【正文】  順天城簡(jiǎn)介順天城位于長(zhǎng)沙市芙蓉中路185號(hào)，占地面積約2853平方米，總建筑面積31427平方米。順天城的設(shè)施設(shè)備基本處于良好運(yùn)行狀態(tài)，部分設(shè)備處于超負(fù)荷運(yùn)行，如518層的開關(guān)柜和塔樓電梯。按照GB/T19002ISO9002標(biāo)準(zhǔn)建立質(zhì)量保證體系，貫徹深圳中航物業(yè)管理公司（CPM）質(zhì)量方針：弘揚(yáng)“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，提供“安全、文明、繁榮、高尚”的物業(yè)管理服務(wù)，創(chuàng)建中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的名牌企業(yè)。根據(jù)公司總體質(zhì)量目標(biāo)，維護(hù)順天城全體業(yè)主的合法權(quán)益，管理處提出的管理目標(biāo)是兩年內(nèi)達(dá)到物業(yè)管理全國(guó)示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)順天城管理處的綜合滿意率達(dá)到95%以上。 CPM公司與順天城物業(yè)管理處簽定《順天城物業(yè)管理目標(biāo)經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任制考核協(xié)議書》，明確任務(wù)和要求。c. 修理室內(nèi)水、電設(shè)施，用戶電表和開關(guān)，樓道照明線路和開關(guān)，更換樓道燈炮，維修保養(yǎng)大廈低壓配電設(shè)備。督促有關(guān)單位及時(shí)排除故障，保護(hù)電梯安全運(yùn)行。j. 管理和疏導(dǎo)各種車輛，指揮車輛按指定地點(diǎn)停放，驅(qū)逐亂擺攤和危害治安的人員，維安管理區(qū)的秩序。 物業(yè)管理主要過(guò)程的控制 概述 根據(jù)順天城管理模式的特點(diǎn)，管理處將針對(duì)物業(yè)管理的主要過(guò)程制訂書面的作業(yè)指導(dǎo)書和管理規(guī)定，明確各項(xiàng)管理過(guò)程的流程、控制要求及應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。房屋本體部位的維護(hù)和管理的范圍：房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻）、外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。樓宇設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于提高設(shè)備的運(yùn)行效率，保證運(yùn)行質(zhì)量，最終提高整座大樓的運(yùn)作效益。a） 制訂嚴(yán)密的、科學(xué)的操作規(guī)程。e） 技術(shù)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)結(jié)果作分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故的潛在因素，采取有效措施進(jìn)行改善，確保安全運(yùn)行。大樓應(yīng)急發(fā)電機(jī)將始終處于良好備用狀態(tài)，隨時(shí)具備立即起動(dòng)條件，定期進(jìn)行啟動(dòng)試驗(yàn)運(yùn)行，保證萬(wàn)無(wú)一失，及時(shí)供電。另外可利用CPM公司首創(chuàng)的電梯智能運(yùn)行管理裝置解決非辦公時(shí)間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。d） 電梯報(bào)警對(duì)講系統(tǒng)由于電梯轎箱是一個(gè)較狹小的封閉空間，一旦發(fā)生停梯困人故障，被困人員會(huì)感到處于孤立無(wú)援境地，心情將十分緊張煩躁，因此電梯中設(shè)有報(bào)警按鈕和對(duì)外通話裝置。消防設(shè)施是樓宇火災(zāi)自救的重要手段。在電梯、大堂、重要通道等部位布置的攝像機(jī)，24小時(shí)密切監(jiān)控各大樓停車場(chǎng)、重要出入口、機(jī)房等主要場(chǎng)所。緊急情況時(shí)按《應(yīng)急處理方案》執(zhí)行。為保證巡邏人員和固定崗人員始終保持良好的體力和精神狀態(tài)，我們將制定合理的排班計(jì)劃，對(duì)流動(dòng)崗、固定崗、巡查路線進(jìn)行輪換。一旦車主將磁卡丟失，可立即通知管理處在電腦上注銷。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。（2） 用電話報(bào)警時(shí)，必須講清下列事項(xiàng)：火災(zāi)發(fā)生的具體地點(diǎn)、火勢(shì)大小、燃燒物質(zhì)、報(bào)警人的姓名和身份。（2） 中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散；使電梯降至首層；切除火災(zāi)區(qū)域電源，準(zhǔn)備啟動(dòng)應(yīng)急電源；啟動(dòng)相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。2. 轎頂操作放人程序（1） 確認(rèn)故障電梯號(hào)及該電梯所停層數(shù)（如N層），并通知乘客“救援在進(jìn)行中”。（5） 將“門機(jī)開關(guān)”打開，用手盤動(dòng)門機(jī)將門推開放人。3. 機(jī)房操作手動(dòng)放人程序（1） 如轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，則應(yīng)先將其完全關(guān)閉。（5） 根據(jù)負(fù)載情況盤動(dòng)飛輪，使電梯降（或升）至最近一層門口為止（由鋼絲繩上油漆標(biāo)志確定）。（9） 維持電梯電源切斷狀態(tài)。 業(yè)戶意見征詢業(yè)戶意見征詢按“首問(wèn)負(fù)責(zé)制”的原則進(jìn)行閉環(huán)操作，絕不允許任何理由的推諉、拖延及無(wú)反饋。為減少業(yè)戶的投訴或不便，管理處要求所有工作人員必須有良好的服務(wù)意識(shí)，而且要有豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和敏銳的識(shí)別力，加強(qiáng)日常巡視及維護(hù)工作，使我們的服務(wù)超前于業(yè)主的感受，在業(yè)主尚未意識(shí)到不便之前解決問(wèn)題。詳見《環(huán)境管理工作手冊(cè)》。順天城大廈治安管理的目的是避免大廈內(nèi)業(yè)戶的財(cái)產(chǎn)遭受損失，人身受到傷害，防止意外及人為突發(fā)事故，維護(hù)業(yè)戶正常的生活秩序。 制定和完善各項(xiàng)治安管理規(guī)章制度，包括實(shí)行24小時(shí)值班及巡視制度。 順天城大廈治安管理應(yīng)達(dá)到的工作標(biāo)準(zhǔn) 大廈基本實(shí)行封閉式管理。 大廈內(nèi)無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通事故。 社區(qū)文化為做好大廈精神文明建設(shè)，大廈內(nèi)設(shè)有學(xué)習(xí)宣傳園地，管理處積極組織業(yè)戶按《社區(qū)文化活動(dòng)管理規(guī)程》開展各種健康、文明、向上的文娛活動(dòng)。 公用設(shè)施的管理標(biāo)準(zhǔn) 大廈內(nèi)公用配套設(shè)施完好，無(wú)隨意改變用途。順天城物業(yè)管理所包括的支持性物業(yè)管理過(guò)程包括：a) 文件和資料的控制b) 質(zhì)量記錄的管理c) 員工培訓(xùn) 文件和資料的控制 發(fā)放文件資料時(shí)應(yīng)加蓋公章，并要求接收人在發(fā)放登記表上簽字。 物業(yè)管理的評(píng)價(jià)和改進(jìn) 概述管理處將對(duì)順天城物業(yè)管理過(guò)程和結(jié)果進(jìn)行必要的評(píng)價(jià)，并根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行物業(yè)管理的質(zhì)量改進(jìn)，對(duì)物業(yè)管理的評(píng)價(jià)將包括：a) 內(nèi)部評(píng)價(jià)物業(yè)管理過(guò)程的監(jiān)控公司定期質(zhì)量大檢查公司內(nèi)部質(zhì)量審核管理處定期的管理目標(biāo)評(píng)價(jià)b) 外部評(píng)價(jià)業(yè)戶投訴的處理定期的業(yè)戶意見調(diào)查政府部門的定期檢查c) 糾正和改進(jìn)糾正和預(yù)防措施對(duì)上述物業(yè)管理的評(píng)價(jià)和改進(jìn)將按公司規(guī)定的程序文件進(jìn)行，并形成記錄。 (2)、臨時(shí)收費(fèi)項(xiàng)目：1. 物業(yè)裝修工程管理費(fèi)和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)；2. 向業(yè)戶提供的有償服務(wù)費(fèi)。2. 根據(jù)“一職多能”原則，合理配置管理人員，定期組織員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)，實(shí)行電腦化管理，提高員工素質(zhì)和工作效率，精減人員，做到一專多能，密切配合。6. 節(jié)約辦公經(jīng)費(fèi)。3. 十二月份對(duì)大廈業(yè)戶進(jìn)行“文明業(yè)戶”的評(píng)比。因此，管理處要在各項(xiàng)活動(dòng)中積極宣傳物業(yè)管理法規(guī)，在處理管理處與業(yè)主管委會(huì)和居民之間的關(guān)系時(shí)，自覺(jué)地按物業(yè)管理法規(guī)辦事。4. 不定期組織管理處、業(yè)主管理委員會(huì)座談會(huì)，對(duì)照物業(yè)管理法規(guī)討論順天城物業(yè)管理改進(jìn)措施，并討論本大廈維修基金的使用安排