【正文】 城整體性的促銷活動(dòng)。管委會(huì)可以通過(guò)共同訂立的章程，規(guī)范每個(gè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為，協(xié)調(diào)各經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系。 二、 XXX 商業(yè)城管理難點(diǎn)分析： （一）商場(chǎng)是否辦得成功，有很多 因素影響 ，而這些因素又深受完善物業(yè)管理的影響。逃生通道必須保持暢通無(wú)阻 , 所有固定裝置、設(shè)備和裝飾品，必須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)，使顧客特別是兒童不會(huì)容易受傷。商場(chǎng)的顧客除大樓本身的使用者外，游客、路人等也是吸引消費(fèi)對(duì)象，故商場(chǎng)設(shè)施的使用率一般較住宅物業(yè)高，所以商場(chǎng)設(shè)施必須保養(yǎng)得 宜，以免對(duì)租用戶及顧客造成不便。 （八）商業(yè)對(duì)辦公、住宅小區(qū)的影響 空氣污染：主要體現(xiàn)在餐飲項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的油煙，衛(wèi)生間產(chǎn)生的異味、 空調(diào)機(jī)排放的廢氣等。 安全隱患：包括治安隱患﹑消防隱患（水、電、煤氣的使用不當(dāng)帶來(lái)的隱患）。 采光影響：由于廣告位設(shè)置不符合規(guī)范要求（超高、超大），會(huì)造成附近業(yè)主的室內(nèi)采光度下降，阻礙視線。 二、雙方合作關(guān)系確定后，顧問商將會(huì)把 XXX 商業(yè)城的物業(yè)管理工作列入保利物業(yè)相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評(píng)比序列之 中。除派駐場(chǎng)人員外，保利物業(yè)還將輔之以 顧問團(tuán) 以及保利物業(yè)公司各專業(yè)部門的技術(shù)支持，結(jié)合項(xiàng)目物業(yè)管 理工作的實(shí)際需要定期赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考察指導(dǎo)，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)和有針對(duì)性的提出整改建議與整改措施。 顧問團(tuán) 駐場(chǎng)顧問 管理商 傳達(dá)、推行方案 根據(jù)反饋信息 修訂方案 反饋方案執(zhí)行 情況 及其他問題 定期、不定期檢查、考核、了解信息 雙向溝通 第第 二二 章章 顧顧 問問 期期 限限 一 、 顧問階段 安排 顧問期分 前前 期期 介介 入入 、 實(shí)實(shí) 操操 指指 導(dǎo)導(dǎo) 和 服服 務(wù)務(wù) 質(zhì)質(zhì) 量量 跟跟 蹤蹤 三個(gè)階段。 （二）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。 （四）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運(yùn)等。 （十）建立及管理物業(yè)資料、檔案，包括工程建設(shè)、竣工、房屋改動(dòng)、裝修及住戶資料等。 （十五）協(xié)助管理商進(jìn)行物業(yè)費(fèi)用和服務(wù)費(fèi)用的制定和收取。 顧問團(tuán)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，通過(guò)研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項(xiàng)目方案、可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)施 工圖、項(xiàng)目模型等資料，了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)內(nèi)容和規(guī)范，確定項(xiàng)目檔次，協(xié)助管理商對(duì)管理檔次進(jìn)行定位。 從智能化角度提出專業(yè)化建議。 指導(dǎo)發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。 第二階段 實(shí)操指導(dǎo) 實(shí)操指導(dǎo)階段根據(jù)各個(gè)時(shí)期管理重點(diǎn)與難點(diǎn)的不同又分為 前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理 四個(gè)時(shí)期。 在發(fā)展商 需要對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí)，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。 協(xié)助制定入伙交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施程序。 協(xié)助管理商建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；并就物業(yè)管理檔案 資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)。 集中入伙 指業(yè)主在發(fā)展商書面通知前來(lái)入伙的時(shí)限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)收樓、驗(yàn)樓、辦 理入伙手續(xù)的工作時(shí)期。 為此我司將提供以下顧問服務(wù)，以保證入伙工作順利進(jìn)行，為今后物業(yè)管理 的正常進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)： 指導(dǎo)成立入伙期各工作組，制定各個(gè)工作組責(zé)任制度。 此時(shí)物業(yè)管理公司的工作難 點(diǎn)有二：（ 1）面對(duì) 大量不同的裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們，保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，不侵害業(yè)主公共利益，同時(shí)又監(jiān)督裝修質(zhì)量，避免遺留安全隱患 等；（ 2）業(yè)主 入住有先有后，怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來(lái)，從而避免被有效投訴，也是一個(gè)棘手的問題。 指導(dǎo)建立日常裝修監(jiān)督管理制度。 正常管理 指物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)大部分小業(yè)主 的二次裝修工作已基本完成，小區(qū)環(huán)境的維護(hù)、機(jī) 電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時(shí)期。 指導(dǎo)建立財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制。 第三階段 服務(wù)質(zhì)量跟蹤 服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段是保利的顧問團(tuán)在駐場(chǎng)顧問撤出后，在三個(gè)月內(nèi)再次實(shí)地考察項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的檢查、考評(píng)，檢驗(yàn)其管理水平是否穩(wěn)定的同時(shí)提供相應(yīng)的咨詢輔導(dǎo)工作。 根據(jù)管理商的需要提供物管工作各專業(yè)咨詢服務(wù)。 ★ 保質(zhì)保量、按時(shí)完成各項(xiàng)工作內(nèi)容。 工作 階 段 顧問 人 員 工作 期限 工作方式 現(xiàn)場(chǎng)工作安排 管理目 標(biāo) 人民 幣 萬(wàn)元 前期 介入 顧問團(tuán) 2－ 4 人 自 簽約 之日起至物 業(yè) 入伙 之日前 2 個(gè)月 約計(jì)（ 12 個(gè)月） 電話 、傳真 ，電子郵 件 等溝 通 ； 定 期 赴 現(xiàn) 場(chǎng) 考察指導(dǎo) 赴現(xiàn) 場(chǎng) 工作 3 次，每次 3～ 4 個(gè)工作 日， 時(shí) 間擬 安 排于 ：簽 約 后兩周 /圖紙會(huì)審 /開 盤 銷 售 前 /設(shè)施設(shè)備集中選型階段或工程交接驗(yàn)收階段。 30 駐場(chǎng)經(jīng)理 1 人 常 駐 現(xiàn) 場(chǎng) 做 日常指導(dǎo) 本階段內(nèi)常 駐現(xiàn)場(chǎng) 實(shí) 地工 作 。 2) 前期介入階段，顧問團(tuán)人員通常為機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化等工程方面專業(yè)人仕，園藝綠化、酒店管理及形象策劃等專業(yè)人仕將依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要予以選派。 有關(guān)費(fèi)用： 1) 顧問團(tuán)及駐場(chǎng)顧問往返本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)所需的各項(xiàng)差旅費(fèi)用及上述人員在本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)期的食宿由甲方另行提供。發(fā)展商對(duì)此項(xiàng)服務(wù)另行支付兩萬(wàn)元咨詢指導(dǎo)費(fèi)。 經(jīng)過(guò)近 20年的發(fā)展，目前，集團(tuán)公司所屬企業(yè)及項(xiàng)目遍布北京、上海、廣州、深圳、武漢、長(zhǎng)沙、天津、哈爾濱、 XX、鄭州、重慶、成都、海南以及香港等地區(qū)。 1992 年，經(jīng)國(guó)務(wù)院、中央軍委批準(zhǔn)，中國(guó)保利集團(tuán)公司在保利科技有限公司的基礎(chǔ)上正式籌建。 1993 年 9 月，國(guó)務(wù)院副總理朱 镕 基視察了保利集團(tuán)參股的海南洋浦開發(fā)區(qū)。 1997 年 12 月 19 日，中國(guó)保利集團(tuán)公司和上海證券交易所共同舉行了 上海證券大廈落成慶典 儀式。 1999 年 10 月，中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李嵐清、中央政治局委員、國(guó) 務(wù)院副總理錢其琛等領(lǐng)導(dǎo)參觀了保利藝術(shù)博物館。 20xx 年 4 月 30 日至 5 月 2 日，中國(guó)保利集團(tuán)公司搶救到流失海外100 余年的圓明園國(guó)寶（ 牛首、虎首、猴首銅像 ），隨后，保利集團(tuán)公司會(huì)同有關(guān)方面先后在香港、北京、上海、成都、重慶、武漢、廣州、深圳、哈爾濱以及臺(tái)灣的臺(tái)北、 臺(tái)中地區(qū)等近 20座中心城市展開 國(guó)寶回歸特展 活動(dòng)。 20xx 年，賀平總經(jīng)理撰寫 的《興文化事業(yè) 辦文化產(chǎn)業(yè) 再鑄中華民族文化長(zhǎng)城 中國(guó)保利集團(tuán)公司興辦文化產(chǎn)業(yè)的構(gòu)想與實(shí)踐》被編入 20xx 年《中國(guó)國(guó)情報(bào)告》。 20xx 年 9 月 10日，保利房地產(chǎn)股份有限公司在廣州召開創(chuàng)立大會(huì)暨第一次股東大會(huì)，并舉行了掛牌儀式。北京市委副書記、代市長(zhǎng)王岐山，副市長(zhǎng)劉敬民等領(lǐng)導(dǎo)參加了奠基儀式。 公司成立北京市中國(guó)物業(yè)管理高級(jí)人才培訓(xùn)中心的同時(shí)，不斷在業(yè)務(wù)分布區(qū)域設(shè)立人才培訓(xùn)中心，先后建立了上海培訓(xùn)中心、武漢培訓(xùn)中心、廣州培訓(xùn)中心，以弘揚(yáng)中國(guó)物業(yè)及酒店管理的精華，倡導(dǎo)從理論與實(shí)踐兩方面創(chuàng)立有中國(guó)特色的物業(yè)和酒店管理理論為原則，提倡高效、優(yōu)質(zhì)、專業(yè)的服務(wù)宗旨，努力培養(yǎng)出具有專業(yè)知識(shí)的物業(yè)酒店人才。 20xx 年 12 月 20 日，深圳市保利物業(yè)管理有限公司被國(guó)家商務(wù)部國(guó)際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院評(píng)定為誠(chéng)信綜合等級(jí)“ AAA 級(jí)企業(yè) ”。 ??? .. 優(yōu)勢(shì)介紹 保利物業(yè)的品牌效應(yīng) ：保利物業(yè) 品牌效應(yīng)、品牌影響力、公司的背景實(shí)力，這是對(duì)銷售樓盤有很大幫助的。 且長(zhǎng)期從事高檔寫字樓、商場(chǎng)、四五星級(jí)酒店、度假山莊、涉外別墅、涉外公寓、影劇院、博物館、高爾夫球場(chǎng)等 。至今已有 18 個(gè)體系認(rèn)證機(jī)構(gòu)得到授權(quán)，其中 BSI 是最有名的一家。包括營(yíng)業(yè)前的開門、巡場(chǎng)、保潔、早例會(huì)、升國(guó)旗、迎接顧客、常規(guī)營(yíng)業(yè)管理、播音及背景音樂、員工用餐、收?qǐng)鰷?zhǔn)備、結(jié)束營(yíng)業(yè)、員工離場(chǎng)、清場(chǎng) 、鎖閉賣場(chǎng)等?！? ? 保利物業(yè)并沒有在全國(guó)大肆拓展業(yè)務(wù)，主要給內(nèi)地的房地產(chǎn)物業(yè)提供顧問服務(wù)為主。傳統(tǒng)的商業(yè)格局與形式已無(wú)法滿足發(fā)展的步伐，更高品質(zhì)、品味的購(gòu)物期望對(duì)商場(chǎng)、環(huán)境、配套等諸多方面提出了苛刻而適情合理的需求。 第六部分 保利物業(yè)在管項(xiàng)目 一 高端寫字樓 北京新保利大廈 北京新保利大廈為保利集團(tuán)旗下恢宏巨制，亦為保利地產(chǎn)在北京的全新力作。以搶救圓明園國(guó)寶而聞名海內(nèi)外的保利藝術(shù)博物館，將移至新保利大廈，它將與現(xiàn)有保利大廈和保利劇院遙相呼應(yīng)，成為北京一處重要的文化景觀。整體建筑猶如巨大的“蘆笙”造型，獨(dú)具民族文化風(fēng)格，被國(guó)家旅游局評(píng)為“中國(guó)旅游行業(yè)標(biāo)志性建筑”。雙衛(wèi)生間，浴室超大設(shè)計(jì)且設(shè)施精良。 北京 世紀(jì)財(cái)富中心 嶸高公司投資開發(fā)占 50%權(quán)益的北京世紀(jì)財(cái)富中心座落于北京朝陽(yáng)區(qū)光華路 7 號(hào)，屬于北京商業(yè)中心區(qū) (CBD)規(guī)劃區(qū)域的核心地帶。它采用先進(jìn)的鋼混結(jié)構(gòu)、 VAV 變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)及原裝進(jìn)口電梯，是一個(gè)水平達(dá)國(guó)際甲級(jí)的商業(yè)辦公項(xiàng)目。 中國(guó)證券大廈堪稱金融城標(biāo)志性建筑 ,真正的甲級(jí)寫字樓 ,案名及地段優(yōu)勢(shì)是其最大的賣點(diǎn)。上海證券大廈由保利物業(yè)公司管理， 1998 年被評(píng)為 上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈 ， 1999 年獲 全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈 稱號(hào)，并于 20xx 年4 月通過(guò) ISO9002 質(zhì)量體系認(rèn)證。項(xiàng)目總投資 37 億元港幣 (嶸高公司占股 30%)，總 建筑面積 32 萬(wàn)平方米，共包括 1 幢 80 層辦公樓、 2 幢38 層附樓、 4 層商場(chǎng)裙樓及 2 層地下停車場(chǎng)。 20xx 年 9 月，附屬中信廣場(chǎng)的玻璃墻瀑布水景被命名為新世紀(jì)羊城八景之一，稱 天河飄絹 ，進(jìn)一步確立了中信廣場(chǎng)作為廣州市標(biāo)志性建筑的地位。經(jīng)過(guò)公司精心策劃、準(zhǔn)備和組織施工，并在各方的齊心協(xié)力合作下，于 20xx 年 9 月 15 日順利封頂。 廣州 保利國(guó)際廣場(chǎng) 保利國(guó)際廣場(chǎng)為廣州市土地開發(fā)中心招標(biāo)用地項(xiàng)目，總占地面積為 平方米。項(xiàng)目旁邊將建成三大特色主題公園，即占地約 18 萬(wàn)平方米的體育公園、占地約 20 萬(wàn)平方米的琶洲塔公園和會(huì)展中心親水公園?；▓@占地面積 萬(wàn)平方米，總建筑面積12 萬(wàn)平方米，由 5 棟樓宇組成： 2 棟 12 層帶電梯小高層、 2棟 28 層高層建筑和 1 棟甲級(jí)寫字樓，集住宅、辦公、商業(yè)于一體，小區(qū)綠化率高達(dá) 50%，區(qū)內(nèi)園林密布，中庭花園、主題景觀、空中花園、架空層綠化組成多維綠化體系。 羅湖商務(wù)中心大廈除商務(wù)辦公的核心功能外，配套功能有商務(wù)公寓、會(huì)議中心、商務(wù)會(huì)所、高檔中西餐廳、商業(yè)裙樓 及大型停車場(chǎng)等。地處通程、華天商務(wù)圈，寸土寸金，交通非常便捷，商業(yè)氣氛濃厚，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配置一應(yīng)俱全。 作為專業(yè)甲級(jí)智能化寫字樓，主體采用鋼結(jié)構(gòu)的形式，使得主樓每層層高達(dá) 米，亦為目前長(zhǎng)沙市專業(yè)寫字樓之首。 二 星級(jí)酒店 北京保利大廈 保利大廈位于平安大城東起點(diǎn) ,東二環(huán)路東四十條立交橋畔 ,鄰近工人體育場(chǎng)，距市中心 10 分鐘車程 ,距火車站 15 分鐘車程 ,距機(jī)場(chǎng) 25 分鐘車程。 歐陸風(fēng)情的復(fù)式套房，令您真正享受商住樂趣。房間內(nèi)有 微波爐、電熱壺、咖啡壺等家電配置，更添家居感受。 酒店集餐飲、客房、會(huì)議、娛樂、休閑等功能于一體，擁有大、中、小型會(huì)議室四間，能 滿足客戶不同規(guī)模的會(huì)議需要。賓館擁有各類豪華、商務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)客房共計(jì) 319 套， 餐廳可提供川、淮精美菜肴，可同時(shí)容納500 人用餐，并可提供 150 人國(guó)際會(huì)議服務(wù)。樓高 22 層，建筑面積 3 萬(wàn)平方米，總投資 億元人民幣。 新保利大廈占地面積約 2 公頃，建筑面積 萬(wàn)平方米，總投資 14 億元人民幣。 北京 世紀(jì)財(cái)富中心 嶸高公司投資開發(fā)占 50%權(quán)益的北京世紀(jì)財(cái)富中心座落于北京朝陽(yáng)區(qū)光華路 7 號(hào)，屬于北京商業(yè)中心區(qū) (CBD)規(guī)劃區(qū)域的核心地帶。它采用先進(jìn)的鋼混結(jié)構(gòu)、 VAV 變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)及原裝進(jìn)口電梯，是一個(gè)水平達(dá)國(guó)際甲級(jí)的 商業(yè) 辦公項(xiàng)目。 中國(guó)證券大廈堪稱金融城標(biāo)志性建筑 ,真正的甲級(jí)寫字樓 ,案名及地段優(yōu)勢(shì)是其最大的賣點(diǎn)。項(xiàng)目于 20xx 年 9 月 30 日奠基，同年 10 月 15 日動(dòng)工興建，主體采用框筒接結(jié)構(gòu)，建筑物總高度為 米，地上 27 層，地下室兩層，總建筑面積為 萬(wàn)平方米，外立面為玻璃及鋁板幕墻。該大廈商鋪的交付使用期比政府招標(biāo)書規(guī)定時(shí)間提前 7 個(gè)月，被廣州市房地產(chǎn)權(quán)威機(jī)構(gòu)評(píng)為 最佳商用物業(yè) 。保利物業(yè)的商場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)勢(shì)得到充分彰顯。大廈導(dǎo)入寬頻數(shù)據(jù)網(wǎng)，入駐商戶可享有快捷、穩(wěn)定的語(yǔ)音、圖文、傳真及數(shù)據(jù)交換平臺(tái)，形成完善的智