【正文】 ，循序漸進的社區(qū)文化建設，培育社區(qū)精神，提高居民的文化素質，整合共享價值觀念，增強社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。 二、方針 實現(xiàn)“有效經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧”的方針，開展“服務為主 ，多種經(jīng)營”，從管理服務轉換經(jīng)營管理機制，求得自身的生存與發(fā)展。另外，公司具有雄厚各類的人力資源，可以短時間接管大型項目。 ： ； :； 群： 江蘇大豐市康寧小區(qū) 物業(yè)管理方案 (范本 ) 江蘇大豐瑞城物業(yè)管理有限公司 二○○七年一月十二日 目 錄 前言????????????????????????????????24 第一部分 物業(yè)公司簡介??????????????????????? 5 第二部分 管理服務理念、方針、內容、運作機制、管理措施?????? 6－10 一、 服務理念 二、 方針 三、 內容 四、 管理運作機制 五、 管理措施 第三部分 管理經(jīng)營機構框架及管理目標?????????????? 11－14 一、 管理經(jīng)營機構框架 二、 人員編制計劃 三、 管理服務目標 第四部分 日常物業(yè)管理運作??????????????????? 15－22 一、 前期介入階段的管理 二、 入住裝修階段的管理 三、 常規(guī)管理運作階段的管理 （一）管理處內部運作管理 （二）給排水設備及水景管理 （三）消防管理 （四）機電設施養(yǎng)護和修繕管理 （五）治安管 理 （六）清潔管理 （七）園林綠化管理 （八）車輛管理 （九）房屋管理 （十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理 第五部分 物業(yè)管理制度????????????????????? 23－33 一、 公司辦公室工作 二、 公司物業(yè)部管理工作 三、 物業(yè)管理財務、資金的管理 四、 機電設備管理 五、 房屋管理 六、 治安、保衛(wèi) 七、 小區(qū)清潔 八、 園林綠化 九、 車輛管理 十、 維修、養(yǎng)護 十一、 消防、安全 十二、 社區(qū)文化 十三、 物業(yè)接管、入住 前 言 大豐康寧小區(qū)坐落于江蘇省大豐市 ，地理位置優(yōu)越，路網(wǎng)發(fā)達。 若我公司 入駐大豐康寧小區(qū)，特別承諾： ＊ 公司提供 24 小時工程人員值班，讓業(yè)主碰到困難能隨時得到我們的援助 ＊ 小區(qū)接管后兩年內 （在硬件配套達標的情況下）達到“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準，三年內達到“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準 第一部分 物業(yè)管理有限公司簡介 大豐市瑞城物業(yè)管理有限公司系江蘇瑞城房地產(chǎn)開發(fā)公司投資組成，于2021 年 10 月份組成，由香港港聯(lián)物業(yè)（中國）有限公司長年提供物業(yè)顧問，公司注冊資金 50 萬元，主營物業(yè)管理、園林綠化、市政工程施工、建材銷售等業(yè)務。 三、內容 從“全天候服務、全過程管理”的物業(yè)管理要求出發(fā)，服務的重點內容有： 第一類 前期管理 （一）接管驗收：對主體建筑、附屬設備、配套設施、道路、場地和環(huán)境綠化。我們的目標是使康寧小區(qū)的文化建設具有代表性、先進性和實用性，使之成為整個文化生活中的一個標志性典范。 9． 為方便小區(qū)業(yè)主，滿足其要求，我們擬在小區(qū)內設置服務中心，配置相應的各種有償服務和無償服務，使小區(qū)內的業(yè)主在小區(qū)內就能解決生活中的各種需求。 管理處配置管理人員 8 名，具體見下表： 三三 、 管理服務目標 總體目標： 在委托有效期內把康寧小區(qū)建設成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)，在康寧小區(qū)達到硬件指標后，在開發(fā)商、業(yè)主委員會的協(xié)助下，第二年達到“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標，第三年達到“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標。 一、前期介入階段的管理 （一） 介入、合理規(guī)劃 針對小區(qū) 實際情況，提前準備管理方案 在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設，另一方面，緊密結合康寧小區(qū)的實際情況，提前準備管理方案，提交詳實科學的物業(yè)管理可行性調研報告。 （ 2） 被投訴部門按照客戶部投訴處理的安排具體解決有關問題。 （ 3） 護衛(wèi)員負責安全防范，工程人員負責水電供應及搶修 。 （ 2） 中控室維修工負責中控室設備維修保養(yǎng)。 （ 4） 樓管員負責現(xiàn)場維修警戒。 （ 2） 護衛(wèi)隊長負責監(jiān)督、指導護衛(wèi)隊全面軍體培訓工作與考評。 （ 1） 負責消防監(jiān)控及錄像。 （ 2）每天上午 9： 30－ 12： 00 除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉，每天下午 14： 00－ 16： 00 殺蟲、補缺、保潔， 16： 00－ 18： 30 澆水。具體管理方式如下： 每天工作安排： 上午 8： 00－ 8： 30 處理業(yè)主申報投訴 。 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）公司各部門（崗位）代碼使用規(guī)定 2）培訓檢查制度 3）保密工作制度 4）辦公室檔案管理規(guī)定 5）公司培訓工作管理規(guī)定 6）辦公環(huán)境管理規(guī)定 7）公司固定資產(chǎn)管理規(guī)定 8）印章使用管理規(guī)定 9）關于宣布全員職工處于警戒狀態(tài)的規(guī)定 工作程序、標準規(guī)范： 1）各類公文辦理程序和時限要求 2）公文處理辦法 3）管理處人員定編規(guī)定 4）管理員工考核標準 5）公司文明禮貌用語及各專業(yè)服務語言流程規(guī)范 質量記錄、表格： 1）員工花名冊 2）試用員工登記表 3）聘任（錄用）員工登記表 4）員工調動（換崗）通知書 5）離職手續(xù) 6）辭退通知書 7）固定資產(chǎn)登記表 二、公司物業(yè)部管理工作 組織機構、人員職責： 1）物業(yè)管理部經(jīng) 理職責 2）物業(yè)管理部管理人員職責 3）文秘人員工作職責 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）檢查規(guī)定 2）不合格服務處理跟蹤驗證規(guī)定 3）物業(yè)管理信息的收集與處理規(guī)定 4）物業(yè)管理部內部培訓規(guī)定 5）物業(yè)管理部文件、資料管理規(guī)定 工作程序、標準、規(guī)范： 1）公共設施維修養(yǎng)護項目審批程序 2）公共設施配套完善項目申報程序 3）物業(yè)管理部投訴處理程序 質量記錄、表格： 1）擬接物業(yè)考察表 2）物業(yè)統(tǒng)計表 3）來文清單 4）公共設施維修養(yǎng)護審批記錄 5）公共設施配套完善項目申報記錄 6）業(yè)主滿意率統(tǒng)計表 7）年度 物業(yè)管理情況統(tǒng)計表 8）物業(yè)檢查不合格統(tǒng)計表 9）文件發(fā)放、轉呈清單 10）各物業(yè)業(yè)主（業(yè)主）意見征詢匯總統(tǒng)計表 三、物業(yè)管理財務、資金的管理 組織機構、人員職責： 1）財務管理組織機構示意圖 2）財務部門職責 3）會計人員崗位職責 4）出納人員崗位職責 5）收款員崗位職責 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）公司內部財務管理制度 工作程序、規(guī)范： 1）房屋維修基金使用辦法 質量記錄、表格： 1）房屋維修基金申請表 2）季度房屋維修基金收支情況公布表 3）房屋維修清單 四、設施設備管理 組織機 構、人員職責： 1）機電安裝維修工程部組織機構圖 2）機電安裝維修工程部主管職責 3）運行組人員職責 4）維修組人員職責 5）管理組人員職責 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）總值班管理規(guī)定 2）配電房管理規(guī)定 3）水泵房管理規(guī)定 4）發(fā)電機房管理規(guī)定 5）電氣維修管理規(guī)定 6）供水管理規(guī)定 7）設備分類代碼 8）設備編號規(guī)定 9）機電安裝維修工程部周檢規(guī)定 工作程序（含操作程序、規(guī)范）： 1）機電安裝維修工程部動作程序 2）柴油發(fā)電機操作規(guī)程 3）停送電操作規(guī)定 純技術性的規(guī)定： 1）低壓配電柜控制柜保養(yǎng) 2）干式變壓器保養(yǎng) 3）柴油發(fā)電機定期保養(yǎng) 4）水泵定期保養(yǎng) 5）水池、水箱的清洗 6）風機的保養(yǎng) 7）防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修保養(yǎng) 8）對講、防盜報警系統(tǒng)的保養(yǎng) 9）空調設備的保養(yǎng) 10）火災報警控制系統(tǒng)的保養(yǎng) 11）自動滅火系統(tǒng)的保養(yǎng) 12）防火卷簾門的保養(yǎng) 13）煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng) 14） 滅火器的使用與保養(yǎng) 15）機電設備維修保養(yǎng)后的檢驗 質量記錄、表格： 1）水泵月保養(yǎng)記錄 2）設施設備清單 3）設備臺帳 4）設備標識卡 5）設備保養(yǎng)計劃表 6）設備（機具）外委維修申請表 7）設備維修記錄 8）設備 事故報告單 9）水泵電機半年保養(yǎng)記錄 10）風機半年保養(yǎng)記錄 11）值班記錄 12）配電房、水泵房巡查記錄 13）干式變壓器保養(yǎng)記錄 14）發(fā)電機運行記錄 15）發(fā)電機季度保養(yǎng)記錄 16）配電柜、控制柜保養(yǎng)記錄 17）配電柜檢修工作票 18）操作票 19）供水系統(tǒng)周檢保養(yǎng)記錄 20）水池、水箱清洗、消毒工作時間安排表 21）水池（箱）加藥記錄 22）水池（箱）清洗記錄 23）空調月保養(yǎng)記錄 24）空調半年保養(yǎng)記錄 25）消防設施月保養(yǎng)記錄 26）消防設備年保養(yǎng)記錄 27）防盜監(jiān)視系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄 28）對講報 警系統(tǒng)半年保養(yǎng)記錄 29）機電安裝維修工程部周檢表 五、房屋管理 組織機構、人員職責 1）管理處機構圖 2）管理處項目經(jīng)理職責 3）房屋管理員崗位職責 4）收款員職責 5）倉庫管理員職責 6）資料員職責 規(guī)章制度和規(guī)定 1）倉庫管理規(guī)定 2）物品驗證的規(guī)定 3）物品采購管理規(guī)定 4）鎖匙管理規(guī)定 5）裝