【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 管理費(fèi) 28 元 /月 實(shí)用率 60% 租期 1 年 檔次 中高檔 鋪位面積 2080 平米不等 企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 海雅百貨： 這家位于濱海大道與南山大道交匯處的商城，是海雅集團(tuán)投資三億多元修建的超大型百貨商場(chǎng)，上下共八層，總面積為３． ５萬平方米，是目前深圳西部最大的百貨商場(chǎng)，同時(shí)也是我市單體面積最大的商場(chǎng)。海雅百貨外觀氣勢(shì)雄偉，內(nèi)部裝修豪華，四周廣場(chǎng)寬闊、停車位充足，各種配套設(shè)施十分完善。 海雅百貨經(jīng)營(yíng)品種多樣齊全，場(chǎng)內(nèi)分設(shè)了大型超市、精品世界、時(shí)裝商場(chǎng)、男士用品、家用商場(chǎng)、兒童天地、美食廣場(chǎng)等，真正實(shí)現(xiàn)了“一站式”購(gòu)物。海雅百貨斥巨資設(shè)置了太空娛樂城，集智力開發(fā)和娛樂為一體，新鮮、刺激，在深圳獨(dú)樹一幟。海雅百貨實(shí)行會(huì)員制管理，公司承諾，在所有商品價(jià)格不高于市區(qū)同類商場(chǎng)相同貨品的基礎(chǔ)上，對(duì)會(huì)員實(shí)行大約百分 金暉主題商場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)范圍 1F： 通信產(chǎn)品、電子類產(chǎn)品 2F： 電器、音響類產(chǎn)品 3F： 櫥柜等家居用品 4F： 羅敏娜家私 管理費(fèi) 15 元 /月，不包空調(diào)費(fèi)、水電 實(shí)用率 50% 租期 3 年 檔次 中檔 鋪位面積 柜臺(tái)、 4080 平米不等 企業(yè) ()大量管理資料下載 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 之五的會(huì)員優(yōu)惠，同時(shí)開展豐富 多彩的會(huì)員活動(dòng)，如啤酒競(jìng)飲、書法大賽、會(huì)員聯(lián)歡等，吸引會(huì)員入會(huì)。為了更好的服務(wù)消費(fèi)者，除了電話訂貨、送貨上門、免費(fèi)修補(bǔ)等之外，海雅百貨還開設(shè)了購(gòu)物巴士，免費(fèi)接送顧客。 四 總結(jié)分析 深圳家裝市場(chǎng)主要集中在：八卦嶺、筍崗、田貝一帶，南山目前尚無大的家裝市場(chǎng)，本項(xiàng)目應(yīng)很好地抓住此機(jī)會(huì)點(diǎn)。 目前以居家、雅居為首的八卦嶺家裝市場(chǎng)規(guī)模最大，最具市場(chǎng)號(hào)召力，租金較貴，生意較好，本項(xiàng)目與其相比沒有太多可比優(yōu)勢(shì)。 金麗家居廣場(chǎng)有許多值得我們借鑒的地方，無論從商場(chǎng)布局、功能分區(qū)和廣 告推廣方面都較為先進(jìn)。 海雅百貨在經(jīng)營(yíng)管理及各種促銷手段方面值得我們借鑒和學(xué)習(xí)。 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 21 第二章 物業(yè)發(fā)展建議 一 商場(chǎng)平面布局規(guī)劃設(shè)計(jì) * 商場(chǎng)格局設(shè)計(jì) 獨(dú)立收銀、商場(chǎng)中部開放式格局，相臨鋪位間隔板高度 米；靠墻四周采取半開放式或封閉式格局。 * 鋪位分割（見附圖） 鋪位以標(biāo)準(zhǔn)面積分割為主，具體招商操作時(shí)，根據(jù)商家實(shí)際需要，可相臨商鋪合并使用。鋪位面積主要為 20 平米、 40 平米兩種。 * 過道設(shè)計(jì)（見附圖） 商場(chǎng)布局緊湊，過道適當(dāng)，不宜過寬，否則不易積聚人 氣，這是成功商場(chǎng)的“必殺招”。 因此，本商場(chǎng)過道設(shè)計(jì)為： 臨大門及電梯口的主通道寬度為 米，視消防要求。 其他過道（也即次過道）寬度為 米。 這樣做既使得購(gòu)物者覺得商場(chǎng)商品集中，人氣鼎旺，又可以提高商場(chǎng)面積使用率，增加商場(chǎng)的租金收入。 * 商場(chǎng)人流圖繪制（見附圖） 二 商場(chǎng)賣場(chǎng)設(shè)計(jì) * 背景音樂 ：劉德華演唱的《親愛 的馬桶》 * 商場(chǎng)內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) ：天花部分只裝大廳，其余部分不吊頂，空調(diào)管、噴淋系統(tǒng)裸露，空調(diào)管簡(jiǎn)單用錫紙包裝，天花統(tǒng) 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 22 一噴白； 12 層地板只鋪大廳和通道，鋪位部分商家自行處理； 34 層地板可全部鋪淺色防滑釉面瓷磚，全場(chǎng)色彩明快大方，給人視覺空間開闊、通透之感。 * 商場(chǎng)用電 ：地面預(yù)留用電插座。 * 廣告燈箱 ：柱子簡(jiǎn)單刷白，并做廣告燈箱；大堂醒目位置，做幾個(gè)燈箱廣告位，可租可送。 * 標(biāo)識(shí)、導(dǎo)示系統(tǒng) ：每層于電梯口設(shè)功能分區(qū)、經(jīng)營(yíng)品種牌、洗手間指示、電梯及緊急出口指示等。 * 休閑設(shè)施： 于電梯附近或位置較寬松的地方 設(shè)置休閑椅，供購(gòu)物者休息之用。 * 促銷氣氛營(yíng)造 ：幾種顏色的彩帶裝飾，形成色彩繽紛、熱鬧喜慶的氣氛，有利于銷售和良好購(gòu)物心情的培養(yǎng)。 * 樓下為樓上的商品做廣告 ：一層用三種不同顏色的彩旗代表二、三、四層的商品，并標(biāo)明：“ 商品請(qǐng)上？樓”以此來推銷上面的產(chǎn)品；二層則用兩種顏色的彩旗；三層用一種顏色的彩旗推薦四層的產(chǎn)品。 三 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種分區(qū)設(shè)計(jì) * 本商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種主力推薦方案： 1F 潔具 浴室 陶瓷 浴室五金（水龍頭、毛巾架） 2F 櫥柜 木地板 石材 五金（把手、鎖） 防火板 塑鋼門 窗 3F 布藝 地毯 墻紙 文化石 藝術(shù)墻面 涂料 油漆 4F 燈具 飾品 鐵花 藝術(shù)玻璃 藝術(shù)天花 裝飾公司 其中“蘭色”字體的經(jīng)營(yíng)品種為該層的主力品種，其他為輔助品種。 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 23 此種方案可以根據(jù)實(shí)際的招租情況進(jìn)行調(diào)整變化，將會(huì)引起上述變化的條件有： 1） 如果某層已租滿，但仍有屬于該層的經(jīng)營(yíng)品種范圍的商家想進(jìn)駐，原則上可以放在上面一層。如：陶瓷的商家眾多，如果一層已經(jīng)招滿，可考慮部分陶瓷類的商家放在二層。 2） 如果遇到相當(dāng)知名品牌或大戶欲進(jìn)駐與其經(jīng)營(yíng)品種不相符的樓層，視其實(shí)力與行業(yè)影響力及其提出條件是否苛刻，可適 當(dāng)滿足其要求。如：某知名品牌的木地板商家想租一層，為了提升本商場(chǎng)檔次及增加品牌號(hào)召力，就可放寬條件滿足其要求，但是此種情況應(yīng)嚴(yán)格控制，否則會(huì)影響整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)分區(qū)狀況，造成混亂。 3）正規(guī)的裝修公司對(duì)家居商場(chǎng)是一種促進(jìn)作用，有利于老百姓“裝修一條龍”服務(wù)，因此，建議每層都招 12 家。 4）若招不滿，則可加些輔助類的經(jīng)營(yíng)品種。 * 商場(chǎng)各經(jīng)營(yíng)品種所占比例分析 三大家居市場(chǎng)不同經(jīng)營(yíng)品種之商家數(shù)目比例表 市場(chǎng)名稱 商品名稱 金麗 居家 雅居 潔具 % 12% % 浴室 % 5% % 陶瓷 % 15% % 木地板 % 22% % 廚柜 % 8% % 浴室五金 % 五金 % 10% % 涂料 % 7% % 玻璃 % 2% % 布藝 % 3% % 燈飾 % % 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 24 鐵藝 % 3% % 門 % 3% % 石材 % 墻紙 % 5% % 天花 % 2% % 地毯 % 2% % 裝飾品 % 1% % 爐具 % 三大家居市場(chǎng)不同經(jīng)營(yíng)品種之所占面積比例表 市場(chǎng)名稱 商品名稱 金麗 居家 雅居 潔具 % 15% % 浴室 % 9% % 陶瓷 % 18% % 木地板 % 25% % 廚柜 % 6% % 布藝 % 10% % 燈飾 % 5% % 門 % 0% % 其它 % 12% % 參照 以上兩表，可粗略制定本商場(chǎng)各類經(jīng)營(yíng)品種之比例，并依據(jù)所占比例，分配面積；且按照不同品種產(chǎn)品對(duì)鋪位的要求條件，擺放位置。主要經(jīng)營(yíng)品種所在位置和分區(qū)情況將在附圖中標(biāo)明，輔助類的產(chǎn)品由于數(shù)量不多，要求面積不大，可在具體招租過程中靈活安排。 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 25 四 商場(chǎng)各層租金估算及租金價(jià)格 表制 定 * 最理性租金 — 市場(chǎng)比較法租金 通過對(duì)可比商場(chǎng)的租金分析比較，利用市場(chǎng)比較法來確定本商場(chǎng)的最理性租金。 “可比”的定義是：規(guī)模、經(jīng)營(yíng)品種相似的商場(chǎng)（金麗、香江）或地理位置接近的商場(chǎng)（如金暉）的租金也有一定的參考價(jià)值。 表一：各主 要可比商場(chǎng)租金價(jià)格比較表 名稱 樓層 金麗 （元 /M2） 香江 （元 /M2） 居家 （元 /M2） 金雅 （元 /M2） 金暉 （元 /M2） 達(dá)利 （元 /M2） 1F 120 158 130 8098 118138 100 2F 70 98 48 90 3F 45 88 58 4F 30 48 不詳 由上表：通過對(duì)主要可比商場(chǎng)租金的比較，本項(xiàng)目的最理性、市場(chǎng)可接受、風(fēng)險(xiǎn)性較小的一種租金價(jià)格制定如下： 1F 110 元 /M2 2F 90 元 /M2 3F 40 元 /M2 4F 35 元 /M2 * 按照年 8%回報(bào)率推算出的理論租金 按照公式：月租金 =銷售單價(jià) *8%/12 推算租金則 ： 深圳市華強(qiáng)北路新世紀(jì)酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 26 表二：理論租金表 均價(jià)（元 /M2） 租金（元 /M2） 1 層 24674 160 2 層 16022 106 3 層 12020 80 4 層 11415 76 * 由于改變商場(chǎng)使用率所引起調(diào)整后的租金