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【正文】 制度、安檢部制度、客服部制度、保潔部制度。 崗位制度；包括：各管理人員崗位責任制、各工人崗位責任制。 綜合管理制度；包括 員工守則；專業(yè)制度（如財務管理、安保制度等）。 培訓制度、學習制度、勞動制度、會議制度 。 計劃總結制度；經(jīng)濟核算制度；考核獎罰制度。 管理程序制度；包括 各類計劃、總結、報告、表格送報程序。 部門費用申報程序；工程立項申報程序。 員工任免申報程序；對外文件、表格送審程序。 交接班程序；安全操作規(guī)程。 第五部分 前期介入與接管驗收 第一章 前期介入 前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項基礎性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工過程中，使物業(yè)最大限度地滿足客戶的需求，為后期管理創(chuàng)造有利條件。針對海雅 繽紛城項目，我們將從物業(yè)公司內(nèi)選派由多名工程師、技術人員組成的項目小組，對海雅繽紛城開展前期介入工作。對各個項目進行跟進，同時對海雅繽紛城項目的設計、施工過程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問題提出意見和建議，并配合地產(chǎn)項目部對各種施工問題的統(tǒng)計，對施工現(xiàn)場存在的安全隱患及時提出整改意見，與項目部、承建商進行溝通，協(xié)調(diào)解決。 一、物業(yè)前期介入的定義 前期介入是指物業(yè)公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設計和建設的過程，從客戶、使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)規(guī)劃、樓宇設計、設備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗收 接管、房屋銷售租賃等多方面提出建設性意見，以便于日后物業(yè)使用人對物業(yè)的使用和物業(yè)公司對物業(yè)的管理，并對將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準備。 目前已經(jīng)有一些富有遠見的房地產(chǎn)開發(fā)商開始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項目規(guī)劃設計階段開始提前介入，悉心聽取來自物業(yè)管理單位的意見建議，完善物業(yè)建設，完美樓盤品質(zhì)，得到了市場良好的回報，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎。 二、物業(yè)前期介入的重要作用 從項目設計開始提前介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。 物業(yè)的設計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設計階段，規(guī)劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從客戶長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。 同時由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和客戶需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業(yè)公司作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問 題有比較清楚的了解。其前期介入，可以從客戶和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案的討論，完善設計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效地避免因設計的缺陷或不足，而給客戶使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。 積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。 物業(yè)項目一旦建成，物業(yè)公司就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關系到切身利益的條件下， 它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設備安裝、管線布置錯綜復雜，對工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期，盡管公司項目部有監(jiān)理、工程師，但對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的，通過物業(yè)公司的前期介入，為以后的維修養(yǎng) ?すぷ魘 ∪ ズ芏嗦櫸場 ? ，特別是高層物業(yè)建設，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲就很可 能給客戶今后順利使用設施、設備帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為了自己工作的方便，而不是以人為本、從有利于客戶今后幾十年使用的角度去安裝施工，從而給入住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理派出專業(yè)人員入住樓盤，從客戶的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為客戶爭得了良好的硬件條件。 此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收， 建立工程設備檔案，為客戶日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如某物業(yè)公司介入深圳某大廈的管理后，嚴格按照優(yōu)質(zhì)工程標準進行動態(tài)監(jiān)控，在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質(zhì)量問題，這些問題涉及到材料選用、設備選型、配套設施、管線布置等多方面。 提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為客戶提供良好的物業(yè)管理服務。 有 的開發(fā)、設計單位在物業(yè)配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為客戶提供良好的管理服務帶來影響。 有物業(yè)公司提前介入后，項目部可以得到物業(yè)公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設。物業(yè)公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題，直接與建筑安裝 單位交涉，監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對供配電、給排水、照明、通訊、暖通、電梯、消防等各個設備系統(tǒng)中所存在的不同程度的問題，促使項目部引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。 ，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè) 可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短了了物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、使用之間的過渡期。 外，物業(yè)投入使用時才進入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導致很多不應有的失誤，也給客戶留下了不好的印象。而提前介入，就可以有充裕的時間鍛煉好物業(yè)管理隊伍。 實踐證明物業(yè)公司提前介入物業(yè)開發(fā)建設，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長的使用期間，順利地維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。 三、前期介入的工作要點 前期介入從規(guī)劃設 計階段就要開始。在匯審圖紙初稿時，就要通過仔細看圖、多提問題、和專業(yè)工程師溝通交流、參加圖紙匯審會議等方式，將圖紙在設計時的先天不足和缺陷盡可能地發(fā)現(xiàn)和提出來，強烈建議要求給予圖紙整改。 深入施工現(xiàn)場，參加工程會議，準確掌握施工進度和現(xiàn)場情況。再通過以往物業(yè)管理經(jīng)驗的匯聚，及和現(xiàn)場施工工程師、監(jiān)理工程師、開發(fā)商工程師的溝通交流，對施工過程中的缺陷、隱患和不利于日后物業(yè)管理和客戶使用的地方及時提出來，并要求給予整改。 熟悉各項施工的工藝規(guī)范和流程，對不達標準及不規(guī)范的施工及時發(fā)現(xiàn)和提出來，要求其改 進施工標準和質(zhì)量。 熟悉各種材料的合格標準，對不合格的材料及時提出來，并要求更換或做相應的處理措施。 熟悉各項工程的驗收規(guī)范，嚴格按照規(guī)范對各項隱蔽工程及單項工程進行驗收，發(fā)現(xiàn)問題及時提出并要求整改。 以便于日后客戶使用和物業(yè)公司維修養(yǎng)護管理為原則，對大樓設施設備的選型、選材提出建設性意見。 熟悉各種線路、管道、溝、井、池的位置和走向，有必要的情況下，可以拍照留底；熟悉各種設備的具體布置方式和位置。 準備接管驗收方案，對接管驗收人員進行系統(tǒng)的培訓。按照驗收規(guī)范逐項逐個對房屋本體 及公共設施設備進行仔細驗收。對于發(fā)現(xiàn)的問題分類列出來上報開發(fā)商，并催促各施工單位限期整改。 針對大廈有些易耗器材隨著產(chǎn)品的更新?lián)Q代在日后很難采購甚至根本買不到，對這些耗材列出備件所需表，要求施工單位提供，為日后的物業(yè)維修提供備件。 四、前期介入的執(zhí)行要點 物業(yè)公司員工要本著積極主動、認真正直、深入現(xiàn)場、精于細節(jié)的原則做到如下 ?五個三 ?：要三熟：熟悉施工規(guī)范；熟悉施工圖紙；熟悉施工現(xiàn)場；三了解：了解施工合同；了解施工單位；了解施工進度；三掌握：掌握施工注意事項；掌握施工關鍵控制點；掌握施工人員素質(zhì)及 能力；三及時：及時發(fā)現(xiàn)問題；及時對不整改的問題上交書面報告；及時對整改的問題進行督辦；三不怕：不怕現(xiàn)場艱苦；不怕被潑 ?冷水 ?；不怕反復挫折。 項目部需重視物業(yè)的前期介入，向物業(yè)公司提供購物中心施工建設方面的信息，同意并及時通知物業(yè)公司參加工程方面的會議及相關活動。項目部需本著 “物業(yè)公司是幫其完善工程品質(zhì) ”的思想，開敞胸懷，接納物業(yè)公司員工的參與及提出建議。 第二章 物業(yè)接管驗收 充分利用前期介入取得的各種資料、數(shù)據(jù)及對海雅繽紛城的了解，本著 “對客戶負責，對社會負責 ”的宗旨，對海雅繽紛 城進行嚴格、規(guī)范、細致、全面的接管驗收。 一、物業(yè)檔案資料收集與管理 物業(yè)檔案是對前期開發(fā)成果的記錄和繼承，是實施物業(yè)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，物業(yè)檔案管理是物業(yè)公司的基礎工作。 接管資料 技術資料 檔案資料的管理 記錄的貯存和保護 二、接管驗收的程序 。 驗收標準執(zhí)行。驗收不合格時，提請建設單位返修合格，并組織復驗。 收有爭議的雙方協(xié)調(diào)解決。 三、接管驗收 的內(nèi)容 。 外墻玻璃幕墻。 屋面。 樓地面。 內(nèi)部公共部分裝修。； 電氣管線線路。； 安防系統(tǒng)。 給、排水。 消防設施符合建筑設計防火規(guī)范和要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。 其他附屬工程。 竣工驗收必須執(zhí)行《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》 (GB503002021)及其配套的各專業(yè)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范。 第六部分 物業(yè)常規(guī)性公共服務管理 裝修管理 前 言 商戶入場后，隨之而來的就是裝修的 高峰期。為了保證物業(yè)的結構安全，維護購物中心的統(tǒng)一、美觀，我們將以外觀、房屋本體、電氣、違章搭建、裝修秩序（物品出入、安全、消防）等作為裝修管理的工作重點，嚴格進行裝修管理。 海雅繽紛城（后面簡稱 “本物業(yè) ”）由深圳海雅物業(yè)管理有限公司（后面簡稱 “物業(yè)公司 ”）進行一站式、一體化、專業(yè)化管理。各單元、公共區(qū)域都是整個物業(yè)的組成部分。物業(yè)公司將會協(xié)助各商戶進行所屬單元的裝修，如果商戶對本手冊的辦理程序及所需資料有疑問，請與本物業(yè)公司聯(lián)系。 商戶在詳細閱讀此份手冊后，請遵守本手冊內(nèi)所列的一切規(guī)則及條款。商戶亦有 義務通知所雇請之設計師及施工單位須同樣地遵守這些規(guī)則及條款約定。所有商戶的設計方案和圖紙亦須獲得消防局書面批準及物業(yè)公司同意后方可進行裝修工程。 物業(yè)公司保留對本裝修手冊的解釋權及修改權。 裝修申請辦理程序 一、商戶在收到深圳市海雅繽紛城商業(yè)有限公司招商部（后面簡稱 “招商部 ”）發(fā)出的進場通知后，應在五個工作日內(nèi)驗收場地，并在《商鋪交付驗收確認書》上簽字。與此同時，還須與物業(yè)公司簽訂《消防安全責任書》。 二、商戶在驗收完租賃場地后，就要簽訂《裝修管理協(xié)議書》，會同裝修施工單位到物業(yè)公司辦理裝修手續(xù)，裝 修施工單位須向物業(yè)公司提供下列資料： 裝修單位資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復印件各一份，要求加蓋公章。（根據(jù)國家相關 法律法規(guī)規(guī)定以及保護商業(yè)樓宇安全及保障全體商戶利益，物業(yè)公司特此聲明：海雅繽紛城謝絕無資質(zhì) “游擊隊 ”施工單位入場裝修施工）。 門店招牌效果圖及用材表。 裝修設計施工圖（土建施工平面圖）；水、電、消防、空調(diào)安裝系統(tǒng)平面圖（必 須包括冷凝水排水管道布置圖）；各種電器具 ?矯娌賈猛跡 紜 ⒌ 緇暗齲 單元裝修用料，如天花、隔墻、地面等的用料。 消防主管部門審批同意的施工圖紙 及報建批文。裝修單位須按消防主管部門的要求提供相關資料。 有三廢排放要求的，提供環(huán)保部門批準的排放許可證及其它政府部門審批的 許可證明。 三、在上述資料齊全的情況下，物業(yè)公司將在三天內(nèi)（不包括有關政府部門審批的時間）組織圖紙會審，審核同意后以書面形式通知商戶對其裝修申請批準與否或提出修改要求，如物業(yè)公司認為所提交的資料不清楚、不完整或認為商戶的方案要做出修改，商戶須重新遞交有關圖紙及資料。 四、在未收到物業(yè)公司的裝修施工許可證前，商戶不可開始裝修工作。而某些工程須依法事先取得有關部門審批的，不 會因物業(yè)公司書面批準而表示商戶不需要取得有關政府部門的法定許可。 五、裝修工作開始之前，商戶代表須出席物業(yè)公司安排之接洽，以確保商戶清楚物業(yè)公司以下方面之要求： 裝修施工人員的個人操守及監(jiān)管 運送裝修材料的方法 裝修垃圾的清運辦法 物業(yè)公司與商戶緊急聯(lián)絡方法 裝修手冊 六、繳納費用與押金： 裝修施工相關費用繳納標準如下：