【文章內(nèi)容簡介】 引爆江淮商圈 IDEA 寶麗新街： 149家 東大街： 81家 寧徐路： 76家 建設(shè)路： 55家 經(jīng)營業(yè) 態(tài) 商家情況租鋪經(jīng)營商家 2 13 1 3 1 4 4 1 1 2 5 1 1 2 11 5 3 60自家商鋪經(jīng)營商家 4 41 3 4 2 4 4 16 28 5 5 8 6 22 6 12 5 8 5 19 35 8 8 2 2 7 5 274潛在商家（目前已打算經(jīng)營，但未購商鋪的）1 4 3 4 10 1 1 2 2 5 2 5 1 3 1 1 6 3 1 2 3 1 3 3 68長線商家（目前無購鋪打算，未來想投資經(jīng)營的）1 2 3 1 3 1 2 6 1 1 1 5 1 3 1 1 2 2 3 2 2 2 2 2 4 54小計 7 57 4 14 3 11 5 26 48 6 2 3 8 12 21 25 15 15 9 11 6 29 52 16 15 7 5 12 12累計沿街推售套數(shù)及主題規(guī)劃456汽車汽貿(mào)酒店賓館文具彩票器械累計電腦手機小百貨電焊家具地板油漆器械五金水暖郵政銀行美發(fā)服裝化妝品洗浴美容婚紗攝影兒童內(nèi)衣超市餐飲火鍋燒烤面館41 64 98 31 34醫(yī)院藥店批發(fā)推車散戶電器太陽能飾品85101煙草教育路：文化體育街約3 0套 ，未規(guī)劃其他恒基大道：潮流女人街/時尚休閑美食街145 套，已售23套 。江淮路：電子街/小吃百貨街55套 ，已售1 套淮海路：農(nóng)資建材街77套 ，已售1 套寧徐路：酒店汽貿(mào)街56套 ，已售9 套規(guī)劃依據(jù)： 百種業(yè)態(tài) 專業(yè)規(guī)劃 五街一體七大主題 業(yè)態(tài)定位：恒基大道 —— 潮流女人街 /休閑美食街 目標市場定位： 女性時尚用品 、 高檔美食餐飲 、 娛樂休閑 、 大型商超等 定位思路： 恒基大道兩側(cè)共推出 145套 （ 聯(lián)體合一 ） 商鋪 ， 目前推出 122套 ， 約占總體量的 2/5， 目前已售 23套 。 雖然地段相對較好 ，但因體量大 ， 必會導(dǎo)致銷售周期較長通過上表數(shù)據(jù)顯示 ， 女性時尚品店及時尚餐飲等已在經(jīng)營商家及潛在商家共計 186家 ， 因而把主流消費群體所需求的 業(yè)態(tài)產(chǎn)品集中 于此街 ， 利于快速形成商業(yè)氣候以及樓盤整體形象的提升；恒基大道是政府重點打造的景觀大道 ，有 政府保駕護航 ， 因為本案可借力發(fā)力 ， 高打政府牌 ， 招商引資 ，必定會吸引大量投資自營商家 。 主題特色： 針對女性主流消費群體的時尚 、 購物 、 休閑場所 業(yè)態(tài)定位：寧徐路 —— 酒店、汽車美容街 寧徐路 （ 1 20共 56套）定位為餐飲、酒店、汽車美容貿(mào)易一條街，對面是雙溝酒廠，酒廠客源豐富。 業(yè)態(tài)定位：淮海路 —— 農(nóng)資建材街 淮海路 （ 6共 76+1套）定位為農(nóng)資建材一條街（建材、電器、器械、家具、水暖、農(nóng)產(chǎn)品等），這條街相對恒基大道比較偏靜。 業(yè)態(tài)定位：教育路 —— 文化、體育街 教育路 （ 2 28月 20套）定位為文具用品、小百貨一條街，教育路是雙溝中學(xué)必經(jīng)之路，學(xué)生客源豐富。 業(yè)態(tài)定位：江淮路 —— 電子產(chǎn)品街 /餐飲百貨街 江淮路 （ 16南、 17南、 18南、 2 24共 68套）定位為美食（大排檔）、小百貨一條街，這條路的西頭是塊大空地，并且這條路位于小區(qū)純住宅區(qū)與商住區(qū)交界處，人流量密集。 通過上表商業(yè)業(yè)態(tài)分布數(shù)據(jù)顯示： 目前自營商家 334組 ， 租鋪經(jīng)營的 60家 ， 自家商鋪經(jīng)營的 274家；潛在商家 68組 ， 長線商家 54組 ， 共計 456組 。 其中 274家自鋪經(jīng)營商家 ， 再去買鋪自營的概率會非常小 ， 但是買鋪投資的概率還是可觀的 ， 這就需要本案的大力引導(dǎo)和優(yōu)惠支持吸引其購鋪； 租鋪經(jīng)營商家與潛在商家共計的 128組 ， 是本案要從根本挖掘 、 全力牽引的商家； 又因本案的推廣戰(zhàn)線較長 ， 因此長線商家的 54組同時需要本案的跟進與引導(dǎo) ， 為后續(xù)開盤房源進行遠期蓄水 。 值得深思 （ Ⅰ ） 雙溝總?cè)丝冢?5萬人 外出務(wù)工人口： 雙溝鎮(zhèn)總商家： 456組 ， 自營商家 334組 。 本案商鋪體量： 360套 ， 其中大部分為兩層聯(lián)體和三層聯(lián)體 ， 按照單層計算 ， 約 500套 。 客戶瓜分：競爭市場未來將推出 ， 加上本案 ， 共計約 。 問題： 如此大的體量 ， 雙溝本地市場是否足夠消化 ？ 解決： 供 ， 遠遠大于求 。 招外來商客入駐本案 ， 勢在必行 。 新問題： 誰來招商 ？ 值得深思 （ Ⅱ ） 問題： 7條主題商業(yè)街的專業(yè)規(guī)劃 ， 如何著手 ， 如何運營 ？ 解決： 勢必需要有實力 ， 有運營經(jīng)驗的專業(yè)招商團隊來整體包裝運營 。 新問題： 誰來招商 ？ 誰 來 做 招商 ？ ? 通過引入專業(yè)運營商 ， 完善項目經(jīng)營運作體系 七大主題規(guī)劃 如果實行單一的銷售策略 ， 而在沒有后期的招商管理和規(guī)劃跟進的情況下 ， 銷售將面臨難以承擔的壓力 ， 同時在客觀上無法具體執(zhí)行項目前期定位和業(yè)態(tài)具體規(guī)劃 ， 如切實可行的主題街因非專業(yè)的運營和管理而枉費 ， 一切規(guī)劃將前功盡棄 ， 因此引入專業(yè)運營商勢在必行 ！ ? 通過招商引入品牌商家 ， 推動商鋪項目的銷售 項目通過實質(zhì)招商策略 ， 通過對市場知名商家和主力業(yè)態(tài)的專向?qū)?， 將更好地提高項目的整體市場吸引力 ， 進一步促進經(jīng)營者和投資者對本項目市場的發(fā)展前景信心和項目投資價值預(yù)期的信心 。 開發(fā)商 運營商 客戶業(yè)主 新客戶 返租給新客戶 三年租金 招商 得以 實現(xiàn)的 支撐點 ？ 利好于雙溝鎮(zhèn)政府及居民 江淮商城開創(chuàng)新的商業(yè)模式 ， 引進外地招商項目 ， 一則將衍生出更多的就業(yè)機會 ， 有利于當?shù)鼐用裣M水平的提高；二則人均 GDP的增加 ， 政府打造的景觀大道恒基大道形成商業(yè)氣候 ， 更助于提升政府形象和政績 。 因此 ， 對于招商項目的順利引進 ， 更寄望與當?shù)卣拇罅Ψ龀?， 易于更多的優(yōu)惠政策 。 商鋪已購客戶中 25%用于自營 。 政府將商鋪運營上繳稅收的部分用于返還自主創(chuàng)業(yè)商家和投資商家 ， 對于家庭較困難卻想自主創(chuàng)業(yè)的客戶 ， 政府應(yīng)給予一定的扶持 、 保障優(yōu)惠政策 ， 減免部分稅收 ， 以此鼓勵創(chuàng)業(yè) 。 凡是購買江淮商城商鋪的自營客戶 、 返租后二次招租客戶 ， 必須進行工商許可注冊 ， 充分響應(yīng)政府號召 。 但是所有商鋪的工商注冊地址 ， 必須統(tǒng)一為江淮商城 ， 便于政府的檢查和開發(fā)商的統(tǒng)一管理 通過二期寧徐路開盤 ， 三層聯(lián)體商鋪捆綁銷售一次銷售 19套商鋪 ，證明商業(yè)聯(lián)體捆綁銷售策略完全切實可行 。 分析原因 ， 價格吸引力 ，三層聯(lián)體的總價 （ 1F： 4088， 2F： 1688， 3F： 1588） 較低 ， 二 、三層的單體價格與住宅價格相當 ， 客戶一層可自營可返租 ， 二三層可作為住宅 ， 換言之 ， 三層商業(yè)的聯(lián)體 ， 從價格和業(yè)態(tài)分割看 ， 亦可看做為商住的捆綁銷售 。 6000元風(fēng)險金即買即給 此優(yōu)惠政策支持各種業(yè)態(tài)購買的客戶 ， 亦是在總房款中扣除金額 ， 建立在 “ 策略二 ” 返租優(yōu)惠策略基礎(chǔ)上的第二大優(yōu)惠策略 。目的是大幅度的優(yōu)惠有利于招商項目的引進和商鋪體量的快速去化 。 ?享受 3年零風(fēng)險鉆石合同：客戶購買的商業(yè) ， 實行返租政策 ， 以每平方米 10元的價格返租 ， 3年返租優(yōu)惠直接從總房價中扣除 ， 約 12%的返租租金 。 ?如購買 50平方的商鋪： 現(xiàn)房款 =原房款 50平方米 *10元 /每平方 *36個月 。 3年內(nèi)返租商鋪歸開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營管理 。 例：返租 利好： ?房價上揚 ， 羊毛出在羊身上 ， 返租價為價格上漲的差價平均月租金的超高金額 ，多購多返 ， 著實會讓消費者心動投資； ?房價上揚 ， 給已購來客戶帶來的心理感受是 ， 江淮商城的商鋪增值快 ， 口碑宣傳 ， 利于下單；給市場施壓 ， 物價持續(xù)上漲 ， 人民幣貶值 ， 存錢不如投資置業(yè)； ?若客戶用于自營 ， 則差價開發(fā)商所得盈利 。 招商返租計劃可行性分析 。 商鋪已購客戶分析中 ， 投資客戶占 75%， 說明大多購鋪客戶以租賃投資為主 。 一年免租 對整體招租商家實行減免一年租金的優(yōu)惠政策，第二年開始收租。以強有力的租金減免優(yōu)惠吸引商家入駐經(jīng)營，最終目的是盡快、盡早的形成商業(yè)氣候，給客戶充分的信心購鋪運營。 年限 經(jīng)營起止期限 租金標準 備注 第一年 .— 10元 /月 m2