【正文】 施、設(shè)備，整改實(shí)施后，驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，整改合格后進(jìn)行正式驗(yàn)收。 :驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專(zhuān)業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。 驗(yàn)收小組對(duì)物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收 ,主要驗(yàn)收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程、裝飾工程、給排風(fēng)系 統(tǒng)、消防系統(tǒng)。 籌備 成立接管驗(yàn)收工作小組，按建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)原設(shè) 18 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書(shū)及設(shè)備試運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料的驗(yàn)收。 君留苑管理人員配制及物業(yè)管理成本測(cè)算（ 見(jiàn) 附件一） 君留苑物資裝備及物業(yè)管理費(fèi)用（開(kāi)辦費(fèi)）測(cè)算（ 見(jiàn) 附件二） 成本 總 測(cè)算（ 見(jiàn) 附件三） 7 物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施 通過(guò)規(guī)范化的物業(yè)管理，對(duì)君留苑小區(qū)的前期和日常管理包括樓宇商場(chǎng)會(huì)所自控、公用設(shè)施設(shè)備、消防、安管、停車(chē)場(chǎng)、游泳池、清潔衛(wèi)生、綠化、房屋本體維修、有償服務(wù)和特約服務(wù)等，通過(guò)周密的管理程序和綜合的管理手段，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，創(chuàng)造安全、文明、舒適、潔凈的居家 生活環(huán)境，提供安全、文明、整潔、滿(mǎn)足客戶(hù)需求并持續(xù)改進(jìn)的高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)。 6 管理用房和費(fèi)用、裝備測(cè)算 管理用房按開(kāi)發(fā)商所給的面積合理分配管理用房。經(jīng)檢修后方可使用。 ，定期對(duì)區(qū)內(nèi)花木防蟲(chóng)滅害。 ，以保持樹(shù)型美觀，草地平坦。 、花草樹(shù)木的品種和數(shù)量。 ，配合消防部門(mén)做好防火工作。 ，及時(shí)清運(yùn)。 ，不遲到、不早退，堅(jiān)守崗位，工作時(shí)間應(yīng)經(jīng)常巡查環(huán)境衛(wèi)生，及時(shí)打掃，保持分管區(qū)域干凈整齊。 16 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 、綠化、維修等其它服務(wù)，制止違章行為，防止損壞，不能制止解決的向班長(zhǎng)報(bào)告（制止違章要先敬禮）； 、機(jī)電設(shè)備、消防器材，并熟練掌握各種消防器材的使用方法； ，堅(jiān)持原則，是非分明，敢于同違法犯罪行為作斗爭(zhēng)； ，努力完成各項(xiàng)服務(wù)工作； 。每月 對(duì)考核不合格的安管人員按規(guī)定予以處罰； ，對(duì)玩忽職守，違紀(jì)違章人員按規(guī)定進(jìn)行處罰，制止、糾正各類(lèi)違章違法行為； ； ； ，保證樓宇的安全使用； ； 。對(duì)日常工作進(jìn)行全面監(jiān)督； 、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)，掌握值班區(qū)內(nèi)的安管工作程序及特點(diǎn)，加強(qiáng)重點(diǎn)崗位的安全防范； ，言行文明，對(duì)自己的缺點(diǎn)勇于改正，虛心接受建議和意見(jiàn)； （包括訓(xùn)練、學(xué)習(xí)、培訓(xùn)）。 、匯報(bào)工作，協(xié)助主任完成公司其他工作。 、技術(shù)改造計(jì)劃，報(bào)請(qǐng)主任批準(zhǔn)后執(zhí)行。 ，組織對(duì)各級(jí)技術(shù)人員進(jìn)行培訓(xùn)及考核。 計(jì)劃的科學(xué)性。 ，對(duì)業(yè)務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo)、檢查、協(xié)調(diào)。 財(cái)務(wù)人員職責(zé) ，并負(fù)責(zé)本管理處各項(xiàng)工作； ，制定和完善財(cái)務(wù)管理制度和操作規(guī)程； ，會(huì)計(jì)核算工作，編制各類(lèi)會(huì)計(jì)報(bào)表，撰寫(xiě)財(cái)務(wù)分析，送主任審閱； 14 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 ，審核控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出，合理安排各項(xiàng)費(fèi)用； ，就成本核算向主任負(fù)責(zé)； 、督促各項(xiàng)收入的及時(shí)收繳，保證資金的正常周轉(zhuǎn)； ，并按規(guī)定期限予以公布； ，并對(duì)的資金安全負(fù)責(zé)； ，并對(duì)業(yè)戶(hù)進(jìn)行合理解釋和協(xié)調(diào)； ； ，對(duì)管理處工作負(fù)責(zé)，完成上級(jí)交辦的其它工作。 q. 完成公司和上級(jí)主管單位交給的其它工作任務(wù)。 o. 定期開(kāi)展物業(yè)管理客戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查、收集和整理，不斷地有計(jì)劃進(jìn)行工作改進(jìn)。 m. 負(fù)責(zé)各類(lèi)業(yè)主資料、信息、房屋本體等檔案的建立、保管和控制。 k. 負(fù)責(zé)小區(qū)（君留苑小區(qū)）業(yè)主的水電費(fèi)、房屋租金、物業(yè)管理費(fèi)等綜合費(fèi)用的代收代繳工作和催收欠款等工作。 i. 負(fù)責(zé)小區(qū)（君留苑小區(qū)）安全防范和車(chē)輛管理工作。 12 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 g. 負(fù)責(zé)物業(yè)前期 介入管理。 f. 負(fù)責(zé)管理處的人力資源管理，節(jié)約人力成本。 d. 加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)成本的控制和管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。 b. 根據(jù)國(guó)家行業(yè)規(guī)范要求及物業(yè)管理方案符合運(yùn)作要求，全面管轄區(qū)域的物業(yè)管理工作。 i. 清潔班長(zhǎng) 1 名，清潔工 6 名，負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)、商場(chǎng)、外圍紅線內(nèi)、道路、 場(chǎng)地、游泳池、綠化等公共部位的清潔工作。安管人員含隊(duì)長(zhǎng)共11 人。 f. 維修主管 1 名，維修工 1 名；負(fù)責(zé)樓宇商場(chǎng)會(huì)所自控、消防、公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理、房屋本體維修、二次裝修審核巡視和有償服務(wù)管理。社區(qū)文化組織和實(shí)施。充分利用現(xiàn)代化管理手段獲取信息并進(jìn)行整理和利用。負(fù)責(zé)接待業(yè)主投訴、組織機(jī)構(gòu)圖 君留苑小區(qū)管理處主任 君留苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì) 江西聯(lián)榮物業(yè)有限公司 房地產(chǎn)發(fā)展商 物業(yè)管理主管部門(mén) 安全管理隊(duì) 治安防范 交通秩序 停車(chē)場(chǎng)管理 消防管理 消防檢查 裝修管理 裝修巡查 工程運(yùn)行組 設(shè)備運(yùn)行 設(shè)備維護(hù) 設(shè)施維護(hù) 節(jié)能降耗 客戶(hù)服務(wù) 咨詢(xún)接待 信息收集 信息反饋 服務(wù)受理 應(yīng)急處理 協(xié)調(diào)調(diào)度 投訴受理 客戶(hù)服務(wù) 管理 中心 綜合管理部 行政管理 服務(wù)質(zhì)量 檔案資料 房屋管理 后勤服務(wù) 采購(gòu)計(jì)劃 倉(cāng)庫(kù)管理 衛(wèi)生消殺 社區(qū)文化 綠化養(yǎng)護(hù) 財(cái)務(wù)管理 核算采購(gòu)計(jì)劃 評(píng)定供方價(jià)格 裝修申報(bào) 11 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 意見(jiàn)、新聞媒體、上級(jí)部門(mén)等信息的收集、記錄、歸納、統(tǒng)計(jì)、分析處理和及時(shí)傳遞，并提供分析報(bào)告，為質(zhì)量分析、決策提供依據(jù)。負(fù)責(zé)管理處財(cái)務(wù)核算 。 5 組織架構(gòu)、編制和職責(zé)（職責(zé)見(jiàn)崗位職責(zé)編制） 管理處架構(gòu) 10 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 管理處編制 根據(jù)物業(yè)自身特點(diǎn)和《管理處目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)》的有關(guān)要求，管理處人員配置情況如下： a. 管理處人員配置共 26 人： b. 管理處主任 1 名，負(fù)責(zé)主持管理處日常各項(xiàng)管理和服務(wù)工作，制定并貫徹執(zhí)行物業(yè)管理方案。 用戶(hù)對(duì)管理服務(wù)滿(mǎn)意率達(dá)到 90%以上； 管理處實(shí)行規(guī)范化管理，公開(kāi)服務(wù)內(nèi)容、有償服務(wù)價(jià)格、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理始終處于監(jiān)督之中。保安人員和維修人員負(fù)責(zé)交通管理和道路維修工作，實(shí)現(xiàn)道路完好率達(dá)到要求。以此來(lái)促進(jìn)維修水平和服務(wù)態(tài)度的提高，確保維修服務(wù)質(zhì)量。 管理處實(shí)行回訪制度，加強(qiáng)維修服務(wù)的回訪工作，對(duì)已實(shí)施的維修服務(wù)進(jìn)行回訪，對(duì)多次或重復(fù)出現(xiàn)的質(zhì)量不合格，擴(kuò)大回訪比例。確保綠化完好率 95%以 上 。 管理員每日巡視檢查衛(wèi)生保潔實(shí)施情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 立即協(xié)調(diào)處理，并及時(shí)將衛(wèi)生檢查信息報(bào)告給客戶(hù)服務(wù)管理中心， 確保小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境達(dá)標(biāo)。 實(shí)行 8 小時(shí)保潔，及時(shí)清掃、清運(yùn)垃圾，垃圾日產(chǎn)日清率達(dá)到 90%以上； 管理處將組建服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)高的清潔班，嚴(yán)格執(zhí)行《清潔工達(dá)標(biāo)要求》，并注 意作業(yè)時(shí)間的安排，達(dá)到不影響業(yè)主正常生活秩序。除配合市主管單位的檢查、監(jiān)督外，還要編制計(jì)劃進(jìn)行每年兩次的全面檢查維修工作，以保證消防設(shè)施設(shè)備隨時(shí)處于完好狀態(tài)。充分利用小區(qū)宣傳欄張貼安全防范知識(shí)，提高住戶(hù)自覺(jué)防范意識(shí)，以有效預(yù)防、制止治安事件的發(fā)生。 管理處對(duì)安管員工作的有效性進(jìn)行定期、不定期檢查，明察與暗察相結(jié)合。 治安良好，無(wú)重大管理責(zé)任事故和火災(zāi)隱患，消防器材完好率達(dá)到 96%以上； 管理處將配備一支訓(xùn)練有素的安管隊(duì)伍，實(shí)行全封閉式 24 小時(shí)治安管理制度，與轄區(qū)派出所聯(lián)合組成快速應(yīng)急小分隊(duì)，處理應(yīng)急事件。 維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任到人，實(shí)行量化考核，實(shí)行定期維修和日常保養(yǎng)相結(jié)合，并 根據(jù)小區(qū)路燈型號(hào)、規(guī)格、儲(chǔ)備一定數(shù)量的備品、備件。 樓宇商場(chǎng)設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無(wú)重大管理責(zé)任事故，完好率達(dá)到 99%； 君留苑小區(qū) 公用設(shè)備較多，所以要保證公用設(shè)備完好率，必須建立健全各項(xiàng)設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)制度，在充分發(fā)揮物業(yè)人員的 技術(shù)實(shí)力外，還必須以協(xié)議、合同的形式加強(qiáng)與其它專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍的協(xié)作，建立設(shè)備檔案管理制度并責(zé)任到人進(jìn)行管理，保證設(shè)備完好率 99%。 零修急修及時(shí)率達(dá)到 98%以上； 圖 監(jiān)督機(jī)制圖 管理效果 服務(wù)質(zhì)量 組織行為 管理制度 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 消防、治安、納稅等 委托管理合同規(guī)定的權(quán)利、責(zé)任、 義務(wù) 管理處人、財(cái)、物 資源，管理質(zhì)量 業(yè)主（住戶(hù)）、業(yè)主委員會(huì)及社會(huì)各界監(jiān) 督 業(yè)主委員會(huì)、 市房管局監(jiān)督 政府有關(guān)部門(mén) 監(jiān)督 業(yè)主委員會(huì)、 市房管局監(jiān)督 聯(lián)榮物業(yè)及 ISO9000 體系監(jiān)督 管理處運(yùn)作的同時(shí)接受員工監(jiān)督 8 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 管理處設(shè)有專(zhuān)門(mén)的維修運(yùn)行組并責(zé)任到人，接到急修指示后半小時(shí)內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)，以保證一般維修不過(guò)夜，緊急情況 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。 管理處的分項(xiàng)管理 承諾如下： 房屋完好率達(dá)到 96%； 管理處設(shè)立專(zhuān)門(mén)的房屋維修責(zé)任人，并按相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)文件嚴(yán)格 執(zhí)行。 高度重視年度用戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題徹底跟蹤、及時(shí)解決。 監(jiān)督與自我約束機(jī)制 監(jiān)督機(jī)制 7 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 自我約束機(jī)制 管理處全體員工嚴(yán)格遵守職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范和員工守則。 效益激勵(lì) 優(yōu)秀管理機(jī)制的重要內(nèi)容之一是分配機(jī)制。 量化目標(biāo)激勵(lì) 實(shí)行目標(biāo)管理和量化考核是聯(lián)榮物業(yè)推動(dòng)科學(xué)管理的重要措施和經(jīng)驗(yàn)。聯(lián)榮物業(yè)深諳員工激勵(lì)的巨大推動(dòng)力，強(qiáng)調(diào)在嚴(yán)格、量化、規(guī)范管理的基礎(chǔ)上融合激勵(lì)機(jī)制，實(shí)踐效果甚佳。使管理處各級(jí)骨干責(zé)、權(quán)、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同承擔(dān)壓力，共同邁向成功。 聯(lián)榮物業(yè)奉行管理制勝理論，注重企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的管理因素，并在管理實(shí)踐中總結(jié)、推行出嚴(yán)格、量化、規(guī)范的管理和目標(biāo)管理責(zé)任制，并把這些經(jīng)驗(yàn)作為建立現(xiàn)代企業(yè)制度、推動(dòng)科學(xué)管理的重要措施。如全新的人力資源管理理論、激勵(lì)理論，企業(yè)再造（業(yè)務(wù)流程重組）、管理創(chuàng)新理論、學(xué)習(xí)型組織以及顧客導(dǎo)向概念等。 強(qiáng)化服務(wù)系統(tǒng)的及時(shí)改善和有效溝通，最大限度地滿(mǎn)足業(yè)主的需求。 管理處員工日常隨機(jī)走訪征詢(xún)意見(jiàn)是最重要的溝通渠道。 君留苑小區(qū)物業(yè)管理處在設(shè)置服務(wù)及信息反饋處理流程過(guò)程中，要以服務(wù)客戶(hù)為 最高原則，強(qiáng)化服務(wù)觀念，提高組織體系的服務(wù)效率，適當(dāng)授權(quán)，提高基層骨干和員工在一線解決問(wèn)題的能力和效率，最大限度地滿(mǎn)足業(yè)主、客戶(hù)的需求。 信息管理處理系統(tǒng) 5 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 君留苑小區(qū)物業(yè)管 理處服務(wù)及信息反饋處理流程 圖反映了君留苑小區(qū)物業(yè)管理處服務(wù)及信息反饋處理流程中的兩個(gè)循環(huán)：第一個(gè)循環(huán)是管理處依照物業(yè)管理服務(wù)合同，通過(guò)各部門(mén)具體動(dòng)作，完成物業(yè)管理各項(xiàng)服務(wù)工作，并及時(shí)反饋給業(yè)主、客戶(hù)，通過(guò)業(yè)主、客戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún)，進(jìn)一步改善服務(wù)質(zhì)量，完善服務(wù)內(nèi)容，提高業(yè)主、客戶(hù)滿(mǎn)意率