【正文】 7砂漿、混凝土試塊試壓報告8供水、供暖管道的試壓報告9如需物業(yè)公司臨時代管的設備，發(fā)展商還需提供：水泵、配電柜變壓器、住戶對講系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等設備的訂購合同、驗收證書、產(chǎn)品證書、產(chǎn)品說明書、竣工圖紙等四房屋使用資料1房屋產(chǎn)權(quán)資料各用戶業(yè)主名單、地址、電話清單建筑面積計算書五供電、供水系統(tǒng)如需物業(yè)公司臨時代管的，竣工驗收后加辦以下協(xié)議及證書（蘇州市各部門頒發(fā)的常規(guī)證書）1供用電協(xié)議書2用電許可證3委托銀行代收電費合同書4變壓器報停申請表5用水申請審批表6月供水計劃報告單 建筑物維護、改造檔案：建筑物維護、改造檔案是物業(yè)管理單位在物業(yè)管理工作中對所管物業(yè)建筑本體（或稱物業(yè)公共設施及公共部分）進行維護、改造的有關資料：a) 維護改造申請表及批準文件b) 維護改造工程施工許可證c) 維護改造方案d) 維護改造工程合同e) 維護改造工程預算書及批準文件f) 維護改造工程施工技術文件(按城建檔案管理部門制定的相關規(guī)定執(zhí)行)g) 維護改造工程驗收證明書h) 維護改造工程結(jié)算(核算)表i) 各設備及工程使用維護說明書j) 各設備及工程使用許可證(政府規(guī)定需要申辦的應全部具有)k) 維護改造工程施工設計圖及竣工圖 用戶裝修、改造工程檔案： 用戶裝修改造檔案是指住戶對自己擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)業(yè)主授權(quán)的房屋進行裝修、改造工程所產(chǎn)生的文件和圖紙材料，一般內(nèi)容如下。 建立檔案管理制度：按照社會檔案行政管理的要求和ISO9000質(zhì)量體系文件標準，建立規(guī)范的檔案管理制度。建立物業(yè)檔案，是物業(yè)管理單位實現(xiàn)物業(yè)規(guī)范化和現(xiàn)代化管理的手段，是提高綜合管理能力的基礎。第五章 檔案管理1 建筑物檔案的管理： 物業(yè)檔案：是在工程建設及管理、服務過程中形成的應當歸檔保存的有關圖紙、圖表、文字、照片、影像、錄音等文件材料的總稱。 不斷學習和摸索證明有效的清潔技能和方法，并在班組中起到傳、幫、帶的作用。 定期對本班組的員工進行清潔技能培訓和考核及質(zhì)量意識的訓導，不斷提高員工的清潔技能水平和質(zhì)量意識。 每日舉行前日工作情況總結(jié)，當日工作安排（簡稱“早會”或“例會”）。同時每日對各班組的清潔情況進行抽檢。 協(xié)助保潔員解決工作中遇到的疑難問題，不能即時解決的應向主管領導匯報。 現(xiàn)場保潔人員進行禮節(jié)、技能方面的培訓，高效優(yōu)質(zhì)地做好清潔服務。7 保潔部 保潔主管崗位職責： 負責管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生工作的安排，制作各時間段的工作計劃，并監(jiān)督檢查清潔質(zhì)量。 認真鉆研技術，合理用料，做到能修則修，節(jié)約資金，不斷吸取新材料，新技術，提高維修水準，多提合理化建議。 服從工程主管調(diào)配，按時、按質(zhì)完成工作任務。 做到文明維修，工完料精，維修中切勿留下隱患。 嚴格按照水電安裝維修有關技術，安全規(guī)章操作，嚴禁違章作業(yè)，確保人身設備安全。 緊急維修：(a) 準備好所有安全設備和搶救預案，以防緊急情況；(b) 進行整個物業(yè)房屋設施的檢查和安排必要的修補和維護。 預算 (a) 編制年度房屋建筑和設備的調(diào)查報告；(b) 向管理機構(gòu)提供物業(yè)設備的更換計劃和安排年度工程維修預算，由管理機構(gòu)批準。 盡最大努力使小區(qū)達到最經(jīng)濟的設備壽命周期費用和最高的設備綜合效能。 協(xié)助配合本區(qū)域客服管家的工作。 回答訪客的咨詢，必要時為其導向。 對閑雜人員進行盤問或驅(qū)趕，對業(yè)主/物業(yè)使用人違反管理規(guī)定影響他人工作、休息的行為要進行勸阻和制止。 做好進出車輛的外觀登記工作，仔細觀察進場車輛，當發(fā)現(xiàn)進場車輛有損壞時，應立即向車主或司機指出，并做好記錄，防止因責任不清而發(fā)生糾紛。 監(jiān)督檢查車庫內(nèi)是否存在與車輛停放不相符的情況，若有特殊情況，如：越位停放等，須采取相應措施并及時上報處理。 負責對停放車輛的情況進行登記，引導車主按車牌號及車位號一致停放。 嚴格遵守各項規(guī)章制度，服從上級安排并完成其指派的其他工作任務。 與其他崗位保持聯(lián)系，相互配合，對可疑人員進行堵截。 完成上級交待的其他任務 嚴格執(zhí)行交接班制度，認真填寫交接班記錄，做到交接清楚，責任明確 車庫固定崗崗位職責 區(qū)域巡邏崗崗位職責 監(jiān)視責任區(qū)域內(nèi)的人員、活動情況，維護管區(qū)內(nèi)秩序，防止事故發(fā)生 檢查并看管好管區(qū)內(nèi)停放的車輛和各種公用（消防）設施，防止丟失或損壞。 保證所管轄范圍內(nèi)的正常秩序，保證來客的安全，制止一切不正當行為的發(fā)生。 注意進出人員的動態(tài)，發(fā)現(xiàn)可疑人員或者其他可疑情況應先禮貌詢問，了解情況并及時通知有關部門。 嚴格控制管轄范圍內(nèi)的維修施工行為，檢查有關證件并督促施工單位做好現(xiàn)場維護，禁止未經(jīng)允許堆放施工材料和雜物。 嚴格執(zhí)行交接班制度，認真填寫交接班記錄，做到交接清楚，責任明確 門崗崗位職責 本崗是小區(qū)的重要形象窗口，保安員必須保持良好的精神狀態(tài)，注意儀容儀表及禮節(jié)禮貌。 發(fā)揮工作主動性，積極組織與參加培訓，搞好員工之間團結(jié)合作，完成上級交辦的其他任務。 留意對講機的呼叫情況，與各崗位保持密切聯(lián)系，防止各種治安、消防事故發(fā)生，如有情況，及時組織保安人員進行堵截。 檢查各崗位內(nèi)外的清潔衛(wèi)生，要求各保安員保證工作環(huán)境的清潔衛(wèi)生。 接到主管消防系統(tǒng)報警或周界報警指令，應立即趕赴現(xiàn)場同時用對講機通知就近的保安趕赴就近處理，同時做好詳細記錄。 熟練掌握保安監(jiān)控、消防報警等設備的技術性能及操作方法，熟悉各消防設備的分布情況。 做好正常的巡邏工作，重點加強對外圍、會所、地下車庫進行巡查，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時/上報處理并做好記錄。 發(fā)揮工作主動性，積極組織與參加培訓，完成上級交辦的其他任務。 保持員工之間的團結(jié)互助和合作，關心員工的思想、生活和業(yè)務水平，負責做好各崗位人員用餐等暫時離崗位的協(xié)調(diào)工作。 定期組織消防演習，日常工作中如發(fā)現(xiàn)火警或接到消防報警，應迅速趕赴現(xiàn)場并參加撲救。 積極維護物業(yè)及業(yè)主的利益，嚴格遵守并執(zhí)行物業(yè)服務中心的各規(guī)章制度，做到模范貫徹、堅原則、不徇私情，發(fā)現(xiàn)違紀行為，應堅決制止，性質(zhì)嚴重的事情要專題報告，嚴肅處理。如發(fā)生突發(fā)性事件和惡性案件，應設法采取應急措施，制止事態(tài)的擴大，并注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告，等待處理。 熟悉和掌握各部門的基本情況，了解物業(yè)管理情況，明確各班次各崗位的工作重點和流程，并檢查各崗位工作的落實和完成情況。 對保安各崗位執(zhí)勤人員的工作進行巡查、督導，并負責處理保安員執(zhí)勤中遇到的疑難問題。 負責擬制安全護衛(wèi)工作計劃，并組織具體實施，對管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的重大火災事故和治安、刑事案件負責。(l) 執(zhí)行上級領導和公司交辦的其他工作。(j) 熱情做好每天上午8：00—9：00恭送業(yè)主出門，18：00—19：00迎候業(yè)主下班歸來的服務工作，以營造一種溫馨祥和的氣氛。(h) 負責發(fā)放并收集業(yè)主資料，建立業(yè)主信息庫。(f) 對搬遷的業(yè)主，按照有關規(guī)定核準出門單等有關證明文件后放行。(d) 保護大堂內(nèi)的一切公共設施，防止客人隨意敲擊或不慎損壞物品。(b) 注意來訪人員的動態(tài)，衣冠不整及形跡可疑者須禮貌地查問，除業(yè)主本人邀請或物業(yè)服務中心因工作需要安排外，其他一切無關人員均應被謝絕進入樓層。(j) 執(zhí)行上級領導和公司交辦的其他工作。(h) 辦理客戶入住手續(xù)，并作登記。(f) 配合綜合部對客戶的物業(yè)管理費收繳工作。(d) 受理客戶之報修服務，及時跟進及檢查工程維修服務質(zhì)量并提出改善建議。(b) 向客戶解釋說明物業(yè)服務中心的有關管理的工作細則、管理條例、住戶手冊等。 會所服務 (a) 負責制訂會所的經(jīng)營管理目標，提交各時期的工作計劃、營業(yè)方案；(b) 負責建立、完善會所的各項規(guī)章制度，實施崗位責任制管理；(c) 負責會所各項運作的成本支出控制，及時報綜合部申購經(jīng)營所需物資，并建立臺帳，做好固定資產(chǎn)管理工作；(d) 負責會所各類營業(yè)單據(jù)的復核，協(xié)助公司做好財務審核、監(jiān)督；(e) 負責協(xié)助公司組織、實施社區(qū)文娛活動，發(fā)揮會所的文化功能；(f) 負責會所管理的執(zhí)行，增強同公司其它部門的工作協(xié)調(diào)。2 機構(gòu)及人員配置：公司下設湖畔天城業(yè)服務中心，配備項目經(jīng)理一名，負責具體的日常服務工作的實施，項目經(jīng)理下設：客服部、工程部、保安部、保潔綠化部四個部門。 分期配備到位。 精干高效的原則。 改革創(chuàng)新的原則。管理機構(gòu)的設置和各類員工的配備，均以提高湖畔天城物業(yè)管理的整體水平為前提。 根據(jù)本物業(yè)管理實際情況及時修訂客戶服務流程，設立物業(yè)管理服務平臺，并結(jié)合業(yè)主的種類需求提供優(yōu)質(zhì)服務。 定期開展本物業(yè)客戶服務需求調(diào)查及客戶滿意度調(diào)查，建立客戶信息收集、處理、反饋體系及業(yè)主投訴受理和處理體系。 貫徹物業(yè)管理服務意識及行為規(guī)范培訓，保障管理水平 在本物業(yè)內(nèi)計劃、開展有效的、豐富多彩的社區(qū)文化活動。 定期對管理細節(jié)進行考評，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進行全面檢查，指出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實情況： 各項管理規(guī)章制度、崗位、部門職責及其執(zhí)行情況； 按ISO9000標準對各專業(yè)設備管理體系運行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進行檢查、診斷，發(fā)現(xiàn)不符合，及時提出整改缺陷和糾正處理措施報告給管理商，協(xié)助建立控制程序及方法，確保系統(tǒng)長期正常運行； 根據(jù)服務中心運作過程的實際情況，對涉及各專業(yè)管理的文件進行修正補充，對系統(tǒng)出現(xiàn)的問題提出建議和解決方案； 對會所設備設施的完善與否提出整改建議：現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會所，根據(jù)會所的裝修格局和功能設置，若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善，達不到營業(yè)要求，及時向發(fā)展商提出建議，以便達到預期效果。 建立健全樓宇機電設備及電梯的維修保養(yǎng)管理制度，如電梯保養(yǎng)制度等。 建立健全清潔、園藝綠化操作考評管理制度。 通過日常工作中的實際運作進一步完善管理機構(gòu)組建、人員培訓及管理等行政方面事務。 其他事項：(a) 發(fā)現(xiàn)有違規(guī)裝修的一律開具整改通知書，限期整改，必要時可以與政府有關職權(quán)單位合作；(b) 平時加強裝修安全方面的宣傳；(c) 與業(yè)主溝通時注意方式方法；4 正常管理期：指物業(yè)現(xiàn)場大部分小業(yè)主的二次裝修工作已基本完成，小區(qū)環(huán)境的維護、機電設備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時期。(a) 核實業(yè)主裝修設計圖紙，涉及墻體變更的必須提供蘇州市房屋安全鑒定管理處的許可證明，裝修設計圖紙不能過關的，堅決不予以辦理手續(xù)；(b) 裝修公司的資質(zhì)復印件、營業(yè)執(zhí)照復印件、項目負責人身份證復印件、照片、聯(lián)系電話；(c) 收取裝修保證金、建筑垃圾清運費；(d) 簽定裝修管理協(xié)議，裝修須知，空調(diào)安裝位置示意圖，防火責任書。 業(yè)主入住有先有后，怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來，從而避免被有效投訴，也是一個棘手的問題。3 裝修搬遷期： 指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后，為其物業(yè)進行二次裝修，直至搬遷入住的工作時期。 管理與物業(yè)相關的工程圖紙與竣工驗收資料。 結(jié)