【正文】 。l 我們認(rèn)為本商場的最終購買者必定是以周邊南油、蛇口等南山本地客戶為主，因此，在南山報及南山有限電視臺也應(yīng)發(fā)布上述信息，為銷售做好鋪墊。造勢要點： * 本項目招租廣告的目的主要是為了證明發(fā)展商的實力，樹立租客信心，找上門推銷必然便宜，與我們的高租金形象不符。招租的成功、火爆，商場的成功開業(yè)將是最好的證明和廣告，將會給購鋪者以極大的信心支撐。 VI系統(tǒng)展示：在售樓處擺放一套廣告公司設(shè)計出來的完整的VI系統(tǒng)冊子，可供顧客翻閱和售樓員展示講解之用。 展板設(shè)計：另一個主題是商圈的概念，將附近的沃爾瑪、人人樂、順電等大商場繪制成地圖，向客戶展示該商場所處商圈的優(yōu)勢和價值上升空間，以及其自身優(yōu)越的地理位置和發(fā)展?jié)摿Α?展板設(shè)計：一個主題是南山眾多大型住宅社區(qū)，做家居裝飾市場，有龐大的消費市場支撐前景廣闊，生意肯定好，給客戶很強烈的視覺沖擊。 綜上分析：我司推薦名稱為：集美堂 國際名店家居廣場集美堂 家居新生活廣場 二 階段推廣計劃時間表 階 段日 期工 作 內(nèi) 容負(fù)責(zé)人方案確定1/15—1/16確定方案及廣告公司世浩/世方資料準(zhǔn)備期1/17—1/20外立面設(shè)計，以便盡快進(jìn)行施工廣告公司/世方世浩/世方廣告公司/世方世浩世浩/世方世方印刷/禮儀公司世方/廣告公司廣告公司1/17—1/20平面圖專業(yè)繪制1/201/24售樓處內(nèi)包裝文件設(shè)計1/201/24售樓處外包裝文件設(shè)計1/161/20聯(lián)絡(luò)裝飾協(xié)會、照明協(xié)會，成為會員，并邀請有關(guān)負(fù)責(zé)人講話1/16—1/20聯(lián)絡(luò)天虹商場有關(guān)負(fù)責(zé)人講話1/16—1/20聯(lián)絡(luò)23家知名品牌，發(fā)表對本商場贊賞觀點1/20—2/1折頁設(shè)計2/1—2/5印刷、制作完成2/1—2/8商場VI手冊設(shè)計人員1/16銷售經(jīng)理到位世方世方/世浩1/20銷售人員到位1/16—1/18查家居零售商名錄、地址、電話、負(fù)責(zé)人1/16—1/20打印文件，聯(lián)絡(luò)裝修公司，洽談商場招標(biāo)，及商家進(jìn)場意愿。 萬豪 金麗家居廣場1） 萬豪沿用原名稱2） 金麗展現(xiàn)商場內(nèi)部經(jīng)營形式，并蘊含與金麗關(guān)聯(lián)聯(lián)想。 我們將本物業(yè)命名為集美堂 國際名店家居廣場 集美堂 家居新生活廣場1) 集美：集美麗于一堂；2) 堂：富麗堂皇3) 新生活：針對今年的新生活運動，以及南山新興住宅區(qū)客戶講求文化品味、以及情調(diào)的特點而設(shè)。 租金有多高，生意有多少。G、 放水養(yǎng)魚策略，租金39（僅為示意）元起主題訴求：39元錢，搶占南山市場制高點 提供客戶利益：價廉物美是每一個人購物決策的重要一環(huán)。 提供成本低廉之倉庫用地， 解決用家后顧之憂。南山每一個新盤入 伙，交樓直通車就主動前往迎客上門，為租客接生 意廣開客源。 主題訴求：商場好管家，是您財源廣進(jìn)的基礎(chǔ) 提供客戶利益：商場專業(yè)經(jīng)營管理，預(yù)留充足宣傳廣告費用。F、 專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理 商場比住宅更需要售后服務(wù)，住宅沒有物業(yè)管理，最多會跌價，商場沒有專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理，就是甩手掌柜不成事。 * 商場人流規(guī)劃圖 * 專設(shè)南山重點樓盤樣板間?？蛻舨焕?，自然愿意常來看看。 * 金麗模式及我們的特點對比。 證明：* 深圳裝飾協(xié)會秘書長以及其它業(yè)內(nèi)人士發(fā)表公開講 話，對本物業(yè)前景充滿信心。 * 南油大道交通匯總表（含大巴、中巴） 15小時車流量統(tǒng)計表D、 規(guī)模及主題商場主題訴求： 20000平方米專業(yè)商場設(shè)計，規(guī)模優(yōu)勢明顯 提供客戶利益：專業(yè)組織、專業(yè)營銷，形成規(guī)模效應(yīng)，客戶家庭 裝修必到一站。提供客戶利益：南油大道車來車往，臨街面長，商場將在短時 間內(nèi)樹立知名度，吸引客戶前來選購，生意機會 多。沃爾瑪、南山順電、金暉家居 廣場。 證明：* 區(qū)位地圖表現(xiàn)，開發(fā)樓盤環(huán)繞身旁，交通必達(dá)要地。 提供客戶利益：位處南山開發(fā)的核心位置，龍頭商家率先出擊，生 意自然好做。 * 開發(fā)圖片列表。 提供客戶利益：南山5年內(nèi)近千萬平方米開發(fā)量，家居市場規(guī)模 近百億。該表現(xiàn)核心將直接影響租客是否進(jìn)場，有的物業(yè)包裝奢華，講天講地就是不講樓，但消費者會為了那些漂亮的詞語而買樓嗎？物業(yè)推廣，漂亮是基礎(chǔ)，品味是要點，簡潔明了是根本，而最最重要的是講清楚為客戶所帶來的利益，并提供相應(yīng)的證明，以打動客戶的心。近年來南山每年新開發(fā)面積逐年上升，現(xiàn)在已占全市新開發(fā)面積一半以上，蔚藍(lán)海岸、星海名城、招商海月等數(shù)十萬平米大型社區(qū)不斷涌現(xiàn)，家居用品銷售中心的轉(zhuǎn)移也是大勢所趨。 定位釋義及租客前來的理由： * 為什么要去南山？順應(yīng)南山開發(fā)浪潮。 即：我為什么到這里來？ 來了以后有沒有生意，能不能賺到錢？ 會不會一年半載有需要離開？ 因此，為了吸引租客到來，必須具有實實在在的利益吸引。 七 商場休閑廣場規(guī)劃設(shè)計建議* 廣場地面為硬地，注意地面顏色搭配，及圖案拼制；并種植少量觀賞樹木（高度適中，不能遮擋視線）以增加景觀和可識別性。六 建筑外立面之裝飾、色彩修改建議 * 建議外立面掛一個醒目的大廣告牌，列明各層經(jīng)營品種、功能分區(qū)等，形成良好的導(dǎo)示系統(tǒng)。 * 設(shè)置商場購物專車，并在車身做廣告，在南山即將入伙和剛剛?cè)牖锏臉潜P之間轉(zhuǎn)悠，一方面為商場拉客；一方面可以起到很好的廣告宣傳作用。 * 聘請一位年輕貌美的模特身著泳裝在櫥窗內(nèi)的豪華按摩浴缸內(nèi)洗澡，肯定可以吸引人氣并引起轟動效應(yīng)。 * 商場外搞促銷，以吸引人氣。管理費按照市場的調(diào)查情況，多數(shù)在3040元之間，我們建議本商場的管理費為30元左右，空調(diào)費、水費全包，電費自理。另外，租期建議為1年。第四條：如果租金定的高，與金麗、香江等知名家居商場持 平，甚至還高于他們，那么，我們的競爭優(yōu)勢在哪兒 呢？很可能出現(xiàn)招租周期長，推廣難度大等問題，風(fēng) 險大，不宜采取。第二條：租金偏高即使可以招滿并開業(yè)，但是商場很難長久 興旺，因為在市場還不成熟的情況下，高租金無疑使 商家生意難做，這無異于“殺雞取蛋”。表一：各主要可比商場租金價格比較表 名稱樓層金麗（元/M2）香江（元/M2）居家（元/M2）金雅（元/M2）金暉（元/M2）達(dá)利（元/M2）1F12015813080981181381002F709848903F4588584F3048不詳由上表：通過對主要可比商場租金的比較，本項目的最理性、市場可接受、風(fēng)險性較小的一種租金價格制定如下：1F 110元/M22F 90元/M23F 40元/M24F 35元/M2 * 按照年8%回報率推算出的理論租金 按照公式：月租金=銷售單價*8%/12 推算租金則 ： 表二：理論租金表均價（元/M2）租金（元/M2）1層246741602層160221063層12016804層1141576* 由于改變商場使用率所引起調(diào)整后的租金 ，減低了商場的公攤面積，同時由于招租重新劃分了商場鋪位，使原來的部分通道改變成為新的鋪位，也增加了使用面積，兩者影響的結(jié)果相加，經(jīng)粗略計算將增加5%的使用率，新增的使用面積換算成租金再除上每層的總面積，則每平方米租金約下降了6元錢。