【正文】 云南銅業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理有限公司 ZGQW02 管理方案目錄 章 節(jié) 標(biāo) 題 頁 碼 目的???????????????????? 適用范圍?????????????????? 職責(zé)???????????????????? 工作程序?????????????????? 小區(qū)概況及特點(diǎn)??????????????? 管理方式?????????????????? 組職機(jī)構(gòu)設(shè)置和資源配備情況????????? 質(zhì)量方針質(zhì)目標(biāo)??????????????? 法規(guī)要求?????????????????? 效益預(yù)測和成本控制????????????? 方案的實(shí)施及監(jiān)督機(jī)制???????????? 方案的發(fā)放范圍??????????????? 相關(guān)文件和質(zhì)量記錄???????? ????? ZGQW03 1/3 質(zhì)量檢查作業(yè)指導(dǎo)書 為建立健全公司檢查機(jī)制 ,督促各管理處做好服務(wù)工作、規(guī)范管理，特制定本作業(yè)指導(dǎo)書。 （ 3）頭發(fā)梳理干凈，面部潔凈清爽。 （ 5）對被檢查人態(tài)度誠懇，不驕不躁；堅持原則，對檢查的部門和人員，須持有公正、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，不得包庇任何人。 業(yè)主（住 戶）報修處理及時率達(dá) 99%以上。 負(fù)責(zé)收費(fèi)發(fā)票的購買、保管、使用及回收工作。 組織各種會議，起草發(fā)放文件、通知、報告等。 四、客戶服務(wù)部職責(zé) 負(fù)責(zé)住戶反映意見和投訴問題的跟蹤、落實(shí)、處理。 負(fù)責(zé)組織制定各小區(qū)（大廈）房屋及公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃、各小區(qū)（大廈）安全防范計劃，并督促指導(dǎo)各管理處按計劃實(shí)施。 負(fù)責(zé)各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作，落實(shí)和完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 批準(zhǔn)發(fā)布《質(zhì)量手冊》，批準(zhǔn)“管理評審計劃”和“管理評審報告”。 三、副總經(jīng)理職責(zé) 協(xié)助總經(jīng)理抓好公司 的各項(xiàng)管理工作。 負(fù)責(zé)財務(wù)人員的 配備，提出計劃，組織會計人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核。 負(fù)責(zé)內(nèi)部費(fèi)用指標(biāo)的使用考核分析工作，按月總結(jié)財務(wù)活動，按時編制和提供財務(wù)工作分析報表及資料。 逐日做好現(xiàn)金的結(jié)算工作，認(rèn)真保管好庫存現(xiàn)金和各種有價證券。 協(xié)助總經(jīng)理、管理者代表組織管理評審的準(zhǔn)備、跟蹤、驗(yàn)證工作。 準(zhǔn)確運(yùn)用各類檢查、考核評定記錄，并做好統(tǒng)計分析報表，按時匯報部門經(jīng)理。 負(fù)責(zé)人力資源管理，制定人員招聘、培訓(xùn)、考核計劃，并實(shí)施。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 負(fù)責(zé)做好各小區(qū)（大廈）圖紙、設(shè)施設(shè)備資料的管理工作。 負(fù)責(zé)本部門文件資料的收集、整理、保管等工作。 建立倉庫臺帳、做好的物資進(jìn)出的登記和保管工作，嚴(yán)格控制物資領(lǐng)用手續(xù)。 加強(qiáng)與住戶及業(yè)主委員會的聯(lián)系與交往，妥善處理住戶投訴。 完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 保安組副主管職責(zé) 協(xié)助保安主管抓好轄區(qū)治安、消防管理工作。 不斷巡視，監(jiān)督各崗位執(zhí)勤情況，及時糾正違法違章。 警容整潔、言行規(guī)范、文明執(zhí)崗。觀察、指揮機(jī)動車進(jìn)出車庫（場）時的停放、倒車等，避免占用車位或掛傷其它車輛；保持非機(jī)動車（ 自行車）存車整齊、有序。 負(fù)責(zé)對小區(qū)（大廈）發(fā)生的維修應(yīng)急事件的現(xiàn)場處理，并及時報告管理處主任。 保持工作環(huán)境的清潔、整齊；妥善保管 維修工具、設(shè)備。 保持工作環(huán)境的清潔、整齊；妥善保管領(lǐng)用工具。 負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入住手續(xù)工作。 負(fù)責(zé)日常檢查管理處員工勞動紀(jì)律、辦公環(huán)境、服務(wù)規(guī)范、工作效率等，并認(rèn)真做好檢查記錄。 做好所收各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。 對進(jìn)出小區(qū)（大廈）的裝修人員進(jìn)行管理，對違規(guī)行為加以糾正和制止，對可疑人員及時報告保安人員或主管。 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)報刊、信件、包裹、匯款單、特快專遞等的收發(fā)工作，重要信件做好登記和簽收。經(jīng)常巡視小區(qū)（大廈）各公共區(qū)域和綠化區(qū)域的環(huán)衛(wèi)保潔、綠化管養(yǎng)情況，發(fā)現(xiàn)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的，及時批評、整改，嚴(yán)重的給予處罰。 每日巡視管轄范圍內(nèi)所有綠化布置、設(shè)施及綠化植物生長動態(tài)是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正、處理。 制定部門人員編制，組織員工培訓(xùn)及考核，適時指導(dǎo)工作，合理組織調(diào)配人員。 定期檢查各種設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況，確保其處于良好狀態(tài)。 負(fù)責(zé)做好收銀和記帳工作。 ，管理處人員與業(yè)主簽定： （ 1）《 小區(qū)（大廈）前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》一式三份，業(yè)主保存一份，管理處保存兩份。 業(yè)主辦理入住流程圖 購房證明 交房通知 物業(yè)管理服務(wù)咨詢 驗(yàn)收房屋 簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 繳納費(fèi)用 簽領(lǐng)鑰匙及物資 建立檔案 相關(guān)質(zhì)量記錄 小區(qū) (大廈 )業(yè)主房屋驗(yàn)收交接表 WGQR69 小區(qū) (大廈 )接管驗(yàn)收不合格項(xiàng)目返修通知單 WGQR77 小區(qū) (大廈 )業(yè)主鑰匙交接記錄表 WGQR71 小區(qū) (大廈 )辦理入住手續(xù)情況登記表 WGQR82 小區(qū) (大廈 )業(yè)主入住費(fèi)用統(tǒng)計表 WGQR83 常用物資的管理作業(yè)指導(dǎo)書 一、物資采購： 各部門常用物資每月末由部門負(fù)責(zé)人報送下月采購計劃，報物管部審核。 一級總帳主要是登記進(jìn)、出、存三欄，反映物資進(jìn)出和存余情況，月末進(jìn)行盤點(diǎn)記帳；二級明細(xì)帳分類別、 分部門登記，反映物資進(jìn)出存余情況和各部門領(lǐng)用情況。 采購員把經(jīng)理室批準(zhǔn)的采購申請單交一份到倉庫和財務(wù)部，并憑倉庫驗(yàn)收單到財務(wù)部報銷采購材料費(fèi)用。 指定環(huán)衛(wèi)員定期對膠質(zhì)地面、大理石地 面進(jìn)行一次打蠟工作以保持地面整潔、光亮，并對地面外表進(jìn)行有效保護(hù)。 工作程序 綠化程序 綠化員每天上崗后 ,巡視管轄范圍內(nèi)所有綠化植物的生長動態(tài)是否正常 ,發(fā)現(xiàn)問題及時處理 ,或報告綠化主管。 經(jīng)常對綠化工具進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)，以確保良好的使用，肥料農(nóng)藥應(yīng)適當(dāng)購買，以免一次購買過多而造成積壓過期失效或帶來安全隱患。 安全消防接管驗(yàn)收工作指書 一、公司接到正式“接管通知”單后，就應(yīng)按約定時間，抽調(diào)具有專業(yè)知識的安全、消防人員及各級領(lǐng)導(dǎo)組成接管驗(yàn)收工作小組，即由公司物管部經(jīng)理、副經(jīng)理、保安主管、維修員等組成，配合物業(yè)接管驗(yàn)收小組接管驗(yàn)收。 九、安全、消防、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備驗(yàn)收表附后。 常用電話設(shè)置： （ 1）小區(qū)（大廈）服務(wù)電話： 物業(yè)公司總機(jī)、服務(wù)咨詢熱線： 服務(wù)投訴電話： 小區(qū)（大廈）報警電話：（ 24 小區(qū)（大廈）保安值班巡邏服務(wù)） 維修報修電話：（ 24 小區(qū)（大廈）急修服務(wù)熱統(tǒng)一計劃） 其它服務(wù)部門電話： （ 2）緊急求助電話： 醫(yī)療急救： 120 火警： 119 匪警： 110 供電搶修： 95598 供水搶修： 96106 煤所搶修： 3164228 3138151 7174162 （ 3）市區(qū)常用電話： 市區(qū)查詢： 114 轄區(qū)派出所： 飛機(jī)訂購票： 火車查詢： 民航問訊 云南氣象臺： 噴淋消防泵維護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書 每月試驗(yàn)一次消防系統(tǒng)，檢驗(yàn)其是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 建立運(yùn)行記錄臺帳。 工作程序 管理處接到住戶所反映的維修項(xiàng)目后，及時通知維修員，并開出維修派工單，組織維修員及時到達(dá)住戶家。 在維修中，如果處理不了的問題，應(yīng)及時上報管理處主任或維修主管。 不得超載運(yùn)行，當(dāng)超載訊號鈴聲響時，站在門口的乘客應(yīng)自覺退出，不得采取任何形式的強(qiáng)制關(guān)門手段。 在早 7： 009： 00，中 11： 0012： 30，晚 17： 0018： 30，禁止搬運(yùn)材料。 超長超寬的材料不允許用電梯搬運(yùn)，以免損壞電梯轎廂。 保持電梯內(nèi)清潔，勿將雜物踢在地坎槽內(nèi)。 非工作人員進(jìn)入電梯機(jī)房須經(jīng)維修主管批準(zhǔn)后，由專業(yè)維修工陪同，方可進(jìn)入。 緊急問題的處理：維修員檢查時，如出現(xiàn)以下情況，如水管爆裂、主水管漏水、煤氣泄漏、電路燒壞等，先 按工程維修突發(fā)事件的處理方法指導(dǎo)書實(shí)施，然后報管理處，填寫《突發(fā)事件處理報告》。 適用范圍 適用于各管理處維修組。 每運(yùn)行 4000 小時更換油脂。 一 、員工素質(zhì)教育 按照“服務(wù)人員職業(yè)道德、文明禮貌規(guī)范”的要求，進(jìn)行必要的培訓(xùn)，做辦公環(huán)境清潔有序，服裝統(tǒng)一、言行一致，服務(wù)行為符合規(guī)范要求，以達(dá)到專業(yè)化管理的要求。 三、按驗(yàn)收接管的程序進(jìn)行逐幢 的驗(yàn)收登記、記錄。 作業(yè)時，工作人員要戴好膠手套、口罩，注意風(fēng)向，從下坡區(qū)域開始，先噴高處，后噴低處，嚴(yán)防藥液噴到行人