【文章內(nèi)容簡介】 升值 三大指標(biāo)： 地域條件：地段具有優(yōu)越性 硬件條件： 既物業(yè)的硬件價 值含金量高，物有所值 商鋪售價： 性價比具備強(qiáng)勁 競爭力 五大資源： 一、地段的稀缺性 二、規(guī)劃的前瞻性 三、與政府發(fā)展規(guī)劃的吻合性 四、經(jīng)營的持續(xù)性和發(fā)展性 五、與周邊房地產(chǎn)發(fā)展的協(xié)同性 保值 七大條件： 一、項(xiàng)目所在地有足夠的人氣； 二、項(xiàng)目所在地有良好的商業(yè)環(huán)境； 三、項(xiàng)目所在地有發(fā)達(dá)的交通 四、有專業(yè)的前期規(guī)劃； 五、面積適中； 六、政府政策支持。 七、企業(yè)的組市能力及經(jīng)驗(yàn)。 項(xiàng)目命名建議 差異化的競爭策略 差異化的競爭策略 ?建立投資防火墻 投資商鋪是一項(xiàng)有一定風(fēng)險的交易 ， 且投資者一般較理性 ， 對風(fēng)險的考慮的比較多 。 因此 ， 從顧客角度出發(fā) ， 我們有必要建立相應(yīng)風(fēng)險保障機(jī)制 ， 也就是建立投資防火墻 ， 來確保投資者的風(fēng)險最小化 、 收益最大化 。 目前較流行的做法是采用商鋪售后返租的形式，一般開發(fā)商承諾多少年“返租”，每年給予投資者 X％的回報，以確保投資者的收益。這種形式在開發(fā)商組市能力較強(qiáng)的前提下不失為一種雙贏的好辦法。 差異化的競爭策略 ?不賣商鋪，賣賺錢方案 商鋪的投資者有三類：分別是出租、自營和在買賣中賺取差價者。調(diào)查顯示： 55％的人為出租而購買商鋪，自營的約占 35％，另外有 10％的人是打時間、價格差的純投資者。對于商鋪這種投資工具，雖然每人投資的動機(jī)不一，但都是出于賺錢的目的。因此，要說服投資者購買，必須先告訴他們?nèi)绾文苜嶅X，也就是說，必須給他們一個投資賺錢的解決方案，才能更容易的打動投資者。我們賣的是一個賺錢系統(tǒng)，商鋪只是一個載體。 營銷操作上，我們將扮演消費(fèi)者的投資顧問的角色，傳播投資知識，提供投資前的咨詢考察、風(fēng)險評估服務(wù)，投資中的金融、法律服務(wù)，投資后的市場信息服務(wù)等一站式投資解決方案。如此即可以樹立品牌形象，形成良好品牌美譽(yù)度，又可以較好的促進(jìn)銷售，減少壓力。 差異化的競爭策略 ? 建筑風(fēng)格（建議） 建議仍然采用地中海式建筑風(fēng)格設(shè)計，在 XX獨(dú)具一格，彰顯國際魅力 業(yè)態(tài)規(guī)劃（建議） A、 國際百貨城 ：國際一線百貨 B、 旗艦超市 ：大型超市 C、 香港城 ：數(shù)碼家居港 、 流行前線 、 香港專賣特區(qū) ?? D、 品牌特區(qū) ：男人世界 、 女人世界 、 皮具世界 、 國際珠寶城 ?? E、 國際休閑廣場 ：地中海風(fēng)情廣場 、 美食城 、 茶坊 、 兒童樂園 、 情侶走廊 、 沐足閣 ?? F、 動感地帶 ：健身中心 、 美容纖體中心 ?? 第三部分 營銷執(zhí)行方案 54 Logo設(shè)計及 VI系統(tǒng)設(shè)計 ? 正式確定項(xiàng)目名稱后展開 ， 由合作廣告公司承擔(dān) 。 營銷執(zhí)行計劃 56 品牌傳播手段整合 ? 通過營銷創(chuàng)新策略、新聞營銷策略、活動營銷策略三位一體的整合行銷手段展開全方位、立體式的推廣。 ? 品牌信息的有效統(tǒng)一有助于核心承諾更強(qiáng)而有力！ 整體推廣目標(biāo) ? 強(qiáng)勢建立本項(xiàng)目的品牌形象； ? 配合銷售計劃，順利完成銷售目標(biāo)； ? 開盤時取得轟動效應(yīng)，使本項(xiàng)目成為 XX商業(yè)市場的龍頭，取得經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的雙豐收。 全程推廣階段 ? 根據(jù)房地產(chǎn)的運(yùn)作規(guī)律，把整體推廣階段劃分為四個階段 第一階段：預(yù)熱期（ 04年 8月 10月） 第二階段：啟動期（ 10月 05年 3月） 第三階段：高潮期（ 05年 3月 05年 10月） 第四階段：持續(xù)期（ 05年 10月 ） 全程推廣階段 ? 推進(jìn)策略 預(yù)熱期 啟動期 高潮期 持續(xù)期 市場教育 形象導(dǎo)入 品牌建立 情感訴求 品牌提升 進(jìn)度拉動 強(qiáng)勢促銷 公關(guān)互動 品牌銷售 慣性銷售 總體推廣策略 —階段性策略 時間 預(yù)熱期 啟動期 高潮期 知名度 1月中旬 —2月上旬 2月下旬 —3月下旬 4月后 持續(xù)期 04年 8月 10月 10月 —05年 3月 05年 3月 05年 10月 05年 10月 — 公關(guān)活動預(yù)熱市場，傳遞“消費(fèi)就在家門口”的消費(fèi)理念 密集的硬軟性廣告投放強(qiáng)勢輸出 “國際休閑式購物公園”的品牌形象，輔以強(qiáng)勢的公關(guān)活動啟動銷售 密集的硬性廣告投放推廣“價值投資”理念，輔以強(qiáng)勢的現(xiàn)場促銷活動實(shí)現(xiàn)銷售的火爆 持續(xù)的間歇性的硬性廣告投放配合階段性的促銷 /公關(guān)活動，鞏固品牌形象，實(shí)現(xiàn)常規(guī)銷售 階段性推廣進(jìn)程（ 1） 公關(guān) /促銷： “消費(fèi)就在家門口”系列活動 “傲立 XX財富之顛”新聞發(fā)布活動 軟性廣告配合：價格炒作系列 公關(guān) /促銷： 十一現(xiàn)場活動 黃金商鋪拍賣活動 硬性廣告配合： 電視廣告（形象廣告） 報紙廣告（招商廣告 + 形象廣告 +活動信息） 宣傳物料：招商書、單張（根據(jù)不同活動階段更換活動信息）、 DM、展板大力派發(fā) 現(xiàn)場包裝：工地、售樓 部、現(xiàn)場周邊 電臺廣告：形象廣告 公關(guān) /促銷： 元旦現(xiàn)場活動 一期促銷活動 公關(guān) /促銷： 促銷活動 軟性廣告配合： 價值投資白皮書發(fā)布 硬性廣告配合 路牌、車身 宣傳物料：招商書、折頁、海報單張、 DM等準(zhǔn)備 現(xiàn)場包裝：工地、圍墻、售樓部、現(xiàn)場周邊 硬性廣告配合： 電視廣告（形象廣告） 報紙廣告（形象廣告 +招商廣告） 宣傳物料：單張（根據(jù)不同活動階段更換活動信息） 現(xiàn)場包裝：根據(jù)活動不同階段更換主題 電臺廣告：形象廣告 +活動信息 硬性廣告配合： 電視廣告（形象廣告） 報紙廣告（產(chǎn)品廣告 +活動信息） 宣傳物料：單張（根據(jù)不同活動階段更換活動信息） 現(xiàn)場包裝：根據(jù)活動不同階段更換主題 電臺廣告：形象廣告 +活動信息 軟性廣告配合： 價值投資凸顯投資價值炒作 買家追捧系列 軟性廣告配合： 價值投資深入炒作 配合階段性活動新聞炒作 8月 2月 10月 05年 1月 預(yù)熱期 啟 動 期 3月 10月 5月 持 續(xù) 期 公關(guān) /促銷： 商業(yè)投資推介會活動 公關(guān) /促銷： 五一現(xiàn)場活動 十一促銷活動 公關(guān) /促銷： 業(yè)主聯(lián)誼活動 軟性廣告配合： 不賣商鋪，賣賺錢方案炒作系列 軟性廣告配合： 中央商業(yè)區(qū)炒作系列 配合階段性活動的新聞炒作 軟性廣告配合： 配合階段性活動的新聞炒作 硬性廣告配合： 電視廣告（形象廣告） 報紙廣告（產(chǎn)品廣告 +活動信息） 宣傳物料：招商書、廣告雜志投資手冊、單張、海報、 DM（根據(jù)不同活動階段更換活動信息） 現(xiàn)場包裝：根據(jù)活動不同階段更換主題 電臺廣告：形象廣告 +活動信息 硬性廣告配合： 電視廣告（促銷廣告） 報紙廣告（促銷廣告 +活動信息） 宣傳物料：單張（根據(jù)不同活動階段更換活動信息） 現(xiàn)場包裝：根據(jù)活動不同階段更換主題 電臺廣告：促銷廣告 +活動信息 硬性廣告配合： 電視廣告（形象廣告 +促銷廣告） 報紙廣告（促銷廣