【導讀】拓普物業(yè)管理有其鮮明的個性特征，除了規(guī)范化管理和人才優(yōu)勢外。處主任職業(yè)化”、“隱性管理”等創(chuàng)新的管理理念并付之實踐。對企業(yè)來說，實現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一；和個人成長的統(tǒng)一。因此，拓普物業(yè)在管理的各種類型的物業(yè)中根據(jù)各類業(yè)戶的不。同需求，提供不同層次、不同類型的個性化服務內(nèi)容。分詳細內(nèi)容見本節(jié)“拓普的管理”部分）。其主旨是充分尊重業(yè)戶的私密空間；其核心內(nèi)容是在業(yè)戶需要幫助時即時出現(xiàn)，業(yè)戶不需要幫助時不去打擾他們；其做法一是對業(yè)戶群做深入細致的調(diào)查了解，拓普物業(yè)十分重視計劃管理，并在實踐中不斷發(fā)展和完善。計劃、財務預算計劃、員工培訓計劃等。同時定期檢查工作計劃的完成情況,出現(xiàn)。問題時及時采取補救措施，保證計劃按時按質完成。到目前已形成較為完整的制度體系和規(guī)范。聽濤十分重視制度頒布之后的宣傳教育、培訓、檢查和考核。拓普物業(yè)提出并推行“職業(yè)管

　　

【正文】 以內(nèi)容分類，統(tǒng)一編號，登記造冊，編輯目錄，分類保存。 ⑺ 檔案保管必須有專人負責，以達到文檔管理要求，必須做到檔案標識清晰，分類明確，易查找；檔案出室必須由授權人員經(jīng)過登記后方可借出，文件借閱者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毀等，否則追究 相關責任；檔案入室時必須經(jīng)過檢查，如有輕微破損應立即修補，損壞嚴重需追究借閱人員的責任。檔案管理人員應定期檢查檔案借閱情況，以便及時收回在外文件，防止因管理疏忽所導致的文件丟失和泄密。 ⑻ 檔案保管環(huán)境要求達到防火、防潮、防變質等，配置有效的滅火器材和防潮物品及設施，檔案管理人員需及時進行檢查和清理，保證文檔保管條件符合管理處文檔管理要求。 六、具有拓普特色的考評考績體系 考評考績是一種普遍應用于管理過程中的手段，即對工作進行成效評價，對擔負工作的人進行業(yè)績衡量，從而不斷地改進工作方案、提高工作質量、促 進員工進步和公司發(fā)展。 （一）考評考績的基本思想 考評考績的目的 保證高質量的完成工作，使分配機制更趨合理，使人事任用更趨客觀；增強溝通、充分調(diào)動員工的積極性；建立一支高素質的員工隊伍。 考評考績的原則 實事求是，公正合理，提出建議，共同提高。 考評考績的內(nèi)容 員工品行、工作態(tài)度、工作能力、工作業(yè)績。 考評考績的標準 公司文化制度、崗位指導書是對員工品行、工作態(tài)度的衡量標準； 月（年）度工作計劃、臨時任務及目標是對員工工作能力、工作業(yè)績的考核標準。 （二）拓普考評考績的特點 目標考核與 過程考核的結合 “業(yè)績?yōu)橹?，量化考核”是考評的原則?！皹I(yè)績?yōu)橹鳌斌w現(xiàn)了工作成果的重要性?！傲炕眲t體現(xiàn)了過程控制管理和細節(jié)把握的重要性。 制度化、規(guī)范化，具有很強的操作性 在長期的運作過程中，我司已形成一整套考評考績辦法，并由專門的機構 —— 考評小組來具體負責考核。從考評考績辦法本身來看，標準科學、充分量化的測評分數(shù)經(jīng)過多次測算、模擬，已達到了共識，同時考核辦法程序清晰，操作性強。整套辦法具有完整的體系和堅實的組織保證。 充滿人性，亦考亦評 1）我司對于員工的考核不是追究責任，而是找出問題，共同提高， 既考核業(yè)績，同時也評價擔負工作的人的品行、職業(yè)道德、潛能等。 2）提倡民主，不是一言堂?？荚u小組成員依據(jù)工作的內(nèi)容的不同，以不同的標準對各部門進行考核。 3）“臉對臉”而不是“背靠背”，透明、允許申訴，不搞黑箱操作。 （三）考評考績的基本程序 ` 拓普物業(yè)考評考績程序 每月 3號、月度工作計劃的 制訂和頒發(fā) 上月 3號一本月 3號，完成 計劃過程 公司周例會臨時任務及 具體工作的微調(diào) 公司考評小組監(jiān)控、 記錄、協(xié)調(diào) 本月 3號始就上月度 工作進行考評 將考評結果反饋至公司各部門并作為年終考核的主要依據(jù) 針對存在的問題，考評小組提出改進措施和辦法 第二節(jié) 物業(yè)管理服務內(nèi)容 一、 聽濤雅苑安全管理 保安工作是住宅小區(qū)管理的一個重要方面。人們常說“安全第一”，保安工作具有第一位的意義，只有小區(qū)的安全有了切實的保證，住戶才 能放心地在小區(qū)內(nèi)生活。因而安全管理也是住宅小區(qū)管理的一切基礎性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。 （一）治安管理 治安工作的特點及主要任務 特點： （ 1）以預防為主。無論是治安也好，消防也好，都應貫徹預防為主的指導思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標準。 （ 2）小區(qū)保安與社會治安緊密聯(lián)系。一個小區(qū)的安全狀況是整個社會治安工作的一部分，因此小區(qū)的保安工作離不開社會，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一 個特點。 （ 3）服務性強。從本質上看，保安就是服務，即提供保安服務。作為保安人員，要樹立“服務第一、用戶至上”的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務人員的和顏悅色；既要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。為了與聽濤雅苑住宅小區(qū)的定位相適應，除大門崗保安員身作制服外， 其余保安人員均身著西裝進行值班 。 （ 4）、軟件與硬件同時抓。一個小區(qū)保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊伍的素質，另一方面要抓好保安設施的建設，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。 主要任務： 。著裝整齊，維持大門口秩序，疏導交通車輛，為客人開門、咨詢指引小區(qū)內(nèi)方位及提送行李等，同時應注意進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。 。定時和不定時地對小區(qū)內(nèi)外各個部位進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進行解決。 。疏導車輛進出，檢查停車證件，收取臨時停車費，進行停車場消防和安全管理。 。對小區(qū)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件進行立案偵查，并按有關規(guī)定上報公安機關處理。 。消防控制室值班檢查，消防設備，配備專職消防人員，建立義務消防組織，進行消防訓練。 。 相應的治安防范措施 （ 1）安保部的組織結構 小區(qū)物業(yè)管理處安保部的班組設置與樓宇規(guī)模有關，物業(yè)面積越大，配 套設施越多，班組設置也就也多，越復雜。安保部一般的班組設置如下： （ 2）合理安排治安崗 A、智能監(jiān)控中心三班倒 24 小時值班 B、地下車庫入口三班倒 24 小時值班 C、小區(qū)巡邏 2崗三班倒 24小時值班 D、小區(qū)入口大門三班倒 24小時值班 F、保安隊長總體協(xié)調(diào)管理。 （保安人員計 27 人，保安主管 1人，共計 28 人） （ 3）加強門崗的監(jiān)控力度 A. 人流入?yún)^(qū)控制圖 安保部 門衛(wèi)崗 機動崗 地下車庫崗 監(jiān)控中心崗 B. 人流出區(qū)控制圖 門崗值勤 業(yè)戶 所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)戶確認 在登記本簽字 檢查證件（出入證）無異常 放行 來訪客戶 放行 其他人員 放行 C. 物流出區(qū)控制圖 門崗值勤 用戶所帶物品 詢 問 執(zhí)用戶證明 執(zhí)管理處開的放行條 放行 來訪客戶 收回放行 其他人員 確認無誤，收回放行條 放行 （ 4）組建機動快速應急分隊 快速應急分隊直屬管理處管理，負責突發(fā)事件的快速反應處理。它的特點是機動靈活，基本職能是：區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機動。 （ 5）實行 24小時巡視 巡邏人員實行 24小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。 （ 6）加強區(qū)域巡邏 為加強對治安巡邏的控制，保證巡邏到位。 門崗值勤 業(yè)戶 問 候 詢問后、登記 詢問后、登記 進入小區(qū) 來訪客戶 進入小區(qū) （并跟蹤觀察） 其他人員 進入小區(qū) （并跟蹤觀察） （ 7）治安狀況統(tǒng)計 對治安狀況控制實行每月統(tǒng)計，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制定相應的措施。 （二）車輛管理 車輛管理的重點是防止車輛亂放及車輛丟失，要做到這一點，首先要搞好停車場的建設。 位置規(guī)劃 車輛可分為機動車和非機動車兩類，機動車可分為汽車、摩托車等。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。為了避免這種混亂狀態(tài)， 管理處把停車場庫的區(qū)位作適當劃分，以下是停車場庫劃分的一個構想： 內(nèi)部要求 對于機動車，我們將根據(jù)小區(qū)的整體規(guī)劃，實施以下管理措施： (1) 了解各機構車輛情況，實行便捷停放。 (2) 實施停車專用車位制度 (3) 小區(qū)區(qū)域道路設減速坡，限制車輛速度。 (4) 嚴禁無牌車進入停車場。 (5) 做好宣傳工作，除在標識牌上標明車輛停放標志外，平時也做好相應宣傳，發(fā)動大家自覺遵守停放規(guī)定。 （三）消防管理 消防安全責任重大，這是我們多年物業(yè)管理實踐中得出的切身體會，消防管理的關鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。 停車場庫 機動車區(qū) 摩托車區(qū) 汽車區(qū) 非機動車區(qū) 宣 傳教育 開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預防為主，防消結合”的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務消防隊員和義務消防救護員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“ 119”消防日，設消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。 消防工作不只是少數(shù)人的事，而應是小區(qū)中全體人員的共同職責，對于小區(qū)的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面： （ 1）小區(qū)防火工作的各項有關規(guī)定； （ 2）手提式滅火器的放置位置及其使用方法； （ 3）消防應急通道位置和緊急情況疏散方法； 管理處員工還應懂得 以下兩點： （ 1）到緊急情況時自己的職責任務； （ 2）重要物資（貨幣、文件等）的轉移及辦法。 日常檢查 （ 1） 防火門：是否關閉狀態(tài)，鉸鏈是否靈活，整體有否損壞。 （ 2） 應急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等； （ 3） 各種消防標識：安裝是否牢固，定位是否準確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。 （ 4） 各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險栓是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。 （ 5） 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。 讓用戶參與小區(qū)的消防管理 （ 1） 組織小區(qū)人員開展消防演習。 （ 2） 請消防支隊做有關知識講座。 （ 3） 成立義務 消防檢查隊，對小區(qū)消防設施進行檢查。 消防報警特殊處理程序 通知 往現(xiàn)場 報警 報告 往現(xiàn)場 報告 掌握現(xiàn)場情況 通知 往現(xiàn)場 二、 聽濤雅苑環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理 物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標志。高質量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期 ，既經(jīng)濟又能保持物業(yè)美觀。 在聽濤雅苑，我們將對小區(qū)的清潔衛(wèi)生、綠化等項目提供高標準的服務，努力營造一個舒適、整潔、明亮的辦公環(huán)境，我們將切實做好以下幾項工作。 （一）全面實施 ISO9001： 2020 質量保證體系和導入 ISO14000 環(huán)境管理體系 實施 ISO9001： 2020 質量保證體系是進行小區(qū)規(guī)范化管理的保證，建立和實施 ISO14000 環(huán)境管理體系則保證聽濤雅苑成為“三無”的生態(tài)綠色環(huán)保住宅小區(qū)。 環(huán)境部主要任務和組織結構 （ 1）環(huán)境部主要任務： 負責小區(qū)各個樓面和各部位 公用用具，使其達到標準的清潔要求； 負責制定清潔設備和清潔用具的采購、使用意見，合理掌握清潔費用的支出； 管理處主任 調(diào)度 中 心 值 班 人 員 義 務消防隊員 消防 119 公司領導 出事用戶 火 警 撲 救 負責對清潔員工的業(yè)務培訓，使他們不斷提高業(yè)務素質； 負責接受客戶的委托清潔業(yè)務。 （ 2）組織結構 （ 3） 8小時保潔制度 小區(qū)實行 8小時兩班組保潔制度，早晨 7： 00 上班直至晚上 5： 00時下班。以保證小區(qū)的衛(wèi)生達到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在小區(qū)人流低谷時和下班時進行，盡量減少對用戶辦公的影響。 垃圾分流 在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)用戶環(huán)保意識的基礎 上，我們將對辦公垃圾實施“三化” 管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現(xiàn)有效的垃圾分流。 廢棄物品收購站