【正文】 ，使業(yè)主感到尊貴服務(wù)?！叭龑；背捣?wù)體系制度：為業(yè)主提供“三?；狈?wù)，即專業(yè)的家政服務(wù)、專業(yè)的家電維修服務(wù)、專業(yè)的租賃管理服務(wù)?！八臋n”管理制度：即建立“小區(qū)樓宇管理檔案”、“家庭成員健康檔案”“家庭房屋健康檔案”“小區(qū)寵物健康檔案”。 十一、社區(qū)文化活動(dòng)社區(qū)文化建設(shè)是精神文明的載體，良好的社區(qū)文化建設(shè)也是精神文明建設(shè)的目標(biāo)，我們正南物業(yè)將利用自身優(yōu)勢(shì)，在凱旋城內(nèi)組織廣大居民，從社區(qū)的共同利益出發(fā)，有計(jì)劃有意識(shí)引導(dǎo)業(yè)主共同參與，強(qiáng)化居民的環(huán)境意識(shí)和公民意識(shí)，共建美好家園。社區(qū)文化社區(qū)文化作為文化的重要組成部分，其主要的服務(wù)對(duì)象是社區(qū)居民。社區(qū)是由多個(gè)家庭形成的組團(tuán)，是一個(gè)小型社會(huì)，相對(duì)整個(gè)社會(huì)而言，又較為單純。社區(qū)文化的開展，不可能以盈利為目的，而應(yīng)該在弘揚(yáng)社會(huì)主精神文明旋律的同時(shí)，以親和為重點(diǎn)，積極為社區(qū)廣大居民創(chuàng)造溫馨祥和安寧的居家氛圍。社區(qū)文化實(shí)施機(jī)制，專職負(fù)責(zé)管理處設(shè)立社區(qū)事務(wù)干事，專職負(fù)責(zé)小區(qū)社區(qū)文化的策劃、組織開展工作。在國家法定節(jié)假日之外，選擇對(duì)于凱旋城具有特殊意義的日子自設(shè)節(jié)日，并通過各種文化活動(dòng)進(jìn)行紀(jì)念。充分挖掘自身優(yōu)勢(shì)，利用業(yè)主檔案，建立社區(qū)人才互幫互助、互動(dòng)互聯(lián)的區(qū)內(nèi)自給系統(tǒng)。設(shè)立網(wǎng)絡(luò)專職人員負(fù)責(zé)社區(qū)網(wǎng)上客戶的溝通、交流。社區(qū)文化活動(dòng)主題開展：通過迎接業(yè)主活動(dòng)，給業(yè)主留下良好的第一印象，增強(qiáng)住戶的主人翁意識(shí)，幫助其迅速融入花園城小區(qū)的文化環(huán)境。，開設(shè)各類講座：、電腦、家電常識(shí)等開設(shè)講座，加強(qiáng)小區(qū)智能化設(shè)備使用示范和宣傳，保證居民日常生活與智能化設(shè)施完善配合；、少兒寒暑假音樂、體育、美術(shù)興趣講座。、書城，周末舉辦送書進(jìn)社區(qū)活動(dòng)，專門為兒童開設(shè)科普活動(dòng)項(xiàng)目。：“八榮八恥”社會(huì)公德大行動(dòng)，提高小區(qū)居民的公民意識(shí)；，參與社區(qū)演出活動(dòng)，同時(shí)參加市區(qū)舉辦的各類文藝活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)外文化交流；；、企業(yè)、文藝團(tuán)體聯(lián)手，結(jié)合其公司促銷，舉辦活動(dòng)。，定期舉辦社區(qū)活動(dòng)。，借鑒成熟的社區(qū)文化模式共同開展社區(qū)文化活動(dòng)。十二、凱旋城物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算凱旋城收支平衡表 項(xiàng) 目第一年備注收 入：管理費(fèi)商鋪管理費(fèi)停車費(fèi)會(huì)所收入其他收入支 出：工資職工福利費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)勞保費(fèi)職工教育、培訓(xùn)費(fèi)折舊費(fèi)低值易耗品物料消耗水電費(fèi)印刷費(fèi)維修保養(yǎng)稅金清潔費(fèi)綠化費(fèi)保安費(fèi)通訊費(fèi)散工工資差旅交通費(fèi)工會(huì)經(jīng)費(fèi)業(yè)務(wù)招待費(fèi)社區(qū)活動(dòng)費(fèi)辦公用品廣告、標(biāo)識(shí)費(fèi)管理費(fèi)傭金其他小計(jì)收支結(jié)余附：凱旋城收支明細(xì)（一）擬定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多層（ 平方米） 擬定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 元/平方米月；高層（ 平方米） 擬定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 元/平方米月；商鋪 （ 平方米） 擬定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 元/平方米月。車位 個(gè)（室內(nèi) 個(gè)、室外 個(gè)）室內(nèi)車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 元/位月；地面車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 元/位月。（二）經(jīng)營收入預(yù)算住宅管理費(fèi)收入根據(jù)物業(yè)管理文件規(guī)定，空置房屋的管理費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第一年支付50%，第二年支付75%，第三年以后按100%，由發(fā)展商正南物業(yè)地產(chǎn)支付。按100%入伙率計(jì)住宅管理費(fèi)收入：即：建筑面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1）多層 平方米 元/平方米月12月/年2)高層 平方米 元/平方米月12月/年 3)商鋪 平方米 元/平方米月12月/年4)小計(jì)：預(yù)測(cè)多層管理費(fèi)收入年份入伙率（%）空置率（%）管理費(fèi)空置費(fèi)合計(jì)備注第一年7030%取平均值計(jì)算第二年8020%第三年955%合計(jì)預(yù)測(cè)高層管理費(fèi)收入年份入伙率（%）空置率（%）管理費(fèi)空置費(fèi)合計(jì)備注第一年7030%取平均值計(jì)算第二年8020%第三年955%合計(jì)預(yù)測(cè)商鋪管理費(fèi)收入年份出租率（%）空置率（%）管理費(fèi)空置費(fèi)合計(jì)第一年30%70%第二年50%50%第三年80%20%合計(jì)停車場(chǎng)收入1）、停車場(chǎng)車位及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)● 凱旋城停車位 個(gè)(室內(nèi)車位 個(gè)、室外車位 個(gè))● 室內(nèi)車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 元/位月● 室外車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 元/位月● 停車費(fèi)收入為：個(gè) 元12月+ 個(gè) 元12月= 萬元單位：元/年年份使用率空置率停車費(fèi)第一年40%60%第二年50%50%第三年80%20%合計(jì)雜項(xiàng)收入：包括場(chǎng)地收入、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、會(huì)所收入等，預(yù)計(jì)收入第一年萬元；第二年 萬元；第三年 萬預(yù)測(cè)經(jīng)營收入年份多層管理費(fèi)高層管理費(fèi)商鋪管理費(fèi)停車場(chǎng)雜項(xiàng)合計(jì)第一年第二年第三年合計(jì)（二）支出明細(xì)營業(yè)成本1）員工成本序號(hào)人員編制計(jì)算依據(jù)年支出（萬元/年）1主任2主管3收款員 4管理員5班長(zhǎng)6安管員 7機(jī)電人員 8服務(wù)員9小計(jì)2）行政辦公費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)年支出(萬元/年)1通訊費(fèi)2電話費(fèi)3交通費(fèi)4培訓(xùn)費(fèi)5人員培訓(xùn)、辦證費(fèi)6公共管理制度手冊(cè)7服裝費(fèi)1）安管員82）其他人員9辦公設(shè)備1)固定資產(chǎn)102）開辦文具11書報(bào)費(fèi)小計(jì)3）安管費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)年支出(萬元/年)1通訊器材（對(duì)講機(jī)）2停車場(chǎng)費(fèi)用（標(biāo)識(shí)）3消防專用器材4防毒面具小計(jì)4）清潔綠化費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)年支出(萬元/年)1清潔費(fèi)2消殺費(fèi)3綠化費(fèi)4化糞池清理費(fèi)5排污管網(wǎng)疏通費(fèi)6垃圾清運(yùn)費(fèi)小計(jì)5）維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)年支出(萬元/年)1維修工具2電梯保養(yǎng)費(fèi)3電梯保險(xiǎn)維護(hù)費(fèi)4房屋維護(hù)5電氣維護(hù)（含智能系統(tǒng)）6給排水維護(hù)（含消防水）7日常維修材料小計(jì)6）公共水電費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)年支出(萬元/年)1公共電費(fèi)2公共水費(fèi)小計(jì)7）社區(qū)文化費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)年支出(萬元/年)1社區(qū)活動(dòng)費(fèi)小計(jì)8）開辦費(fèi)項(xiàng)目數(shù)量金額（元）辦公桌椅復(fù)印機(jī)打印機(jī)空調(diào)機(jī)傳真機(jī)過膠機(jī)檔案柜保險(xiǎn)柜照相機(jī)電話電視機(jī)音響安全裝備對(duì)講機(jī)標(biāo)識(shí)牌小計(jì)開辦費(fèi)按5年攤銷: 萬元/年9）不可預(yù)見費(fèi):以上各項(xiàng)之和*5%10）合計(jì): 萬元（十三）管理用房配備根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定，管理處管理用房由產(chǎn)權(quán)單位按建筑總面積的千分之二提供，管理用房用途如下： 序號(hào)名 稱單位數(shù)量備 注1管理處辦公室、檔案資料室㎡含管理處主任室、接待辦公室等2機(jī)電值班、維修室㎡3庫房㎡含維修材料庫、保安器械、清潔用具等4安管員宿舍㎡合計(jì)㎡說明： 物業(yè)管理方案(草案)的數(shù)據(jù)，要根據(jù)地域、樓盤及環(huán)境的實(shí)際情況而定。 架構(gòu)及人員配置為草擬方案，準(zhǔn)確的從業(yè)人數(shù)將根據(jù)樓盤實(shí)際環(huán)境和總建筑面積而定。 人員培訓(xùn)課時(shí)將按招聘人員的質(zhì)素高低情況確定。 本方案僅供參考。孫聯(lián)明二〇〇七年八月十五日