【正文】 認(rèn)表》中 列明，并留下入戶門鑰匙在管理處以便施工單位整改時(shí)用。 發(fā)放鑰匙 業(yè)主繳完有關(guān)費(fèi)用后，在《鑰匙領(lǐng)用表》上簽名，領(lǐng) 取鑰匙。 （ 2） 業(yè)主委托管理處代辦繳費(fèi)的，在《代辦繳費(fèi)委托書》上簽名，并繳納代辦手續(xù)費(fèi)和預(yù)交周轉(zhuǎn)金。留下業(yè)主身份證的復(fù)印件，請(qǐng)業(yè)主填寫《住戶聯(lián)絡(luò)單》，請(qǐng)其在《業(yè)主公約》、《消防安全責(zé)任書》 等資料 上簽名，將《住戶手冊(cè)》交業(yè)主 留 存。 ②、辦理裝修手續(xù)。 ③、填寫整改項(xiàng)目，留入戶門鑰匙一條。 ① 、入伙費(fèi)用《詳見入伙繳費(fèi)明細(xì)表》 ②、代辦費(fèi)用 ①、簽訂《業(yè)主公約》 ②、公眾管理制度》等資料 ①、領(lǐng)取鑰匙并簽名 ①、管理處員陪同或業(yè)主自行驗(yàn)房。 業(yè)主 ④ 、如屬代辦，持代辦人身份證、業(yè)主委托書及上述三種文件。 ②、業(yè)主身份證。 (6) 管理處有固定的辦公場(chǎng)地并開始辦公。 (4) 配套設(shè)施基本建成并能使用。 (2) 消防設(shè)施經(jīng)消防部門驗(yàn)收合格。 已同發(fā)展商簽訂《物業(yè)管理委托合同》。 四、 入伙管理 所謂“入伙”是指發(fā)展商在向業(yè)主發(fā)出“入伙”通知后，業(yè)主前來辦理入伙手續(xù)，驗(yàn)房收樓，直至搬入新居開始正常生活這一階段的物業(yè)管理工作。 與發(fā)展商簽訂《物業(yè)管理委托合同》。 入伙前五天，管理處入伙資料、宣傳資料、住宅管理資料、業(yè)主公約、裝修管理規(guī)定、物業(yè)管理工作手冊(cè)等準(zhǔn)備就序，公眾制度上墻。 入伙前半個(gè)月，管理處組織人員進(jìn)行入伙流程培訓(xùn)，按管理處入伙辦理程序、接管驗(yàn)收程序等逐項(xiàng)進(jìn)行準(zhǔn)備工作。 (5) 其它。 (3) 各種工程資料、管理資料、施工圖紙。 物業(yè)移交 物業(yè)公司依照程序同發(fā)展商逐項(xiàng)進(jìn)行“物業(yè)接管權(quán) ”的移交，包括： (1) 房屋及附屬的配套設(shè)施、設(shè)備和市政設(shè)施、設(shè)備（劃歸物業(yè)公司管理的部分）。 接管驗(yàn)收中遺留問題的處理 在接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量、工程資料、管理資料中存在遺留問題需要發(fā)展商、施工單位進(jìn)行補(bǔ)充、完善、整改。 接管驗(yàn)收 接管驗(yàn)收是物業(yè)公司為維護(hù)業(yè)主和自身的利益，在正式接管物業(yè)建成通過綜合樓竣工驗(yàn)收，達(dá)到“入住”條件 物業(yè)發(fā)展商同物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)委托管理合同 物業(yè)管理公司組織進(jìn)行接管驗(yàn)收 對(duì)接管驗(yàn)收中的問題進(jìn)行處理 物業(yè)移交 物業(yè)之前代表業(yè)主對(duì)即將交付使用的物業(yè)建筑質(zhì)量、管理資料、配套設(shè)施等進(jìn)行的驗(yàn)收。 簽訂《物業(yè)管理委托合同》 《物業(yè)管理委托合同》的簽訂標(biāo)志著物業(yè)管理公司合理合法地進(jìn)駐住宅區(qū)，接管前的一系列工作有了法律依據(jù)。除此之外，還需通過“綜合竣工驗(yàn)收”，確保住宅區(qū)達(dá)到“入住條件”。 進(jìn)駐人員根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)際情況及住戶需求向發(fā)展商工程部提出，諸如垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)址、綠化用水 、垃圾桶擺放、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)等建議，配合發(fā)展商解決。 安排園林綠化技工，到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)小區(qū)進(jìn)行全面了解，參照南山物業(yè)提供服務(wù)的深圳和上海住宅區(qū)的綠化布局，提供合理化建議。 進(jìn)駐工程現(xiàn)場(chǎng)的技工， 重點(diǎn)跟蹤電梯、供配電、給排水、供氣等設(shè)備的安裝和管網(wǎng)布置，全面掌握各類設(shè)備功能。 管理處組織人員每月到現(xiàn)場(chǎng)了解情況一次，召開分析會(huì)議掌握工程基本情況。 在施工過程中，進(jìn)駐人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工狀況進(jìn)行記錄，特別對(duì)施工變動(dòng)部分認(rèn)真記錄，以備日后維修工作。 (四 ) 工程介入 管理人員（經(jīng)理、助理、工程主管）負(fù)責(zé)與發(fā)展商相關(guān)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)交流，每月定時(shí)到相關(guān)部門匯報(bào)物業(yè)管理前期介入的各項(xiàng)管理工作，征詢部門意見，及時(shí)配合發(fā)展商的各項(xiàng)工作開展。 做好與售樓人員的業(yè)務(wù)交流，增進(jìn)了解，解決好售樓與物業(yè)管理方面的銜接工作。 (三 ) 配合發(fā)展商開展形式多樣的住戶聯(lián)誼活動(dòng) 成立社區(qū)聯(lián)誼活動(dòng)組，在工作之余，配合發(fā)展商開展住戶聯(lián)誼活動(dòng)，做好策劃、組織、落實(shí)工作，同時(shí) 借助活動(dòng)的推廣，加強(qiáng)樓盤的宣傳，發(fā)掘潛在客戶群。 協(xié)助售樓員為前來購(gòu)房的顧客提供接待和售樓服務(wù)。 讓售樓員了解物業(yè)管理方面知識(shí)，對(duì)工作人員進(jìn)行樓盤知識(shí)、服務(wù)技能的培訓(xùn)。 (二 ) 業(yè)務(wù)工作的前期介入 24小時(shí)值班 投訴接待 投訴回訪 環(huán)境管理部 清 潔 綠 化 消 殺 會(huì)所服務(wù) 制訂“雍景軒”前期介入工作計(jì)劃。我們將憑借和運(yùn)用深圳銀湖“鳴翠谷”和“大益廣場(chǎng)”前期介入的成功經(jīng)驗(yàn)，為開發(fā)商、住戶提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)。 12個(gè)月 82 小 計(jì) 582 10 其 它 1 稅金 (1至 9項(xiàng) ) % 4310 2 管理傭金 (1至 9項(xiàng) ) 9% 7460 小 計(jì) 11770 合計(jì) 94664元 收支對(duì)比 93972元 94664元 =692元 ? 日常實(shí)務(wù)管理 一、 管理處組織架構(gòu)圖 管理處主任 客 戶 服 務(wù) 中 心 財(cái)務(wù)管理 社區(qū)文化 客戶服務(wù) 工程維修部 設(shè)備維護(hù) 售后服務(wù) 裝修管理 日常維修 安全保衛(wèi)部 安全保衛(wèi) 車輛管理 智能操作 “雍景軒”下設(shè)一個(gè)中心三個(gè)部門，分別是：客戶服務(wù)中心、工程維修部、環(huán)境管理部 、安全保衛(wèi)部。 5年247。 2 員工保險(xiǎn) 23％ 16000元 23％ 3680 3 福利基金 8％ 36300元 8％ 2904 4 工會(huì)經(jīng)費(fèi) 2％ 16000元 2％ 320 5 培訓(xùn)、教育經(jīng)費(fèi) 6％ 36300元 6％ 2178 小 計(jì) 45382 2 辦 公 費(fèi) 用 1 通訊費(fèi)（手機(jī) .辦公電話） 綜合測(cè)算 1000 2 辦公用低值易耗品辦公用設(shè)備保養(yǎng) 綜合測(cè)算 200 3 書報(bào)費(fèi) 綜合測(cè)算 60 4 其它、業(yè)務(wù)費(fèi)用 綜合測(cè)算 500 小 計(jì) 1760 3 公共設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)用 1 公共房屋維修養(yǎng)護(hù) 綜合測(cè)算 400 2 公共設(shè)施日常維護(hù)費(fèi) 綜合測(cè)算 200 3 路燈、樓層、大堂、車庫照明等設(shè)施維護(hù)費(fèi) 綜合測(cè)算 300 4 標(biāo)識(shí)牌 、 圍欄 綜合測(cè)算 100 5 化糞池清理維護(hù) 綜合測(cè)算 200 6 污、雨水井檢查清理維護(hù) 綜合測(cè)算 100 7 停車場(chǎng)設(shè)施維修養(yǎng)護(hù) 綜合測(cè)算 100 小 計(jì) 1400 支出明細(xì)表 序號(hào) 支出 類別 支 出 項(xiàng) 目 計(jì)算方式 月支出 （元） 備注 4 環(huán)境 管理 費(fèi)用 1 綠化保養(yǎng)費(fèi) .修剪 .施肥 . 噴藥 .補(bǔ)種 . 綜合測(cè)算 3000 綠化費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、除四害消殺費(fèi)按去年合同支付額測(cè)算 2 垃圾清運(yùn)費(fèi) 綜合測(cè)算 720 3 除 四害消殺費(fèi) 綜合測(cè)算 500 4 保潔工具 .損耗 . 清潔用品消耗 綜合測(cè)算 300 5 二次供水及泳池清洗消毒 綜合測(cè)算 650 6 白蟻防治 綜合測(cè)算 250 小 計(jì) 5420 5 設(shè) 備 日 常 維 1 電梯維修保養(yǎng)費(fèi)用 8部 1200元 /月 .部 8部 9600 2 生活水泵 (含水管 .閥門 )日常維護(hù) 4臺(tái) 綜合測(cè)算 500 3 消防泵 (含水管 .閥門 )日常維護(hù) 6臺(tái) 綜合測(cè)算 400 4 發(fā)電機(jī)設(shè)備維護(hù) .油耗 1臺(tái) 綜合測(cè)算 300 護(hù) 費(fèi) 用 5 變配電設(shè)備維護(hù) 綜合測(cè)算 300 6 消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)維護(hù) .消防噴淋 .消火栓等系統(tǒng)維護(hù)及滅火器更換 綜合測(cè)算 800 7 智能化設(shè)備保養(yǎng) 綜合測(cè)算 1300 8 監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù) 3臺(tái) 綜合測(cè)算 1000 9 泳池設(shè)備維護(hù) 綜合測(cè)算 600 小 計(jì) 14800 6 保 安 器 械 1 對(duì)講機(jī) 4部 1900元 4部 247。 資總額的 8％計(jì)算 .包括員工福利 .員工服裝等費(fèi)用支出。 水電設(shè)備運(yùn)行工 1名 清潔工 2名 管理處主任 1名 管理員 1名 會(huì) 所服務(wù)員 5名 智能化工程師 1名 保安員 12名 綠化工 1名 支出明細(xì)表 序號(hào) 支出 類別 支 出 項(xiàng) 目 計(jì)算方式 月支出 （元） 備注 1 人 工 費(fèi) 用 1 員工工資 24人 3500 元 1 人＋2500 元 2 人+2500 元 3 人+1300 元 12 人＋ 700 元 5 人+1200元 1人 36300 主任 3500元／月 .人；管理員 2500元 /月 .人；維修工及設(shè)備保養(yǎng)工2500 元 /月 .人； 保安1300元／月 .人；保潔員 700 元／月 .人；會(huì)所服務(wù)員 1200元／月 .人。在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我公司將采用規(guī)范化管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工工作積極性；通過考核，表揚(yáng)先進(jìn)，鞭策后進(jìn)，并實(shí)行 3%的末位淘汰率， 確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。管理層的基本素質(zhì)要求會(huì)電腦，學(xué)歷達(dá)大專以上，實(shí)行一崗多職；智能工程師學(xué)歷為大專，有高級(jí)技術(shù)職稱，曾在其它小區(qū)負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)的運(yùn)行及維護(hù)，其不但具有較豐富的理論知識(shí)，并且動(dòng)手能力強(qiáng)；操作層的水電工要求中專以上文化水平，有中級(jí)技術(shù)職稱，力求一專多能； 保潔員選調(diào)具有豐富的辦公樓保潔經(jīng)驗(yàn)的員工；消防監(jiān)控值班、小區(qū)巡視和車輛停放由已通過企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)合格的保安員負(fù)責(zé)。實(shí)質(zhì)服務(wù)如下： — 物業(yè)管理人力資源配備 — 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)服務(wù) — 日常維修服務(wù) — 樓宇維護(hù)服務(wù) — 智能設(shè)施運(yùn)行維護(hù)服務(wù) — 清潔（綠化）服務(wù) — 消殺服務(wù) — 保安服務(wù) — 機(jī)動(dòng)車停放服務(wù) — 會(huì)所服務(wù) — 處理住戶投訴 — 節(jié)日裝點(diǎn)布置 — 酒店式星級(jí)特約服務(wù) — 管理費(fèi)收取 ? 人員配備與管理 一、 人員配備 隨著物業(yè)管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的變化。而住戶提出的需求未能詳盡列入在表中的，但只要是合理的，管理處就會(huì)盡最大的努力予以滿足。如因自己忙于公務(wù)無 暇去機(jī)場(chǎng)接送親人；又如家里來了客人卻沒有準(zhǔn)備飲品；以及想給孩子訂做生日蛋糕 卻……等等。 雖然樓盤周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多，生活尚算方便。 五、 組織住戶沙龍，營(yíng)造良好的社區(qū)文化 小區(qū)的客戶源自于商界成功人士和高收入階層，他們有著不同的社會(huì)文化和生活習(xí)俗，正是由于這些差異性的存在，平常住戶之間的溝通與交流明顯缺乏，我們提出成立住戶聯(lián)合會(huì)的設(shè)想，利用“雍景軒”自有會(huì)所的便利條件，管理處定期組織小區(qū)內(nèi)住戶的聯(lián)誼活動(dòng)，也可根據(jù)住戶的具體要求，組織不同專題的住戶沙龍，借助這樣一個(gè)平臺(tái)，架設(shè)住戶溝通的橋梁，營(yíng)造 小區(qū)和諧的氛圍，把健康的社區(qū)文化作為大家共同追求的目標(biāo)，以此形成良好的口碑，幅射于社會(huì)，起到推動(dòng)小區(qū)的租售作用。 四、 實(shí)施精英人才組合戰(zhàn)略 南山物業(yè)公司高度重視“雍景軒”項(xiàng)目，除總經(jīng)理親自掛帥進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)外，擬委派公司精銳骨干組建專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，作為 提供真誠(chéng)服務(wù)、實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的重要保障。在環(huán)境管理、公共關(guān)系及其他方面，如保潔、綠化、消殺、環(huán)境導(dǎo)示、自控系統(tǒng)、社區(qū)文化、與住戶溝通等，管理處均按專業(yè)程序予以安排。 三、 建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\(yùn)作體系 在物業(yè)交付使用階段，管理處主任制訂嚴(yán)密 的工作計(jì)劃，包括組織架構(gòu)、選調(diào)和培訓(xùn)人員，建立保潔、維修保養(yǎng)和財(cái)務(wù)制度等，并根據(jù)執(zhí)行情況作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)控；打開住戶的溝通渠道，建立良好的工作關(guān)系，共同實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。 環(huán)境維護(hù) 實(shí)施排污管制和垃圾分類處理，完善標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，倡導(dǎo)環(huán)境文化，保潔效果達(dá)到三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 二、 實(shí)施物業(yè)整體形象工程 主體形象 通過定期維護(hù)和管理，確保樓宇完好率達(dá) 98%以上。為此，南山物業(yè)公司將參照深圳市銀湖鳴翠谷