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xx商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)企劃方案(下)doc20-營(yíng)銷(xiāo)策劃(參考版)

2024-08-18 12:17本頁(yè)面
  

【正文】 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁(yè) 共 18 頁(yè) 。 而按照大連萬(wàn)達(dá)向外界公布的2020年目標(biāo):商業(yè)公司要在2003年底、2020年初完成股東重組,準(zhǔn)備引進(jìn)四五家戰(zhàn)略投資者。可想而知,通過(guò)對(duì)國(guó)外財(cái)團(tuán)資金的吸引,同時(shí)也將國(guó)外成熟的MALL管理一同引進(jìn)。業(yè)界普遍注目的是英資太古地產(chǎn)以55%的出資比例介入總投資40億元的太古匯 — 廣州報(bào)業(yè)文化廣場(chǎng)。 ” 萬(wàn)達(dá)把沃爾瑪張成一面大帆,可以更有效地利用風(fēng)力,而沃爾瑪不過(guò)借萬(wàn)達(dá)這艘船跑得快一點(diǎn),且這個(gè)防線(xiàn)也隨時(shí)面臨著來(lái)自外界的誘惑。其次,大家的擔(dān)心是,萬(wàn)達(dá)同時(shí)進(jìn)行這么多項(xiàng)目恐怕消化不良!道理很簡(jiǎn)單,資金 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁(yè) 共 18 頁(yè) 的問(wèn)題是維系著擴(kuò)張速度的一根橡皮筋,速度過(guò)快,資金鏈就會(huì)斷裂。與此同時(shí),萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)的商業(yè)廣場(chǎng)需要有沃爾瑪這樣的大租戶(hù)及其他品牌商業(yè)企業(yè)承租,并且經(jīng)營(yíng)情況良好,能夠按時(shí)交租金。 按照萬(wàn)達(dá)的如意算盤(pán),營(yíng)業(yè)后每個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的年租金可達(dá)2000~3000萬(wàn)元,10個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的年租金就達(dá)數(shù)億元之巨,這筆資金可以用于商業(yè)地產(chǎn)或住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資。大連萬(wàn)達(dá)的可貴之處,在于其獨(dú)創(chuàng)的 “ 訂單商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)模式 ” 提供了一個(gè)盈利模式可資探索的范本。 六、 后記 尋求化蝶之旅 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁(yè) 共 18 頁(yè) 沙場(chǎng)征戰(zhàn),MALL那散發(fā)著誘人芬芳的利潤(rùn)源泉究竟在哪里? 奮斗經(jīng)年,眾多造M ALL的先行者如何完成自身 “ 化蝶 ” 之旅? 痛定思痛,如何巧妙規(guī)避租售猶走鋼絲的萬(wàn)千險(xiǎn)象? 茫然四顧,如何化解回籠資金與商業(yè)經(jīng)營(yíng)這對(duì)深刻的矛盾? 時(shí)間行進(jìn)到2020年,中國(guó)造MALL市場(chǎng)依然波譎云詭。故太古不僅做嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)查確定每一類(lèi)別店能夠良性競(jìng)爭(zhēng)的數(shù)量,還根據(jù)市場(chǎng)的瞬息萬(wàn)變,提醒租戶(hù)要適時(shí)調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)。再次,郝繼霖認(rèn)為,發(fā)展商的租金不能一味偏高,要照顧到客戶(hù)的合理利潤(rùn)。 其次,郝繼霖認(rèn)為,作為購(gòu)物中心的發(fā)展商,眼光絕對(duì)不能短視,只顧眼前。 郝繼霖說(shuō),首先,太古絕不貪大求全,而是依照所設(shè)計(jì)的購(gòu)物中心藍(lán)圖,精心揀客招商。 “ 不做零售,但要懂零售 ” ,太古發(fā)展部高級(jí)經(jīng)理郝繼霖在去年年中接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)還一再?gòu)?qiáng)調(diào),在先天優(yōu)越的前 提下,后天的市場(chǎng)推廣和管理營(yíng)銷(xiāo)亦是非常重要。而大連萬(wàn)達(dá)MALL計(jì)劃若只簡(jiǎn)單地停留在收租的層面,而未能在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)方式有所突破和創(chuàng)新 (如滲透更多休閑、餐飲成分,構(gòu)筑情境營(yíng)銷(xiāo)氛圍),則將面臨還未長(zhǎng)大就已老去的尷尬! 五、 精彩個(gè)案 “ 不做零售,但要懂零售 ” 作為香港購(gòu)物中心物業(yè)發(fā)展及營(yíng)銷(xiāo)界的翹楚,太古廣場(chǎng)某種意義上已成為內(nèi)地購(gòu)物中心同行必定朝拜進(jìn)修的 “ 圣地 ” 和學(xué)堂??紤]到國(guó)內(nèi)融資的有限,且大連萬(wàn)達(dá)所從事的正是連鎖MALL的嘗試,多個(gè)MALL棋子的同時(shí)布開(kāi),導(dǎo)致出現(xiàn)靠預(yù)售回籠資金就不難理解。MALL達(dá)到真正盈利應(yīng)是發(fā)展商、小業(yè)主、商家和消費(fèi)群四贏的局面,而對(duì)于一個(gè)位于市中心,經(jīng)營(yíng)不善冷冷清清,投資者云集討債的的購(gòu)物廣場(chǎng):即使當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售良好,早已賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn),其長(zhǎng)期的負(fù)面社會(huì)影響也會(huì)使后者的品牌形象大打折扣,對(duì)其美譽(yù)度 有著很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性。這亦得益于其頂住壓力統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的營(yíng)銷(xiāo)策略。而回顧華南第一輪造MALL史,歐小衛(wèi)用六個(gè)字做出詮釋?zhuān)盒判?、耐心、精心? 實(shí)踐證明,分零發(fā)售風(fēng)險(xiǎn)極大,統(tǒng)一規(guī)劃、定位與經(jīng)營(yíng)是大勢(shì)所趨,尤其是體量龐大的MALL,統(tǒng)一規(guī)劃與營(yíng)銷(xiāo)簡(jiǎn)直就是唯一的出路。 沃爾瑪 ” 流血事件是投資者投資項(xiàng)目前對(duì)項(xiàng)目了解不夠,因?yàn)榇筮B萬(wàn)達(dá)并沒(méi)有承諾相關(guān)的投資回報(bào)率,也不涉及MALL建成后的具體經(jīng)營(yíng)。而到目前為止,中國(guó)的MALL建設(shè)仍是摸著石頭過(guò)河,由于投資額巨大,作為超市的升級(jí)版,MALL建成之后涉及的營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)在國(guó)內(nèi)尚無(wú)成功的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒。 三、 分零發(fā)售風(fēng)險(xiǎn) 除了租售這個(gè)營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)層面的問(wèn)題之外,MALL產(chǎn)業(yè)漫長(zhǎng)的回報(bào)期亦充分考驗(yàn)MALL投資商的智慧和資金耐力。如果資本實(shí)力雄厚,房產(chǎn)商的產(chǎn)權(quán)盡量做到只租不售,尤其是商場(chǎng)的首層,這樣更有利于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。在歐看來(lái),天河城之所以成功,在于開(kāi)發(fā)商有足夠?qū)嵙Γ軌蝽斪≠Y金壓力只租不售,從容規(guī)劃,頑強(qiáng)堅(jiān)守,逐步積聚人氣。 “ 租還是賣(mài)的選擇將決定購(gòu)物中心的生死存亡。租VS售,這在MALL產(chǎn)業(yè)最早的爆發(fā)地廣州已被無(wú)
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