xx商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)企劃方案(下)doc20-營(yíng)銷(xiāo)策劃(參考版)
2024-08-18 12:17本頁(yè)面
【正文】 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁(yè) 共 18 頁(yè) 。 而按照大連萬(wàn)達(dá)向外界公布的2020年目標(biāo)：商業(yè)公司要在２００３年底、2020年初完成股東重組，準(zhǔn)備引進(jìn)四五家戰(zhàn)略投資者。可想而知，通過(guò)對(duì)國(guó)外財(cái)團(tuán)資金的吸引，同時(shí)也將國(guó)外成熟的ＭＡＬＬ管理一同引進(jìn)。業(yè)界普遍注目的是英資太古地產(chǎn)以５５％的出資比例介入總投資４０億元的太古匯 — 廣州報(bào)業(yè)文化廣場(chǎng)。 ” 萬(wàn)達(dá)把沃爾瑪張成一面大帆，可以更有效地利用風(fēng)力，而沃爾瑪不過(guò)借萬(wàn)達(dá)這艘船跑得快一點(diǎn)，且這個(gè)防線(xiàn)也隨時(shí)面臨著來(lái)自外界的誘惑。其次，大家的擔(dān)心是，萬(wàn)達(dá)同時(shí)進(jìn)行這么多項(xiàng)目恐怕消化不良！道理很簡(jiǎn)單，資金 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁(yè) 共 18 頁(yè) 的問(wèn)題是維系著擴(kuò)張速度的一根橡皮筋，速度過(guò)快，資金鏈就會(huì)斷裂。與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)的商業(yè)廣場(chǎng)需要有沃爾瑪這樣的大租戶(hù)及其他品牌商業(yè)企業(yè)承租，并且經(jīng)營(yíng)情況良好，能夠按時(shí)交租金。 按照萬(wàn)達(dá)的如意算盤(pán)，營(yíng)業(yè)后每個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的年租金可達(dá)２０００～３０００萬(wàn)元，１０個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的年租金就達(dá)數(shù)億元之巨，這筆資金可以用于商業(yè)地產(chǎn)或住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資。大連萬(wàn)達(dá)的可貴之處，在于其獨(dú)創(chuàng)的 “ 訂單商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)模式 ” 提供了一個(gè)盈利模式可資探索的范本。 六、 后記 尋求化蝶之旅 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁(yè) 共 18 頁(yè) 沙場(chǎng)征戰(zhàn)，ＭＡＬＬ那散發(fā)著誘人芬芳的利潤(rùn)源泉究竟在哪里？ 奮斗經(jīng)年，眾多造Ｍ ＡＬＬ的先行者如何完成自身 “ 化蝶 ” 之旅？ 痛定思痛，如何巧妙規(guī)避租售猶走鋼絲的萬(wàn)千險(xiǎn)象？ 茫然四顧，如何化解回籠資金與商業(yè)經(jīng)營(yíng)這對(duì)深刻的矛盾？ 時(shí)間行進(jìn)到2020年，中國(guó)造ＭＡＬＬ市場(chǎng)依然波譎云詭。故太古不僅做嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)查確定每一類(lèi)別店能夠良性競(jìng)爭(zhēng)的數(shù)量，還根據(jù)市場(chǎng)的瞬息萬(wàn)變，提醒租戶(hù)要適時(shí)調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)。再次，郝繼霖認(rèn)為，發(fā)展商的租金不能一味偏高，要照顧到客戶(hù)的合理利潤(rùn)。 其次，郝繼霖認(rèn)為，作為購(gòu)物中心的發(fā)展商，眼光絕對(duì)不能短視，只顧眼前。 郝繼霖說(shuō)，首先，太古絕不貪大求全，而是依照所設(shè)計(jì)的購(gòu)物中心藍(lán)圖，精心揀客招商。 “ 不做零售，但要懂零售 ” ，太古發(fā)展部高級(jí)經(jīng)理郝繼霖在去年年中接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)還一再?gòu)?qiáng)調(diào)，在先天優(yōu)越的前 提下，后天的市場(chǎng)推廣和管理營(yíng)銷(xiāo)亦是非常重要。而大連萬(wàn)達(dá)ＭＡＬＬ計(jì)劃若只簡(jiǎn)單地停留在收租的層面，而未能在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)方式有所突破和創(chuàng)新 （如滲透更多休閑、餐飲成分，構(gòu)筑情境營(yíng)銷(xiāo)氛圍），則將面臨還未長(zhǎng)大就已老去的尷尬！ 五、 精彩個(gè)案 “ 不做零售，但要懂零售 ” 作為香港購(gòu)物中心物業(yè)發(fā)展及營(yíng)銷(xiāo)界的翹楚，太古廣場(chǎng)某種意義上已成為內(nèi)地購(gòu)物中心同行必定朝拜進(jìn)修的 “ 圣地 ” 和學(xué)堂?？紤]到國(guó)內(nèi)融資的有限，且大連萬(wàn)達(dá)所從事的正是連鎖ＭＡＬＬ的嘗試，多個(gè)ＭＡＬＬ棋子的同時(shí)布開(kāi)，導(dǎo)致出現(xiàn)靠預(yù)售回籠資金就不難理解。ＭＡＬＬ達(dá)到真正盈利應(yīng)是發(fā)展商、小業(yè)主、商家和消費(fèi)群四贏的局面，而對(duì)于一個(gè)位于市中心，經(jīng)營(yíng)不善冷冷清清，投資者云集討債的的購(gòu)物廣場(chǎng)：即使當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售良好，早已賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，其長(zhǎng)期的負(fù)面社會(huì)影響也會(huì)使后者的品牌形象大打折扣，對(duì)其美譽(yù)度 有著很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性。這亦得益于其頂住壓力統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的營(yíng)銷(xiāo)策略。而回顧華南第一輪造ＭＡＬＬ史，歐小衛(wèi)用六個(gè)字做出詮釋?zhuān)盒判?、耐心、精心? 實(shí)踐證明，分零發(fā)售風(fēng)險(xiǎn)極大，統(tǒng)一規(guī)劃、定位與經(jīng)營(yíng)是大勢(shì)所趨，尤其是體量龐大的ＭＡＬＬ，統(tǒng)一規(guī)劃與營(yíng)銷(xiāo)簡(jiǎn)直就是唯一的出路。 沃爾瑪 ” 流血事件是投資者投資項(xiàng)目前對(duì)項(xiàng)目了解不夠，因?yàn)榇筮B萬(wàn)達(dá)并沒(méi)有承諾相關(guān)的投資回報(bào)率，也不涉及ＭＡＬＬ建成后的具體經(jīng)營(yíng)。而到目前為止，中國(guó)的ＭＡＬＬ建設(shè)仍是摸著石頭過(guò)河，由于投資額巨大，作為超市的升級(jí)版，ＭＡＬＬ建成之后涉及的營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)在國(guó)內(nèi)尚無(wú)成功的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒。 三、 分零發(fā)售風(fēng)險(xiǎn) 除了租售這個(gè)營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)層面的問(wèn)題之外，ＭＡＬＬ產(chǎn)業(yè)漫長(zhǎng)的回報(bào)期亦充分考驗(yàn)ＭＡＬＬ投資商的智慧和資金耐力。如果資本實(shí)力雄厚，房產(chǎn)商的產(chǎn)權(quán)盡量做到只租不售，尤其是商場(chǎng)的首層，這樣更有利于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。在歐看來(lái)，天河城之所以成功，在于開(kāi)發(fā)商有足夠?qū)嵙Γ軌蝽斪≠Y金壓力只租不售，從容規(guī)劃，頑強(qiáng)堅(jiān)守，逐步積聚人氣。 “ 租還是賣(mài)的選擇將決定購(gòu)物中心的生死存亡。租ＶＳ售，這在ＭＡＬＬ產(chǎn)業(yè)最早的爆發(fā)地廣州已被無(wú)
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