【正文】 服務(wù)費(fèi)用、物資裝備費(fèi)用測(cè)算 ...................................19 7 物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施 ............................................. 19 前期物業(yè)管理服務(wù) .............................................19 日常基礎(chǔ)管理 ................................................. 21 房屋管理及維修養(yǎng)護(hù) ...........................................23 樓宇設(shè)備管理 ................................................. 25 共用設(shè)施管理 ................................................. 27 2 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 安管、消防、車輛管理 ......................................... 27 環(huán)境衛(wèi)生管理 ................................................. 30 綠化管理 ..................................................... 30 社區(qū)精神文明建設(shè) ............................................ 30 社區(qū)文化活動(dòng) ................................................ 30 管理成本控制 ................................................ 33 便民服務(wù) .................................................... 35 8 資源 保障措施 ................................................. 37 人力資源 ................................................... 38 管理人員的培訓(xùn) ............................................. 38 工具和辦公設(shè)備 ............................................. 39 9 制度保障 ..................................................... 39 公共制度 ................................................... 39 內(nèi)部制度 ................................................... 40 10 持續(xù)改進(jìn) ..................................................... 41 持續(xù)、改進(jìn) ................................................. 41 評(píng)價(jià) ....................................................... 41 業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查 ............................................... 41 業(yè)主（客戶）來(lái)訪投訴受理及處理 ............................. 42 糾正預(yù)防改進(jìn)措施 ........................................... 42 11 附項(xiàng) ........................................................ 42 物業(yè)管理涉及的主要法律法規(guī)及相關(guān)的管理依據(jù) ................. 42 12 結(jié)束語(yǔ) ....................................................... 42 3 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 江西聯(lián)榮物業(yè)有限公司成立于 2020 年 12 月， 注冊(cè)資本 108 萬(wàn)元，物業(yè)管理資質(zhì)三級(jí)。 當(dāng)然，好的管理模式需要市場(chǎng)認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行鑒定，國(guó)際質(zhì)量管理體系（ ISO9001：2020）、環(huán)境管理體系（ ISO14000） 一體化管理體系是最佳選擇，公司成立便導(dǎo)入一體化管理體系，用質(zhì)量管理來(lái)完善我們服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量，以實(shí)現(xiàn)公司的管理目標(biāo)。綠化率 48%，綠化面積 萬(wàn) 平方米。 人性化和靈活性相結(jié)合 體現(xiàn)自由、自然 、愜意、優(yōu)美、閑雅的為人之本性化的管理，讓君留苑小區(qū)居住的人群在情緒、體力、智力、精力被束縛一定程度后得到深度舒展而產(chǎn)生愉悅，去感受無(wú)限美妙和令人遐想的居家處所；強(qiáng)調(diào)在自然與人文環(huán)境、服務(wù)氣氛的和諧，突出尊重人為環(huán)境，追求自然建立的服務(wù)特色。 強(qiáng)化服務(wù)系統(tǒng)的及時(shí)改善和有效溝通，最大限度地滿足業(yè)主的需求。聯(lián)榮物業(yè)深諳員工激勵(lì)的巨大推動(dòng)力，強(qiáng)調(diào)在嚴(yán)格、量化、規(guī)范管理的基礎(chǔ)上融合激勵(lì)機(jī)制，實(shí)踐效果甚佳。 高度重視年度用戶意見(jiàn)征詢工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題徹底跟蹤、及時(shí)解決。 維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任到人，實(shí)行量化考核，實(shí)行定期維修和日常保養(yǎng)相結(jié)合，并 根據(jù)小區(qū)路燈型號(hào)、規(guī)格、儲(chǔ)備一定數(shù)量的備品、備件。除配合市主管單位的檢查、監(jiān)督外，還要編制計(jì)劃進(jìn)行每年兩次的全面檢查維修工作，以保證消防設(shè)施設(shè)備隨時(shí)處于完好狀態(tài)。 管理處實(shí)行回訪制度，加強(qiáng)維修服務(wù)的回訪工作，對(duì)已實(shí)施的維修服務(wù)進(jìn)行回訪，對(duì)多次或重復(fù)出現(xiàn)的質(zhì)量不合格，擴(kuò)大回訪比例。 5 組織架構(gòu)、編制和職責(zé)（職責(zé)見(jiàn)崗位職責(zé)編制） 管理處架構(gòu) 10 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 管理處編制 根據(jù)物業(yè)自身特點(diǎn)和《管理處目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)》的有關(guān)要求，管理處人員配置情況如下： a. 管理處人員配置共 26 人： b. 管理處主任 1 名，負(fù)責(zé)主持管理處日常各項(xiàng)管理和服務(wù)工作，制定并貫徹執(zhí)行物業(yè)管理方案。社區(qū)文化組織和實(shí)施。 b. 根據(jù)國(guó)家行業(yè)規(guī)范要求及物業(yè)管理方案符合運(yùn)作要求，全面管轄區(qū)域的物業(yè)管理工作。 i. 負(fù)責(zé)小區(qū)（君留苑小區(qū)）安全防范和車輛管理工作。 q. 完成公司和上級(jí)主管單位交給的其它工作任務(wù)。 ，組織對(duì)各級(jí)技術(shù)人員進(jìn)行培訓(xùn)及考核。每月 對(duì)考核不合格的安管人員按規(guī)定予以處罰； ，對(duì)玩忽職守，違紀(jì)違章人員按規(guī)定進(jìn)行處罰，制止、糾正各類違章違法行為； ； ； ，保證樓宇的安全使用； ； 。 ，配合消防部門(mén)做好防火工作。經(jīng)檢修后方可使用。 驗(yàn)收小組對(duì)物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收 ,主要驗(yàn)收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程、裝飾工程、給排風(fēng)系 統(tǒng)、消防系統(tǒng)。 物業(yè)清潔人員進(jìn)場(chǎng)再次進(jìn)行全面清理。 ：設(shè)兼職、專責(zé)檔案管理員。 借閱文件 發(fā)展商提供的資料 管理處建立的資料文檔 管理處檔案管理 復(fù)印文件 張貼文件 作廢文件 檔案資料建立及管理運(yùn)作流程示意圖 20 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 、保密意識(shí)、嚴(yán)格執(zhí)行《檔案管理制度》 裝修管理 管理處按有關(guān)規(guī)定對(duì)業(yè)主裝修進(jìn)行管理。 維 修主管負(fù)責(zé)日常維修管理服務(wù)。 商鋪管理 君留苑小區(qū)設(shè)有 平方米的商業(yè)配套用房，認(rèn)真進(jìn)行合理科學(xué)的管理，不僅能使小區(qū)的功能更加完善，而且有益于開(kāi)展管理處的工作。 （含霓虹燈廣告）、招牌及宣傳品，思想內(nèi)容要健康文明，不允許刊登低 級(jí)趣味和虛假不實(shí)的廣告詞與畫(huà)面。 《防火管理規(guī)定》，簽定《區(qū)域防火責(zé)任書(shū) 》并放管理處存檔。嚴(yán)格按《裝修管理規(guī)定》執(zhí)行。 b. 《設(shè)備臺(tái)賬》由管理員保管。 e. 在設(shè)備運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)的任何故障和事故按相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)執(zhí)行。 b. 維修主管根據(jù)設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃、對(duì)設(shè)備當(dāng)前運(yùn)行狀況進(jìn)行分析、調(diào)查，并指派維修人員完成特定保養(yǎng)計(jì)劃中列支的工作。 由維修主管負(fù)責(zé)對(duì)公用設(shè)施管理并按規(guī)程執(zhí)行。 e. 結(jié)合君留苑小區(qū)特點(diǎn)，制訂安全防范措施（含應(yīng)急處理規(guī)程）。 安管管理按照《安管員管理規(guī)定》文件執(zhí)行。 安管隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)車輛管理。 綠化管理按照《綠化管理規(guī)定》、《綠化達(dá)標(biāo)要求 》、文件執(zhí)行。 社區(qū)文化活動(dòng)的總體目標(biāo) 君留苑小區(qū) 文化小區(qū)的主題，營(yíng)造“親善、友好、互助、共進(jìn)”的社區(qū)氛圍，形成“文明、團(tuán)結(jié)、高尚”的社區(qū)人文環(huán)境。 物業(yè)管理處根據(jù)不同時(shí)期，不同年齡結(jié)構(gòu)，不同文化程度來(lái)全面考慮。活動(dòng)的開(kāi)展，既弘揚(yáng)了高雅藝術(shù)，又傳播了通俗文化，或通過(guò)一些新的活動(dòng)形式向社區(qū)成員傳遞現(xiàn)代科技知識(shí)，努 力使所有社區(qū)成員的文化需求都得到滿足。可增加業(yè)主的愛(ài)國(guó)主義精神，培養(yǎng)其主人翁意識(shí)，加強(qiáng)小區(qū)的整體凝聚力。 節(jié)能降耗工作主要有以下幾個(gè)方面： （一） 工作內(nèi)容 a. 制定節(jié)能工作計(jì)劃。 d. 加強(qiáng)設(shè)備管理維修，認(rèn)真節(jié)約能源，杜絕浪費(fèi)水、電的情況。 便民服務(wù) 33 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 優(yōu)質(zhì)服務(wù)、方便用戶、廉價(jià)收費(fèi) 為業(yè)主提供便利經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)是管理處最基本的服務(wù)功能。如物業(yè)保險(xiǎn)代理、家庭理財(cái)咨詢、租賃代理等多種形式 的便民服務(wù)項(xiàng)目，以滿足業(yè)主的需求。 建立各種服務(wù)的定期回訪制度，跟蹤服務(wù)質(zhì)量并提高服務(wù)水平。聯(lián)榮物業(yè)將堅(jiān)持“優(yōu)質(zhì)服務(wù)、方便客戶、廉價(jià)收費(fèi)”的原則，開(kāi)展便民服務(wù)活動(dòng)。 b. 變壓器投入運(yùn)行的臺(tái)數(shù)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際負(fù)荷大小進(jìn)行調(diào)整，并使運(yùn)行中的變壓器的負(fù)載系數(shù)保持在合理數(shù)值之間，以提高變壓器的運(yùn)行效率。 c. 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。 管理處在日常管理中應(yīng)加強(qiáng)成本核算和費(fèi)用控制，并盡可能拓展創(chuàng)收渠道，做到開(kāi)源節(jié)流。因此對(duì)物業(yè)管理公司而言，積極開(kāi)展此類活動(dòng)將得到極大的社會(huì)效益。 通過(guò)社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展，增進(jìn)相互之間的了解與溝通，建立與業(yè)主的信息交流網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)溝通各種信息。 ，為業(yè)主提供高質(zhì)量、高品味的文化生活服務(wù)。管理處制訂君留苑小區(qū)文明公約，并做好宣傳工作，促使全體業(yè)主（客戶）自覺(jué)維護(hù)公眾利益，遵守君留苑小區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定。 環(huán)境衛(wèi)生管理 為提高君留苑小區(qū)環(huán)境管理水平，管理處加強(qiáng)清潔、綠化監(jiān)督檢查管理工作，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行。君留苑小區(qū)消防工作的重要內(nèi)容是消防宣傳教育、消防隊(duì)伍建設(shè)、消防制度制定、消防設(shè)施、器材配置與管理以及消防應(yīng)急處理方案。 g. 治安良好，結(jié)合君留苑小區(qū)特點(diǎn)，制定安全防范措施，因管理責(zé)任造成的治安案件發(fā)案率在 1‰以下。 安管、消防、車輛管理 安管管理 安管管理是物業(yè)管理服務(wù)工作的重要內(nèi)容。 由維修主管負(fù)責(zé)樓宇商場(chǎng)會(huì)所設(shè)備管理并按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 b. 維修主管負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，并負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督維護(hù)保養(yǎng)實(shí)施情況并提出改進(jìn)要求和措施。設(shè)備技術(shù)資料包括：施工圖、竣工圖；設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)；設(shè)備運(yùn)行操作及維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；制造廠出廠檢驗(yàn)單及合格證、裝箱單；設(shè)備安裝移交驗(yàn)收單；設(shè)備附件及工具清單；事故報(bào)告單及重大事故分析處理結(jié)論；設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及檢修記錄；設(shè)備改造技術(shù)資料及驗(yàn)收單。 樓宇商場(chǎng)設(shè)備管理 在設(shè)備管理中，管理處應(yīng)注重設(shè)備全過(guò)程綜合管理，把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中，保持樓 宇商場(chǎng)設(shè)備最佳運(yùn)行狀態(tài)，充分發(fā)揮樓宇商場(chǎng)設(shè)備的效益潛力。 ，維護(hù)小區(qū)治安、消防及車輛停泊。 22 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 、招牌，由其自行定期清洗，及時(shí)維修，必須處于良好狀態(tài)。 ，要求業(yè)主和裝修單位提交更改圖紙，并要求所更改系統(tǒng)與小