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【正文】 制度、安檢部制度、客服部制度、保潔部制度。 崗位制度；包括：各管理人員崗位責(zé)任制、各工人崗位責(zé)任制。 綜合管理制度；包括 員工守則；專業(yè)制度（如財(cái)務(wù)管理、安保制度等）。 培訓(xùn)制度、學(xué)習(xí)制度、勞動(dòng)制度、會(huì)議制度 。 計(jì)劃總結(jié)制度；經(jīng)濟(jì)核算制度；考核獎(jiǎng)罰制度。 管理程序制度；包括 各類計(jì)劃、總結(jié)、報(bào)告、表格送報(bào)程序。 部門費(fèi)用申報(bào)程序；工程立項(xiàng)申報(bào)程序。 員工任免申報(bào)程序；對(duì)外文件、表格送審程序。 交接班程序；安全操作規(guī)程。 第五部分 前期介入與接管驗(yàn)收 第一章 前期介入 前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過程中，使物業(yè)最大限度地滿足客戶的需求，為后期管理創(chuàng)造有利條件。針對(duì)海雅 繽紛城項(xiàng)目，我們將從物業(yè)公司內(nèi)選派由多名工程師、技術(shù)人員組成的項(xiàng)目小組，對(duì)海雅繽紛城開展前期介入工作。對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行跟進(jìn)，同時(shí)對(duì)海雅繽紛城項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工過程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問題提出意見和建議，并配合地產(chǎn)項(xiàng)目部對(duì)各種施工問題的統(tǒng)計(jì)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)存在的安全隱患及時(shí)提出整改意見，與項(xiàng)目部、承建商進(jìn)行溝通，協(xié)調(diào)解決。 一、物業(yè)前期介入的定義 前期介入是指物業(yè)公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過程，從客戶、使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收 接管、房屋銷售租賃等多方面提出建設(shè)性意見，以便于日后物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)的使用和物業(yè)公司對(duì)物業(yè)的管理，并對(duì)將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備。 目前已經(jīng)有一些富有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)開發(fā)商開始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始提前介入，悉心聽取來自物業(yè)管理單位的意見建議，完善物業(yè)建設(shè)，完美樓盤品質(zhì)，得到了市場(chǎng)良好的回報(bào)，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)。 二、物業(yè)前期介入的重要作用 從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。 物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少?gòu)目蛻糸L(zhǎng)期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。 同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和客戶需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)公司作為物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)維護(hù)者，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的問 題有比較清楚的了解。其前期介入，可以從客戶和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效地避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足，而給客戶使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。 積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。 物業(yè)項(xiàng)目一旦建成，物業(yè)公司就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對(duì)所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關(guān)系到切身利益的條件下， 它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、更周密。在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯(cuò)綜復(fù)雜，對(duì)工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期，盡管公司項(xiàng)目部有監(jiān)理、工程師，但對(duì)物業(yè)使用過程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對(duì)的，通過物業(yè)公司的前期介入，為以后的維修養(yǎng) ?すぷ魘 ∪ ズ芏嗦櫸場(chǎng) ? ，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲就很可 能給客戶今后順利使用設(shè)施、設(shè)備帶來極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi)，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為了自己工作的方便，而不是以人為本、從有利于客戶今后幾十年使用的角度去安裝施工，從而給入住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理派出專業(yè)人員入住樓盤，從客戶的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為客戶爭(zhēng)得了良好的硬件條件。 此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收， 建立工程設(shè)備檔案，為客戶日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如某物業(yè)公司介入深圳某大廈的管理后，嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場(chǎng)風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問題，這些問題涉及到材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。 提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為客戶提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。 有 的開發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購(gòu)、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗(yàn)收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為客戶提供良好的管理服務(wù)帶來影響。 有物業(yè)公司提前介入后，項(xiàng)目部可以得到物業(yè)公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題，直接與建筑安裝 單位交涉，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過程中，對(duì)供配電、給排水、照明、通訊、暖通、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的不同程度的問題，促使項(xiàng)目部引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時(shí)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。 ，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對(duì)物業(yè) 可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決，既節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短了了物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、使用之間的過渡期。 外，物業(yè)投入使用時(shí)才進(jìn)入的物業(yè)管理隊(duì)伍，往往倉(cāng)促上陣，難免在初期的管理中導(dǎo)致很多不應(yīng)有的失誤，也給客戶留下了不好的印象。而提前介入，就可以有充裕的時(shí)間鍛煉好物業(yè)管理隊(duì)伍。 實(shí)踐證明物業(yè)公司提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長(zhǎng)的使用期間，順利地維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。 三、前期介入的工作要點(diǎn) 前期介入從規(guī)劃設(shè) 計(jì)階段就要開始。在匯審圖紙初稿時(shí)，就要通過仔細(xì)看圖、多提問題、和專業(yè)工程師溝通交流、參加圖紙匯審會(huì)議等方式，將圖紙?jiān)谠O(shè)計(jì)時(shí)的先天不足和缺陷盡可能地發(fā)現(xiàn)和提出來，強(qiáng)烈建議要求給予圖紙整改。 深入施工現(xiàn)場(chǎng)，參加工程會(huì)議，準(zhǔn)確掌握施工進(jìn)度和現(xiàn)場(chǎng)情況。再通過以往物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的匯聚，及和現(xiàn)場(chǎng)施工工程師、監(jiān)理工程師、開發(fā)商工程師的溝通交流，對(duì)施工過程中的缺陷、隱患和不利于日后物業(yè)管理和客戶使用的地方及時(shí)提出來，并要求給予整改。 熟悉各項(xiàng)施工的工藝規(guī)范和流程，對(duì)不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)及不規(guī)范的施工及時(shí)發(fā)現(xiàn)和提出來，要求其改 進(jìn)施工標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量。 熟悉各種材料的合格標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)不合格的材料及時(shí)提出來，并要求更換或做相應(yīng)的處理措施。 熟悉各項(xiàng)工程的驗(yàn)收規(guī)范，嚴(yán)格按照規(guī)范對(duì)各項(xiàng)隱蔽工程及單項(xiàng)工程進(jìn)行驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出并要求整改。 以便于日后客戶使用和物業(yè)公司維修養(yǎng)護(hù)管理為原則，對(duì)大樓設(shè)施設(shè)備的選型、選材提出建設(shè)性意見。 熟悉各種線路、管道、溝、井、池的位置和走向，有必要的情況下，可以拍照留底；熟悉各種設(shè)備的具體布置方式和位置。 準(zhǔn)備接管驗(yàn)收方案，對(duì)接管驗(yàn)收人員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)。按照驗(yàn)收規(guī)范逐項(xiàng)逐個(gè)對(duì)房屋本體 及公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行仔細(xì)驗(yàn)收。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問題分類列出來上報(bào)開發(fā)商，并催促各施工單位限期整改。 針對(duì)大廈有些易耗器材隨著產(chǎn)品的更新?lián)Q代在日后很難采購(gòu)甚至根本買不到，對(duì)這些耗材列出備件所需表，要求施工單位提供，為日后的物業(yè)維修提供備件。 四、前期介入的執(zhí)行要點(diǎn) 物業(yè)公司員工要本著積極主動(dòng)、認(rèn)真正直、深入現(xiàn)場(chǎng)、精于細(xì)節(jié)的原則做到如下 ?五個(gè)三 ?：要三熟：熟悉施工規(guī)范；熟悉施工圖紙；熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)；三了解：了解施工合同；了解施工單位；了解施工進(jìn)度；三掌握：掌握施工注意事項(xiàng)；掌握施工關(guān)鍵控制點(diǎn)；掌握施工人員素質(zhì)及 能力；三及時(shí)：及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題；及時(shí)對(duì)不整改的問題上交書面報(bào)告；及時(shí)對(duì)整改的問題進(jìn)行督辦；三不怕：不怕現(xiàn)場(chǎng)艱苦；不怕被潑 ?冷水 ?；不怕反復(fù)挫折。 項(xiàng)目部需重視物業(yè)的前期介入，向物業(yè)公司提供購(gòu)物中心施工建設(shè)方面的信息，同意并及時(shí)通知物業(yè)公司參加工程方面的會(huì)議及相關(guān)活動(dòng)。項(xiàng)目部需本著 “物業(yè)公司是幫其完善工程品質(zhì) ”的思想，開敞胸懷，接納物業(yè)公司員工的參與及提出建議。 第二章 物業(yè)接管驗(yàn)收 充分利用前期介入取得的各種資料、數(shù)據(jù)及對(duì)海雅繽紛城的了解，本著 “對(duì)客戶負(fù)責(zé)，對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé) ”的宗旨，對(duì)海雅繽紛 城進(jìn)行嚴(yán)格、規(guī)范、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。 一、物業(yè)檔案資料收集與管理 物業(yè)檔案是對(duì)前期開發(fā)成果的記錄和繼承，是實(shí)施物業(yè)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，物業(yè)檔案管理是物業(yè)公司的基礎(chǔ)工作。 接管資料 技術(shù)資料 檔案資料的管理 記錄的貯存和保護(hù) 二、接管驗(yàn)收的程序 。 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí)，提請(qǐng)建設(shè)單位返修合格，并組織復(fù)驗(yàn)。 收有爭(zhēng)議的雙方協(xié)調(diào)解決。 三、接管驗(yàn)收 的內(nèi)容 。 外墻玻璃幕墻。 屋面。 樓地面。 內(nèi)部公共部分裝修。； 電氣管線線路。； 安防系統(tǒng)。 給、排水。 消防設(shè)施符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范和要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。 其他附屬工程。 竣工驗(yàn)收必須執(zhí)行《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 (GB503002021)及其配套的各專業(yè)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范。 第六部分 物業(yè)常規(guī)性公共服務(wù)管理 裝修管理 前 言 商戶入場(chǎng)后，隨之而來的就是裝修的 高峰期。為了保證物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全，維護(hù)購(gòu)物中心的統(tǒng)一、美觀，我們將以外觀、房屋本體、電氣、違章搭建、裝修秩序（物品出入、安全、消防）等作為裝修管理的工作重點(diǎn)，嚴(yán)格進(jìn)行裝修管理。 海雅繽紛城（后面簡(jiǎn)稱 “本物業(yè) ”）由深圳海雅物業(yè)管理有限公司（后面簡(jiǎn)稱 “物業(yè)公司 ”）進(jìn)行一站式、一體化、專業(yè)化管理。各單元、公共區(qū)域都是整個(gè)物業(yè)的組成部分。物業(yè)公司將會(huì)協(xié)助各商戶進(jìn)行所屬單元的裝修，如果商戶對(duì)本手冊(cè)的辦理程序及所需資料有疑問，請(qǐng)與本物業(yè)公司聯(lián)系。 商戶在詳細(xì)閱讀此份手冊(cè)后，請(qǐng)遵守本手冊(cè)內(nèi)所列的一切規(guī)則及條款。商戶亦有 義務(wù)通知所雇請(qǐng)之設(shè)計(jì)師及施工單位須同樣地遵守這些規(guī)則及條款約定。所有商戶的設(shè)計(jì)方案和圖紙亦須獲得消防局書面批準(zhǔn)及物業(yè)公司同意后方可進(jìn)行裝修工程。 物業(yè)公司保留對(duì)本裝修手冊(cè)的解釋權(quán)及修改權(quán)。 裝修申請(qǐng)辦理程序 一、商戶在收到深圳市海雅繽紛城商業(yè)有限公司招商部（后面簡(jiǎn)稱 “招商部 ”）發(fā)出的進(jìn)場(chǎng)通知后，應(yīng)在五個(gè)工作日內(nèi)驗(yàn)收?qǐng)龅?，并在《商鋪交付?yàn)收確認(rèn)書》上簽字。與此同時(shí)，還須與物業(yè)公司簽訂《消防安全責(zé)任書》。 二、商戶在驗(yàn)收完租賃場(chǎng)地后，就要簽訂《裝修管理協(xié)議書》，會(huì)同裝修施工單位到物業(yè)公司辦理裝修手續(xù)，裝 修施工單位須向物業(yè)公司提供下列資料： 裝修單位資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件各一份，要求加蓋公章。（根據(jù)國(guó)家相關(guān) 法律法規(guī)規(guī)定以及保護(hù)商業(yè)樓宇安全及保障全體商戶利益，物業(yè)公司特此聲明：海雅繽紛城謝絕無資質(zhì) “游擊隊(duì) ”施工單位入場(chǎng)裝修施工）。 門店招牌效果圖及用材表。 裝修設(shè)計(jì)施工圖（土建施工平面圖）；水、電、消防、空調(diào)安裝系統(tǒng)平面圖（必 須包括冷凝水排水管道布置圖）；各種電器具 ?矯娌賈猛跡 紜 ⒌ 緇暗齲 單元裝修用料，如天花、隔墻、地面等的用料。 消防主管部門審批同意的施工圖紙 及報(bào)建批文。裝修單位須按消防主管部門的要求提供相關(guān)資料。 有三廢排放要求的，提供環(huán)保部門批準(zhǔn)的排放許可證及其它政府部門審批的 許可證明。 三、在上述資料齊全的情況下，物業(yè)公司將在三天內(nèi)（不包括有關(guān)政府部門審批的時(shí)間）組織圖紙會(huì)審，審核同意后以書面形式通知商戶對(duì)其裝修申請(qǐng)批準(zhǔn)與否或提出修改要求，如物業(yè)公司認(rèn)為所提交的資料不清楚、不完整或認(rèn)為商戶的方案要做出修改，商戶須重新遞交有關(guān)圖紙及資料。 四、在未收到物業(yè)公司的裝修施工許可證前，商戶不可開始裝修工作。而某些工程須依法事先取得有關(guān)部門審批的，不 會(huì)因物業(yè)公司書面批準(zhǔn)而表示商戶不需要取得有關(guān)政府部門的法定許可。 五、裝修工作開始之前，商戶代表須出席物業(yè)公司安排之接洽，以確保商戶清楚物業(yè)公司以下方面之要求： 裝修施工人員的個(gè)人操守及監(jiān)管 運(yùn)送裝修材料的方法 裝修垃圾的清運(yùn)辦法 物業(yè)公司與商戶緊急聯(lián)絡(luò)方法 裝修手冊(cè) 六、繳納費(fèi)用與押金： 裝修施工相關(guān)費(fèi)用繳納標(biāo)準(zhǔn)如下：