【正文】 、投訴電話全天開通，72小時內有回復。：每月由經(jīng)理將上述資料進行檢查歸檔，發(fā)現(xiàn)疏漏，立即補齊。、綠化、停車工作巡檢，保證服務質量。，是否將裝修材料以次充好，工藝簡單粗糙，質量能否保證可靠。，私自占用樓道公用部位及占用公用管道間。、施工單位裝修資料時，如發(fā)現(xiàn)有不合理處應立即告知業(yè)主、施工單位對方案進行修改，直至修改合格后，方準予施工單位辦理施工管理手續(xù)，開始施工，發(fā)放施工許可證。，經(jīng)管理處驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收情況，并簽名。 對逾期不交納費用的業(yè)戶，管理處經(jīng)理應及時組織力量催繳。第六章 各項專業(yè)管理工作方案一、業(yè)戶入住通過有效的管理，使入住工作規(guī)范，為業(yè)戶入住提供方便，保證入住工作正常有序。 負責小區(qū)應急處理的搶救工作。 對花草樹木定期進行澆水、施肥、除草、修剪，防止病蟲害的發(fā)生。三、保潔服務崗位職責 嚴格遵守公司各項管理制度和操作規(guī)程。 認真完成管理處其它工作職責內容和公司安排或委托的其它工作任務。在實際工作當中，業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評價員工工作的基礎。崗位編制原則上不設閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。（5） 上級領導交辦的其它工作。（4） 上級領導指派的其它工作。（4） 負責對外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場營銷和招投標。四、物業(yè)管理制度 管理處經(jīng)理職責； 管理人員崗位職責； 作業(yè)人員崗位職責； 員工培訓； 管理處運作管理工作規(guī)程； 人事管理及員工培訓、考核制度；五、管理處運作管理規(guī)程 內部運作管理辦法 小區(qū)秩序管理； 清潔管理； 綠化管理； 消防弱電設備設施管理； 供配電設備管理； 給排水設備管理； 共用設施和共用場地管理； 安全操作規(guī)程； 特約服務管理規(guī)定。在日常管理中，制定與之相適應的應急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務的需求，打造物業(yè)管理精品?，F(xiàn)已管理物業(yè)面積達多萬㎡。 第六章費用核算 一、 人員工資 管理區(qū)主任：1人X 800元/月＝800元 管理員： 1人 X 750元/月＝750元 保潔： 2人 X 500元/月＝1000元 保安： 3人X 600元/月＝1800元 水電維修工：1人X 650元/月＝650元 二、 垃圾清運費：2車/日X 10元/車X30日＝600元 三、 公共用電：300元/月 四、 每月水損：300元/月 五、 日常維護保養(yǎng)費、保潔材料費：500元/月 六、 固定資產(chǎn)折舊（2000元按3年）：56元/月 合計每月共需費用：6756元/月 某小區(qū)物業(yè)管理方案（上）第一章 前言“”小區(qū)，位于“國家4A級旅游度假區(qū)”－－位于－－，與大海近在咫尺。維 修滿意率100%。 “急住戶之所急，想住戶之所想”，設立報警電話，對于突發(fā)的各種事件，制定突發(fā)事件應急處理程序，保證突發(fā)事件的及時解決。我們要樹立全員保潔意識，制定嚴格的保潔制度、工作標準和獎懲措施，并層層落實。 招標人無義務必須接受或有權拒絕我們的投標。 投標文件的內容真實可*。 第一節(jié) 環(huán)境管理 維護規(guī)劃的嚴肅性，定期進行檢查維修，禁止亂鑿洞，亂開門窗的破壞行為，禁止個別業(yè)主隨意改動房屋結構或亂搭建行為，保證業(yè)主的 居住安全。 　 第三節(jié) 小區(qū)的安全保衛(wèi) 小區(qū)住戶以科大、省教院教師為主，文化層次較高，素質較好，故安全保衛(wèi)工作除消防安全外，我們將以“人防為主，技防為輔”的方式 重點對外安全的保衛(wèi)，具體做到以下幾點： （一）整體排查，清除消防安全隱患； 我們將按國家消防標準對各住宅樓的消防設施進行排查，配齊所需的消防器材，培訓消防員，消除消防隱患。 維修管理的目標達到： 24小時受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場，維修及時率100%。 第六節(jié) 其他物業(yè)項目的管理 此外，還有其他的一些物業(yè)項目的管理，如自行車、轎車的停放管理，寬帶網(wǎng)接入、水電費的收取等，我們將本著為住戶著想、便利住戶 的宗旨和業(yè)主委員會共同協(xié)商，從而使業(yè)區(qū)內所有的工作都能有條不紊的開展。 高檔的小區(qū)應該有高檔的物業(yè)管理服務來體現(xiàn)小區(qū)的價值，從而確保小區(qū)保值、增值。我公司服務宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務。環(huán)境管理責任到人小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，是我們非常重視的問題。二、主要措施◆ 完善各項管理制度和管理規(guī)定；◆ 所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛；◆ 治安良好，環(huán)境清潔，輔助設備及建筑良好；◆ 管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規(guī)范制服，設立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責及考核標準；◆ 建立各種資料檔案、報修、養(yǎng)護記錄；◆ 各種收費項目、標準公開，合理收費；◆ 制定大、中修年度計劃，并負責實施；◆ 制定并組織員工培訓計劃的實施；◆ 結合創(chuàng)優(yōu)評比標準，進一步提高物業(yè)管理水平。 辦公室（1） 負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其它部門儲備人才。 設備維修部（1） 負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。（2） 建立健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。（5） 上級領導指派的其它工作。 每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓。 合理調配人員，協(xié)調各崗位的分工協(xié)作，責任到人，同時關心員工的生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。 走訪業(yè)戶，征求和收集業(yè)戶對管理與服務方面的意見。 完成領導交辦的其它工作。 負責本轄區(qū)內的車輛進出、停放管理。 定期對設施、設備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理?！度胱⊥ㄖ獣贰ⅰ稑I(yè)主入住手續(xù)流轉單》及售房單位要求的相關資料。 物業(yè)收費項目、標準應上墻公布。，接待人員辦理施工人員臨時出入證。：?！堆b修申請表》、《施工人員登記表》并將裝修圖紙、施工單位資質證書一并交物業(yè)公司各管理處審驗批準。 日常服務內容；；；；；； 小區(qū)中設置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時開箱； 設立投訴電話接受業(yè)戶的投訴； 及時回訪業(yè)戶征詢意見。、整理、歸檔、利用。每月一次抽查業(yè)戶接待的管理手冊，對于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時登錄權屬變更情況，管理處經(jīng)理應書面通知業(yè)戶接待整改。 向進入管理區(qū)域的車輛發(fā)放《臨時停放證》，放在車輛左側擋風玻璃后，并做好記錄。 客戶需要幫助時，應及時提供服務或通知有關人員到場處理； 發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過對講機及時報告，并迅速查明情況，嚴密監(jiān)視； 發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時阻止，并報告管理處做出相應處理；，按《應急預案》執(zhí)行；，投入就近的垃圾箱內；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應及時通知設備人員修復；，交接巡視器材； 夜間巡視 夜間巡視的路線應經(jīng)常變化；、走廊、電表房及通道等，確認有無可疑人物藏匿于其內；，須立刻報警并封鎖各個出入口，進行處理； 突發(fā)事件的處理為應對突發(fā)事件，按指定的應急預案作業(yè)，平時應定期參加演練。，監(jiān)控人員24小時監(jiān)控值班，錄像帶資料保存1個月，錄像帶循環(huán)使用。，保持顯示屏、錄像機等設備清潔。7秩序管理服務檢查制度：秩序管理各崗位在換崗交接時按作業(yè)標準進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，做好記錄；：秩序管理班長巡回監(jiān)督檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況，每天巡回監(jiān)督檢查不少于4次，做好記錄；：秩序管理巡視、車輛管理現(xiàn)場及客戶裝修現(xiàn)場，每天至少一次，做好記錄。：用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面無明顯灰塵、污跡。a. 應及時清除雜草，除早、除小、除了；b. 清除雜草的方法有：人工除草、化學除草。邊緣斜坡宜為300mm； 喬灌木a. 對新栽植的樹木應根據(jù)不同樹種和不同立地條件進行適期、適量的灌溉，應保持土壤中有效水分；b. 已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環(huán)境中也應及時進行灌溉，對水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或傍晚進行灌溉，有時還應適當進行葉面噴霧；c. 灌溉前應先松土。一般喬木胸徑在15cm以下的，胸徑在15cm以上的。灌木類灌木修剪應使枝葉繁茂，分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進短枝和花芽的形成，修剪應遵循“先上后下，先內后外，去弱留強，去老留新”的原則進行。，應選用原來樹種，規(guī)格也應近似；若改變樹種或規(guī)格則須與原來的景觀相協(xié)調?；ê蠹爸仓晷菝咂跉埢葜Σ坏么笥?5%；e. 每年休眠期必須適當耕翻表土層，施加有機肥；f. 及時做好病蟲害防治工作；落實日常養(yǎng)護，做到無雜草垃圾。物業(yè)設備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設備的正常運行，加強日常和維修管理提出了更高的要求。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；4 給排水設備，并記錄《水泵房巡視記錄表》； 水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；6設備檢查標準[電力變壓器]l 檢查電力變壓器是否符合要求。l 接地線連接應緊密牢固。l 冷卻風機正常、有效。[安全系統(tǒng)]l 限速開關可靠，動作靈敏。l 各導軌表面無重大銹蝕。l 各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為。[錄像機]l 所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求。[巡更系統(tǒng)]l 主機、序號機功能完好。l 水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。l 消防進水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標記。（包括停用電氣設備）未經(jīng)驗電前，一律應作為有電。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。、斷電必須由設備人員操作，禁止非設備人員操作。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。（4）播放緊急廣播。f. 火警發(fā)生后，聽從應急總指揮的命令，用外線電話撥打119消防電話和120救護電話。，管理人員要向被困人員致歉，并詢問他們的健康情況。，設備部立即向供電所查詢。 觸電事故的應急處理，通知就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序，制止其他危險行為的發(fā)生。如附近有機房等重要場所，則要采用堵、排等方式，防止浸水至這些重要場所。，各當值保安監(jiān)守崗位，無人接替不準擅離崗位。 物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。提供相關的特約服務和便民服務；節(jié)假日有專題活動。 每年 2 次以上對房屋結構及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理。 墻體表層基本完好，地坪、地磚基本平整，如有缺損，及時修補。 屬于小修范圍的共用設施設備，應及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設施設備，及時編制維修、更新改造計劃或專項維修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)決定，組織維修或者更新改造。 不定期巡視路面、側石、圍墻、窨井等，要求路面不積水（因市政、管道結構因素除外），窨井不漫溢，圍墻不傾斜，窨井蓋無缺損；健身設施隨時檢查，使其能正常使用（需更換除外）。 配有樓宇對講、周界報警等控制設備的，應 24 小時開通。 公共衛(wèi)生間設置衛(wèi)生桶，小區(qū)按規(guī)定設置果皮箱，每日清理 1 次，擦拭 1 次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。 6 綠化養(yǎng)護管理 綠化布局合理，綠地無雜物，無侵占現(xiàn)象。(，)，高層住宅樓46749平方米，多層住宅樓為94518平方米。 三、管理指標承諾和實施措施 物業(yè)管理的目標和服務承諾，達到《黑河市物業(yè)服務價格標準》中規(guī)定一級服務的標準。（物業(yè)管理方案中物業(yè)管理費用測算按方案測算的） 方案二：小區(qū)進行開放式管理，則需要建設小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，電子尋更系統(tǒng)，還需要增加綜合管理員的數(shù)量，這樣將加大物業(yè)管理的成本，增加業(yè)主的負擔。世紀花園小區(qū)物業(yè)管理運行費用年為支出為1875031元。 組織構架 公司設置綜合管理部、物業(yè)管理部、工程管理部三個部門。 四、小區(qū)整體規(guī)劃的建議 由于世紀花園小區(qū)為多家單位開發(fā)的集資住宅小區(qū)，在小區(qū)建設過程中存在整體協(xié)調的問題?？偩幼魯?shù)984戶，商服56戶，車庫359個，地下停車場車位171個，商業(yè)建筑在規(guī)劃中，預計居住人口3150人 小區(qū)內主要設備設施：地下停車場1個，變電站3座，電梯8部,供水泵站,排污泵,供熱泵等 二、物業(yè)管理級別的確定 物業(yè)管理是有償?shù)姆蘸凸芾?，物業(yè)類型、功能和物業(yè)級別將決定物業(yè)管理服務的項目和質量標準及收費標準。 綠地內植物覆蓋率 80%以上。 樓道每周清掃 1 次，走道、門廳、樓梯地面潔凈，無垃圾、雜物、浮塵、污跡，無亂堆亂放，亂貼亂劃。 有火、水、警應急預案，應按計劃組織應急預案演習。 路燈、樓道燈完好率不低于 95%。保證二次供水正常，二次供水水質符合國家生活用水標準。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標識。 每周 1 次對單元門、樓道內防火門、窗戶進行安全檢查，門窗關閉正常，門窗玻璃保持 95%以上的完好率。 按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用的收支情況。運用計算機手段進行管理。，增加對設施設備的巡查。，防止有人進行破壞活動。，立即實施搶救，以后程序同上述急癥病人處理程序。，電梯有可能出現(xiàn)困人，秩序管理人員需立即查明，如有，立即按困梯程序進行處理。要求電梯保養(yǎng)公司，認真檢查電梯故障原因，排除隱患。h. 利用對講機實施對講，使指揮人員及時到崗。（6）組織力量疏散救護客人。8應急處理方案監(jiān)控室值班接報，通知巡視秩序管理員三分鐘趕到現(xiàn)場，確認火警后，及時報告第一責任人三分鐘趕到現(xiàn)場。若要進入，須經(jīng)經(jīng)理批準，由設備人員陪同進入。、檢修時須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋