【正文】 備費(fèi)用測算 ...................................19 7 物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施 ............................................. 19 前期物業(yè)管理服務(wù) .............................................19 日常基礎(chǔ)管理 ................................................. 21 房屋管理及維修養(yǎng)護(hù) ...........................................23 樓宇設(shè)備管理 ................................................. 25 共用設(shè)施管理 ................................................. 27 2 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 安管、消防、車輛管理 ......................................... 27 環(huán)境衛(wèi)生管理 ................................................. 30 綠化管理 ..................................................... 30 社區(qū)精神文明建設(shè) ............................................ 30 社區(qū)文化活動 ................................................ 30 管理成本控制 ................................................ 33 便民服務(wù) .................................................... 35 8 資源 保障措施 ................................................. 37 人力資源 ................................................... 38 管理人員的培訓(xùn) ............................................. 38 工具和辦公設(shè)備 ............................................. 39 9 制度保障 ..................................................... 39 公共制度 ................................................... 39 內(nèi)部制度 ................................................... 40 10 持續(xù)改進(jìn) ..................................................... 41 持續(xù)、改進(jìn) ................................................. 41 評價(jià) ....................................................... 41 業(yè)主意見調(diào)查 ............................................... 41 業(yè)主（客戶）來訪投訴受理及處理 ............................. 42 糾正預(yù)防改進(jìn)措施 ........................................... 42 11 附項(xiàng) ........................................................ 42 物業(yè)管理涉及的主要法律法規(guī)及相關(guān)的管理依據(jù) ................. 42 12 結(jié)束語 ....................................................... 42 3 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 江西聯(lián)榮物業(yè)有限公司成立于 2020 年 12 月， 注冊資本 108 萬元，物業(yè)管理資質(zhì)三級。單車、摩托車停放面積 平方米。 管理處每季度向開發(fā)商、業(yè)委會和市房管局作正式匯報(bào)，征詢各方面意見和建議。 堅(jiān)持年度公布物業(yè)管理費(fèi)收支狀況。 管理處將按照《 消防系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)控制 》的要求對消 防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)和監(jiān)督管理。每年作一次征詢意見調(diào)查，采取發(fā)調(diào)查表形式，將征詢到的信息登 記統(tǒng)計(jì)，由管理處主任進(jìn)行分析，及時(shí)糾正和預(yù)防措施，將處理結(jié)果直接公布。 管理處職責(zé) a. 按管理處的管理項(xiàng)目及目標(biāo)管理的要求，負(fù)責(zé)修訂物業(yè)管理方案，并實(shí)施管理。 p. 負(fù)責(zé)小區(qū)（君留苑小區(qū)）內(nèi)社區(qū)文化活動的組織實(shí)施。根據(jù)實(shí)際需要，對各崗位安管員進(jìn)行調(diào)整； 15 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 ，零點(diǎn)之后的夜間查崗每周不少于兩次； 1 次，每半月召開隊(duì)務(wù)會 1 次； 、軍事訓(xùn)練及日常考核工作。 修保養(yǎng)綠化工具，熟悉安全使用各類綠化工具和材料，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備或工具異常，應(yīng)立即停止操作，并及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。 前期開荒工作 樓宇、場地施工垃圾的清理。 、保存期限以及是否有效和作 廢。 管理處管理員負(fù)責(zé)房屋本體管理，工程部主管負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)，要求每年至少進(jìn)行4 次物業(yè)基本情況的檢查。 ，提倡“顧客至上，服務(wù)第一”，不得出售假冒偽劣商品，不得隨意抬高價(jià)格坑害顧客，不準(zhǔn)制作出售淫穢制品，商品價(jià)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，接受消費(fèi)者的監(jiān)督?！对O(shè)備臺賬》登錄設(shè)備名稱、編號、維修、事故方面的有關(guān)信息等。計(jì)劃維修指設(shè)備發(fā)生故障前，對其劣化和缺陷部件進(jìn)行預(yù)先維護(hù)和修理；故障 搶修是設(shè)備故障后其失效、損壞的部分進(jìn)行針對性修理。 d. 制定和完善君留苑小區(qū)車輛管理規(guī)章制度，加強(qiáng)室內(nèi)外停車場管理。 車輛管理 為了確保車輛安全運(yùn)行，充分發(fā)揮現(xiàn)有車輛的機(jī)動性、靈活性，結(jié)合管理處實(shí)際情況，在停車場配置專職安管人員，建立、健全各項(xiàng)車場管理制度和安管崗位職責(zé)，在停車場（庫）和轄區(qū)車行道路標(biāo)好各種行車標(biāo)識。使小區(qū)成為一個(gè)能夠真正陶冶情操、凈化心靈、升華精神的文明小區(qū)。 社區(qū)成員文化水準(zhǔn)不一，趣向愛好各異，因此開展活動需要兼顧各層次社區(qū)成員的文化品味。管理處全體員工直接 32 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 參與能源管理、協(xié)助管理處主任制定節(jié)能計(jì)劃、布置日常檢查等工作。 成本控制按照《物資采購管理程序》文件執(zhí)行 。 各部門主管 輪流當(dāng)值，隨時(shí)為業(yè)戶和租用戶服務(wù)，督促管理服務(wù)工作，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。 c. 照明系統(tǒng)中，使用高效節(jié)能燈具，避免浪費(fèi)。 有效控制辦公費(fèi)用 在規(guī)范化管理過程中，管理處必要的辦公費(fèi)用是無法避免的。具體形式有：設(shè)定宣傳欄，公布各種信息資料；設(shè)立業(yè)主投訴箱、電話，及時(shí)收集各種投訴；與業(yè)主溝通各類信息。同時(shí)，管理處積極配合當(dāng)?shù)亟值擂k事處、居委會、公安機(jī)關(guān)開展各項(xiàng)工作，確保君留苑小區(qū)公共娛樂場所無重大違紀(jì)違法案件。消防制度、設(shè)備和人員落實(shí)，杜絕火災(zāi)隱患，確保君留苑小區(qū)火災(zāi)發(fā)生率在 1‰以下。君留苑小區(qū)安 管管理的目的是避免君留苑小區(qū)內(nèi)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)遭受損失，人身受到傷害，防止意外及人為突發(fā)事故，維護(hù)業(yè)主正常的生活秩序。 c. 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)，日常維護(hù)保養(yǎng)主要是巡視檢查和設(shè)備清潔工作，定期維護(hù)保養(yǎng)包含性能狀態(tài)檢查和計(jì)劃性修理的內(nèi)容。管理處應(yīng)注重預(yù)防檢修，不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護(hù)，并合理安排設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃，提高樓宇商場設(shè)備的運(yùn)行效率。 、模糊不清、破損的廣告、招牌和宣傳品，要及時(shí)清理或更換，對于影響市容面貌的一律取締。 客戶服務(wù)按照《管理處員工管理》執(zhí)行 . 日常維修管理服務(wù)按照《工程維修操作管理規(guī)定》執(zhí)行。 （如電腦磁盤、錄相帶、錄音帶、照片、圖表等），并采取相應(yīng)的儲存、備份、保管。 ,檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，提出書面整改報(bào)告返回開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。熟知花草樹木的名稱、種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法，保持草地?zé)o雜草、無枯草、干凈整潔。 ，組織制定切實(shí)可行的節(jié)能降耗措施方案，并指導(dǎo)督促其有效實(shí)施。 l. 負(fù)責(zé)管轄區(qū)域樓宇商場、游泳池、道路、管線、招牌、綠化、衛(wèi)生消殺、公共設(shè)施設(shè)備等物業(yè)項(xiàng)目的日常管理。 g. 安管隊(duì)長 1 名，負(fù)責(zé)小區(qū)消防、二次裝修施工人員管理、游泳池安全及安全管理工作，按實(shí)際需要，下設(shè)崗?fù)ぶ蛋?2 個(gè)、巡邏崗 1 個(gè)。 道路完 好率 96% 管理處將配備小區(qū)環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)和交通標(biāo)識，確保道路暢通，停車有序。并與經(jīng)營人員及進(jìn)入小區(qū)各類施工單位簽訂安全責(zé)任書，所有施工人員必須掛牌進(jìn)入，定位施工。管理處內(nèi)部的量化目標(biāo)管理是將管理目標(biāo)分解成各部、班組分項(xiàng)目標(biāo)，并全部以量化形式體現(xiàn)，使各部、班組直至員工明確個(gè)體指標(biāo)，共同參與管理，推動總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并將員工收益與量化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)緊密掛鉤。第二個(gè)循環(huán)是通過客戶管理服務(wù)中心這個(gè)關(guān)鍵部門， 24 小時(shí)受理服務(wù)有關(guān)事宜，直接組織、協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)部門的服務(wù)工作，并及時(shí)反饋，保證落實(shí)。有良好的組織協(xié)調(diào)能力， 工作主動、認(rèn)真，責(zé)任心強(qiáng)。 以人為本，以客戶滿意為目標(biāo)，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。這就直接要求物業(yè)管理人員必須具備一定的文化涵養(yǎng)及高度的工作管理服務(wù)理念，對物業(yè)的管理縱深化程度高。 聯(lián)榮物業(yè)奉行管理制勝理論，注重企業(yè)競爭中的管理因素，并在管理實(shí)踐中總結(jié)、推行出嚴(yán)格、量化、規(guī)范的管理和目標(biāo)管理責(zé)任制，并把這些經(jīng)驗(yàn)作為建立現(xiàn)代企業(yè)制度、推動科學(xué)管理的重要措施。 零修急修及時(shí)率達(dá)到 98%以上； 圖 監(jiān)督機(jī)制圖 管理效果 服務(wù)質(zhì)量 組織行為 管理制度 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 消防、治安、納稅等 委托管理合同規(guī)定的權(quán)利、責(zé)任、 義務(wù) 管理處人、財(cái)、物 資源，管理質(zhì)量 業(yè)主（住戶）、業(yè)主委員會及社會各界監(jiān) 督 業(yè)主委員會、 市房管局監(jiān)督 政府有關(guān)部門 監(jiān)督 業(yè)主委員會、 市房管局監(jiān)督 聯(lián)榮物業(yè)及 ISO9000 體系監(jiān)督 管理處運(yùn)作的同時(shí)接受員工監(jiān)督 8 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 管理處設(shè)有專門的維修運(yùn)行組并責(zé)任到人，接到急修指示后半小時(shí)內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)場，以保證一般維修不過夜，緊急情況 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。 管理員每日巡視檢查衛(wèi)生保潔實(shí)施情況，發(fā)現(xiàn)問題 立即協(xié)調(diào)處理，并及時(shí)將衛(wèi)生檢查信息報(bào)告給客戶服務(wù)管理中心， 確保小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境達(dá)標(biāo)。負(fù)責(zé)接待業(yè)主投訴、組織機(jī)構(gòu)圖 君留苑小區(qū)管理處主任 君留苑小區(qū)業(yè)主委員會 江西聯(lián)榮物業(yè)有限公司 房地產(chǎn)發(fā)展商 物業(yè)管理主管部門 安全管理隊(duì) 治安防范 交通秩序 停車場管理 消防管理 消防檢查 裝修管理 裝修巡查 工程運(yùn)行組 設(shè)備運(yùn)行 設(shè)備維護(hù) 設(shè)施維護(hù) 節(jié)能降耗 客戶服務(wù) 咨詢接待 信息收集 信息反饋 服務(wù)受理 應(yīng)急處理 協(xié)調(diào)調(diào)度 投訴受理 客戶服務(wù) 管理 中心 綜合管理部 行政管理 服務(wù)質(zhì)量 檔案資料 房屋管理 后勤服務(wù) 采購計(jì)劃 倉庫管理 衛(wèi)生消殺 社區(qū)文化 綠化養(yǎng)護(hù) 財(cái)務(wù)管理 核算采購計(jì)劃 評定供方價(jià)格 裝修申報(bào) 11 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 意見、新聞媒體、上級部門等信息的收集、記錄、歸納、統(tǒng)計(jì)、分析處理