【正文】 孫聯(lián)明二〇〇七年八月十五日。 人員培訓(xùn)課時(shí)將按招聘人員的質(zhì)素高低情況確定。月● 停車費(fèi)收入為：個(gè) 元12月+ 個(gè) 元12月= 萬(wàn)元單位：元/年年份使用率空置率停車費(fèi)第一年40%60%第二年50%50%第三年80%20%合計(jì)雜項(xiàng)收入：包括場(chǎng)地收入、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、會(huì)所收入等，預(yù)計(jì)收入第一年萬(wàn)元；第二年 萬(wàn)元；第三年 萬(wàn)預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)收入年份多層管理費(fèi)高層管理費(fèi)商鋪管理費(fèi)停車場(chǎng)雜項(xiàng)合計(jì)第一年第二年第三年合計(jì)（二）支出明細(xì)營(yíng)業(yè)成本1）員工成本序號(hào)人員編制計(jì)算依據(jù)年支出（萬(wàn)元/年）1主任2主管3收款員 4管理員5班長(zhǎng)6安管員 7機(jī)電人員 8服務(wù)員9小計(jì)2）行政辦公費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)年支出(萬(wàn)元/年)1通訊費(fèi)2電話費(fèi)3交通費(fèi)4培訓(xùn)費(fèi)5人員培訓(xùn)、辦證費(fèi)6公共管理制度手冊(cè)7服裝費(fèi)1）安管員82）其他人員9辦公設(shè)備1)固定資產(chǎn)102）開(kāi)辦文具11書(shū)報(bào)費(fèi)小計(jì)3）安管費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)年支出(萬(wàn)元/年)1通訊器材（對(duì)講機(jī)）2停車場(chǎng)費(fèi)用（標(biāo)識(shí)）3消防專用器材4防毒面具小計(jì)4）清潔綠化費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)年支出(萬(wàn)元/年)1清潔費(fèi)2消殺費(fèi)3綠化費(fèi)4化糞池清理費(fèi)5排污管網(wǎng)疏通費(fèi)6垃圾清運(yùn)費(fèi)小計(jì)5）維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)年支出(萬(wàn)元/年)1維修工具2電梯保養(yǎng)費(fèi)3電梯保險(xiǎn)維護(hù)費(fèi)4房屋維護(hù)5電氣維護(hù)（含智能系統(tǒng)）6給排水維護(hù)（含消防水）7日常維修材料小計(jì)6）公共水電費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)年支出(萬(wàn)元/年)1公共電費(fèi)2公共水費(fèi)小計(jì)7）社區(qū)文化費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)年支出(萬(wàn)元/年)1社區(qū)活動(dòng)費(fèi)小計(jì)8）開(kāi)辦費(fèi)項(xiàng)目數(shù)量金額（元）辦公桌椅復(fù)印機(jī)打印機(jī)空調(diào)機(jī)傳真機(jī)過(guò)膠機(jī)檔案柜保險(xiǎn)柜照相機(jī)電話電視機(jī)音響安全裝備對(duì)講機(jī)標(biāo)識(shí)牌小計(jì)開(kāi)辦費(fèi)按5年攤銷: 萬(wàn)元/年9）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi):以上各項(xiàng)之和*5%10）合計(jì): 萬(wàn)元（十三）管理用房配備根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定，管理處管理用房由產(chǎn)權(quán)單位按建筑總面積的千分之二提供，管理用房用途如下： 序號(hào)名 稱單位數(shù)量備 注1管理處辦公室、檔案資料室㎡含管理處主任室、接待辦公室等2機(jī)電值班、維修室㎡3庫(kù)房㎡含維修材料庫(kù)、保安器械、清潔用具等4安管員宿舍㎡合計(jì)㎡說(shuō)明： 物業(yè)管理方案(草案)的數(shù)據(jù)，要根據(jù)地域、樓盤(pán)及環(huán)境的實(shí)際情況而定。月12月/年4)小計(jì)：預(yù)測(cè)多層管理費(fèi)收入年份入伙率（%）空置率（%）管理費(fèi)空置費(fèi)合計(jì)備注第一年7030%取平均值計(jì)算第二年8020%第三年955%合計(jì)預(yù)測(cè)高層管理費(fèi)收入年份入伙率（%）空置率（%）管理費(fèi)空置費(fèi)合計(jì)備注第一年7030%取平均值計(jì)算第二年8020%第三年955%合計(jì)預(yù)測(cè)商鋪管理費(fèi)收入年份出租率（%）空置率（%）管理費(fèi)空置費(fèi)合計(jì)第一年30%70%第二年50%50%第三年80%20%合計(jì)停車場(chǎng)收入1）、停車場(chǎng)車位及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)● 凱旋城停車位 個(gè)(室內(nèi)車位 個(gè)、室外車位 個(gè))● 室內(nèi)車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 元/位月12月/年2)高層 平方米 元/平方米（二）經(jīng)營(yíng)收入預(yù)算住宅管理費(fèi)收入根據(jù)物業(yè)管理文件規(guī)定，空置房屋的管理費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第一年支付50%，第二年支付75%，第三年以后按100%，由發(fā)展商正南物業(yè)地產(chǎn)支付。月；地面車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 元/位月。月；高層（ 平方米） 擬定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 元/平方米，借鑒成熟的社區(qū)文化模式共同開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)。：“八榮八恥”社會(huì)公德大行動(dòng)，提高小區(qū)居民的公民意識(shí)；，參與社區(qū)演出活動(dòng)，同時(shí)參加市區(qū)舉辦的各類文藝活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)外文化交流；；、企業(yè)、文藝團(tuán)體聯(lián)手，結(jié)合其公司促銷，舉辦活動(dòng)。，開(kāi)設(shè)各類講座：、電腦、家電常識(shí)等開(kāi)設(shè)講座，加強(qiáng)小區(qū)智能化設(shè)備使用示范和宣傳，保證居民日常生活與智能化設(shè)施完善配合；、少兒寒暑假音樂(lè)、體育、美術(shù)興趣講座。設(shè)立網(wǎng)絡(luò)專職人員負(fù)責(zé)社區(qū)網(wǎng)上客戶的溝通、交流。在國(guó)家法定節(jié)假日之外，選擇對(duì)于凱旋城具有特殊意義的日子自設(shè)節(jié)日，并通過(guò)各種文化活動(dòng)進(jìn)行紀(jì)念。社區(qū)文化的開(kāi)展，不可能以盈利為目的，而應(yīng)該在弘揚(yáng)社會(huì)主精神文明旋律的同時(shí)，以親和為重點(diǎn)，積極為社區(qū)廣大居民創(chuàng)造溫馨祥和安寧的居家氛圍。社區(qū)文化社區(qū)文化作為文化的重要組成部分，其主要的服務(wù)對(duì)象是社區(qū)居民?！八臋n”管理制度：即建立“小區(qū)樓宇管理檔案”、“家庭成員健康檔案”“家庭房屋健康檔案”“小區(qū)寵物健康檔案”。：為保證業(yè)主的訴求能得到及時(shí)、準(zhǔn)確的解決，專職設(shè)立一位客戶助理，一對(duì)一的跟蹤每位客戶的要求，踏踏實(shí)實(shí)地落實(shí)解決問(wèn)題，使業(yè)主感到尊貴服務(wù)。：全天候機(jī)室24小時(shí)接受居民訴求，并及時(shí)給業(yè)主以滿意答復(fù)。業(yè)主“申請(qǐng)表”為“裝修申請(qǐng)表”；《裝修申請(qǐng)手冊(cè)》。業(yè)主工程完工，提請(qǐng)公共事務(wù)部驗(yàn)收。施工單位現(xiàn)場(chǎng)裝修。必 不合格 合業(yè)主交納裝修押金及垃圾清運(yùn)費(fèi)，施工單位交納裝修保證金及施工人員管理費(fèi)、出入證的工本費(fèi)。并簽署《裝修責(zé)任協(xié)議書(shū)》。入伙后的裝修實(shí)施階段： 裝修申請(qǐng)流程圖如下：到管理處公共事務(wù)部按實(shí)際裝修項(xiàng)目申領(lǐng)《裝修申請(qǐng)表》。 裝修保護(hù)，走道、貨梯內(nèi)鋪設(shè)木制夾板，作臨時(shí)性保護(hù)；，指定臨時(shí)材料堆放區(qū)和停車通道，既保證材料運(yùn)送到，又保持通道暢通；，既可以有效防止裝修垃圾掉進(jìn)井道，又可以縮短電梯上下貨的停梯時(shí)間。（3）凱旋城的裝修監(jiān)管實(shí)行“樓棟分管責(zé)任制”，責(zé)任到人，指定專人對(duì)各樓棟的裝修工程實(shí)行全方位跟蹤服務(wù)。 入伙前的裝修準(zhǔn)備階段《住宅室內(nèi)裝修管理辦法》和《鐵嶺市家庭居室裝修管理規(guī)定》中有關(guān)家居裝修的規(guī)定要求匯編成冊(cè)，以及將《凱旋城裝修指南》、《凱旋城裝修流程》在辦理入伙手續(xù)時(shí)發(fā)給每位業(yè)主，讓業(yè)主了解家居裝修規(guī)定及禁止進(jìn)行的裝修項(xiàng)目。主管領(lǐng)導(dǎo)作出決定，售后服務(wù)部實(shí)施。　售后服務(wù)質(zhì)量記錄表：見(jiàn)附頁(yè)2：《售后服質(zhì)量記錄表》?！P旋城售后服務(wù)人員崗位職責(zé) 售后服務(wù)工作人員全面負(fù)責(zé)凱旋城售后服務(wù)工作的計(jì)劃、組織、檢查、監(jiān)督，對(duì)正南地產(chǎn)、正南物業(yè)和業(yè)主直接負(fù)責(zé)，保證售后服務(wù)各項(xiàng)工作正常運(yùn)作。，售后服務(wù)工作人員要解釋清楚原因。如責(zé)任單位不按規(guī)定時(shí)間處理保修問(wèn)題，售后服務(wù)工作人員可另行安排施工單位處理，費(fèi)用從責(zé)任單位保修金中扣除，售后服務(wù)工作人員應(yīng)做好記錄及辦理有關(guān)手續(xù)。，應(yīng)給住戶一個(gè)處理問(wèn)題的期限，并立即通知責(zé)任單位進(jìn)行處理，處理過(guò)程由監(jiān)理單位協(xié)助監(jiān)督，售后服務(wù)工作人員應(yīng)跟蹤處理情況，處理結(jié)果由管理處和業(yè)主驗(yàn)收。，不得推委。凱旋城售后服務(wù)運(yùn)作制度為了給凱旋城的業(yè)主（住戶）提供優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)，特制定以下運(yùn)作制度：，辦公室應(yīng)保證上班時(shí)間有人接待到訪的住戶，下班時(shí)間有電話錄音。：、打鑿墻、板、柱、外墻、因裝修管道堵塞等原因引起之房屋質(zhì)量問(wèn)題；，如地震、火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、戰(zhàn)爭(zhēng)等引起的質(zhì)量破壞；（如超出樓板天面的設(shè)計(jì)荷載）：保修范圍答復(fù)時(shí)間處理時(shí)間基礎(chǔ)及主體結(jié)構(gòu)60個(gè)工作日30－180個(gè)工作日屋面防水、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面10個(gè)工作日30個(gè)工作日電氣管