【正文】 3. 接到報警后的處理辦法（1） 中央監(jiān)控室接到報警信號后，利用對講機通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場。2. 火災報警程序（1） 發(fā)現(xiàn)火警時，立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報警，也可啟動手動報警器，使樓層警鈴、火災報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。根據(jù)工作人員的作息時間，按預先的設定，通過樓宇設備自動化系統(tǒng)對公共照明進行開/關(guān)控制。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。外來車輛的進出也予以嚴格控制，進入時由固定崗記錄車輛資料發(fā)給停車卡，出場時憑卡并經(jīng)資料核對無誤方能離開。車輛出入時，用磁卡控制道閘起落，完成車輛出入登記。h） 智能停車管理系統(tǒng)對于車輛的管理，除了采用固定崗與巡邏崗相結(jié)合的方法外，現(xiàn)有停車控制設備智能化的先進功能，對室內(nèi)停車場實行封閉式管理。緊急情況時，按公司《應急處理方案》辦理。g） 保安巡邏系統(tǒng)為保證保安巡邏人員切實巡查到位，及時了解巡查過程中的任何異常情況和保障巡查人員的人身安全，根據(jù)大樓特點，組織隊伍，并合理安排巡查路線，實行24小時全天候巡邏。當出現(xiàn)異常情況時，監(jiān)控人員立即通知該區(qū)域的固定崗、巡邏崗和快速應急小組進行現(xiàn)場處理。中央監(jiān)控室人員將實施24小時屏幕監(jiān)控，同時將異常情況記入錄像帶，以備查證。f） 保安監(jiān)控系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)為提供安全監(jiān)視、侵入報警、出入門控制管理等功能。中央監(jiān)控室消防監(jiān)控設備必須24小時正常工作，所有消防設備必須保持完好。e） 消防報警系統(tǒng)消防安全至關(guān)重要。中央監(jiān)控室接聽報警后，一方面通過閉路電視觀察梯內(nèi)情況，并應與梯內(nèi)被困人員保持聯(lián)系、給予安慰，囑其耐心等待救援；另一方面迅速通知電梯維修工解救被困人員。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設置，一旦丟失可立即掛失注銷。在辦公時間段內(nèi)，電梯全開放運行，可自由乘坐。按客流情況分不同時段調(diào)整運行方式，以使電梯運行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。b） 給排水系統(tǒng)巡視人員對屋頂、地下層等各處相關(guān)設備進行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水問題或其征兆立即通知有關(guān)人員前往處理。當發(fā)生局部停電等運行故障時，按照預定程序進行倒閘操作，保證安全可靠運行。f） 發(fā)生設備故障后對其原因及規(guī)律進行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發(fā)生。d） 定期校驗設備中的安全附件，保證靈敏可靠。b） 對操作人員進行專業(yè)培訓，掌握專業(yè)知識和操作技能。其次設備的運行在技術(shù)性能上應始終處于最佳運行狀態(tài)，以發(fā)揮設備的最佳效用。設備運行、維安管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個系統(tǒng)能否達到原有的設計性能與服務年限，關(guān)系到大樓的供電、供水等供應狀況能否正常，關(guān)系到能否為用戶提供一個高質(zhì)量的安全、舒適而又方便的工作環(huán)境。在設備管理概念中，CPM又進一步注重預防檢修，即不僅做到設備的正確使用和精心維護，而且合理安排設備定期保養(yǎng)計劃，以預防重于補救之觀念，提高樓宇設備的運行效率。 機電設備、設施管理設備管理是以科學管理為基礎，按照現(xiàn)代科學技術(shù)的理論、方法和手段研究和解決設備運行中的規(guī)律性問題。順天城管理處實行房屋本體維修項目負責制，由管理處主任定期向順天城業(yè)主委員會匯報項目的執(zhí)行情況，使維修基金發(fā)揮最大效用，確保房屋本體始終完好，使用功能不斷完善。主要的業(yè)務過程將包括：a） 房屋建筑本體管理b） 機電設備、設施管理c） 事務管理d） 環(huán)境管理e） 治安管理f） 消防管理g） 社區(qū)文化h） 公用設施管理i） 會所與綜合會館經(jīng)營服務管理 以下各節(jié)將對每一管理過程進行簡要的描述。 崗位職責具體內(nèi)容見規(guī)章制度匯編之崗位職責篇。k. 維護大廈的電話線路、電視線路、煤氣管道，免遭損壞。i. 維護、保養(yǎng)所使用的機電設備及消防設施，發(fā)生故障和問題及時通知有關(guān)單位來處理，保障設備處于完好狀態(tài)。g. 組織進行消防值班、安管值班，消除火險隱患和其它不安全因素，解決發(fā)生的問題，保障業(yè)戶的人身安全。f. 維護、保養(yǎng)、運行電梯，解救困人。d. 受理業(yè)戶來訪、查詢、委托、投訴等事宜。b. 辦理房屋交接，自行車存放手續(xù)，收發(fā)報紙和信件，管理停車場。 大廈管理處與業(yè)主簽訂《物業(yè)委托管理合同》和《業(yè)主公約》，明確雙方責權(quán)利關(guān)系，并依據(jù)《長沙市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》及其實施細則推進各項管理工作。 控制方式 順天城開發(fā)商、順天城業(yè)主委員會與CPM公司共同執(zhí)行《物業(yè)委托管理合同》。具體表現(xiàn)在：(1)、供電滿意率95%；(2)、供水滿意率95%；(3)、公共設施滿意率95%；(4)、衛(wèi)生滿意率98%；(5)、綠化滿意率95%；(6)、維修滿意率99%；(7)、治安滿意率95%；(8)、對服務滿意率95%； 管理目標的評價以《業(yè)主(客戶)意見調(diào)查表》統(tǒng)計結(jié)果為依據(jù)。 管理目標 通過智能化封閉式的管理方式，周密的管理程序和綜合的管理手段為順天城各業(yè)主提供完善的優(yōu)質(zhì)服務。物業(yè)管理服務理念：您的滿意就是我們的追求。 順天城管理模式、管理依據(jù)和目標 管理模式通過智能化封閉式管理，將順天城內(nèi)消防、治安、樓宇自控、停車場、清潔衛(wèi)生、綠化、房屋維修、有償服務等統(tǒng)一由物業(yè)管理處負責，通過周密的管理程序和綜合的管理手段為順天城業(yè)主提供一流的人性化物業(yè)管理服務，保證整個大廈24小時處于嚴密控制之中，使大廈有一個安全、文明、舒適、潔凈的商住環(huán)境，讓業(yè)主安居樂業(yè)，無后顧之憂。我公司于2002年 月 日正式接管順天城。順天城物業(yè)設施設備簡單，主要有停車場系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、通排煙系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、標識系統(tǒng)等。項目包括30層高層商住樓、擁有會所等業(yè)主活動場地，以及有 82個停車位(其中地下70個、地上12個)和4部電梯（其中兩臺直達29層，兩臺在裙樓運行）。本方案的受控發(fā)放范圍如下：發(fā)放編號： 接收人員／部門STC/01 總經(jīng)理STC/02 經(jīng)理部STC/03 財務部STC/04 質(zhì)量管理部STC/00 長沙分公司 本方案的原件由順天城物業(yè)管理處保存。3 管理方案的控制 為了表述方便，特用編號“STC”表示“順天城”。順天城物業(yè)管理方案編 號：版 號：生效日期：深圳市中航物業(yè)管理公司物業(yè)管理方案擬制： 審核： 批準：日期： 日期： 日期：發(fā)放編號