【正文】 安全設(shè)備和搶救預(yù)案，以防緊急情況； (b) 進(jìn)行整個(gè)物業(yè)房屋設(shè)施的檢查和安排必要的修補(bǔ)和維護(hù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 預(yù)算 (a) 編制年度房屋建筑和設(shè)備的調(diào)查報(bào)告； (b) 向管理機(jī)構(gòu)提供物業(yè)設(shè)備的更換計(jì)劃和安排年度工程維修預(yù)算，由管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。 盡最大努力使小區(qū)達(dá)到最經(jīng)濟(jì)的設(shè)備壽命周期費(fèi)用和最高的設(shè)備綜合效能。 協(xié)助配合本 區(qū)域客服 管家的工作。 回答訪客的咨詢，必要時(shí)為其導(dǎo)向。 對(duì)閑雜人員進(jìn)行盤 問或驅(qū)趕，對(duì)業(yè)主 /物業(yè)使用人違反管理規(guī)定影響他人工作、休息的行為要進(jìn)行勸阻和制止。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 做好進(jìn)出車輛的外觀登記工作， 仔細(xì)觀察進(jìn)場(chǎng)車輛，當(dāng)發(fā)現(xiàn)進(jìn)場(chǎng)車輛有損壞時(shí)，應(yīng)立即向車主或司機(jī)指出，并做好記錄，防止因責(zé)任不清而發(fā)生糾紛。 監(jiān)督檢查車庫內(nèi)是否存在與車輛停放不相符的情況，若有特殊情況，如：越位停放等，須采取相應(yīng)措施并及時(shí)上報(bào)處理。 負(fù)責(zé)對(duì)停放車輛的情況進(jìn)行登記，引導(dǎo) 車主按車牌號(hào)及車位號(hào)一致停放。 嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，服從上級(jí)安排并完成其指派的其他工作任務(wù)。 與其他崗位保持聯(lián)系，相互配合，對(duì)可疑人員進(jìn)行堵截。 完成上級(jí)交待的其他任務(wù) 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，認(rèn)真填寫交接班 記錄，做到交接清楚，責(zé)任明確 車庫固定崗崗位職責(zé) 區(qū)域 巡邏崗崗位職責(zé) 監(jiān)視責(zé)任 區(qū)域內(nèi)的人員、活動(dòng)情況，維護(hù)管區(qū)內(nèi)秩序，防止事故發(fā)生 檢查并看管好管區(qū)內(nèi)停放的車輛和各種公用（消防）設(shè)施，防止丟失或損壞。 保證所管轄范圍內(nèi)的正常秩序，保證來客的安全，制止一切不正當(dāng)行為的發(fā)生。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 注意進(jìn)出人員的動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)可疑人員或者其他可疑情況應(yīng)先禮貌詢問，了解情況并及時(shí)通知有關(guān)部門。 嚴(yán)格控制管轄范圍內(nèi)的維修施工行為，檢查有關(guān)證件并督促施工單位做好現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)，禁止未經(jīng)允許堆放施工材料和雜物。 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，認(rèn)真填寫交接班記錄，做到交接清楚，責(zé)任明確 門崗崗位職責(zé) 本崗是小區(qū)的重要形象窗口，保安員必須保持良好的精神狀態(tài)，注意儀容儀表及禮節(jié)禮貌。 發(fā)揮工作主動(dòng)性，積極組織與參加培訓(xùn)，搞好員工之間團(tuán)結(jié) 合作，完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。 留意對(duì)講機(jī)的呼叫情況，與各崗位保持密切聯(lián)系，防止各種治安、消防事故發(fā)生，如有情況，及時(shí)組織保安人員進(jìn)行堵截。 檢 查各崗位內(nèi)外的清潔衛(wèi)生，要求各保安員保證工作環(huán)境的清潔衛(wèi)生。 接到主管消防系統(tǒng)報(bào)警或周界報(bào)警指令，應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)同時(shí)用對(duì)講機(jī)通知就近的保安趕赴就近處理，同時(shí)做好詳細(xì)記錄。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 熟練掌握保安監(jiān)控、消防報(bào)警等設(shè)備的技術(shù)性能及操作方法，熟悉各消防設(shè)備的分布情況。 做好正常的巡邏工作，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)外圍、會(huì)所、地下車庫進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí) /上報(bào)處理并做好記錄。 發(fā)揮工作主動(dòng)性，積極組織與參加培訓(xùn)，完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。 保持員工之間的團(tuán)結(jié)互助和合作，關(guān)心員工的思想、生活和業(yè)務(wù)水平，負(fù)責(zé)做好各崗位人員用餐等暫時(shí)離崗位的協(xié)調(diào)工作。 定期組織消防演習(xí)，日常工作中如發(fā)現(xiàn)火警或接到消防報(bào)警，應(yīng)迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)并參加撲救。 積極維護(hù)物業(yè)及業(yè)主的利益，嚴(yán)格遵守并執(zhí)行物業(yè)服務(wù)中心的各規(guī)章制度，做到模范貫徹、堅(jiān)原則、不徇私情，發(fā)現(xiàn)違紀(jì)行為，應(yīng)堅(jiān)決制止，性質(zhì)嚴(yán)重的事情要專題報(bào)告，嚴(yán)肅處理。如發(fā)生突發(fā)性事件和惡性案件，應(yīng)設(shè)法采取應(yīng)急措施，制止事態(tài)的擴(kuò)大，并注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向上級(jí)報(bào) 告，等待處理。 熟悉和掌握各部門的基本情況，了解物業(yè)管理情況，明確各班次各崗位的工作重點(diǎn)和流程，并檢查各崗位工作的落實(shí)和完成情況。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 對(duì) 保安 各崗位執(zhí)勤人員的工作進(jìn) 行巡查、督導(dǎo)，并負(fù)責(zé)處理 保安員執(zhí)勤中遇到的疑難問題。 負(fù)責(zé)擬制安全護(hù)衛(wèi)工作計(jì)劃，并組織具體實(shí)施，對(duì)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的重大火災(zāi)事故和治安、刑事案件負(fù)責(zé)。 (l) 執(zhí)行上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和公司交辦的其他工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 (j) 熱情做好每天上午 8： 00— 9： 00 恭送業(yè)主出門， 18： 00— 19：00 迎候業(yè)主下班歸來的服務(wù)工作，以營(yíng)造一種溫馨祥和的氣氛。 (h) 負(fù)責(zé)發(fā)放并收集業(yè)主資料，建立業(yè)主信息庫。 (f) 對(duì)搬遷的業(yè)主，按照有關(guān)規(guī)定核準(zhǔn)出門單等有關(guān)證明文件后放行。 (d) 保護(hù)大堂內(nèi)的一切公共設(shè)施，防止客人隨意敲擊或不慎損壞物品。 (b) 注意來訪人員的動(dòng)態(tài)，衣冠不整及形跡可疑者須禮貌地查問，除業(yè)主本人邀請(qǐng)或物業(yè)服務(wù)中心因工作需要安排 外，其他一切無關(guān)人員均應(yīng)被謝絕進(jìn)入樓層。 (j) 執(zhí)行上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和公司交辦的其他工作。 (h) 辦理客戶入住手續(xù)，并作登記。 (f) 配合綜合部對(duì)客戶的物業(yè)管理費(fèi)收繳工作。 (d) 受理客戶之報(bào)修服 務(wù)，及時(shí)跟進(jìn)及檢查工程維修服務(wù)質(zhì)量并提出改善建議。 (b) 向客戶解釋說明物業(yè)服務(wù)中心的有關(guān)管理的工作細(xì)則、管理?xiàng)l例、住戶手冊(cè)等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 會(huì)所服務(wù) (a) 負(fù)責(zé)制訂會(huì)所的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，提交各時(shí)期的工作計(jì)劃、營(yíng)業(yè)方案； (b) 負(fù)責(zé)建立、完善會(huì)所的各項(xiàng)規(guī)章制度，實(shí)施崗位責(zé)任制管理； (c) 負(fù)責(zé) 會(huì)所各項(xiàng)運(yùn)作的成本支出控制，及時(shí)報(bào)綜合部申購經(jīng)營(yíng)所需物資，并建立臺(tái)帳，做好固定資產(chǎn)管理工作； (d) 負(fù)責(zé)會(huì)所各類營(yíng)業(yè)單據(jù)的復(fù)核，協(xié)助公司做好財(cái)務(wù)審核、監(jiān)督； (e) 負(fù)責(zé)協(xié)助公司組織、實(shí)施社區(qū)文娛活動(dòng)，發(fā)揮會(huì)所的文化功能； (f) 負(fù)責(zé)會(huì)所管理的執(zhí)行，增強(qiáng)同公司其它部門的工作協(xié)調(diào)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2 機(jī)構(gòu)及人員配置： 公司下設(shè) 湖畔天城 業(yè)服務(wù)中心，配備項(xiàng)目經(jīng)理一名，負(fù)責(zé) 具體的 日常服務(wù)工作的實(shí)施，項(xiàng)目經(jīng)理下設(shè)： 客服部、工程部、保安部、保潔 綠化 部 四 個(gè)部門。 分期配備到位。 精干高效的原則 。 改革創(chuàng)新的原則 。 管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和各類員工的配備，均以提高 湖畔天城 物業(yè)管理的整體水平為前提。 根據(jù)本物業(yè)管理實(shí)際情況及時(shí)修訂客戶服務(wù)流程，設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，并結(jié)合業(yè)主的種類需求提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 定期開展本物業(yè)客戶服務(wù)需求調(diào)查及客戶滿意度調(diào)查，建立客戶信息收集、處理、反饋體系及業(yè)主投訴受理和處理體系。 貫徹物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)及行為規(guī)范培訓(xùn)，保障管理水平 在本物業(yè)內(nèi)計(jì)劃、開展有效的、豐富多 彩的社區(qū)文化活動(dòng)。 定期對(duì)管理細(xì)節(jié)進(jìn)行考評(píng)，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查，指出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實(shí)情況： 各項(xiàng)管理規(guī)章制度、崗位、部門職責(zé)及其執(zhí)行情況； 按 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各專業(yè)設(shè)備管理體系運(yùn)行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查、診斷，發(fā)現(xiàn)不符合，及時(shí)提出整改缺陷和糾正處理措施報(bào)告給管理商，協(xié)助建立控制程序及方法，確保系統(tǒng)長(zhǎng)期正常運(yùn)行； 根據(jù) 服務(wù)中心 運(yùn)作過程的實(shí)際情況，對(duì)涉及各專業(yè)管理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充，對(duì)系統(tǒng)出現(xiàn)的問題提出建議和解決方案； 對(duì)會(huì)所設(shè)備設(shè)施的完善 與否提出整改建議：現(xiàn)場(chǎng)考察已裝修配置完畢的會(huì)所，根據(jù)會(huì)所的裝修格局和功能設(shè)置，若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善，達(dá)不到營(yíng)業(yè)要求，及時(shí)向發(fā)展商提出建議，以便達(dá)到預(yù)期效果。 建立健全樓宇機(jī)電設(shè)備及電梯的維修保養(yǎng)管理制度，如電梯保養(yǎng)制度等。 建立健全清潔、園藝綠化操作考評(píng)管理制度。 通過日常工作中的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)一步完善管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。 環(huán)境的維護(hù)、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng) 等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時(shí)期。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 其他事項(xiàng)： (a) 發(fā)現(xiàn)有違規(guī)裝修的一律開具整改通知書，限期整改，必要時(shí)可以與政府有關(guān)職權(quán)單位合作； (b) 平時(shí)加強(qiáng)裝修安全方面的宣傳； (c) 與業(yè)主溝通時(shí)注意方式方法； 4 正常管理期： 指物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)大部分小業(yè)主的二次裝修工作已基本完成，小區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 (a) 核實(shí)業(yè)主裝修設(shè)計(jì)圖紙，涉及墻體 變更的必須提供 蘇州市房屋安全鑒定管理處 的許可證明，裝修設(shè)計(jì)圖紙不能過關(guān)的，堅(jiān)決不予以辦理手續(xù)； (b) 裝修公司的資質(zhì)復(fù)印件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件、照片、聯(lián)系電話； (c) 收取裝修保證金、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)； (d) 簽定裝修管理協(xié)議，裝修須知，空調(diào)安裝位置示意圖，防火責(zé)任書。 主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來，從而避免被有效投訴，也是一個(gè)棘手的問題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 業(yè)主入住有先有后，怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3 裝修搬遷期： 指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后，為其物 業(yè)進(jìn)行二次裝修，直至搬遷入住的工作時(shí)期。 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙與竣工驗(yàn)收資料。 結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點(diǎn)組織開展豐富多彩的社區(qū)文化、娛樂活動(dòng)以協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)人際關(guān)系、溝通情愫。 交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。 專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。 由 湖畔天城 交付使用后起計(jì)，分為裝修搬遷和正常管理兩個(gè)時(shí)期。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。對(duì)重大質(zhì)量問題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問題，由管理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。使每件工作都有具體人員可落實(shí)，從而避免工作漏項(xiàng)或無人管，而保證事件處理的效率和責(zé)任分判。 考核淘汰機(jī)制： 管理處每年對(duì)員工進(jìn)行全方位考核，對(duì)主管以上人員實(shí)行述職考核，不合格者調(diào)離崗位或淘汰。實(shí)踐證明，企業(yè)要想保持長(zhǎng)久的活力，就要有良好的激勵(lì)機(jī)制和文化機(jī)制，鼓勵(lì)員工奮發(fā)向上、努力工作；通過企業(yè)文化 活動(dòng)的形式，培養(yǎng)集體主義精神，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和群體的凝聚力。 目標(biāo)責(zé)任制： 具體的管理項(xiàng)目之管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，與員工的升遷、去留密切掛鉤；同時(shí)，具體項(xiàng)目由 服務(wù)中心經(jīng)理 為核心全面負(fù)責(zé)，將提高管理的效力。 物業(yè)使用人能夠覺察到 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。然而服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣最終還是取決于物業(yè)使用人的感受和他們的評(píng)價(jià)，在這里要注意以下幾點(diǎn)： (a) 對(duì)在服務(wù)中和服務(wù)后的物業(yè)使用人評(píng)價(jià)給予同樣重視； (b) 采取多種形式和方法，引導(dǎo)物業(yè)使用人對(duì)服務(wù)質(zhì)量做出評(píng)價(jià)； (c) 對(duì)物業(yè)使用人的評(píng)價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和全面的分析，排除主觀因素的干擾，得出結(jié)論； (d) 若物業(yè)使用人有不滿意傾向，立即采取糾正措施進(jìn)行補(bǔ)救，并使 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。評(píng)定工作是為了對(duì)關(guān)鍵活動(dòng)的測(cè)量及其效果進(jìn)行驗(yàn)證。物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)以 ISO9000 質(zhì)量管理體系為核心，確保物管服務(wù)的高質(zhì)量、高水準(zhǔn)、高效率。說到、做到，容易理解、也容易實(shí)施，而如何做到體系持續(xù)有效運(yùn)行卻是難以把握的。 ISO9000 質(zhì)量控制機(jī)制 ISO9000 質(zhì)量保證模式： 所有管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范遵循國際標(biāo)準(zhǔn)化組織的 ISO9002 管理模式建立、實(shí)施 ISO9000 的質(zhì)量管理體系。為本物業(yè)營(yíng)造高尚的工作、生活環(huán)境。管理 公司 應(yīng)意識(shí)到物業(yè)高尚氛圍的營(yíng)造同時(shí)也是經(jīng)營(yíng)環(huán)境、投資環(huán)境的創(chuàng)建與維護(hù)，只有這樣物業(yè)管理行業(yè)的微利才能維持，物業(yè)管理企業(yè)才能生存與繁榮。 物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)互 為依托： 物業(yè)管理