【正文】 21 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻）、外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。 管理處管理員負(fù)責(zé)房屋本體管理，工程部主管負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)，要求每年至少進(jìn)行4 次物業(yè)基本情況的檢查。 加強(qiáng)商鋪的裝修管理 在商家進(jìn)駐前，加強(qiáng)對(duì)商鋪裝修的監(jiān)督： 。 加強(qiáng)商鋪用房的管理，維持正常的經(jīng)營(yíng)秩序 建立完善的商業(yè)用房管理規(guī)章制度，使商業(yè)用房的管理實(shí)現(xiàn)規(guī)范化和制度化，對(duì)商家的經(jīng)營(yíng)行為起到監(jiān)督和約束的作用； 積極配合居委會(huì)，摘好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的“門(mén)前三包”，制止“六亂”； 配合環(huán)保部門(mén)，加強(qiáng)對(duì)商家“三廢”排放的監(jiān)管。任何住戶不得私自擺放或懸掛廣告、招牌，張貼各類(lèi)宣傳品，否則將一律予以撤除，并處以罰款和賠償。 ，其它各類(lèi)宣傳品的懸掛和張貼統(tǒng)一由管理處綜合管理部負(fù)責(zé)。 、徽標(biāo)、產(chǎn)品名等廣告發(fā)布，要嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)廣告法》、《國(guó)際專(zhuān)利公約》和《國(guó)家專(zhuān)利法》的有關(guān)規(guī)定加以制作，決不允許有違法行為。 、模糊不清、破損的廣告、招牌和宣傳品，要及時(shí)清理或更換，對(duì)于影響市容面貌的一律取締。 區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的開(kāi)辦和出租，客戶須提供與商業(yè)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照法人代表證書(shū)、個(gè)人身份證等合法有效證件并申請(qǐng)開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，在與管理處或上級(jí)公司簽訂合同后方可開(kāi)辦執(zhí)業(yè)。 ，提倡“顧客至上，服務(wù)第一”，不得出售假冒偽劣商品，不得隨意抬高價(jià)格坑害顧客，不準(zhǔn)制作出售淫穢制品，商品價(jià)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，接受消費(fèi)者的監(jiān)督。 ，不得在經(jīng)營(yíng)中高聲喧嘩，爭(zhēng)執(zhí)吵鬧，不得占道經(jīng)營(yíng)，自覺(jué)實(shí)行“門(mén)前三包”。 嚴(yán)禁在走廊、服務(wù)臺(tái)吸煙，不準(zhǔn)隨意丟煙頭，不準(zhǔn)在樓內(nèi)及房間內(nèi)燃燒明火，嚴(yán)禁使用電爐和不安全加熱器。 ，業(yè)戶、住戶內(nèi)部衛(wèi)生自行清掃，垃圾和雜物倒入公用垃圾桶內(nèi)，嚴(yán)禁向窗外倒水、扔雜物不準(zhǔn)隨 地吐痰，亂扔垃圾。 ，應(yīng)事先申請(qǐng)，送交管理員（附草圖）審核，工 23 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 程部審批。因維修、改造、裝修工程必須使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守《動(dòng)火審批管理規(guī)定》的規(guī)定，否則不準(zhǔn)使用。管理處應(yīng)注重預(yù)防檢修，不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護(hù)，并合理安排設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃，提高樓宇商場(chǎng)設(shè)備的運(yùn)行效率。使大型及重要機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)完好率達(dá)到 99%?！对O(shè)備臺(tái)賬》登錄設(shè)備名稱(chēng)、編號(hào)、維修、事故方面的有關(guān)信息等。 c. 管理 處負(fù)責(zé)設(shè)備技術(shù)資料的保管。 d. 每年年終前，管理處主任負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備技術(shù)檔案進(jìn)行一次核查，要求圖物相符、無(wú)誤無(wú)缺。 b. 設(shè)備運(yùn)行操作人員須經(jīng)過(guò)培訓(xùn)， 熟悉所管理的設(shè)備性能、特點(diǎn)和設(shè)備操作規(guī)程。 d. 維修主管負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督設(shè)備運(yùn)行操作人員崗位職責(zé)的履行情況，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，注意設(shè)備運(yùn)行安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性，檢查運(yùn)行記錄、維護(hù)保養(yǎng)記錄、 24 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 交接班記錄，檢查后應(yīng)在相關(guān)記錄上簽字，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。 設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) a. 管理處組織培訓(xùn)，使運(yùn)行值班人員掌握消防設(shè)施、給排水設(shè)施、供配電設(shè)施的使用與 維護(hù)技能。 c. 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)，日常維護(hù)保養(yǎng)主要是巡視檢查和設(shè)備清潔工作，定期維護(hù)保養(yǎng)包含性能狀態(tài)檢查和計(jì)劃性修理的內(nèi)容。具體實(shí)施情況以每月小結(jié)和年度總結(jié)形式書(shū)面或口頭報(bào)告管理處主任，并上報(bào)公司。計(jì)劃維修指設(shè)備發(fā)生故障前，對(duì)其劣化和缺陷部件進(jìn)行預(yù)先維護(hù)和修理；故障 搶修是設(shè)備故障后其失效、損壞的部分進(jìn)行針對(duì)性修理。 c. 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理按照作業(yè)指導(dǎo)書(shū)《設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)急處理方案》等相關(guān)規(guī)程進(jìn)行。 樓宇商場(chǎng)設(shè)備管理按照《供電管理》、《給排水管理》、《樓宇商場(chǎng)自控系統(tǒng)管理》、《消防管理》、《共用設(shè)施設(shè)備巡視檢查規(guī)程》、《機(jī)房管理制度》、《供配電系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程》、《供配電設(shè)施設(shè)備檢修保養(yǎng)規(guī)程》、《柴油發(fā) 電機(jī)組管理規(guī)程》、《柴油發(fā)電機(jī)檢修保養(yǎng)規(guī)程》文件執(zhí)行。 25 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 b. 給排水、供配電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。 d. 公共設(shè)施完好率達(dá)到 95%。 共用設(shè)施管理按照《共用設(shè)施設(shè)備管理》文件執(zhí)行。君留苑小區(qū)安 管管理的目的是避免君留苑小區(qū)內(nèi)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)遭受損失，人身受到傷害，防止意外及人為突發(fā)事故，維護(hù)業(yè)主正常的生活秩序。 b. 配備適宜的安管隊(duì)員，定期開(kāi)展職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)。 d. 制定和完善君留苑小區(qū)車(chē)輛管理規(guī)章制度，加強(qiáng)室內(nèi)外停車(chē)場(chǎng)管理。 f. 在當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)的指導(dǎo)下，密切聯(lián)系業(yè)主（客戶），提高業(yè)主（客戶）安全防范意識(shí)，共同做好君留 苑小區(qū)安管防范工作。 安管隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)君留苑小區(qū)安管管理，工作要求標(biāo)準(zhǔn)如下： a. 君留苑小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。 c. 安管人員有明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。 e. 君留苑小區(qū)范圍內(nèi)無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通責(zé)任事故。 26 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 安管組織架構(gòu) 消防管理 全面貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防管理工作，預(yù)防上做到前瞻性，并從人力、物力、技術(shù)等多方面做好防范的充分準(zhǔn)備，管理核心是三落實(shí)，即“人員落實(shí)、制度落實(shí)、設(shè)備落實(shí)”。消防制度、設(shè)備和人員落實(shí)，杜絕火災(zāi)隱患，確保君留苑小區(qū)火災(zāi)發(fā)生率在 1‰以下。 消防滅火指揮組織架構(gòu) 一班長(zhǎng)（ 1 人） 二班長(zhǎng)（ 1 人） 三班長(zhǎng)（ 1 人） 安全管理員2人 安全管理員2人 安全管理員2人 智能監(jiān)控中心 車(chē)場(chǎng)管理 治安管理 消防管理 君留苑小區(qū)安管隊(duì) 隊(duì)長(zhǎng)（ 1 人） 27 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 安管隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)消防管理并按有關(guān)規(guī)程執(zhí)行。 車(chē)輛管理 為了確保車(chē)輛安全運(yùn)行，充分發(fā)揮現(xiàn)有車(chē)輛的機(jī)動(dòng)性、靈活性，結(jié)合管理處實(shí)際情況，在停車(chē)場(chǎng)配置專(zhuān)職安管人員，建立、健全各項(xiàng)車(chē)場(chǎng)管理制度和安管崗位職責(zé)，在停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）和轄區(qū)車(chē)行道路標(biāo)好各種行車(chē)標(biāo)識(shí)。 車(chē)輛管理按照《停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定》文件執(zhí)行。使業(yè)主（客戶）對(duì)清潔保潔滿意率達(dá)到 90%。 環(huán)境衛(wèi)生管理按照《保潔員管理規(guī)定》、《清潔衛(wèi)生達(dá)標(biāo)要求》文件執(zhí)行。 管理處管理員負(fù)責(zé)綠化管理并按規(guī)定制度執(zhí)行。 社區(qū)精神文明建設(shè) 為做好君留苑小區(qū)精神文明建設(shè)，管理處積極配合市、鎮(zhèn)、居委會(huì)開(kāi)展各種健康、文明、向上的文娛活動(dòng)。同時(shí)，管理處積極配合當(dāng)?shù)亟值擂k事處、居委會(huì)、公安機(jī)關(guān)開(kāi)展各項(xiàng)工作，確保君留苑小區(qū)公共娛樂(lè)場(chǎng)所無(wú)重大違紀(jì)違法案件。 精神文明建設(shè)按照相關(guān)文件執(zhí)行。使小區(qū)成為一個(gè)能夠真正陶冶情操、凈化心靈、升華精神的文明小區(qū)。 ，激發(fā)業(yè)主參與興趣，使業(yè)主產(chǎn)生強(qiáng)烈的主人翁意識(shí)與自豪感。 ，走出家門(mén)，參與閑暇 的文化、體育、娛樂(lè)活動(dòng)，松弛身心，調(diào)節(jié)精神。 社區(qū)文化活動(dòng)基本原則 社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展是 君留苑小區(qū) 物業(yè)管理工作的重要組成部分，在物業(yè)管理工作中占有重要地位。通過(guò)參加豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng) ，使業(yè)主們逐步從個(gè)體小家庭中走出來(lái)，加入到社區(qū)大家庭中，成為其中的一員。規(guī)模上，擬大小結(jié)合，可以是大型活動(dòng)（如慶?！皣?guó)慶節(jié)”大型文藝晚會(huì)、迎春晚會(huì)、相識(shí)中秋晚會(huì)），也可以是小型的日常活動(dòng)（如露天舞會(huì)、棋類(lèi)、球類(lèi)比賽）；年齡結(jié)構(gòu)上，可以以“老年人”為主題開(kāi)展活動(dòng)（如老年健身隊(duì)），也可以以“兒童”為主題開(kāi)展活動(dòng)（如暑假兒童游泳培訓(xùn)班）；文化程度上，可以舉行“雅”的活動(dòng)（如音樂(lè)欣賞晚會(huì)、書(shū)展、畫(huà)展、郵展），也可以舉辦些“俗”的活動(dòng)（如 烹飪比賽、京劇愛(ài)好者天地等）。具體形式有：設(shè)定宣傳欄，公布各種信息資料；設(shè)立業(yè)主投訴箱、電話，及時(shí)收集各種投訴；與業(yè)主溝通各類(lèi)信息。 社區(qū)文體活動(dòng)具體措施 a. 軟硬相結(jié)合 結(jié)合小區(qū)現(xiàn)有的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、設(shè)施，開(kāi)展好 君留苑小區(qū) 社區(qū)文化活動(dòng)，對(duì)各類(lèi)硬件設(shè)施加以利用，突出管理處組織和策劃，在現(xiàn)有的硬件設(shè)施條件下，去精心組織 30 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 和策劃，最大限度地發(fā)揮和利用硬件設(shè)施。 社區(qū)成員文化水準(zhǔn)不一，趣向愛(ài)好各異，因此開(kāi)展活動(dòng)需要兼顧各層次社區(qū)成員的文化品味。 因中青年人奔波于日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，忙于工作，老年人和兒童相對(duì)閑暇時(shí)間較多，對(duì)他們細(xì)心關(guān)注，會(huì)贏得中青年人的有力支持。 會(huì)所管理構(gòu)想 對(duì)于會(huì)所的管理，我們傾向于內(nèi)部獨(dú)立核算，經(jīng)營(yíng)上以無(wú)盈虧為原則。 具體會(huì)所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，初步考慮如下： 1．成人閱覽室 2．少兒圖書(shū)室 3．棋牌娛樂(lè)室 4．名茶坊 5．乒乓球室 6．小功能會(huì)議室 社區(qū) 文化活動(dòng)計(jì)劃 親情篇 君留苑小區(qū) 管理處將每個(gè)住戶的入伙時(shí)間建立檔案，在住戶入伙當(dāng)天或年度紀(jì)念日，管理處用多樣形式祝賀喬遷之喜，如祝賀詞：衷心祝賀您加入 君留苑小區(qū) 大家庭；祝賀您喬遷 君留苑小區(qū) 幾周年等。 精神篇 （此項(xiàng)建議開(kāi)發(fā)商做配套設(shè)施） 君留苑小區(qū) 管理處于節(jié)日及重大慶典活動(dòng)時(shí)，舉行升旗儀式，利用背景音樂(lè)播放國(guó)歌，由業(yè)主組成護(hù)衛(wèi)隊(duì)，并升旗。 舉辦業(yè)主入住培訓(xùn)班，培訓(xùn)業(yè)主學(xué)習(xí)掌握 君留苑小區(qū) 小區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)的應(yīng)用； 利用會(huì)所條件，定期舉辦各類(lèi)主題的業(yè)主沙龍活動(dòng)，進(jìn)行交流、討論，共同促進(jìn)小區(qū)管理工作的不斷 提升。 有效控制辦公費(fèi)用 在規(guī)范化管理過(guò)程中，管理處必要的辦公費(fèi)用是無(wú)法避免的。 合理使用公共維修材料 主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面： a. 根據(jù)實(shí)際需要合理調(diào)整、使用材料，盡量做到以最少的成本得到最大的效益； b. 根據(jù)《管理處材料月結(jié)算表》，合理庫(kù)存適量的材料，以避免維修時(shí)間的延誤 。管理處全體員工直接 32 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 參與能源管理、協(xié)助管理處主任制定節(jié)能計(jì)劃、布置日常檢查等工作。 b. 統(tǒng)計(jì)和分析能源消耗，做好能源用量的計(jì)劃和記錄工作。 d. 進(jìn)行各種形式的節(jié)能宣傳，加強(qiáng)節(jié)能管理工作。 （二） 組織措施 a. 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料，了解能源使用情況。 c. 控制使用能源的時(shí)間，特別是對(duì)旺季用水和高峰用電要嚴(yán)格控制。 （三） 技術(shù)措施 a. 配電系統(tǒng)中應(yīng)注意無(wú)功負(fù)荷的補(bǔ)償。 c. 照明系統(tǒng)中，使用高效節(jié)能燈具，避免浪費(fèi)。 拓展開(kāi)源渠道 管 理處應(yīng)根據(jù)自身情況和業(yè)主（客戶）需求，盡量多開(kāi)展有償維修服務(wù)項(xiàng)目和特約服務(wù)，做到既滿足了業(yè)主（客戶）又增加了經(jīng)濟(jì)效益。 成本控制按照《物資采購(gòu)管理程序》文件執(zhí)行 。管理處將根據(jù)小區(qū)的居住層次、工作性質(zhì)以及周邊的配套環(huán)境，以客戶需求為導(dǎo)向，以客戶滿意為目標(biāo)，以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)為承諾，將君留苑小區(qū)的便民服務(wù)活 動(dòng)及時(shí)滲透到居民生活當(dāng)中去。 客戶服務(wù)管理中心，由管理處專(zhuān)人負(fù)責(zé)，為業(yè)主 24 小時(shí)提供咨詢(xún)、服務(wù)、協(xié)調(diào)、解決便民服務(wù)一線問(wèn)題。在商業(yè)面積租賃過(guò)程中，從滿足居民基本生活需要做起，設(shè)置小而精的商業(yè)鋪位，為居民提供便利條件。與各商家、專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司建立廣泛聯(lián)系，滿足業(yè)主需求。 專(zhuān)項(xiàng)及特約服務(wù) 由管理處主任直接負(fù)責(zé)，客戶服務(wù)管理中心主管協(xié)調(diào)組織實(shí)施， 24 小時(shí)為業(yè)戶提供咨詢(xún)服務(wù)，協(xié)調(diào)、解決便民服務(wù)一線問(wèn)題。 各部門(mén)主管 輪流當(dāng)值，隨時(shí)為業(yè)戶和租用戶服務(wù)，督促管理服務(wù)工作，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。 管理處主任負(fù)責(zé)制定服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，做到透明、公開(kāi)，并 在