【文章內(nèi)容簡介】 局。 金麗家居廣場 經(jīng)營范圍 1F：地磚、馬桶、淋浴房、按摩浴缸、木地板、水龍頭、門鎖等。 2F：櫥柜、木門、布藝、木地板、潔具 3F：燈飾、布藝、床上用品、櫥柜、地毯 4F：家私、家裝設(shè)計公司 管理費(fèi) 30 元 /月全包 實用率 5060% 租期 1 年 檔次 中高檔 另外，還辟出了專門的裝飾設(shè)計中心，該中心由市建設(shè)局、市裝飾行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)管理。以老字號雅庭裝飾 公司為首的數(shù)十家正規(guī)家庭裝修公司的資深設(shè)計師現(xiàn)場演示。 金麗是深圳家居裝飾市場的典范之作，其先進(jìn)的商業(yè)管理、大量的商業(yè)宣傳推廣、合理的平面布局、明確的功能分區(qū)以及“一口價”的招租策略和“質(zhì)量保證”等手段均顯示出其自身的不凡實力，處處走在行業(yè)的前列，是我們學(xué)習(xí)的榜樣。 * 筍崗片區(qū)典型可比商場調(diào)研 香江裝飾廣場：位于寶安北路，人才大市場旁，是規(guī)模最大，經(jīng)營劃分最細(xì)致，管理最嚴(yán)格的一個商場。共 6 層，總面積約 60000 平方米，現(xiàn)已開業(yè)，租戶獨立收銀，自主經(jīng)營。 香江裝飾廣場 經(jīng)營范圍 1F：精品家私、 櫥柜城、瓷片、潔具 2F：陶瓷城：瓷片、潔具、淋浴房、蒸氣房、按摩房、 小五金 3F：地板城：地板、門類、鐵藝、地毯、墻紙 4F：燈飾城：燈飾、工藝品、布藝 管理費(fèi) 28 元 /月 實用率 60% 租期 1 年 檔次 中高檔 鋪位面積 2080 平米不等 香江裝飾城：位于梅園路，共一層，面積約 3500 平方米，經(jīng)營品種齊全，生意不錯，獨立收銀。 香江家具城： 位于寶安北路，香江裝飾廣場旁邊。主營各類家具：沙發(fā)、桌椅、床、餐臺等各種普通 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 家具及少量高檔家私。 * 本區(qū)域典型可比商場調(diào)研 金暉主 題商場：位于南油大道，本項目的相臨位置，該商場原本是以電器為主題的商場，但最近有所轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)向家具、裝飾商場。 金暉主題商場 經(jīng)營范圍 1F：通信產(chǎn)品、電子類產(chǎn)品 2F：電器、音響類產(chǎn)品 3F：櫥柜等家居用品 4F：羅敏娜家私 管理費(fèi) 15 元 /月，不包空調(diào)費(fèi)、水電 實用率 50% 租期 3 年 檔次 中檔 鋪位面積 柜臺、 4080 平米不等 海雅百貨：這家位于濱海大道與南山大道交匯處的商城，是海雅集團(tuán)投資三億多元修建的超大型百貨商場，上下共八層，總面積為３．５萬平方米，是目前深 圳西部最大的百貨商場，同時也是我市單體面積最大的商場。海雅百貨外觀氣勢雄偉，內(nèi)部裝修豪華，四周廣場寬闊、停車位充足，各種配套設(shè)施十分完善。 海雅百貨經(jīng)營品種多樣齊全，場內(nèi)分設(shè)了大型超市、精品世界、時裝商場、男士用品、家用商場、兒童天地、美食廣場等，真正實現(xiàn)了“一站式”購物。海雅百貨斥巨資設(shè)置了太空娛樂城，集智力開發(fā)和娛樂為一體，新鮮、刺激，在深圳獨樹一幟。海雅百貨實行會員制管理，公司承諾，在所有商品價格不高于市區(qū)同類商場相同貨品的基礎(chǔ)上，對會員實行大約百分之五的會員優(yōu)惠，同時開展豐富多彩的會員活動，如啤酒 競飲、書法大賽、會員聯(lián)歡等，吸引會員入會。為了更好的服務(wù)消費(fèi)者，除了電話訂貨、送貨上門、免費(fèi)修補(bǔ)等之外，海雅百貨還開設(shè)了購物巴士，免費(fèi)接送顧客。 四 總結(jié)分析 深圳家裝市場主要集中在：八卦嶺、筍崗、田貝一帶，南山目前尚無大的家裝市場，本項目應(yīng)很好地抓住此機(jī)會點。 目前以居家、雅居為首的八卦嶺家裝市場規(guī)模最大，最具市場號召力，租金較貴，生意較好，本項目與其相比沒有太多可比優(yōu)勢。 金麗家居廣場有許多值得我們借鑒的地方，無論從商場布局、功能分區(qū)和廣告 推廣方面都較為先進(jìn)。 海雅百貨在經(jīng)營管理及各種促銷手段方面值得我們借鑒和學(xué)習(xí)。 第二章 物業(yè)發(fā)展建議 一 商場平面布局規(guī)劃設(shè)計 * 商場格局設(shè)計 獨立收銀、商場中部開放式格局，相臨鋪位間隔板高度 米；靠墻四周采取半開放式或封閉式格局。 * 鋪位分割（見附圖） 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 鋪位以標(biāo)準(zhǔn)面積分割為主，具體招商操作時，根據(jù)商家實際需要，可相臨商鋪合并使用。鋪位面積主要為 20 平米、 40 平米兩種。 * 過道設(shè)計（見附圖） 商場布局緊湊，過道適當(dāng)，不宜過寬，否則不易積聚人 氣，這是成功商場的“必殺招”。 因此，本商場過道設(shè)計為： 臨大門及電梯口的主通道寬度為 米，視消防要求。 其他過道（也即次過道）寬度為 米。 這樣做既使得購物者覺得商場商品集中，人氣鼎旺，又可以提高商場面積使用率，增加商場的租金收入。 * 商場人流圖繪制（見附圖） 二 商場賣場設(shè)計 * 背景音樂：劉德華演唱的《親愛的 馬桶》 * 商場內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：天花部分只裝大廳，其余部分不吊頂，空調(diào)管、噴淋系統(tǒng)裸露，空調(diào)管簡單用錫紙包裝，天花統(tǒng)一噴白； 12層地板只鋪大廳和通道，鋪位部分商家自行處理； 34層地板可全部鋪淺色防滑釉面瓷磚，全場色彩明快大方，給人視覺空間開闊、通透之感。 * 商場用電：地面預(yù)留用電插座。 * 廣告燈箱：柱子簡單刷白，并做廣告燈箱；大堂醒目位置，做幾個燈箱廣告位，可租可送。 * 標(biāo)識、導(dǎo)示系統(tǒng)：每層于電梯口設(shè)功能分區(qū)、經(jīng)營品種牌、洗手間指示、電梯及緊急出口指示等。 * 休閑設(shè)施：于電梯附近或位置較寬松的地方設(shè) 置休閑椅，供購物者休息之用。 * 促銷氣氛營造：幾種顏色的彩帶裝飾，形成色彩繽紛、熱鬧喜慶的氣氛，有利于銷售和良好購物心情的培養(yǎng)。 * 樓下為樓上的商品做廣告：一層用三種不同顏色的彩旗代表二、三、四層的商品，并標(biāo)明：“ 商品請上？樓”以此來推銷上面的產(chǎn)品；二層則用兩種顏色的彩旗；三層用一種顏色的彩旗推薦四層的產(chǎn)品。 三 商場經(jīng)營品種分區(qū)設(shè)計 * 本商場經(jīng)營品種主力推薦方案： 1F 潔具 浴室 陶瓷 浴室五金（水龍頭、毛巾架） 2F 櫥柜 木地板 石材 五金（把手、鎖） 防火板 塑鋼門 窗 3F 布 藝 地毯 墻紙 文化石 藝術(shù)墻面 涂料 油漆 4F 燈具 飾品 鐵花 藝術(shù)玻璃 藝術(shù)天花 裝飾公司 其中“蘭色”字體的經(jīng)營品種為該層的主力品種，其他為輔助品種。 此種方案可以根據(jù)實際的招租情況進(jìn)行調(diào)整變化，將會引起上述變化的條件有： 1） 如果某層已租滿，但仍有屬于該層的經(jīng)營品種范圍的商家想進(jìn)駐，原則上可以放在上面一層。如：陶瓷的商家眾多，如果一層已經(jīng)招滿，可考慮部分陶瓷類的商家放在二層。 2） 如果遇到相當(dāng)知名品牌或大戶欲進(jìn)駐與其經(jīng)營品種不相符的樓層，視其實力與行業(yè)影響力及其提出條件是否苛刻，可適當(dāng)滿足 其要求。如：某知名品牌的木地板商家想租一層，為了提升本商場檔次及增加品牌號召力，就可放寬條件滿足其要求，但是此種情況應(yīng)嚴(yán)格控制，否則會影響整個商場的經(jīng)營分區(qū)狀況，造成混亂。 3）正規(guī)的裝修公司對家居商場是一種促進(jìn)作用，有利于老百姓“裝修一條龍”服務(wù)，因此，建議每層 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 都招 12 家。 4）若招不滿，則可加些輔助類的經(jīng)營品種。 * 商場各經(jīng)營品種所占比例分析 三大家居市場不同經(jīng)營品種之商家數(shù)目比例表 市場名稱商品名稱 金麗 居家 雅居 潔具 % 12% % 浴室 % 5% % 陶瓷 % 15% % 木地板 % 22% % 廚柜 % 8% % 浴室五金 % 五金 % 10% % 涂料 % 7% % 玻璃 % 2% % 布藝 % 3% % 燈飾 % % 鐵藝 % 3% % 門 % 3% % 石材 % 墻紙 % 5% % 天花 % 2% % 地毯 % 2% % 裝飾品 % 1% % 爐具 % 三大家居市場不同經(jīng)營品種之所占面積比例表 市場名稱商品名稱 金麗 居家 雅居 潔具 % 15% % 浴室 % 9% % 陶瓷 % 18% % 木地板 % 25% % 廚柜 % 6% % 布藝 % 10% % 燈飾 % 5% % 門 % 0% % 其它 % 12% % 參照以上兩表，可粗略制定本商場各類經(jīng)營品種之比例，并依據(jù)所占比例，分配面積；且按照 不同品種產(chǎn)品對鋪位的要求條件，擺放位置。主要經(jīng)營品種所在位置和分區(qū)情況將在附圖中標(biāo)明，輔助類的產(chǎn)品由于數(shù)量不多，要求面積不大，可在具體招租過程中靈活安排。 四 商場各層租金估算及租金價格表制定 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) * 最理性租金 — 市場比較法租金 通過對可比商場的租金分析比較，利用市場比較法來確定本商場的最理性租金。 “可比”的定義是：規(guī)模、經(jīng)營品種相似的商場（金麗、香江）或地理位置接近的商場（如金暉）的租