【正文】 7人清潔綠化、后勤 1人安 管 員 8人保 潔 員 5人行政部 1人人力資源 行政事務(wù)財務(wù)管理 物資采購企業(yè)文化 公共關(guān)系出納文員 1人 職責(zé)描述 順天城管理處職責(zé)a. 管理紅線范圍：管理南至 ；東至 ；北至 ；西至 ；下至地下室地面及地下管道；上至樓面散熱層及樓面；內(nèi)至房間的一切公共設(shè)施設(shè)備；外至樓房外墻面的一切屬本大廈的物業(yè)。c. 修理室內(nèi)水、電設(shè)施，用戶電表和開關(guān)，樓道照明線路和開關(guān)，更換樓道燈炮，維修保養(yǎng)大廈低壓配電設(shè)備。e. 檢查、督促清潔工搞好樓道和環(huán)境衛(wèi)生及公共廁所衛(wèi)生，提示業(yè)戶搞好室內(nèi)衛(wèi)生和門前三包，制止一切破壞樓道和環(huán)境衛(wèi)生的行為。督促有關(guān)單位及時排除故障，保護(hù)電梯安全運行。h. 疏通樓內(nèi)下水管道，檢查上水主管道和水池是否漏水、跑水，并及時修理，檢查修理到各業(yè)戶的水平上水管及閥門。j. 管理和疏導(dǎo)各種車輛，指揮車輛按指定地點停放，驅(qū)逐亂擺攤和危害治安的人員，維安管理區(qū)的秩序。l. 協(xié)助公司向業(yè)戶收繳水、電費、管理費和房屋本體維修基金，完成公司和部門交給的其它任務(wù)。 物業(yè)管理主要過程的控制 概述 根據(jù)順天城管理模式的特點，管理處將針對物業(yè)管理的主要過程制訂書面的作業(yè)指導(dǎo)書和管理規(guī)定，明確各項管理過程的流程、控制要求及應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。 房屋建筑本體管理房屋建筑本體的維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，CPM公司在近二十年的管理實踐中，一直將如何保障房屋使用壽命及確保房屋在使用期間使用功能不斷完善作為重點研究項目，不斷探索成功經(jīng)驗。房屋本體部位的維護(hù)和管理的范圍：房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻）、外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。在設(shè)備管理中，CPM注重設(shè)備全過程綜合管理，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個壽命期中，保持樓宇設(shè)備最佳運行狀態(tài)，充分發(fā)揮樓宇設(shè)備的效益潛力。樓宇設(shè)備運行管理的目的在于提高設(shè)備的運行效率，保證運行質(zhì)量，最終提高整座大樓的運作效益。 運行管理設(shè)備運行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。a） 制訂嚴(yán)密的、科學(xué)的操作規(guī)程。c） 加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作。e） 技術(shù)人員對設(shè)備運行參數(shù)和統(tǒng)計結(jié)果作分析，及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在因素，采取有效措施進(jìn)行改善，確保安全運行。 設(shè)備系統(tǒng)的日常運行工作內(nèi)容a） 配電系統(tǒng)配電系統(tǒng)是為建筑物提供能源的系統(tǒng)，也是樓宇安全正常運行的最基本保障，管理人員將對配電設(shè)備實行運行狀態(tài)的全面監(jiān)控，對高壓室、變壓器室、低壓室進(jìn)行巡視檢查，監(jiān)視記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運行參數(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)問題，給予及時處理。大樓應(yīng)急發(fā)電機(jī)將始終處于良好備用狀態(tài)，隨時具備立即起動條件，定期進(jìn)行啟動試驗運行，保證萬無一失，及時供電。c） 電梯系統(tǒng)電梯是大樓必不可少的運輸工具，管理人員將按規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。另外可利用CPM公司首創(chuàng)的電梯智能運行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在非辦公時間，機(jī)關(guān)工作人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達(dá)授權(quán)可達(dá)的樓層，無卡人員則操作不了電梯。d） 電梯報警對講系統(tǒng)由于電梯轎箱是一個較狹小的封閉空間，一旦發(fā)生停梯困人故障，被困人員會感到處于孤立無援境地，心情將十分緊張煩躁，因此電梯中設(shè)有報警按鈕和對外通話裝置。如電梯內(nèi)發(fā)生治安報警，中央監(jiān)控室將立即通知巡邏人員或快速應(yīng)急小組前往現(xiàn)場處理。消防設(shè)施是樓宇火災(zāi)自救的重要手段。嚴(yán)格按照公司《消防設(shè)施管理規(guī)定》，定時檢查維護(hù)和試運行各消防系統(tǒng)設(shè)備，一旦發(fā)生火警信號，將按公司《應(yīng)急處理程序》和《滅火作戰(zhàn)方案》執(zhí)行。在電梯、大堂、重要通道等部位布置的攝像機(jī)，24小時密切監(jiān)控各大樓停車場、重要出入口、機(jī)房等主要場所。結(jié)合流動崗、固定崗的人員監(jiān)控，對大廈的治安起到可靠的保障作用。緊急情況時按《應(yīng)急處理方案》執(zhí)行。當(dāng)出現(xiàn)異常情況報警時，監(jiān)控人員將立即與巡邏人員進(jìn)行對講聯(lián)系，確認(rèn)情況類別。為保證巡邏人員和固定崗人員始終保持良好的體力和精神狀態(tài)，我們將制定合理的排班計劃，對流動崗、固定崗、巡查路線進(jìn)行輪換。中央監(jiān)控室將已辦理停車手續(xù)的車主資料記入電腦，給車主配發(fā)感應(yīng)式IC磁卡。一旦車主將磁卡丟失，可立即通知管理處在電腦上注銷。i） 照明系統(tǒng)在大樓中，照明質(zhì)量的好壞直接影響人們的工作環(huán)境和視力保護(hù)。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案 設(shè)備故障處理規(guī)程A、發(fā)生火警處理規(guī)程：1. 大樓發(fā)生火警時，要做到忙而不亂，及時報警，并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。（2） 用電話報警時，必須講清下列事項：火災(zāi)發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物質(zhì)、報警人的姓名和身份。如屬火警誤報，應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位；如證實火警，應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場施救，并利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行滅火。（2） 中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點疏散；使電梯降至首層；切除火災(zāi)區(qū)域電源，準(zhǔn)備啟動應(yīng)急電源；啟動相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。（4） 派人到大樓門口引導(dǎo)消防隊進(jìn)入火場，指示消防栓位置。2. 轎頂操作放人程序（1） 確認(rèn)故障電梯號及該電梯所停層數(shù)（如N層），并通知乘客“救援在進(jìn)行中”。（3） 進(jìn)入轎廂頂，將“檢修開關(guān)”轉(zhuǎn)到“檢修”位置；注意：“檢修開關(guān)”未轉(zhuǎn)到“檢修”位置時不得關(guān)廳門，以免電梯突然運行。（5） 將“門機(jī)開關(guān)”打開，用手盤動門機(jī)將門推開放人。注意：此時要保持廳門為打開狀態(tài)。3. 機(jī)房操作手動放人程序（1） 如轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，則應(yīng)先將其完全關(guān)閉。（3） 進(jìn)入機(jī)房，關(guān)閉該故障電梯的電源總開關(guān)。（5） 根據(jù)負(fù)載情況盤動飛輪，使電梯降（或升）至最近一層門口為止（由鋼絲繩上油漆標(biāo)志確定）。（7） 用手把門關(guān)好。（9） 維持電梯電源切斷狀態(tài)。 事務(wù)管理事務(wù)管理業(yè)主的意見征詢?nèi)牖锛把b修管理投訴處理及回訪業(yè)主入住準(zhǔn)備工作日常維修服務(wù) 入伙及裝修管理管理處按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)，發(fā)放有關(guān)入伙資料，收繳相關(guān)費用，和業(yè)主簽定《物業(yè)委托管理合同》、