【正文】 服務(wù)費用、物資裝備費用測算 ...................................19 7 物業(yè)管理服務(wù)實施 ............................................. 19 前期物業(yè)管理服務(wù) .............................................19 日常基礎(chǔ)管理 ................................................. 21 房屋管理及維修養(yǎng)護 ...........................................23 樓宇設(shè)備管理 ................................................. 25 共用設(shè)施管理 ................................................. 27 2 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 安管、消防、車輛管理 ......................................... 27 環(huán)境衛(wèi)生管理 ................................................. 30 綠化管理 ..................................................... 30 社區(qū)精神文明建設(shè) ............................................ 30 社區(qū)文化活動 ................................................ 30 管理成本控制 ................................................ 33 便民服務(wù) .................................................... 35 8 資源 保障措施 ................................................. 37 人力資源 ................................................... 38 管理人員的培訓(xùn) ............................................. 38 工具和辦公設(shè)備 ............................................. 39 9 制度保障 ..................................................... 39 公共制度 ................................................... 39 內(nèi)部制度 ................................................... 40 10 持續(xù)改進 ..................................................... 41 持續(xù)、改進 ................................................. 41 評價 ....................................................... 41 業(yè)主意見調(diào)查 ............................................... 41 業(yè)主（客戶）來訪投訴受理及處理 ............................. 42 糾正預(yù)防改進措施 ........................................... 42 11 附項 ........................................................ 42 物業(yè)管理涉及的主要法律法規(guī)及相關(guān)的管理依據(jù) ................. 42 12 結(jié)束語 ....................................................... 42 3 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 江西聯(lián)榮物業(yè)有限公司成立于 2020 年 12 月， 注冊資本 108 萬元，物業(yè)管理資質(zhì)三級。 當然，好的管理模式需要市場認同的標準進行鑒定，國際質(zhì)量管理體系（ ISO9001：2020）、環(huán)境管理體系（ ISO14000） 一體化管理體系是最佳選擇，公司成立便導(dǎo)入一體化管理體系，用質(zhì)量管理來完善我們服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量，以實現(xiàn)公司的管理目標。綠化率 48%，綠化面積 萬 平方米。 人性化和靈活性相結(jié)合 體現(xiàn)自由、自然 、愜意、優(yōu)美、閑雅的為人之本性化的管理，讓君留苑小區(qū)居住的人群在情緒、體力、智力、精力被束縛一定程度后得到深度舒展而產(chǎn)生愉悅，去感受無限美妙和令人遐想的居家處所；強調(diào)在自然與人文環(huán)境、服務(wù)氣氛的和諧，突出尊重人為環(huán)境，追求自然建立的服務(wù)特色。 強化服務(wù)系統(tǒng)的及時改善和有效溝通，最大限度地滿足業(yè)主的需求。聯(lián)榮物業(yè)深諳員工激勵的巨大推動力，強調(diào)在嚴格、量化、規(guī)范管理的基礎(chǔ)上融合激勵機制，實踐效果甚佳。 高度重視年度用戶意見征詢工作，對發(fā)現(xiàn)問題徹底跟蹤、及時解決。 維護保養(yǎng)責(zé)任到人，實行量化考核，實行定期維修和日常保養(yǎng)相結(jié)合，并 根據(jù)小區(qū)路燈型號、規(guī)格、儲備一定數(shù)量的備品、備件。除配合市主管單位的檢查、監(jiān)督外，還要編制計劃進行每年兩次的全面檢查維修工作，以保證消防設(shè)施設(shè)備隨時處于完好狀態(tài)。 管理處實行回訪制度，加強維修服務(wù)的回訪工作，對已實施的維修服務(wù)進行回訪，對多次或重復(fù)出現(xiàn)的質(zhì)量不合格，擴大回訪比例。 5 組織架構(gòu)、編制和職責(zé)（職責(zé)見崗位職責(zé)編制） 管理處架構(gòu) 10 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 管理處編制 根據(jù)物業(yè)自身特點和《管理處目標管理責(zé)任書》的有關(guān)要求，管理處人員配置情況如下： a. 管理處人員配置共 26 人： b. 管理處主任 1 名，負責(zé)主持管理處日常各項管理和服務(wù)工作，制定并貫徹執(zhí)行物業(yè)管理方案。社區(qū)文化組織和實施。 b. 根據(jù)國家行業(yè)規(guī)范要求及物業(yè)管理方案符合運作要求，全面管轄區(qū)域的物業(yè)管理工作。 i. 負責(zé)小區(qū)（君留苑小區(qū)）安全防范和車輛管理工作。 q. 完成公司和上級主管單位交給的其它工作任務(wù)。 ，組織對各級技術(shù)人員進行培訓(xùn)及考核。每月 對考核不合格的安管人員按規(guī)定予以處罰； ，對玩忽職守，違紀違章人員按規(guī)定進行處罰，制止、糾正各類違章違法行為； ； ； ，保證樓宇的安全使用； ； 。 ，配合消防部門做好防火工作。經(jīng)檢修后方可使用。 驗收小組對物業(yè)按運行系統(tǒng)驗收 ,主要驗收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程、裝飾工程、給排風(fēng)系 統(tǒng)、消防系統(tǒng)。 物業(yè)清潔人員進場再次進行全面清理。 ：設(shè)兼職、專責(zé)檔案管理員。 借閱文件 發(fā)展商提供的資料 管理處建立的資料文檔 管理處檔案管理 復(fù)印文件 張貼文件 作廢文件 檔案資料建立及管理運作流程示意圖 20 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 、保密意識、嚴格執(zhí)行《檔案管理制度》 裝修管理 管理處按有關(guān)規(guī)定對業(yè)主裝修進行管理。 維 修主管負責(zé)日常維修管理服務(wù)。 商鋪管理 君留苑小區(qū)設(shè)有 平方米的商業(yè)配套用房，認真進行合理科學(xué)的管理，不僅能使小區(qū)的功能更加完善，而且有益于開展管理處的工作。 （含霓虹燈廣告）、招牌及宣傳品，思想內(nèi)容要健康文明，不允許刊登低 級趣味和虛假不實的廣告詞與畫面。 《防火管理規(guī)定》，簽定《區(qū)域防火責(zé)任書 》并放管理處存檔。嚴格按《裝修管理規(guī)定》執(zhí)行。 b. 《設(shè)備臺賬》由管理員保管。 e. 在設(shè)備運行過程中出現(xiàn)的任何故障和事故按相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書執(zhí)行。 b. 維修主管根據(jù)設(shè)備定期保養(yǎng)計劃、對設(shè)備當前運行狀況進行分析、調(diào)查，并指派維修人員完成特定保養(yǎng)計劃中列支的工作。 由維修主管負責(zé)對公用設(shè)施管理并按規(guī)程執(zhí)行。 e. 結(jié)合君留苑小區(qū)特點，制訂安全防范措施（含應(yīng)急處理規(guī)程）。 安管管理按照《安管員管理規(guī)定》文件執(zhí)行。 安管隊長負責(zé)車輛管理。 綠化管理按照《綠化管理規(guī)定》、《綠化達標要求 》、文件執(zhí)行。 社區(qū)文化活動的總體目標 君留苑小區(qū) 文化小區(qū)的主題，營造“親善、友好、互助、共進”的社區(qū)氛圍，形成“文明、團結(jié)、高尚”的社區(qū)人文環(huán)境。 物業(yè)管理處根據(jù)不同時期，不同年齡結(jié)構(gòu)，不同文化程度來全面考慮?；顒拥拈_展，既弘揚了高雅藝術(shù)，又傳播了通俗文化，或通過一些新的活動形式向社區(qū)成員傳遞現(xiàn)代科技知識，努 力使所有社區(qū)成員的文化需求都得到滿足?？稍黾訕I(yè)主的愛國主義精神，培養(yǎng)其主人翁意識，加強小區(qū)的整體凝聚力。 節(jié)能降耗工作主要有以下幾個方面： （一） 工作內(nèi)容 a. 制定節(jié)能工作計劃。 d. 加強設(shè)備管理維修，認真節(jié)約能源，杜絕浪費水、電的情況。 便民服務(wù) 33 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 優(yōu)質(zhì)服務(wù)、方便用戶、廉價收費 為業(yè)主提供便利經(jīng)濟的便民服務(wù)是管理處最基本的服務(wù)功能。如物業(yè)保險代理、家庭理財咨詢、租賃代理等多種形式 的便民服務(wù)項目，以滿足業(yè)主的需求。 建立各種服務(wù)的定期回訪制度，跟蹤服務(wù)質(zhì)量并提高服務(wù)水平。聯(lián)榮物業(yè)將堅持“優(yōu)質(zhì)服務(wù)、方便客戶、廉價收費”的原則，開展便民服務(wù)活動。 b. 變壓器投入運行的臺數(shù)，應(yīng)根據(jù)實際負荷大小進行調(diào)整，并使運行中的變壓器的負載系數(shù)保持在合理數(shù)值之間，以提高變壓器的運行效率。 c. 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。 管理處在日常管理中應(yīng)加強成本核算和費用控制，并盡可能拓展創(chuàng)收渠道，做到開源節(jié)流。因此對物業(yè)管理公司而言，積極開展此類活動將得到極大的社會效益。 通過社區(qū)文化活動的開展，增進相互之間的了解與溝通，建立與業(yè)主的信息交流網(wǎng)絡(luò)，及時溝通各種信息。 ，為業(yè)主提供高質(zhì)量、高品味的文化生活服務(wù)。管理處制訂君留苑小區(qū)文明公約，并做好宣傳工作，促使全體業(yè)主（客戶）自覺維護公眾利益，遵守君留苑小區(qū)的各項管理規(guī)定。 環(huán)境衛(wèi)生管理 為提高君留苑小區(qū)環(huán)境管理水平，管理處加強清潔、綠化監(jiān)督檢查管理工作，嚴格按規(guī)定執(zhí)行。君留苑小區(qū)消防工作的重要內(nèi)容是消防宣傳教育、消防隊伍建設(shè)、消防制度制定、消防設(shè)施、器材配置與管理以及消防應(yīng)急處理方案。 g. 治安良好，結(jié)合君留苑小區(qū)特點，制定安全防范措施，因管理責(zé)任造成的治安案件發(fā)案率在 1‰以下。 安管、消防、車輛管理 安管管理 安管管理是物業(yè)管理服務(wù)工作的重要內(nèi)容。 由維修主管負責(zé)樓宇商場會所設(shè)備管理并按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 b. 維修主管負責(zé)組織協(xié)調(diào)設(shè)備的維護保養(yǎng)工作，并負責(zé)檢查、監(jiān)督維護保養(yǎng)實施情況并提出改進要求和措施。設(shè)備技術(shù)資料包括：施工圖、竣工圖；設(shè)備使用說明書；設(shè)備運行操作及維護保養(yǎng)規(guī)程；制造廠出廠檢驗單及合格證、裝箱單；設(shè)備安裝移交驗收單；設(shè)備附件及工具清單；事故報告單及重大事故分析處理結(jié)論；設(shè)備維護保養(yǎng)及檢修記錄；設(shè)備改造技術(shù)資料及驗收單。 樓宇商場設(shè)備管理 在設(shè)備管理中，管理處應(yīng)注重設(shè)備全過程綜合管理，把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個壽命期中，保持樓 宇商場設(shè)備最佳運行狀態(tài)，充分發(fā)揮樓宇商場設(shè)備的效益潛力。 ，維護小區(qū)治安、消防及車輛停泊。 22 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 、招牌，由其自行定期清洗，及時維修，必須處于良好狀態(tài)。 ，要求業(yè)主和裝修單位提交更改圖紙，并要求所更改系統(tǒng)與小