【正文】 。大廈消防工作的重要內(nèi)容是消防宣傳教育、消防隊伍建設(shè)、消防制度制定、消防設(shè)施、器材配置與管理以及消防應(yīng)急疏散方案。詳見管理處《消防管理工作手冊》。 社區(qū)文化為做好大廈精神文明建設(shè)，大廈內(nèi)設(shè)有學習宣傳園地，管理處積極組織業(yè)戶按《社區(qū)文化活動管理規(guī)程》開展各種健康、文明、向上的文娛活動。管理處制訂大廈業(yè)戶精神文明公約，并做好宣傳工作，促使全體業(yè)戶自覺維護公眾利益，遵守大廈的各項管理規(guī)定。同時，管理處積極配合當?shù)亟值擂k事處、居委會、公安機關(guān)開展各項工作，確保大廈公共娛樂場所無重大違紀違法案件。 公用設(shè)施管理 管理處按《公用設(shè)施管理規(guī)程》對大廈公用設(shè)施進行管理。 公用設(shè)施的管理標準 大廈內(nèi)公用配套設(shè)施完好，無隨意改變用途。 給排水、供配電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。 大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。 物業(yè)管理的支持性過程 概述 為了確保上述物業(yè)管理主要業(yè)務(wù)過程的實現(xiàn)，大廈管理處將對實現(xiàn)物業(yè)管理的支持性業(yè)務(wù)過程形成書面的程序和必要的作業(yè)指導(dǎo)書，以明確支持性業(yè)務(wù)過程的控制要求。順天城物業(yè)管理所包括的支持性物業(yè)管理過程包括：a) 文件和資料的控制b) 質(zhì)量記錄的管理c) 員工培訓(xùn) 文件和資料的控制 發(fā)放文件資料時應(yīng)加蓋公章，并要求接收人在發(fā)放登記表上簽字。作廢文件資料同時收回加蓋作廢章或銷毀。 質(zhì)量記錄的管理 按 《質(zhì)量記錄管理規(guī)程》 由專人定期整理裝訂成冊存檔。 員工培訓(xùn) 由CPM長沙分公司統(tǒng)一安排培訓(xùn)。 物業(yè)管理的評價和改進 概述管理處將對順天城物業(yè)管理過程和結(jié)果進行必要的評價，并根據(jù)評價結(jié)果進行物業(yè)管理的質(zhì)量改進，對物業(yè)管理的評價將包括：a) 內(nèi)部評價物業(yè)管理過程的監(jiān)控公司定期質(zhì)量大檢查公司內(nèi)部質(zhì)量審核管理處定期的管理目標評價b) 外部評價業(yè)戶投訴的處理定期的業(yè)戶意見調(diào)查政府部門的定期檢查c) 糾正和改進糾正和預(yù)防措施對上述物業(yè)管理的評價和改進將按公司規(guī)定的程序文件進行，并形成記錄。以下將對物業(yè)管理的評價和改進進行簡要的描述。 內(nèi)部評價1. 2. 公司定期質(zhì)量大檢查每年一次3. 公司內(nèi)部質(zhì)量審核每年二次4. 管理處每月管理情況檢查(報告)表 外部評價1. 業(yè)戶評價2. 業(yè)戶投訴的處理按程序文件CPMOP0333. 定期的業(yè)戶意見調(diào)查按程序文件CPMOP0344. 市政府有關(guān)部門的定期檢查 糾正和改進糾正和預(yù)防措施按程序文件CPMOP037 物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算 管理工作必需的物資設(shè)備計劃A. 物業(yè)管理用房 順天城管理處、消防值班室、安管值班室、維修室、社區(qū)文化娛樂室（會所）。B. 辦公設(shè)備1. 安管用對講機 4 臺；2. 維修用對講機 2 臺；3. 電腦 1 臺，物業(yè)管理軟件一套；4. 外線電話 5 部；5. 文件資料柜 5 個，辦公桌椅 10 套；6. 滅火器材按消防規(guī)定配備； 經(jīng)費收支預(yù)算A. 經(jīng)費來源：(1)、固定收費項目：1. 向業(yè)戶收取管理服務(wù)費；2. 出租商業(yè)面積的經(jīng)營收入；3. 停車場管理服務(wù)費。 (2)、臨時收費項目：1. 物業(yè)裝修工程管理費和裝修垃圾清運費；2. 向業(yè)戶提供的有償服務(wù)費。B. 主要開支項目：1. 管理人員工資、福利、保險等；2. 安管費用，包括工資、福利 、服裝、保險；3. 一般維修，包括樓宇一般養(yǎng)護及維修，設(shè)備一般維修；4. 樓宇的衛(wèi)生、綠化費用及水池清潔、消殺的維護費用；5. 公共物業(yè)投保費用；6. 管理處辦公費用，包括接待、管理人員住房、辦公用品折舊等；7. 上交公司利潤（按上述支出金額的10％計）。C. 分攤及維修基金項目：1. 公共用電、用水(包括公共照明、公用衛(wèi)生間、電梯)；2. 專業(yè)維護，電梯、消防、閉路、對講系統(tǒng)維護費用；D. 增收節(jié)支措施：物業(yè)管理是個量入為主，保本微利的行業(yè)，既保持較高的物業(yè)管理水平又保證收支大體平衡需要付出大量的努力，特別是對于順天城這樣的物業(yè)，需要多方面人力、財力投入，財務(wù)預(yù)算壓力較大。為此，我們列出以下六條增收節(jié)支措施：1. 抓好管理，強化監(jiān)督，減少違章和人為破壞公共設(shè)施和環(huán)境現(xiàn)象，減少維修費用支出。2. 根據(jù)“一職多能”原則，合理配置管理人員，定期組織員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)，實行電腦化管理，提高員工素質(zhì)和工作效率，精減人員，做到一專多能，密切配合。3. 提高設(shè)備的運行使用率，節(jié)能節(jié)源。4. 嚴格控制公共水、電費的開支。5. 提高樓宇的使用率。6. 節(jié)約辦公經(jīng)費。E. 經(jīng)費收支測算表（詳見附件一至附件五）。 社區(qū)文化實施計劃為了增強順天城業(yè)戶的凝聚力，增進大家的了解，豐富大家的業(yè)余生活，順天城將組織一系列活動：1. 在元旦、國慶節(jié)、圣誕節(jié)、春節(jié)等重大節(jié)日，布置花壇、彩燈、彩旗，增加節(jié)日的氣氛。2. 在宣傳欄張?zhí)麄髻Y料，提高業(yè)戶對電及煤氣等各項防范措施的認識，愛護大廈的公用設(shè)施及衛(wèi)生環(huán)境。3. 十二月份對大廈業(yè)戶進行“文明業(yè)戶”的評比。4. 條件成熟編輯出版《順天城客戶通訊》，加強業(yè)戶之間的溝通。 培訓(xùn)原則宣傳、貫徹執(zhí)行《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》和《長沙市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》是湖南省物業(yè)管理行業(yè)的總的作業(yè)指導(dǎo)書，物業(yè)管理公司應(yīng)該貫徹理解和掌握該《條例》和《長沙市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》。在順天城生活、工作的人員也應(yīng)了解這些物業(yè)管理法規(guī)，樹立按法規(guī)實施物業(yè)管理的概念。因此，管理處要在各項活動中積極宣傳物業(yè)管理法規(guī)，在處理管理處與業(yè)主管委會和居民之間的關(guān)系時，自覺地按物業(yè)管理法規(guī)辦事。在宣傳和貫徹物業(yè)管理法規(guī)過程中要充分利用以下方式：1. 管理處員工的系列培訓(xùn)要將物業(yè)管理法規(guī)作為重要內(nèi)容。2. 管理處工作考核要以物業(yè)管理法規(guī)作為重要標準。3. 順天城各宣傳欄要堅持不斷地宣傳物業(yè)管理法規(guī)。4. 不定期組織管理處、業(yè)主管理委員會座談會，對照物業(yè)管理法規(guī)討論順天城物業(yè)管理改進措施，并討論本大廈維修基金的使用安排。5. 堅持每個季度向業(yè)戶公布一次物業(yè)管理費收支情況。深圳中航物業(yè)管理公司（CPM）將嚴格按照《順天城物業(yè)委托管理合同》履行職責，全力以赴完成順天城物業(yè)管理任務(wù)，并愿意承擔合同中規(guī)定的義務(wù)。