264624 3214820 郵編： 518028 雅居裝飾城： 位于八卦四路，已開(kāi)業(yè)一至四期，與居家裝飾城毗鄰，生意很好，規(guī)模、布局、經(jīng)營(yíng)品種等均與居家相若，都是憑借八卦嶺地緣優(yōu)勢(shì)、便利交通、成行成市的規(guī)模效應(yīng)和廉價(jià)的倉(cāng)庫(kù)用地而蓬勃發(fā)展起來(lái)的，其租金水平約為 128 元 /平米。 海雅百貨的開(kāi)業(yè)，如同淺水灣里開(kāi)來(lái)了一艘航空母艦（家樂(lè)福、人人樂(lè)、愉康商場(chǎng)三家商場(chǎng)加起來(lái)還不夠海雅百貨面積大）；南山商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力激增。 * 品牌商家大舉搶灘登陸 女兒國(guó)購(gòu)物城南山分店己于去年底開(kāi)業(yè)，今年，女人世企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話(huà)： 3264624 3214820 郵編： 518028 界南山分店、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)也相繼登臺(tái)亮相。 * 整體規(guī)劃分散零亂，無(wú)統(tǒng)一布局 在 南山購(gòu)物，有可能遇到這家賣(mài)皮鞋，而緊鄰的那家卻在賣(mài)五金配件，再過(guò)去是飲食店，而飲食店隔壁卻在賣(mài)陶瓷建材的情況，由于設(shè)有統(tǒng)一規(guī)劃，這些大都是由住宅樓的底層改建的商鋪就給人一種特別零亂的感覺(jué)。 除此之外，就只有近千家經(jīng)營(yíng)飲食、日用百貨、鞋帽服飾、珠寶鐘表、五金交電器件、低檔家私的商鋪門(mén)店，如常興路商業(yè)街等。這十幾家在售和在建的大型商場(chǎng)，大都以主題商場(chǎng)宣傳，鮮明界定和劃分終端目標(biāo)消費(fèi)群。一方面，跨海大橋的開(kāi)通可吸引港人南山置業(yè)居住，居住南山的港人可增加本地的商業(yè)消費(fèi)需求；另一方面，交通便利，通關(guān)方便，兩地物價(jià)差和南山購(gòu)物環(huán) 境的日臻完善，會(huì)使得一部分港人把購(gòu)物的區(qū)域轉(zhuǎn)移到南山，從而可使得南山的商業(yè)需求總量得以增加，商業(yè)發(fā)展步入更高的平臺(tái)。南山在建、在售的商服物業(yè)逾２０萬(wàn)平方米，截止到今年底其商服物業(yè)空置量達(dá)７．５６萬(wàn)平方米，二項(xiàng)相加南山在未來(lái)一年內(nèi)的商服物業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到２７．５萬(wàn)平方米，南山居住人口４５萬(wàn)，平均每人擁有０．６０平方米的商服物業(yè)，此種比例遠(yuǎn)高于其它地區(qū) 商業(yè)配套比例。 雖說(shuō)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的成功案例很多，但更多的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)由于自身缺乏上述的條件或不具備比較優(yōu)勢(shì)，往往在競(jìng)爭(zhēng)中慘遭淘汰，或是做痛苦的掙扎。 商場(chǎng)內(nèi)各鋪位利益相關(guān)，彼此一榮俱榮、一損俱損，這需要商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)商場(chǎng)才能做旺。企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話(huà)： 3264624 3214820 郵編： 518028 謹(jǐn)呈：深圳世浩實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 萬(wàn)豪商業(yè)城營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 深圳市世方物業(yè)咨詢(xún)有限公司 企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話(huà)： 3264624 3214820 郵編： 518028 目 錄 第一部分 物業(yè)定位 第一章 市場(chǎng)調(diào)查分析 一 深圳市總體商業(yè)市場(chǎng)背景 二 南山商業(yè)市場(chǎng)綜述 三 同類(lèi)主題市場(chǎng)調(diào)研 八卦嶺片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研 田貝片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研 筍崗片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研 本區(qū)域典型可比商場(chǎng)調(diào)研 四 總結(jié)分析 第二章 物 業(yè)發(fā)展建議 一 商場(chǎng)平面布局規(guī)劃設(shè)計(jì) 鋪位分割 過(guò)道設(shè)計(jì) 商場(chǎng)人流圖繪制 二 商場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì) 三 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種分區(qū)設(shè)計(jì) 四 商場(chǎng)各層租金估算及租金價(jià)格表制定 企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話(huà)： 3264624 3214820 郵編： 518028 五 商場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理建議 六 建筑外立面之裝飾、色彩修改建議 七 商場(chǎng)休閑廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第二部分 招租推廣策略 一 主體推廣方案及廣告推廣要點(diǎn) 二 階段推廣計(jì)劃時(shí)間表 三 組合媒體發(fā)布計(jì)劃 四 銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)策劃 五 造勢(shì)手法策劃 企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話(huà)： 3264624 3214820 郵編： 518028 第一部分 物業(yè)定位 第一章 市場(chǎng)調(diào)查分析 一、 深圳市總體商業(yè)市場(chǎng)背景 商場(chǎng)分割小鋪位銷(xiāo)售已風(fēng)光不再 曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)的“西部電子”，開(kāi)業(yè)后遠(yuǎn)未達(dá)到人們預(yù)期，“東方巴黎”至今仍無(wú)法開(kāi)業(yè)，這使得將統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的商場(chǎng)劃分成小鋪位賣(mài)的銷(xiāo)售形式難度增大，讓投資客重新建立起信心的難度增強(qiáng)。但往往發(fā)展商將商鋪分割售出后，就不再理會(huì)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，這是導(dǎo)致目前眾多商場(chǎng)失敗的直接原因。 二層以上物業(yè)銷(xiāo)售難度大 凡是出售的商業(yè)物業(yè)，無(wú)論是開(kāi)放式商場(chǎng)還是獨(dú)立式商鋪，二層以上的部 分大多銷(xiāo)售困難，最終只能通過(guò)招租企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話(huà)： 3264624 3214820 郵編： 518028 解決。在南山未來(lái)的商服物業(yè)發(fā)展中，如何定位，形成自身特色，強(qiáng)力吸引本地居民消企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話(huà)： 3264624 3214820 郵編： 518028 費(fèi)，滿(mǎn)足本地居民需求是重中之重。 3 南山商圈狀況分析 南山商服物業(yè)在分布上呈商圈和沿交通干線(xiàn)分布的特征，企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話(huà)： 3264624 3214820 郵編： 518028 特別在商圈分布上，南山商業(yè)發(fā)展的龍頭商場(chǎng)的帶動(dòng)作用不可估量，至今已在南山形成了： 以人人樂(lè)、沃爾瑪為中心的商圈 ； 以家樂(lè)福為中心的商圈； 以女兒國(guó)、愉康商城為中心的商圈 。 在深圳市全市的商服物業(yè)區(qū) 域構(gòu)成比例中，南山區(qū)去年商服物業(yè)施工面積，占到全市的１７％。 * 商圈形象未能深入人心，人氣不旺 濱海大道通車(chē)后， 羅湖上班，南山居住 成為一部分人的夢(mèng)想。 7 南山商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話(huà)： 3264624 3214820 郵編： 518028 當(dāng)眾多的發(fā)展商把眼光盯向南山的