【正文】 。 ? 我們認(rèn)為本商場(chǎng)的最終購(gòu)買者必定是以周邊南油、蛇口等南山本地客戶為主，因此，在南山報(bào)及南山 有限電視臺(tái)也應(yīng)發(fā)布上述信息，為銷售做好鋪墊。 造勢(shì)要點(diǎn)： * 本項(xiàng)目招租廣告的目的主要是為了證明發(fā)展商的實(shí)力，樹立租客信心，找上門推銷必然便宜，與我們的高租金形象不符。 招租的成功、火爆，商場(chǎng)的成功開業(yè)將是最好的證明和廣告，將會(huì)給購(gòu)鋪者以極大的信心支撐。 VI 系統(tǒng)展示：在售樓處擺放一套廣告公司設(shè)計(jì)出來(lái)的完整的 VI 系統(tǒng)冊(cè)子 ，可供顧客翻閱和售樓員展示講解之用。 展板設(shè)計(jì)：另一個(gè)主題是商圈的概念，將附近的沃爾瑪、人人樂、順電等大商場(chǎng)繪制成地圖，向客戶展示該商場(chǎng)所處商圈的優(yōu)勢(shì)和價(jià)值上升空間，以及其自身優(yōu)越的地理位置和發(fā)展?jié)摿Α? 展板設(shè)計(jì)：一個(gè)主題是南山眾多大型住宅社區(qū)，做家居裝飾市場(chǎng)，有龐大的消費(fèi)市場(chǎng)支撐前景廣闊，生意肯定好，給客戶很強(qiáng)烈的視覺沖擊。 綜上分析：我司推薦名稱為： 集美堂 國(guó)際名店家居廣場(chǎng) 集美堂 家居新生活廣場(chǎng) 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 36 二 階段推廣計(jì)劃時(shí)間表 階 段 日 期 工 作 內(nèi) 容 負(fù)責(zé)人 方案確定 1/15— 1/16 確定方案及廣告公司 世浩 /世方 資料 準(zhǔn)備期 1/17— 1/20 外立面設(shè)計(jì)，以便盡快進(jìn)行施工 廣告公司 /世方 世浩 /世方 廣告公司 /世方 世浩 世浩 /世 方 世方 印刷 /禮儀公司 世方 /廣告公司 廣告公司 1/17— 1/20 平面圖專業(yè)繪制 1/201/24 售樓處內(nèi)包裝文件設(shè)計(jì) 1/201/24 售樓處外包裝文件設(shè)計(jì) 1/161/20 聯(lián)絡(luò)裝飾協(xié)會(huì)、照明協(xié)會(huì)，成為會(huì)員，并邀請(qǐng)有關(guān)負(fù)責(zé)人講話 1/16— 1/20 聯(lián)絡(luò)天虹商場(chǎng)有關(guān)負(fù)責(zé)人講話 1/16— 1/20 聯(lián)絡(luò) 23 家知名品牌，發(fā)表對(duì)本商場(chǎng)贊賞觀點(diǎn) 1/20— 2/1 折頁(yè)設(shè)計(jì) 2/1— 2/5 印刷、制作完成 2/1— 2/8 商場(chǎng) VI手冊(cè)設(shè) 計(jì) 人員 1/16 銷售經(jīng)理到位 世方 世方 /世浩 1/20 銷售人員到位 1/16— 1/18 查家居零售商名錄、地址、電話、負(fù)責(zé)人 1/16— 1/20 打印文件，聯(lián)絡(luò)裝修公司，洽談商場(chǎng)招標(biāo)，及商家進(jìn)場(chǎng)意愿。 萬(wàn)豪 金麗家居廣場(chǎng) 1） 萬(wàn)豪沿用原名稱 2） 金麗展現(xiàn)商場(chǎng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)形式，并蘊(yùn)含與金麗關(guān)聯(lián)聯(lián)想。 我們將本物業(yè)命名為 集美堂 國(guó)際名店家居廣場(chǎng) 集美堂 家居新生活廣場(chǎng) 1) 集美：集美麗于一堂； 2) 堂：富麗堂皇 3) 新生活：針對(duì)今年的新生活運(yùn)動(dòng)，以及南山新興住宅區(qū)客戶講求文化品味、以及情調(diào)的特點(diǎn)而設(shè)。 租金有多高，生意有多少。 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 34 G、 放水養(yǎng)魚策略，租金 39（僅為示意）元起 主題訴求： 39 元錢，搶占南山市場(chǎng)制高點(diǎn) 提供客戶利益：價(jià)廉物美是每一個(gè)人購(gòu)物決策的重要一環(huán)。 提供成本低廉之倉(cāng)庫(kù)用地， 解決用家 后顧之憂。南山每一個(gè)新盤入 伙，交樓直通車就主動(dòng)前往迎客上門，為租客接生 意廣開客源。 主題訴求： 商場(chǎng)好管家，是您財(cái)源廣進(jìn)的基礎(chǔ) 提供客戶利益：商場(chǎng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，預(yù)留充足宣傳廣告費(fèi)用。 F、 專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 商場(chǎng)比住宅更需要售后服務(wù)，住宅沒有物業(yè)管理，最多會(huì) 跌價(jià)，商 場(chǎng)沒有專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，就是甩手掌柜不成事。 * 商場(chǎng)人流規(guī)劃圖 * 專設(shè)南山重點(diǎn)樓盤樣板間?？蛻舨焕郏匀辉敢獬?lái)看看。 * 金麗模式及我們的特點(diǎn)對(duì)比。 證明： * 深圳裝飾協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)以及其它業(yè)內(nèi)人士發(fā)表公開講 話，對(duì)本物業(yè)前景充滿信心。 * 南油大道交通匯總表（含大巴、中巴） 15 小時(shí)車流量統(tǒng)計(jì)表 D、 規(guī)模及主題商場(chǎng) 主題訴求： 20000 平方米專業(yè)商場(chǎng)設(shè)計(jì)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯 提供客戶利益：專業(yè)組織、專業(yè)營(yíng)銷，形成規(guī)模效應(yīng)，客戶家庭 裝修必到一站。 提供客戶利益：南油大道車來(lái)車往，臨街面長(zhǎng)，商場(chǎng)將在短時(shí) 間內(nèi)樹立知名度，吸引客戶前來(lái)選購(gòu)，生意機(jī)會(huì) 多。沃爾瑪、南山順電、金暉家居 廣場(chǎng)。 證明： * 區(qū)位地圖表現(xiàn)，開發(fā)樓盤環(huán)繞身旁，交通必達(dá)要地。 提供客戶利益：位處南山開發(fā)的核心位置，龍頭商家率先出擊，生 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 32 意自然好做。 * 開發(fā)圖片列表。 提供客戶利益： 南山 5 年內(nèi)近千萬(wàn)平方米開發(fā)量，家居市場(chǎng)規(guī)模 近百億。該表現(xiàn)核心將直接影響租客是否進(jìn)場(chǎng)，有的物業(yè)包 裝奢華，講天講地就是不講樓，但消費(fèi)者會(huì)為了那些漂亮的詞語(yǔ)而買樓嗎？物業(yè)推廣，漂亮是基礎(chǔ)，品味是要點(diǎn)，簡(jiǎn)潔明了是根本，而最最重要的是講清楚為客戶所帶來(lái)的利益，并提供相應(yīng)的證明，以打動(dòng)客戶的心。近年來(lái)南山每年新開發(fā)面積逐年上升，現(xiàn)在已占全市新開發(fā)面積一半以上，蔚藍(lán)海岸、星海名城、招商海月等數(shù)十萬(wàn)平米大型社區(qū)不斷涌現(xiàn)，家居用品銷售中心的轉(zhuǎn)移也是大勢(shì)所趨。 定位釋義及租客前來(lái)的理由： * 為什么要去南山？順應(yīng)南山開發(fā)浪潮。 即：我為什么到這里來(lái)？ 來(lái)了以后有沒有生意，能不能賺到錢？ 會(huì)不會(huì)一年半載有需要離開？ 因此， 為了吸引租客到來(lái)，必須具有實(shí)實(shí)在在的利益吸引。 七 商場(chǎng)休閑廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 * 廣場(chǎng)地面為硬地，注意地面顏色搭 配，及圖案拼制；并種植少量觀賞樹木（高度適中，不能遮擋視線）以增加景觀和可識(shí)別性。 六 建筑外立面之裝飾、色彩修改建議 * 建議外立面掛一個(gè)醒目的大廣告牌，列明各層經(jīng)營(yíng)品種、功能分區(qū)等，形成良好的導(dǎo)示系統(tǒng)。 * 設(shè)置商場(chǎng)購(gòu)物專車，并在車身做廣告，在南山即將入伙和 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 29 剛剛?cè)牖锏臉潜P之間轉(zhuǎn)悠，一方面為商場(chǎng)拉客；一方面可以起到很好的廣告宣傳作用。 * 聘請(qǐng)一位年輕貌美的模特身著泳裝在櫥窗內(nèi)的豪華按摩浴缸內(nèi)洗澡，肯定可以吸引人氣并引起轟動(dòng)效應(yīng)。 * 商場(chǎng)外搞促銷，以吸引人氣。 管理費(fèi)按照市場(chǎng)的調(diào)查情況，多數(shù)在 3040 元之間，我們建議本商場(chǎng)的管理費(fèi)為 30 元左右，空調(diào)費(fèi)、水費(fèi)全包，電費(fèi)自理。 另外，租期建議為 1 年 。 第四條：如果租金定的高，與金麗、香江等知名家居商場(chǎng)持 平，甚至還高于他們，那么，我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪兒 呢？很可能出現(xiàn)招租周期長(zhǎng)，推廣難度大等問題，風(fēng) 險(xiǎn)大，不宜采取。 第二條：租金偏高即使可以招滿并開業(yè)，但是商場(chǎng)很難長(zhǎng)久 興旺，因?yàn)樵谑袌?chǎng)還不成熟的情況下，高租金無(wú)疑使 商家生意難做，這無(wú)異于“殺雞取蛋”。 表一：各主 要可比商場(chǎng)租金價(jià)格比較表 名稱 樓層 金麗 （元 /M2） 香江 （元 /M2） 居家 （元 /M2） 金雅 （元 /M2） 金暉 （元 /M2） 達(dá)利 （元 /M2） 1F 120 158 130 8098 118138 100 2F 70 98 48 90 3F 45 88 58 4F 30 48 不詳 由上表：通過(guò)對(duì)主要可比商場(chǎng)租金的比較，本項(xiàng)目的最理性、市場(chǎng)可接受、風(fēng)險(xiǎn)性較小的一種租金價(jià)格制定如下： 1F 110 元 /M2 2F 90 元 /M2 3F 40 元 /M2 4F 35 元 /M2 * 按照年 8%回報(bào)率推算出的理論租金 按照公式：月租金 =銷售單價(jià) *8%/12 推算租金則 ： 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 26 表二：理論租金表 均價(jià)（元 /M2） 租金（元 /M2） 1 層 24674 160 2 層 16022 106 3 層 12020 80 4 層 11415 76 * 由于改變商場(chǎng)使用率所引起調(diào)整后的租金 由于商場(chǎng)原來(lái)設(shè)計(jì)的通道寬度為 米和 米，現(xiàn)在調(diào)整為 米和 米，減低了商場(chǎng)的公攤面積，同時(shí)由于招租重新劃分了商場(chǎng)鋪位，使原來(lái)的部分通道 改變成為新的鋪位，也增加了使用面積，兩者影響的結(jié)果相加，經(jīng)粗略計(jì)算將增加5%的使用率，新增的使用面積換算成租金再除上每層的總面積，則每平方米租金約下降了 6 元錢。