【正文】 分店、姊妹城、南景園商場(chǎng)、倉(cāng)前錦福苑商場(chǎng)、富嘉名閣商場(chǎng)、大陸莊園商場(chǎng)、星海名城一期商場(chǎng)及國(guó)興苑商場(chǎng)等十幾家，其中在今年十月以前開業(yè)的商場(chǎng)有五家。這十幾家在售和在建的大型商場(chǎng)，大都以主題商場(chǎng)宣傳，鮮明界定和劃分終端目標(biāo)消費(fèi)群。 在深圳市全市的商服物業(yè)區(qū) 域構(gòu)成比例中，南山區(qū)去年商服物業(yè)施工面積，占到全市的１７％。新開工面積占全市的１４％，竣工面積占全市的１２％，樓花銷售面積占全市的１４％。以上數(shù)據(jù)表明，南山商服物業(yè)已成為深圳商服物業(yè)中的主要組成部分，南山商服物業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，為南山區(qū)商業(yè)環(huán)境的日臻完善提供了基本的條件。 項(xiàng)目名稱 位置 商場(chǎng)面積 （ M2） 入伙時(shí)期 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 南城購(gòu)物廣場(chǎng) 南新路 30000 百貨精品 展望西部 電子時(shí)代廣場(chǎng) 南油大道與學(xué)府路16639 電腦、通訊、辦公自動(dòng)化、音響企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 交界處 器材 蘇豪 名廈商場(chǎng) 桃園路 /南新路 2000 深圳秭妹購(gòu)物城 桃園路 5000 服裝及女性產(chǎn)品 南貿(mào)市場(chǎng) 桃園路 8283 小商品批發(fā)、肉菜市場(chǎng) 倉(cāng)前錦福苑裙樓 南新路 /學(xué)府路 5000 萬豪商業(yè)城 南油大道 15000 家居廣場(chǎng) 南油金暉家居廣場(chǎng) 南油大道 10000 電腦、音像、通訊器材、家電、臺(tái)灣高檔家具 東方巴黎時(shí)裝交易廣場(chǎng) 內(nèi)環(huán)路 /南山 14478 尚未開業(yè) 女兒國(guó)南山分店 桃園路 /南新路 3000 女性及兒童用品 女人世界南山分店 桃園路 /南新路 3600 女性及兒童用品 沃爾瑪蛇口分店 南油大道 /內(nèi)環(huán)路 3000 百貨超市 海雅百貨 南油大道 /濱海大道 35000 百貨商場(chǎng) 6 南山商業(yè)商業(yè)特征分析 * 檔次低、規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)品種不全 這也是造成以往南山商業(yè)氣氛平淡的一個(gè)重要原因。南山商服市場(chǎng)，包括人人樂、家樂福、愉康倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)，總體商業(yè)規(guī)模不大，三家商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積加起來才 2 萬余平方米。加上各類商鋪門店，總的商業(yè)面積約 20~30 萬平方米，由于商業(yè)不集中，分布在從 南頭到南油的 廣闊區(qū)域，十分分散，又大都采用地鋪式經(jīng)營(yíng)，因而經(jīng)營(yíng)的各種商品品種較少，檔次較低，顯得比較零亂。以服裝為例，無論是已經(jīng)倒閉的金太陽商業(yè)城，還是南新路口的南新時(shí)裝商場(chǎng)，登良路的登良自選商場(chǎng)，都以經(jīng)營(yíng)低檔時(shí)裝為主，除人人樂購(gòu)物廣場(chǎng)和新開企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 業(yè)的女兒國(guó)南山分店、海雅百貨外，很難能見到較高檔的商品。 除此之外，就只有近千家經(jīng)營(yíng)飲食、日用百貨、鞋帽服飾、珠寶鐘表、五金交電器件、低檔家私的商鋪門店，如常興路商業(yè)街等。 * 商圈形象未能深入人心，人氣不旺 濱海大道通車后， 羅湖上班，南山居住 成為一部分人的夢(mèng)想。而現(xiàn)在 南山居住，福田、羅湖購(gòu)物 卻是活生生的現(xiàn)實(shí)。由于幾個(gè)主要大商場(chǎng)相隔較遠(yuǎn)，中間的小商鋪又不成氣候，使得相當(dāng)一部分人不得不到市中心區(qū)甚至羅湖去購(gòu)物。特別是科技園的中高收入者，大部分身居南山，卻很少為南山的商業(yè)發(fā)展作貢獻(xiàn)。除了必要的日常用品外，購(gòu)買衣物、電腦、家電、家具等，南山均不是首選，甚至壓根兒就沒想到南山。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到華強(qiáng)北和東門購(gòu)物的南山人比例達(dá)到 25％以上。這部分有相當(dāng)購(gòu)買力的消費(fèi)者的分流，無疑是南山商業(yè)發(fā)展的一大損失。 * 整體規(guī)劃分散零亂，無統(tǒng)一布局 在 南山購(gòu)物，有可能遇到這家賣皮鞋，而緊鄰的那家卻在賣五金配件，再過去是飲食店，而飲食店隔壁卻在賣陶瓷建材的情況，由于設(shè)有統(tǒng)一規(guī)劃，這些大都是由住宅樓的底層改建的商鋪就給人一種特別零亂的感覺。 7 南山商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 當(dāng)眾多的發(fā)展商把眼光盯向南山的住宅開發(fā)時(shí)，一些精明的發(fā)展商早就瞄準(zhǔn)了南山的商服市場(chǎng)。近兩年來，南山商服樓盤推出速度之快，規(guī)模之大，檔次之高，非往年堪與比擬。有 14 個(gè)商服樓盤竣工入伙或即將開業(yè)，面積近 20 萬 M2，大部分商場(chǎng)面積均在 5000M2以上，上千家新推的商鋪門店招租在即。而商業(yè)用房面積達(dá) 40000M2以上的南油購(gòu)物公園將把南城購(gòu)物廣場(chǎng)以南的姊妹購(gòu)物城、家樂福、海雅百貨、萬豪商業(yè)城、人人樂購(gòu)物廣場(chǎng)、沃爾瑪、籌建中的天虹商場(chǎng)等聯(lián)成一片，形成一個(gè)完整的商業(yè)圈，南山商業(yè)文化中心規(guī)劃中的面積為 287500M2 的商業(yè)用房的全面建成將使南山商業(yè)圈真正與東門、華強(qiáng)北三足鼎立、強(qiáng)勢(shì)互動(dòng)。 * 各大型主題商城粉墨登場(chǎng) 今年就有 7 家大型主題商城開業(yè)，西部電子時(shí)代廣場(chǎng)是集電腦、通訊、辦公自動(dòng)化、音響器材、電子元配件、電子玩具、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為一體的專業(yè)化電子配套市場(chǎng)；姊妹購(gòu)物城是經(jīng)營(yíng)全 品牌 女性服裝為主的主題商城；女兒 國(guó)、女人世界的女性品牌主題早已深人人心；南油佳騰電器城率先在南山開電器主題商城之先河。 * 大型綜合類商場(chǎng)問世，慘淡經(jīng)營(yíng) 海雅百貨規(guī)模 35000M2，在海雅百貨開業(yè)之前，南山尚無一家大型百貨商場(chǎng)。其起點(diǎn)高，規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)品種齊全，并規(guī)劃有大型停車位，而且在經(jīng)營(yíng)理念，操作手法上都有全新突破，但受周邊人氣影響，尚處于慘淡經(jīng)營(yíng)之中。 * 品牌商家大舉搶灘登陸 女兒國(guó)購(gòu)物城南山分店己于去年底開業(yè)，今年，女人世企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 界南山分店、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)也相繼登臺(tái)亮相。特別是沃爾瑪蛇口分店，坐鎮(zhèn)蛇口與南油交匯處，是深圳規(guī)模最大的沃爾瑪購(gòu) 物廣場(chǎng)，以其無形的 金字招牌 的強(qiáng)大凝聚力必能夠?qū)⑸呖?、南油、南頭三塊斷檔的商網(wǎng)緊密地銜接，將片區(qū)內(nèi)幾十家分散的商家以統(tǒng)一的商業(yè)形象重新展現(xiàn)，而 老牌勁旅 人人樂購(gòu)物廣場(chǎng)與沃爾瑪比肩而立，逐鹿南山商圈，輻射關(guān)外，從而帶旺南山商圈的人氣，大力提升整體形象。 * 南山商圈架構(gòu)被重組 商圈內(nèi)大商家變得密集，以兩家超市為主導(dǎo)的商業(yè)格局被打破。綜合類大商場(chǎng)、主題商城、專業(yè)商場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)均登臺(tái)唱戲，搶奪領(lǐng)班權(quán)。以南城購(gòu)物廣場(chǎng)、姊妹購(gòu)物城、女人世界為中心的南新路口商業(yè)區(qū)，以西部電子、愉康商場(chǎng)、女兒國(guó)購(gòu)物城為中心的愉康商 業(yè)區(qū)、以沃爾瑪、人人樂、萬豪商業(yè)城、南油佳騰電器城、順電為中心的沃爾瑪商業(yè)區(qū)將在家樂福、海雅百貨的承南啟北下形成一個(gè)完整的商業(yè)圈。 * 南山商業(yè)將向中高檔方向發(fā)展 濱海大道通車后，創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、鴻瑞花園、招商海月花園、中海麗苑、海典居、海珠城等住宅區(qū)業(yè)主的大規(guī)模入住，加上科技園、深大片區(qū)原有中高收人階層的存在以及西部硅谷 、跨海深港大橋通車的宏偉藍(lán)圖，使商家不斷看好這里的中高檔市場(chǎng)。規(guī)劃中的南山商業(yè)文化中心，南油購(gòu)物公園均有大規(guī)模的住宅和商業(yè)用房開發(fā)，南山商圈內(nèi)充滿了無限商機(jī)。 * 競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致商家不斷 有新的促銷手段 企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 家樂福超市的進(jìn)駐曾使南山最有名氣的愉康商場(chǎng)改為倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)，不斷增加經(jīng)營(yíng)品種，改善購(gòu)物環(huán)境，而后兩家商場(chǎng)均打出了 最低價(jià) 的招牌，力爭(zhēng)以價(jià)平取勝，以招徠更多的顧客。 海雅百貨的開業(yè)，如同淺水灣里開來了一艘航空母艦（家樂福、人人樂、愉康商場(chǎng)三家商場(chǎng)加起來還不夠海雅百貨面積大）；南山商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力激增。目前，家樂福、人人樂、海雅百貨三家商場(chǎng)都開通了免費(fèi)接送選購(gòu)物大巴，各種各樣的 購(gòu)物送禮 、 集團(tuán)購(gòu)物熱線 的優(yōu)惠促銷活動(dòng)不斷出籠；一些 取悅消費(fèi)者、吸引口頭客 的舉措更讓消費(fèi)者有一種 上帝 的感覺。 如人人樂購(gòu)物廣場(chǎng)推出的 真心換真情 活動(dòng)，如果消費(fèi)者在人人樂購(gòu)物廣場(chǎng)遇到下雨，不管有沒有購(gòu)物，都可以獲贈(zèng)雨傘一把，一周內(nèi)還回即可?？梢韵胍?，消費(fèi)者將從中獲得更多的方便和實(shí)在。 三 同類主題市場(chǎng)調(diào)研 * 八卦嶺片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研 居家裝飾城 ：開業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)， 已開一、二、三期，其中一、二期位于八卦路，為 2 棟相臨廠房，均為 2 層，每層面積約 1400平方米，生意甚是紅火。一層經(jīng)營(yíng)各種裝飾材料，品種齊全，二層為眾多家居設(shè)計(jì)公司，有名氣的有：怡庭、雅庭、吉祥如意、居眾、創(chuàng)典居等公司。三期位于八卦三路，與國(guó)際展覽中心相臨，只開業(yè)一層，生意一般。均獨(dú)立收銀，可講價(jià)，鋪位面積由 2060 平米不等，租金水平約為 160 元 /平米。 企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 雅居裝飾城： 位于八卦四路，已開業(yè)一至四期，與居家裝飾城毗鄰，生意很好，規(guī)模、布局、經(jīng)營(yíng)品種等均與居家相若，都是憑借八卦嶺地緣優(yōu)勢(shì)、便利交通、成行成市的規(guī)模效應(yīng)和廉價(jià)的倉(cāng)庫用地而蓬勃發(fā)展起來的，其租金水平約為 128 元 /平米。 八卦嶺裝飾材料城 ：居家裝飾城對(duì)面，位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，不臨街，檔次較居家低，規(guī)模不大，共一層，面積約 1000 平方米，人氣不旺，生意較慘淡。指望旁邊鵬基大廈招商使用后，能帶旺生意。經(jīng) 營(yíng)品種不十分齊全。 * 田貝片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研 金麗家居廣場(chǎng) ：田貝金麗家居廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積逾２萬平方米。商品按家庭裝修工序呈遞進(jìn)式布局。 金麗家居廣場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)范圍 1F：地磚、馬桶、淋浴房、按摩浴缸、木地板、水龍頭、門鎖等。 2F：櫥柜、木門、布藝、木地板、潔具 3F：燈飾、布藝、床上用品、櫥柜、地毯 4F：家私、家裝設(shè)計(jì)公司 管理費(fèi) 30 元 /月全包 實(shí)用率 5060% 租期 1 年 檔次 中高檔 企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 另外，還辟出了專門的裝飾設(shè)計(jì)中心，該中心由市建設(shè)局、市裝飾行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)管 理。以老字號(hào)雅庭裝飾公司為首的數(shù)十家正規(guī)家庭裝修公司的資深設(shè)計(jì)師現(xiàn)場(chǎng)演示。 金麗是深圳家居裝飾市場(chǎng)的典范之作，其先進(jìn)的商業(yè)管理、大量的商業(yè)宣傳推廣、合理的平面布局、明確的功能分區(qū)以及“一口價(jià)”的招租策略和“質(zhì)量保證”等手段均顯示出其自身的不凡實(shí)力，處處走在行業(yè)的前列，是我們學(xué)習(xí)的榜樣。 * 筍崗片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研 香江裝飾廣場(chǎng) ：位于寶安北路，人才大市場(chǎng)旁，是規(guī)模最大，經(jīng)營(yíng)劃分最細(xì)致，管理最嚴(yán)格的一個(gè)商場(chǎng)。共 6 層，總面積約60000 平方米，現(xiàn)已開業(yè)，租戶獨(dú)立收銀，自主經(jīng)營(yíng)。 企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 香江裝飾城 ：位于梅園路，共一層，面積約 3500 平方米，經(jīng)營(yíng)品種齊全，生意不錯(cuò)，獨(dú)立收銀。 香江家具城 ： 位于寶安北路，香江裝飾廣場(chǎng)旁邊。主營(yíng)各類家具：沙發(fā)、桌椅、床、餐臺(tái)等各種普通家具及少量高檔家私。 * 本區(qū)域典型 可比商場(chǎng)調(diào)研 金暉主題商場(chǎng) ：位于南油大道，本項(xiàng)目的相臨位置，該商場(chǎng)原本是以電器為主題的商場(chǎng)，但最近有所轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)向家具、裝飾商場(chǎng)。 香江裝飾廣場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)范圍 1F： 精品家私、櫥柜城、瓷片、潔具 2F： 陶瓷城：瓷片、潔具、淋浴房、蒸氣房、按摩房、 小五金 3F： 地板城：地板、門類、鐵藝、地毯、墻紙 4F： 燈飾城：燈飾、工藝品、布藝