【正文】 定位狹隘 工程進(jìn)度緩慢 （一）商鋪滯銷原因總結(jié) （二）產(chǎn)品營銷利好總結(jié) 實力開發(fā)商投資開發(fā)樹品牌 以高品質(zhì)產(chǎn)品為基礎(chǔ) 商住產(chǎn)品定位準(zhǔn)確是前提 良好的口碑營銷是關(guān)鍵 聯(lián)體捆綁銷售策略大賣為導(dǎo)向 有效的媒體推廣促進(jìn)銷售 內(nèi)靠外聯(lián)，揚(yáng)長避短 找準(zhǔn)方向，穩(wěn)扎穩(wěn)打 商業(yè)定位 核心策略 準(zhǔn)確定位 江淮商城 ， 與雙溝農(nóng)資 、 建材有限的市場容量形成強(qiáng)烈的對抗 ， 定位產(chǎn)業(yè)不足以支撐在整個商業(yè)體量 ， 且狹隘的定位會讓有其它自營投資的客戶望而卻步 ， 使客戶信心不足 ， 影響銷售 。 農(nóng)資建材商城 農(nóng)資建材街 電子產(chǎn)品街 + 酒店汽貿(mào)街 + …… 主題商業(yè)綜合體 通過前面分析、總結(jié)，建議將江淮商城商鋪定位為： 集農(nóng)資建材、酒店汽貿(mào)、電子產(chǎn)品、小吃百貨、女性潮品、文體教育等于一體的 主題商業(yè)綜合體 解讀： ?主題 商業(yè)綜合體 概念在雙溝是第一次提出 ， 極大豐富雙溝商業(yè)形態(tài) ， 提升雙溝商業(yè)能級 ， 有利于城市商業(yè)模式的創(chuàng)新和發(fā)展； ?主題 商業(yè)綜合體 的整體規(guī)劃定位有利于拓展前期定位內(nèi)涵； ?整體規(guī)劃 ， 特色定位 ， 有利于商業(yè)整體形象的提升 。 酒店汽貿(mào)街等 ） ， 這種針對性強(qiáng) 、 形象突出 、 組合拳出擊的打法 ， 有利于快速去化 。 “四大客戶圈” 四大客戶圈 雙溝客戶 （私營業(yè)主、公司職員、拆遷農(nóng)民等） 其它 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 務(wù)工返鄉(xiāng)人員 外來 招商客戶 A、客戶圈一：雙溝客戶 Ⅰ 、拆遷客 大量的舊城改造將形成一批拆遷客，成為本案商業(yè)客戶的重要組成部份。 推廣策略： 品牌宣傳的獨到作用，以及“羊群效應(yīng)”的作用可以很好的發(fā)揮；以“小恩小惠”的推廣手段吸引這部份客戶持續(xù)關(guān)注和客群帶動。 特點： 這部份客戶有著充裕的資金，購買力強(qiáng)，重投資前景，有前瞻性眼光，新投資機(jī)會比較能引起他們興趣和關(guān)注，親朋好友的口碑宣傳是購鋪心理主導(dǎo)。 特點： 他們關(guān)注商業(yè)未來前景 ， 商業(yè)商圈價值的考量比較慎重；利潤回報周期的考核也很理性 。 專業(yè)規(guī)劃 合作共贏 科學(xué) 專業(yè)規(guī)劃 五街一體 業(yè)態(tài)定位：淮海路 —— 農(nóng)資建材街 淮海路 （ 6共 76+1套）定位為農(nóng)資建材一條街（建材、電器、器械、家具、水暖、農(nóng)產(chǎn)品等），這條街相對恒基大道比較偏靜。 其中 274家自鋪經(jīng)營商家 ， 再去買鋪自營的概率會非常小 ， 但是買鋪投資的概率還是可觀的 ， 這就需要本案的大力引導(dǎo)和優(yōu)惠支持吸引其購鋪； 租鋪經(jīng)營商家與潛在商家共計的 128組 ， 是本案要從根本挖掘 、 全力牽引的商家； 又因本案的推廣戰(zhàn)線較長 ， 因此長線商家的 54組同時需要本案的跟進(jìn)與引導(dǎo) ， 為后續(xù)開盤房源進(jìn)行遠(yuǎn)期蓄水 。 問題： 如此大的體量 ， 雙溝本地市場是否足夠消化 ？ 解決： 供 ， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求 。 開發(fā)商 運(yùn)營商 客戶業(yè)主 新客戶 返租給新客戶 三年租金 招商 得以 實現(xiàn)的 支撐點 ？ 利好于雙溝鎮(zhèn)政府及居民 江淮商城開創(chuàng)新的商業(yè)模式 ， 引進(jìn)外地招商項目 ， 一則將衍生出更多的就業(yè)機(jī)會 ， 有利于當(dāng)?shù)鼐用裣M水平的提高；二則人均 GDP的增加 ， 政府打造的景觀大道恒基大道形成商業(yè)氣候 ， 更助于提升政府形象和政績 。 凡是購買江淮商城商鋪的自營客戶 、 返租后二次招租客戶 ， 必須進(jìn)行工商許可注冊 ， 充分響應(yīng)政府號召 。目的是大幅度的優(yōu)惠有利于招商項目的引進(jìn)和商鋪體量的快速去化 。 例：返租 利好： ?房價上揚(yáng) ， 羊毛出在羊身上 ， 返租價為價格上漲的差價平均月租金的超高金額 ，多購多返 ， 著實會讓消費者心動投資； ?房價上揚(yáng) ， 給已購來客戶帶來的心理感受是 ， 江淮商城的商鋪增值快 ， 口碑宣傳 ， 利于下單；給市場施壓 ， 物價持續(xù)上漲 ， 人民幣貶值 ， 存錢不如投資置業(yè)； ?若客戶用于自營 ， 則差價開發(fā)商所得盈利 。以強(qiáng)有力的租金減免優(yōu)惠吸引商家入駐經(jīng)營，最終目的是盡快、盡早的形成商業(yè)氣候，給客戶充分的信心購鋪運(yùn)營。m2 此期間商鋪租金由 甲方全額收取 租賃客戶需交納租房押金￥ 10000元，如租賃運(yùn)營期間對商鋪有損壞，或中途停止運(yùn)營的商家，開發(fā)商則從押金中扣除相應(yīng)資金。 五年后返購 ， 看似銷售優(yōu)惠戰(zhàn)線拉長 ， 開發(fā)商必然擔(dān)心五年后客戶真的讓開發(fā)商回購 ， 增加日后的運(yùn)營負(fù)擔(dān) 。 因此智帝中國建議： 二期公開時間定在 2023年 01月下旬春節(jié)前期！ （二）二期余房推街思路 首先亮相 ， 必須形成商業(yè)氛圍 ， 以靠近小區(qū)主入口的恒基大道和次入口的江淮路商鋪入市 ， 臨恒基大道和寧徐路的商鋪最優(yōu) ， 遵循位置由優(yōu)帶劣的原則 ， 有利于后續(xù)產(chǎn)品的銷售 。 B、 開發(fā)商自行組織招商團(tuán)隊 ， 統(tǒng)一招商 。 三、推廣計劃 B、傳播手段： 電視全面覆蓋 短信有效鎖定 戶外積極引導(dǎo) 活動深度溝通 軟文有效優(yōu)化 銷海 、 DM 精準(zhǔn)到達(dá) C、推廣渠道： 推廣渠道 時間節(jié)點 推廣主題 備注 活動 2023年 11月下旬 政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參加江淮商城竣工儀式暨國際易經(jīng)風(fēng)水大師 [虛靈山人 ]財富解碼風(fēng)水講座 社會口碑 2023年 12月 大型招商聯(lián)誼會 暨老帶新優(yōu)惠活動 客群口碑（針對返鄉(xiāng)潮時期做活動、主要是老帶新優(yōu)惠形式）促進(jìn)猶豫、意向商家盡快簽約 2023年 01月下旬 開街儀式（開盤儀式） 電視 電視貼片、電視滾動字幕 傳達(dá)商鋪投資信息 戶外 11月中旬 主打投資回報概念 隨著每期開街定期更新 現(xiàn)場 11月中旬 現(xiàn)場營造商業(yè)氛圍 銷海、 DM等宣傳商業(yè)信息 其他 根據(jù)需要而定 主打商業(yè)投資回報信息 配合各期利于商鋪宣傳的宣傳工具 （二）蓄水期： （ 2023年 11月 2023年 01月下旬） 推廣主題： 活動一：社會活動 政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參加江淮商城竣工儀式 暨國際易經(jīng)風(fēng)水大師 [虛靈山人 ]財富解碼風(fēng)水講座 推廣目的： 完成正式推廣、蓄客前的所有準(zhǔn)備工作。 活動地點： 雙溝酒店 蓄水期媒體配合： 戶外 + 電視 + 項目地現(xiàn)場包裝 + 售樓現(xiàn)場包裝 + 招商手冊 A、戶外看板 B、項目地現(xiàn)場包裝 2023年 12月底江淮商城一期交房，本司建議對未售商鋪做戶外廣告和門頭的統(tǒng)一包裝。 ● 對外昭示部分 主要功能： 整體形象昭示（戶外廣告牌） —— 對外傳播項目良好形象 項目招商信息昭示 —— 招商工作的進(jìn)展應(yīng)在現(xiàn)場包裝上有所體現(xiàn) ● 現(xiàn)場氛圍營造 恒基大道和江淮路商鋪招商信息在項目廣告位發(fā)布，現(xiàn)場導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)立 銷售處內(nèi)部有關(guān)商業(yè)宣傳信息裱板掛起來 （三）現(xiàn)場包裝建議 （四）春節(jié)后局部開街 原則建議：寧徐路和淮海路上商鋪開街 ，酒店先行，汽車美容、農(nóng)資建材后續(xù)跟進(jìn)，其他業(yè)態(tài)輔助。 宣傳建議： 戶外廣告，定點活動，軟文宣傳 四、媒體推廣預(yù)算 注：以上為商業(yè)推廣媒體配合費用初步預(yù)算，具體費用將根據(jù)市場情況及銷售現(xiàn)狀進(jìn)行合理調(diào)整及變動，一切價格以實際執(zhí)行為準(zhǔn)。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強(qiáng)者。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個機(jī)會。 ? 不放過任何細(xì)節(jié)。任何事情想到就去做 !立即行動 ! ? 如果通用公司不能在某一個領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會把它在這個領(lǐng)域的生意買掉或退出這個領(lǐng)域。 ? 時間是一個偉大的作者，它會給每個人寫出完美的結(jié)局來。 ? 微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有 18個月。 ? 一個管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無法有效地管理他們。 ? 千方百計請一個高招的專家醫(yī)生，還不如請一個隨叫隨到且價格便宜的江湖郎中。 ? 新經(jīng)濟(jì)時代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。 ? 速度就是一切，它是競爭不可或缺的因素。 上午 1時 25分 23秒 01:2 5:23 ? 質(zhì)量是維護(hù)顧客忠誠的最好保證。如果你自己的信念還站立的話?？犊?dāng)S此身。 :25:2301:25Feb236Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , February 6, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :25:2301:25:23February 6, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 6日星期一 1時 25分 23秒 01:25:236 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :25:2301:25Feb236Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 6日星期一 上午 1時 25分 23秒 01:25: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于