【正文】 3 財(cái)務(wù)部STC/04 質(zhì)量管理部STC/00 長(zhǎng)沙分公司 本方案的原件由順天城物業(yè)管理處保存。順天城物業(yè)設(shè)施設(shè)備簡(jiǎn)單，主要有停車場(chǎng)系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、通排煙系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等。 順天城管理模式、管理依據(jù)和目標(biāo) 管理模式通過(guò)智能化封閉式管理，將順天城內(nèi)消防、治安、樓宇自控、停車場(chǎng)、清潔衛(wèi)生、綠化、房屋維修、有償服務(wù)等統(tǒng)一由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)，通過(guò)周密的管理程序和綜合的管理手段為順天城業(yè)主提供一流的人性化物業(yè)管理服務(wù)，保證整個(gè)大廈24小時(shí)處于嚴(yán)密控制之中，使大廈有一個(gè)安全、文明、舒適、潔凈的商住環(huán)境，讓業(yè)主安居樂業(yè)，無(wú)后顧之憂。 管理目標(biāo) 通過(guò)智能化封閉式的管理方式，周密的管理程序和綜合的管理手段為順天城各業(yè)主提供完善的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 控制方式 順天城開發(fā)商、順天城業(yè)主委員會(huì)與CPM公司共同執(zhí)行《物業(yè)委托管理合同》。b. 辦理房屋交接，自行車存放手續(xù)，收發(fā)報(bào)紙和信件，管理停車場(chǎng)。f. 維護(hù)、保養(yǎng)、運(yùn)行電梯，解救困人。i. 維護(hù)、保養(yǎng)所使用的機(jī)電設(shè)備及消防設(shè)施，發(fā)生故障和問題及時(shí)通知有關(guān)單位來(lái)處理，保障設(shè)備處于完好狀態(tài)。 崗位職責(zé)具體內(nèi)容見規(guī)章制度匯編之崗位職責(zé)篇。順天城管理處實(shí)行房屋本體維修項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，由管理處主任定期向順天城業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)項(xiàng)目的執(zhí)行情況，使維修基金發(fā)揮最大效用，確保房屋本體始終完好，使用功能不斷完善。在設(shè)備管理概念中，CPM又進(jìn)一步注重預(yù)防檢修，即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護(hù)，而且合理安排設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃，以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念，提高樓宇設(shè)備的運(yùn)行效率。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。d） 定期校驗(yàn)設(shè)備中的安全附件，保證靈敏可靠。當(dāng)發(fā)生局部停電等運(yùn)行故障時(shí)，按照預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作，保證安全可靠運(yùn)行。按客流情況分不同時(shí)段調(diào)整運(yùn)行方式，以使電梯運(yùn)行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置，一旦丟失可立即掛失注銷。e） 消防報(bào)警系統(tǒng)消防安全至關(guān)重要。f） 保安監(jiān)控系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)為提供安全監(jiān)視、侵入報(bào)警、出入門控制管理等功能。當(dāng)出現(xiàn)異常情況時(shí)，監(jiān)控人員立即通知該區(qū)域的固定崗、巡邏崗和快速應(yīng)急小組進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。緊急情況時(shí)，按公司《應(yīng)急處理方案》辦理。車輛出入時(shí)，用磁卡控制道閘起落，完成車輛出入登記。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。2. 火災(zāi)報(bào)警程序（1） 發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報(bào)警，也可啟動(dòng)手動(dòng)報(bào)警器，使樓層警鈴、火災(zāi)報(bào)警器的信號(hào)傳到中央監(jiān)控室。如火警嚴(yán)重，在組織前期撲救的同時(shí)向119報(bào)警。B、電梯困人救援規(guī)程：1. 電梯故障，應(yīng)由電梯工解救被困乘客。（4） 關(guān)上廳門，按“上行”或“下行”按鈕，將電梯轎廂在最近樓層平層。（7） 將“門機(jī)開關(guān)”復(fù)位，關(guān)好廳門。（4） 插入松抱閘手柄，并小心將抱閘撬開。（8） 確認(rèn)所有樓層電梯門鎖好。 業(yè)主入住準(zhǔn)備工作流程業(yè)主確定搬遷計(jì)劃（搬遷日期及時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量）管理處確定停車地點(diǎn)、搬遷路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用保安安排電梯指揮車輛物品代管清潔準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)指引值班接待回訪事務(wù)機(jī)電水電檢查電梯檢查 通知 管理處 客戶服務(wù)中心為方便業(yè)戶咨詢、求助、投訴，管理處設(shè)立客戶服務(wù)中心和24小時(shí)值班電話，由專人接聽、接待來(lái)訪及處理其它服務(wù)事項(xiàng)，負(fù)責(zé)各種信息的收集、歸納、整理和反饋，協(xié)調(diào)指導(dǎo)相關(guān)各部門處理日常物業(yè)管理事務(wù)和緊急事項(xiàng)。 投訴處理及回訪業(yè)主CPM公司提倡“隱性化”和“人性化”的管理服務(wù)。維修記錄歸檔結(jié)合報(bào)修項(xiàng)目性質(zhì)，按規(guī)定安排時(shí)間回訪將結(jié)果報(bào)告管理處客戶服務(wù)中心現(xiàn)場(chǎng)處理完成，計(jì)算有償費(fèi)用并請(qǐng)報(bào)修人驗(yàn)收及記錄回訪意見一時(shí)無(wú)法解決或根本無(wú)法解決的問題，要立即聯(lián)系報(bào)修人說(shuō)明情況或商定處理的辦法及時(shí)間非急需處理的問題，半個(gè)工作日內(nèi)與報(bào)修人聯(lián)系，1—2個(gè)工作日內(nèi)予以處理急需處理的問題，10分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)予以處理接到報(bào)修的有關(guān)部門客戶服務(wù)中心分類并通知相關(guān)部門處理業(yè)戶報(bào)修 不滿意 滿意  環(huán)境管理為提高順天城大廈環(huán)境管理水平，為業(yè)戶創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、安靜、舒適的商住生活環(huán)境，CPM公司結(jié)合自身多年來(lái)的環(huán)境管理工作經(jīng)驗(yàn)，決定將環(huán)境管理中的綠化專業(yè)化工作采取外包形式承包給綠化專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)，清潔工作仍由管理處自行承擔(dān)。 治安管理治安管理是物業(yè)管理服務(wù)工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。 配備適宜的安管隊(duì)員，定期對(duì)安管隊(duì)員進(jìn)行職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)。 在當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)的指導(dǎo)下，密切聯(lián)系業(yè)戶，提高業(yè)戶安全防范意識(shí)，共同做好大廈治安防范工作。 危急業(yè)戶安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。詳見管理處《消防管理工作手冊(cè)》。 公用設(shè)施管理 管理處按《公用設(shè)施管理規(guī)程》對(duì)大廈公用設(shè)施進(jìn)行管理。 物業(yè)管理的支持性過(guò)程 概述 為了確保上述物業(yè)管理主要業(yè)務(wù)過(guò)程的實(shí)現(xiàn)，大廈管理處將對(duì)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的支持性業(yè)務(wù)過(guò)程形成書面的程序和必要的作業(yè)指導(dǎo)書，以明確支持性業(yè)務(wù)過(guò)程的控制要求。 員工培訓(xùn) 由CPM長(zhǎng)沙分公司統(tǒng)一安排培訓(xùn)。B. 辦公設(shè)備1. 安管用對(duì)講機(jī) 4 臺(tái)；2. 維修用對(duì)講機(jī) 2 臺(tái)；3. 電腦 1 臺(tái)，物業(yè)管理軟件一套；4. 外線電話 5 部；5. 文件資料柜 5 個(gè)，辦公桌椅 10 套；6. 滅火器材按消防規(guī)定配備； 經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算A. 經(jīng)費(fèi)來(lái)源：(1)、固定收費(fèi)項(xiàng)目：1. 向業(yè)戶收取管理服務(wù)費(fèi)；2. 出租商業(yè)面積的經(jīng)營(yíng)收入；3. 停車場(chǎng)管理服務(wù)費(fèi)。為此，我們列出以下六條增收節(jié)支措施：1. 抓好管理，強(qiáng)化監(jiān)督，減少違章和人為破壞公共設(shè)施和環(huán)境現(xiàn)象，減少維修費(fèi)用支出。5. 提高樓宇的使用率。2. 在宣傳欄張?zhí)麄髻Y料，提高業(yè)戶對(duì)電及煤氣等各項(xiàng)防范措施的認(rèn)識(shí)，愛護(hù)